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Archivo de la categoría ‘Fincas rústicas’
Reforma de la PAC, tipologías de subvenciones
Tras analizar el posts pasados las principales novedades de la nueva PAC 2014-2020 y como afectarán las mismas a las valoraciones de las fincas, han surgido entre nuestro lectores varias cuestiones y dudas. Uno de los factores que más incertidumbre pueden causar en un inversor en fincas rústicas, es la dificultad para lograr familiarizarse con los distintos tipos de ayudas y subvenciones agrarias, así como la «jerga» específica creada alrededor de la PAC.
En este artículo vamos a abordar de una forma simple los tipos más importantes de subvenciones que se deberán tener en cuenta para la adquisición de fincas rústicas en venta en el periodo 2014-2020, que es el próximo marco presupuestario aprobado.
REFORMA DE LA PAC 2013-2020, TIPOLOGÍAS Y CUANTÍAS DE SUBVENCIONES
Como cuestión previa, en este nuevo presupuesto de la PAC, se ha limitado drásticamente los receptores de ayudas, de manera que no podrán optar a subvención aquellos que no sean declarados «agricultores activos». A la hora de escribir este artículo aún no se ha publicado la normativa en España, pero los antecedentes indican que será bastante restrictiva. Los tipos de ayudas de la política agraria común 2014-2020 son los siguientes:
– Las ayudas directas se entregan directamente a los «agricultores activos», los cuales tienen que cumplir una estricta normativa, fundamentalmente de tipo medioambiental, en sus explotaciones. Además, tienen que someterse a controles habituales y especiales de todo tipo por parte de las administraciones públicas. El objetivo final es mantener la renta de los agricultores de la Unión Europea, evitando una despoblación del mundo rural como sucede en Estados Unidos, donde únicamente existen 2 millones de agricultores, frente a los 12 millones europeos.
Subvenciones PAC 2014-2020 – Desglose
– Los instrumentos de mercado son una partida presupuestaria para intervenir en el mercado de un producto agrario, en general con el objetivo de asegurar un precio mínimo a los productores. Se trata de un conjunto de ayudas en plena transformación, por exigencias de la Organización Mundial del Comercio (OMC), en el que se están eliminando los sistemas de cuotas de producción existentes, como la leche, el azúcar, o la plantación de viñedos. La tendencia actual es que el presupuesto se dedique en el futuro a paliar situaciones extremas o excepcionales para un producto, por ejemplo, subvencionando el almacenamiento privado cuando el precio de mercado disminuya por debajo de ciertos límites, o se produzcan catástrofes naturales. Las ayudas de las políticas de mercado se entregan tanto a agricultores como a intermediarios de la cadena productiva.
– Las subvenciones al desarrollo rural tienen como objetivo garantizar la modernización del mundo rural, y tienen como receptores cualquier agente económico que plantee propuestas en este ámbito, ya sean empresas privadas, públicas, consorcios y entidades públicas como ayuntamientos o diputaciones. Se trata de un “cajón de sastre” en el que tienen cabida ayudas de todo tipo, desde la modernización de industrias agroalimentarias, a proyectos de fomento del uso de internet en personas mayores de poblaciones rurales.
SUBVENCIONES DE LA NUEVA PAC, CONCLUSIONES
Analizando los nuevos criterios, podríamos sacar las siguientes conclusiones:
– Control de las subvenciones a “fincas rústicas fantasma”: aquellos inversores en fincas que no desarrollen de hecho actividades agrarias, serán excluidos de las subvenciones. Veremos si los nuevos criterios de seguimiento del fraude mejoran los actuales… gran reto.
– El “efecto greening”: parte de las ayudas se dedicarán a elevar el nivel de renta de los agricultores a través de ayudas directas, con la exigencia en contrapartida de realizar una correcta gestión medioambiental de las fincas, el comentado “greening”. La pregunta es si dichas “inversiones verdes” se podrán repercutir al mercado en precios superiores de los productos…está por ver.
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Francisco Javier Almagro & Iñigo Corres
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Reforma de la PAC, la merma patrimonial que viene
Tras analizar las principales novedades de la reforma de la PAC (Política Agraria Común) y lo que conllevará la misma en cuanto a la valoración de las fincas rústicas en venta, hoy analizaremos mediante un ejemplo hipotético y simplificado la merma patrimonial global que puede suponer a nivel estatal la disminución del 15% de las subvenciones en “gastos de mercado y pagos directos” desde 322.000 M€ para el periodo 2007-2013 hasta 273.824 M€ para el periodo 2014-2020.
REFORMA DE LA PAC 2013-2020, MERMA PATRIMONIAL ESTIMADA
Pese a ser un modelo simplificado que no toma en consideración los condicionantes inferiores (*), creemos que puede dar una visión general del “problema” a nivel riqueza país que supone la disminución de las subvenciones a fincas rústicas.
(*) La merma patrimonial no afectará a todas las fincas agrarias por igual, habrá fincas que sufrirán disminución de subvenciones de hasta el 30%, habiendo otras que puedan recibir incrementos de hasta un 60% (a priori las zonas menos productivas) aunque la merma media global sea del 15%.
Asumiendo cómo hipótesis aproximada que la finca agrícola del post anterior fuese la “finca rústica tipo” del mercado, nuestra extrapolación asumiría que todas las fincas rústicas a nivel estatal tendrían su comportamiento, es decir, la subvención supone el 32% de los ingresos y el 64% del beneficio en caso de no mermar la subvención y el 28,5% de los ingresos y el 61,5% del beneficio en caso de mermar la subvención un 15%.
Fincas rústicas en venta – Ejemplo valoración – Efecto «PAC»
Extrapolando estas hipótesis al mercado global español, llegamos a una merma patrimonial global estimada debida a la disminución global de las subvenciones en 48.176M€ (-15%) de 1.989.097M€ (-12%), aproximadamente un 200% del PIB de España.
PAC 2014-2020 Vs PAC 2007-2013, Merma Patrimonial
REFORMA DE LA PAC Y MERMA PATRIMONIAL, CONCLUSIONES
Asumiendo la simplificación superior y analizando lo llamativo de las cifras, podríamos llegar a las siguientes conclusiones;
– “Desintervención” del 200% del PIB: asumiendo la merma patrimonial esperada para el periodo 2014-2020 en casi 2.000.000 M€, el sector deberá recuperar en este periodo vía innovación y mejoras de productividad 332.000 M€ anuales a su patrimonio para recuperar los efectos de esta “desintervención” parcial.
– Velocidad de ajuste de precios: asumiendo que esta merma del precio de las fincas rústicas en venta ya está aquí, mejor asumirla con rapidez para la reactivación del mercado, que no tardar 6 años en realizar la misma como ha ocurrido en el sector inmobiliario.
– De la “economía de subvención” a la “economía de las ideas”: tiempos revueltos, tiempos de oportunidades… para los explotadores que sepan idear nuevos modelos de negocio más productivos y para los inversores inmobiliarios de perfil más oportunista.
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Reforma de la PAC, efectos sobre valoración
Después de analizar las reforma de la PAC, de la que actualmente el Ministerio está ultimando los detallesn, en los próximos post iremos profundizando en cómo puede afectar esta reforma al valoración de las fincas rusticas en venta actualmente en el mercado. Como ya vimos, se producirá una modificación de la forma de distribución de las ayudas, de manera que algunos agricultores recibirán una subvención mayor, mientras que otras explotaciones agrarias sufrirán una merma en su cuantía, que puede llegar a ser muy importante. En este post veremos cómo, en aquellos casos en los que se produzca la disminución de las subvenciones, va a suponer una pérdida importante tanto para el beneficio recurrente como al valor patrimonial de las mismas.
Aun cuando la modificación de la cuantía de las subvenciones se realizará a lo largo de un periodo de convergencia, como ya mencionamos en el anterior post, lo cierto es que el efecto sobre el mercado de las fincas rústicas en venta ha comenzado ya, incluso antes de conocerse los detalles definitivos.
REFORMA DE LA PAC, VALORACIÓN FINCA AGRÍCOLA
Tal y como avanzamos, la disminución máxima de la subvención está inicialmente pactada en el 30%, con lo que realizaremos el análisis de sensibilidad para el caso de valoración de finca rústica agrícola de anteriores posts.
Fincas rústicas en venta – Sensibilidad «Subvención-Valoración»
Se puede observar que tanto la rentabilidad recurrente como la valoración de la finca rústica experimentan la misma disminución de valor, penalizando al agricultor o a los inversores inmobiliarios tanto en su cuenta de resultados anual como en su valor patrimonial hasta un -19% en el caso de pérdida del 30% de la subvención. Si se llegara a dar el caso hipotético de que esta finca perdiera la subvención por completo, la merma patrimonial sería de casi el 65%.
Finca rústica agrícola – Sensibilidad «Subvención/Valoración»
Viendo la curva superior “Variación subvención/Variación valoración”, se aprecia que cada 10% de merma de subvención, el valor patrimonial de esta finca agrícola experimenta una pérdida patrimonial sobre el 6%.
REFORMA DE LA PAC, REFLEXIONES SOBRE LOS “NEGOCIOS SUBVENCIONADOS”
Como en otros sectores que para su viabilidad han dependido de los conciertos o subvenciones (agricultura, ganadería, energías renovables, asistencial…) el problema surge en periodos de recesión cuando la administración debe recortar gastos para sanear su cuenta de resultados… lo que nos sugiere una serie de reflexiones.
– Impacto más acusado en sectores de menor valor añadido: en este caso concreto el margen de beneficio del agricultor es porcentualmente alto y la merma de beneficios y patrimonial por la disminución de la subvención no es tan acusada. En explotaciones con márgenes de beneficio inferiores, la merma será mucho más importante.
– Reinventarse o…vender: partiendo de la base de que la rentabilidad de muchas explotaciones quedará seriamente cuestionada, al sector sólo le queda aferrarse a la innovación y modernización para garantizar su rentabilidad, o vender asumiendo la merma patrimonial.
– Pérdida patrimonial global: sería digno de estudio la pérdidas y patrimoniales a nivel estatal que va a suponer la disminución global de las subvenciones, y la entrada en vigor de límites de “corte”, como el máximo de 300.000 € por explotación…quizás para otro post.
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Fincas rústicas de frutales de regadío, valoración
Después de realizar ejemplos de valoración de fincas agrícolas y fincas forestales en anteriores posts, continuamos esta semana con el análisis de valoración de una finca rústica dedicada al cultivo de frutales en regadío, en concreto de membrillos en la zona de Córdoba.
FINCAS AGRÍCOLAS DE REGADÍO, EJEMPLO DE VALORACIÓN
Las características fundamentales de una finca con una plantación de frutales en riego desde el punto de vista de su valoración son las siguientes:
- Necesita una inversión periódica para renovar el material vegetal, es decir sustituir árboles viejos por otros nuevos.
- Requiere un mantenimiento constante de las instalaciones de riego.
- En una gran mayoría de los casos, dependen de una concesión administrativa para el aprovechamiento del agua.
- Requieren gran cantidad de mano de obra para la recolección, lo que encarece el producto en aquellos frutales en los que no es posible la mecanización, que es la gran mayoría.
A los puntos anteriores hemos de añadir otra característica también generalizada a la gran mayoría de las plantaciones: la gran variabilidad en los precios del producto, cuya representación a lo largo del tiempo describe curvas cíclicas en forma de «dientes de sierra».
Para ilustrar la valoración de una finca rústica plantada de frutales, hemos escogido el ejemplo de una finca dedicada al aprovechamiento de membrillos en riego. Se trata de una planta cuyo cultivo está concentrado en unas áreas geográficas muy reducidas, con una oferta y demanda también muy concentradas, de manera que las características de este tipo de fincas rústicas quedan resaltadas.
Al igual que el membrillo, otras plantaciones frutales como el caqui, el aguacate, el kiwi o incluso el cerezo, se producen en nuestro territorio con similares condiciones. Las plantaciones de especies más habituales (cítricos, olivar, viña, manzano, etc…) tendrán similares características, aunque en condiciones de mercado menos «extremas» que éstas, lo que debe ser tenido en cuenta por el inversor en fincas rústicas en venta.
La finca rústica con aprovechamiento de membrillos se encuentra situada en el municipio de Puente Genil, Córdoba, con una superficie de 5 Has. Está dividida en dos besanas, una con plantas a marco real tradicional, de 6 metros de distancia entre árboles, y otra con membrillos en hileras de 5 metros de anchura y plantas a 2,5 metros de distancia entre sí. La reposición de se realiza alternativamente. Para simplificar, se han tomado valores medios para las dos besanas para la estimación tanto de los costes de producción como del rendimiento.
El domicilio del agricultor se encuentra situado a menos de 4 kilómetros de la finca, por lo que se han reducido los gastos generales derivados de los tiempos de desplazamiento. El lugar de destino de la producción es Puente Genil, a 50 kilómetros de distancia, y con muy buena comunicación para los desplazamientos a través de la autovía A-45 de Córdoba a Málaga.
Valor de la producción de membrillo está muy condicionada por la existencia en la zona de pocos operadores. La variabilidad del precio pagado a los agricultores es muy grande entre campañas, dependiendo en gran medida de las condiciones climatológicas que afecten a la producción total. Hemos tomado, por lo tanto, un valor medio entre un máximo 0,30 €/kg, y otras campañas en las que, como en 2012, el precio bajó hasta los 0,10 €/kg.
Fincas agrícolas de frutales de regadío – Valoración
El gráfico anterior de gastos e ingresos nos permite obtener el valor de la finca por el método de capitalización de rentas, tomando como tasa de actualización la del tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años de octubre de 2013. Con estos datos obtenemos un valor por capitalización del rendimiento de 24.142,34 €/Ha.
FINCAS AGRÍCOLAS DE FRUTALES DE REGADÍO, CONCLUSIONES
Viendo los datos anteriores podríamos sacar las siguientes conclusiones:
– Ausencia de subvenciones: Muchas de estas plantaciones frutales carecen de subvención, lo que deberá ser tenido en cuenta por los inversores inmobiliarios. Con la entrada de la reforma de la PAC es probable que la mayor parte continúen sin subvención.
– Dependencia absoluta del suministro de agua: Aquellos frutales cuyo cultivo requiera el riego necesariamente, están en su inmensa mayoría condicionadas por una concesión administrativa, como es la Concesión para el aprovechamiento de aguas públicas, que debe ser renovada periódicamente, en función de las características otorgadas.
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Reforma de la PAC, reflexiones inmobiliarias iniciales
Mucho se viene hablando de qué manera va a afectar la reforma de la PAC (Política Agraria Común) europea al sector en España. Teniendo en cuenta el gran peso que tiene la subvención recibida en la valoración de una finca rústica, analizaremos en siguientes posts, de forma sencilla, los principales cambios propuestos y los efectos sobre el valor de las fincas rústicas en venta.
Hoy comenzaremos por explicar las principales novedades, sujetas todavía a cambios, que introducirá la nueva norma (PAC 2014-2020), con un presupuesto europeo de 95.000 M€(40% del presupuesto de la UE) para el periodo, respecto de su predecesora (PAC 2007-2014).
REFORMA DE LA PAC, CRITERIOS HISTÓRICOS DE AYUDAS
Los criterios de asignación de las ayudas, han tenido las siguientes características principales:
– Subvención en función de producción media histórica: hasta 2014 los agricultores han cobrado por sus fincas rústicas subvención en función de la producción media que tuvieron en 2000, 2001 y 2002 (con algunas excepciones, como el olivar, en el que se considera también 1999). Con lo que en función de la producción realizada hace casi ya 12 años han ido obteniendo las ayudas (mochila histórica).
– Sin límites en el montante del pago, ni en los receptores de las ayudas: no han existido límites ni superior ni inferior en la cuantía de las ayudas, que han podido cobrar todo tipo de empresas, independientemente de su vinculación a la actividad agraria.
– Cobro de las ayudas mediante “derechos”: el sistema de cálculo y cobro de dichos derechos es complejo y se escapa al objetivo de este post.
Fincas rústicas en venta & Reforma de la PAC
REFORMA DE LA PAC, NUEVOS CRITERIOS
Las principales novedades en los criterios de concesión de ayudas en España, pendientes de un acuerdo definitivo, se podrían resumir en:
– Convergencia: todas las nuevas medidas irán aplicándose progresivamente hasta 2019, evitando un efecto “choque” de la reforma.
– Subvención desligada de las producciones históricas: las ayudas se asignarán por hectáreas de la explotación, independientemente su producción histórica.
– Se establece una Subvención mínima por superficie (Pago Básico): se establece un mínimo a cobrar por cada hectárea de la explotación, a modificar por el efecto “greening”.
– Establecimiento de regiones productivas (Regionalización): se establecen diferentes regiones productivas en España divididas a su vez en cuatro grupos (secano, regadío, pastos y cultivos permanentes). Las fincas calificadas dentro de un grupo x de la región productiva y cobrarán la misma ayuda (igual Pago Básico).
– Se establecen límites al cobro de ayudas, con un máximo a percibir de 300.000€ por agricultor.
– Criterios “greening”: se establecen una ayudas suplementarias por prácticas medioambientales sostenibles que permitirán incrementar la subvención por encima del Pago Básico establecido.
– Límite de pérdidas de subvenciones del 30%: la convergencia a las nuevas normas será progresiva, siendo la disminución máxima de la subvención para el productor del 30%. Asimismo, la convergencia no permitirá aumentos superiores al 60%.
– Límites en quién puede cobrar las ayudas: se establece la figura del agricultor activo, con el objetivo de evitar receptores de subvenciones no ligados a la agricultura.
REFORMA DE LA PAC, EFECTOS SOBRE LA VALORACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS
Como vimos en anteriores posts, la valoración por capitalización de rentas de fincas rústicas depende en gran medida(en casos hasta el 65%) de de la subvención recibida, con lo que en próximos posts nos pararemos a analizar el efecto de esta reforma de la PAC sobre la valoración de las diferentes tipologías de fincas rústicas en venta en el mercado de inversiones inmobiliarias.
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Fincas rústicas forestales y valoración
Tras analizar en post pasados las valoraciones de fincas agrícolas, en el post de hoy vamos a analizar la forma de realizar la valoración productiva de una finca dedicada al aprovechamiento forestal de la especie Pinus Pinaster, desde una perspectiva extremadamente sencilla, evitando el uso de la terminología específica del cultivo, que dificultaría la lectura. La especie Pinus Pinaster, extendida por toda la península, se sitúa en primer lugar de producción de madera, a mucha distancia de las demás especies, y por detrás del Eucalipto, más enfocado a la producción de papel.
FINCAS FORESTALES, EJEMPLO DE VALORACIÓN
La finca forestal ejemplo a valorar tiene 30 Has y está situada en la una zona productiva del interior de la península, a una altura baja sobre el nivel del mar, y con buenas condiciones de fertilidad del suelo.
Las características productivas fundamentales de esta explotación ejemplo desde el punto de vista de su valoración son las siguientes:
- Periodo de rotación del cultivo de 30 años (en selvicultura menos intensiva se puede llegar a los 140 años).
- Producción total de madera de 500 m3. 40 m3/Ha el año 15, 60 m3/Ha el año 25, y finalmente los 400 m3/Ha, el año 30 (suponiendo clareos en años 15, 25 y 30).
- En fincas forestales de gran extensión superficial, la entrada en producción de los árboles se produce consecutivamente, lo que permite reducir el intervalo de rotación, en algunos casos mediante la plantación de los árboles en bloques de igual edad. En fincas forestales de superficie más reducida, lo habitual es que la rotación coincida con el turno de corta.
- Las fincas rústicas de aprovechamiento forestal tienen el riesgo constante de los incendios forestales, pudiéndose introducir este coeficiente de riesgo en la valoración.
En la mayoría de los casos, el inversor se encuentra desconcertado ante la valoración de este tipo de fincas, por sus especiales características, en especial el largo plazo del turno o rotación del cultivo. A ello debemos unir la especial situación coyuntural de los precios de la madera, en constante descenso en los últimos años, lo que queda reflejado en la siguiente tabla a modo de ejemplo (fuente : Magrama).
Evolución Precios Madera (2011-2013)
Para determinar el valor de fincas rústicas en venta de estas características en una fecha determinada, se debe realizar la actualización de los flujos de caja anuales previsibles en la explotación, en la que se tendrá en cuenta las distintas operaciones selvícolas en función de la edad de la plantación, así como las variaciones de precios en función de la edad de la madera, su calidad, diámetro, etc…. En este caso, vamos a mostrar un ejemplo de forma muy simplificada, en el que supondremos que los ingresos y gastos son aplicados al último año de la explotación, en este caso el año 30. Esta simplificación nos va a permitir aproximarnos al valor de la finca sin requerir un gran aparato matemático.
Fincas forestales – Metodo simplificado de valoración
Si hemos acordado el precio medio de Marzo de 2013, último dato publicado (23,84 €/m3), obtendríamos unos ingresos de 11.920 €/Ha, que para simplificar los cálculos aplicamos totalmente al año 30, por lo que la renta atribuible sería de 11.083 €/Ha. Capitalizando este rendimiento, tendríamos un valor de 8.861,58 €/Ha, tomando como tasa de actualización la del tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años de octubre de 2013.
FINCAS RÚSTICAS FORESTALES, CONCLUSIONES SOBRE VALORACIÓN
Viendo los datos anteriores podríamos sacar las siguientes conclusiones:
– El “riesgo ciclo” del largo periodo de maduración: en fincas rústicas de aprovechamiento forestal en las que la entrada en producción se produce en periodos de tiempo relativamente largos, su valor dependerá en gran medida de la edad de los árboles en el momento de la valoración y la coyuntura de precios en ese momento.
– Ingresos por usos “complementarios”: Existen otros aprovechamientos en las fincas forestales, junto con el maderero, como es la obtención de biomasa, pastos, usos medioambientales, paisajísticos y de recreo. En muchos casos estos usos permiten complementar la renta periódica de la explotación con una renta anual que hagan los proyectos forestales más viables en el largo plazo.
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Fincas agrícolas, valoraciones… y subvenciones
En el post anterior analizamos las formas de realizar la valoración de fincas rústicas y explicamos los aspectos fundamentales del método de capitalización de rentas.
Hoy vamos a presentar un ejemplo simplificado (agricultor individual con gastos fijos simplificados) de valoración de fincas rústicas en venta por dicho método. En este caso vamos a obtener el valor de una finca rústica de dedicada a labradío de secano, que puede ser equivalente a decir que está dedicada al cultivo de cereales de invierno.
FINCAS RÚSTICAS AGRÍCOLAS, EJEMPLO DE VALORACIÓN
La finca que vamos a valorar tiene una superficie de 19 Has, y está situada en una zona de sierra del interior de la Península, a 2 kilómetros del casco urbano del municipio más cercano, y es colindante con la carretera comarcal, que le da acceso.
Las características agronómicas son las siguientes:
- Pertenece a una comarca agraria con una productividad media de 2,2 Tn de trigo por hectárea, y un índice de barbecho de 90%.
- El índice de productividad específico de la finca, obtenido de la base de datos del catastro de rústica, es que es la 2ª clase de intensidad productiva de las 5 clases con que cuenta su municipio.
- Con estos datos podemos determinar que su productividad media real es de 2,6 Tn/Ha y el índice de barbecho es del 50%.
- Los propietarios de la finca perciben una subvención agraria de pago único de 2.450 €, que puede ser trasmitida junto con la tierra sin penalización. La perspectiva ante la nueva reforma es el mantenimiento o incremento moderado de esta cantidad a la entrada en vigor de la nueva Política Agraria Común (PAC) en 2014.
Por otra parte, en el siguiente cuadro podemos ver cómo ha variado el precio del trigo en los últimos cinco años, que tomaremos como dato de referencia para el cálculo de los ingresos. También podemos utilizar los datos de la lonja más cercana a la finca rústica. Un precio de 210 €/Tn es el más adecuado para su aplicación en el método.
Evolución Precio Trigo
Los ingresos procedentes de la actividad agraria deben ser incrementados con los procedentes de otros conceptos, como las subvenciones de la PAC, factor influyente en la formación del valor final de las fincas rústicas. La prolongada existencia en el tiempo de estas subvenciones en las Comunidades Europeas (desde 1962), y en España desde su Adhesión, así como las perspectivas de su mantenimiento prolongado en el tiempo a través del mecanismo de sucesivas reformas, hace que consideremos su inclusión directa en los ingresos para su capitalización, como la forma en la que obtenemos la mejor estimación de la aportación de estas subvenciones a la valoración en el mercado de fincas rústicas.
Existen en internet multitud de fuentes de datos de costes de cultivos, que junto con los anteriores, nos permite definir el siguiente cuadro, en el que mostramos la estructura de ingresos gastos y el rendimiento final obtenido por la finca, que nos da el valor según la capitalización a la tasa de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años correspondiente al correspondiente al alor según lanterno en el mercado secundario de la deuda pe establecer el rendimiento de la finca mes de agosto de 2013, según publicación del Banco de España.
Fincas rústicas agrícolas – Valoración Capitalización Rentas
Este valor, deberá ser modificado al alza, por la situación cercana al centro urbano del municipio, y por encontrarse a pié de carretera, ya que éstos son factores que facilitan las labores agrícolas.
FINCAS RÚSTICAS AGRÍCOLAS, CONCLUSIONES SOBRE VALORACIÓN
Viendo los datos anteriores podríamos sacar las siguientes conclusiones:
– El “efecto subvención” sobre el valor: para establecer la valoración de fincas rústicas en venta es imprescindible, en la actualidad, conocer si éstas son elegibles para asignarles derechos al cobro de subvenciones agrarias. En este ejemplo real, el “efecto subvención” supone casi el 65% del valor final de la finca…para la reflexión.
– Consideración de “valores correctores”: el valor de capitalización de rentas obtenido según la fórmula, debe ser modificado al alza o a la baja, en función de otros factores como la accesibilidad, distancia a centros de recepción de la producción y posible recalificación futura.
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Fincas rústicas, criterios básicos de valoración
Tras analizar en anteriores posts la evolución del mercado de fincas rústicas agrícolas y ganaderas, en los siguientes posts comenzaremos a desgranar la sistemática de la valoración de fincas rústicas en venta. Hoy veremos los diferentes métodos de valoración y ahondaremos en el de mayor aplicación en el mercado actualmente, el de capitalización de rentas.
FINCAS RÚSTICAS, DIFERENTES MÉTODOS DE VALORACIÓN
Los principales métodos de valoración de fincas rústicas en venta son los siguientes;
– Método de comparación o sintético: es similar al aplicado en la valoración de inmuebles urbanos, y está basado en el precio de otras fincas de características similares y cercanas, de las que se conoce el importe de operaciones recientes. Principales inconvenientes: por un lado, los inversores inmobiliarios interesados en conocer el valor de una finca deberían conocer la zona, o desplazarse a ella para recabar los datos; por otro, la gran opacidad del mercado de fincas rústicas habitualmente impide conocer realmente el montante de operaciones sobre fincas similares.
– Método de capitalización de renta o analítico: consistente en capitalizar ingresos menos gastos de la finca rústica a la tasa de capitalización adecuada. Es el método de mayor aplicación y que luego desarrollaremos en mayor detalle.
– Métodos estadísticos: busca correlaciones y distribuciones de probabilidad de las curvas de valor de las fincas vinculándolas con variables como ubicación, distancia a la capital de provincia, rendimientos de la tierra… Tiene la misma dificultad que el método sintético, la opacidad del mercado impide conocer el precio final real de las transacciones.
FINCAS RÚSTICAS, EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
Los parámetros clave de este método son los siguientes:
– Ingresos anuales de la explotación: resultado de multiplicar el rendimiento de la finca por el precio de mercado de los productos de la explotación.
- Rendimiento de la finca: la ficha catastral nos da información precisa sobre la clase de cultivo y la intensidad productiva de la finca: así, un municipio dedicado a la naranja como Tabernes de Valldigna en Valencia cuenta con 4 intensidades productivas de naranja de riego.
- Precio de mercado: obtenido del observatorio de precios de productos frescos en origen, con datos semanales desde 2004. En cereales y ganadería acudiremos a los datos de las diversas Lonjas de contratación o el sistema POOLred en olivar. Tomaremos un periodo de tiempo suficientemente amplio para recoger las habituales fluctuaciones del mercado. Así, la manzana Golden se pagaba en Enero de 2011 a 0,26€/kg, mientras que en Enero de este año se situaba en 0,50 €/kg, llegando unas semanas atrás a los 0,78€/kg.
– Gastos anuales de producción: dependientes de las características de la explotación y del sistema de cultivo. Así, en olivar, el coste por hectárea puede variar de la forma que vemos en el siguiente cuadro (Fuente: AEMO).
Fincas rúticas – Costes Explotación – Ejemplo: Olivar
Existen numerosas fuentes de información pública que nos permiten determinar los gastos de una explotación por cultivo, como este ejemplo de La Rioja.
– Tipo de interés o tasa de capitalización: dependiente de los mercados financieros, siendo el valor de referencia objetivo el tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años, publicado mensualmente por el Banco de España.
Mediante la diferencia entre ingresos y gastos obtenemos la renta o rendimiento anual de la finca rústica. Una vez obtenido este valor, capitalizaremos a ese tipo de interés o tasa de capitalización la renta anual de la explotación, obteniendo como resultado el valor de la finca.
Este método de valoración de una finca rústica es extremadamente sensible al tipo de interés aplicado, por lo que es muy recomendable ser muy prudentes en la selección de la tasa de capitalización. En el siguiente cuadro vemos cómo la variación de este valor durante el año 2013, influye en el valor resultante obtenido para una finca de 50 Hectáreas (1 Hectárea = 10.000 m2), cuyo rendimiento sea de 600 €/Ha.
Fincas rústicas – Tasas capitalización – Ejemplos sensibilidad
Este valor, es intrínseco del terreno según sus características agropecuarias. Por ello, es válida su aplicación para cualquier tipo de explotación, ya sean fincas agrícolas, fincas ganaderas o explotaciones forestales, en cualquier lugar del mundo.
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Francisco Javier Almagro & Iñigo Corres
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Fincas rústicas ganaderas, evolución de precios
En posts anteriores analizamos la evolución de precios de las fincas rústicas en general y las fincas agrícolas en particular. Analizaremos esta semana en más detalle las fincas ganaderas, empezando por su clasificación hasta la evolución del precio de las diferentes tipologías.
FINCAS GANADERAS, DIFERENCIAS ENTRE PRADOS Y PASTIZALES
Inicialmente es bueno clasificar las diferentes tipologías de fincas rústicas ganaderas en:
– Prados: son fincas destinadas al pasto de ganado y a generar forraje para conservar donde la precipitación anual supera los 600 mm.
– Pastizales: son fincas en climas más secos destinadas al aprovechamiento para siega donde la precipitación anual no supera los 600 mm.
En las tabla inferiores, extraídas del INE, podemos ver tanto la evolución del precio de las fincas ganaderas respecto del total y las fincas agrícolas, así como la evolución del precio de las diferentes tipologías de fincas ganaderas.
Fincas agrícolas y ganaderas – Evolución precios
El precio de las fincas ganaderas en general ha oscilado entre 2.900 y 4.400 €/Ha, los prados de regadío entre 9.000 y 10.300 €/Ha y los pastizales entre 1.700 y 3.100 €/Ha.
Fincas ganaderas – Evolución precios
Si analizamos la evolución porcentual de los precios, salvo alguna excepción, es difícil observar variaciones anuales superiores al +/-5%.
Fincas ganaderas – Variación precios (%)
FINCAS RÚSTICAS GANADERAS, ¿INVERSIONES ACÍCLICAS?
Profundizando en los datos anteriores podríamos extraer las siguientes conclusiones.
– Agua = valor: análogamente a las fincas agrícolas, las fincas ganaderas de regadío disponen de un valor unitario superior. A mayor agua, mayor rendimiento de la finca, mayores rentas se pueden pagar por la finca, mayor valor de la finca.
– Estabilidad de precios: es curioso observar lo bien que han aguantado los precios de esta tipología de fincas la crisis actual. Sin experimentar incremento de precios excesivos en época del boom, han mantenido e incluso experimentado incrementos de precio durante la crisis actual.
– ¿Inversión acíclica?: visto lo anterior, esta tipología de inversiones inmobiliarias parece tener un comportamiento cuasi acíclico con un crecimiento muy sostenido y continuado a lo largo de la última época.
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Fincas rústicas agrícolas, evolución de precios
Siguiendo el análisis de la evolución del precio de las fincas rústicas en venta de posts anteriores, avanzaremos hoy en el análisis concreto de las fincas rústicas agrícolas. Como observaremos, no sólo existen grandes diferencias entre las fincas de secano y regadío, sino que dentro de las de regadío existe un caso muy especial, las fincas de cultivo protegido, que parece que sí han tenido un comportamiento más especulativo en el último decenio.
FINCAS RÚSTICAS AGRÍCOLAS… LOS CULTIVOS PROTEGIDOS DE REGADÍO
Viendo el gráfico inferior de precios de fincas agrícolas, apreciamos que como cabía esperar, las fincas dedicadas al regadío tienen un valor superior a las de secano, observándose mayor variación de precios en el tiempo en dichas tipologías.
El precio de las fincas de regadío para frutales cítricos ha oscilado entre 43.000 y 71.000 €/Ha, para fresón entre 34.000 y 65.000 €/Ha, las hortalizas de libre regadío entre 23.000 y 40.000 €/Ha y para arroz entre 23.000 y 30.000 €/Ha.
En cuanto a las fincas de secano, las fincas de viñedos han oscilado entre 12.000 y 16.000 €/Ha y las fincas de olivar entre 16.000 y 24.000 €/Ha.
Fincas agrícolas – Evolución precios
Caso aparte merecen los cultivos de invernadero o fincas de cultivos protegidos de regadío, cuyo precio han oscilado entre 73.000 y 211.000 €/Ha hasta el actual de 133.000 €/Ha.
Fincas agrícolas de regadío protegido – Evolución precios
FINCAS RÚSTICAS AGRÍCOLAS, CONCLUSIONES INICIALES
Analizando en profundidad los datos anteriores podríamos sacar las siguiente conclusión, que contra más de “regadío” es una finca, de forma más especulativa evoluciona su precio;
– Fincas de regadío, inversión de riesgo superior: variaciones anuales de precio del +15/-15% las convierten en inversiones de riesgo mayor pero generalmente acotado.
– Cultivos protegidos, cercanos a la especulación: variaciones anuales de precio del +40/-25% las hacen la inversión de carácter más especulativo, triplicando su valor en el periodo 2001-2006 y perdiendo un 45% de dicho valor durante 2006-2011.
– Fincas de secano, valores estables : con variaciones de precio del +10/-10% las convierten en la inversión más defensiva y predecible, asumiendo los cambios de ciclo de manera más atenuada.
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