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Archivo de la categoría ‘Edificios Oficinas’
Inversión Oficinas España (4T 2023)
El sector de oficinas ha alcanzado durante este cuarto trimestre del año una inversión de 790,6 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso del 28% interanual y un aumento del 32% intertrimestral, continua sin llegar a niveles del primer trimestre del año. En total durante este año se ha acumulado un total de 3 B€ de inversión de oficinas en España.
Durante este trimestre se registraron un total de 97 operaciones inmobiliarias de oficinas en España, con un valor medio de 8,15 M€. Desde comienzos de año se acumulan 182 operaciones inmobiliarias de oficinas.
Inversión por provincias
Según se aprecia en el gráfico, como es habitual, la provincia de Madrid predomina en el sector de oficinas con el 35,55% de la inversión total. Seguido de la provincia de Sevilla (19,59%) que hasta la fecha no contaba con operaciones inmobiliarias del sector, siendo de mayor volumen un edificio de oficinas de aproximadamente 20.000 m2 adquirido por la Junta de Andalucía por 34 M€. Le sigue Barcelona (13,14%), Granada (5,33%) y Córdoba (5,01%). Con menor impacto se encuentran Almería (3,5%), Jaén (3,38%), Cádiz (3,34%), Málaga (2,97%), Illes Balears (2,62%), Huelva (2,24%), Las Palmas (1,71%), Alava (0,89%), Alicante (0,51%) y por último Castellón (0,24%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución entre core (62,53%), value added (24,88%) y core plus (12,59%).
Como conclusión, podemos decir que la actividad inversora dentro del sector de oficinas ha presentado un descenso del 28% interanual pero con un repunte del 32% intertrimestral. Este rebote intertrimestral corresponde a que comienza a haber cierto consenso de que los tipos han llegado a su máximo y que las futuras bajadas de la FED y el BCE (en este orden), aunque con cierta incertidumbre sobre la velocidad de las mismas, provocará un repunte al alza del valor de los activos inmobiliarios de inversión. Parece que puede ser un buen momento, adelantándose al mercado, para invertir en perspectiva de que a finales de año previsiblemente los activos de inversión serán más caros.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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Inversión Oficinas España 2023
El sector de oficinas ha alcanzado durante este año una inversión de 3 B€ (datos algoritmo DAO addmeet) en España, presentando un descenso del 37% interanual. La inversión se encuentra a niveles del año 2011, marcando el peor dato de los últimos 10 años y la quinta peor cifra de los últimos 20 años.
Durante este año se han registrado un total de 178 operaciones inmobiliarias de oficinas en España con valor promedio de 17 M€ y con volúmenes entre 1 y 200 M€. Las principales operaciones de inversión se han producido en Madrid, siendo las de mayor dimensión José Abascal 56 y Almagro 9.
Inversión por provincias
Durante este año las provincias que han presentado mayor inversión han sido, en orden de relevancia, Madrid (1,4 B€), Barcelona (853 M€), Sevilla (159 M€), Almería (128 M€), Vizcaya (79 M€), Málaga (72 M€) y Granada y Illes Balears (42 M€). A diferencia de los últimos años, el inversor «Core», principal actor en este año, ha centrado más sus inversiones en Madrid que en Barcelona, lo que hace suponer que el mercado de inversión prime en Madrid ha sido considerado mejor «valor refugio» por los inversores mas conservadores en tiempos de mayor incertidumbre.
Como es habitual, Madrid (47,26%) y Barcelona (28,02%) han aglomerado alrededor del 75% del volumen de inversión anual. La operación de recompra de sus edificios por parte de la Junta de Andalucía (tras el sale & leasback de 2014) ha provocado que Sevilla (5,22%) y Almería (4,21%) tengan un volumen inusualmente relevante. Finalmente es reseñable el volumen de Vizcaya (2,59%), impulsado por la inversión de AA.PP para nuevos edificios administrativos y de fondos franceses que han encontrado en estos mercados secundarios las nuevas yields al alza exigidas e imposibles de encontrar en mercados más primarios.
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, core (41,67%) siendo este el que cuenta con mayor porcentaje en su inversión desde el año 2018, value added (41,3%) y core plus (17,03%). Clara tendencia a la búsqueda de lo «estable y seguro a largo plazo» en periodos con bastantes ejes de incertidumbre (inflación, geopolítica, tipos de interés) como los actuales.
Conclusión
Como conclusión podemos decir que el mercado de oficinas en España ha presentado el ajuste más brusco de la última década excluyendo el «parón» provocado por la pandemia en 2020. Si bien el total de la inversión ha disminuido, el número de operaciones inmobiliarias ha presentado un leve aumento comparado con los últimos tres años donde se han registrado aproximadamente 140 operaciones cada año. La continua escalada de los tipos de interés en 2023 tanto en USA (del 4,50% al 5,25%) como en Europa (del 2,50% al 4,50%) ha provocado ajustes de valor vía denominador (compensados en menor medida por la inflación anual del 3,5%) que el vendedor no ha acabado de digerir para que se crucen más operaciones.
Como aspecto positivo de cara a 2024 es que el mercado arroja cierto consenso en que los tipos de interés han llegado a su techo y que la FED primero y el BCE después van a realizar varios ajustes a la baja durante el año. El cambio de ciclo de tipos aportará a los inversores la perspectiva de que los ajustes de valor vía yield han llegado a su fin, entrando al mercado inversores más institucionales que durante estos últimos dos años han tenido una posición «wait and see», siendo mayor competencia para los family offices «desapalancados» locales que han acaparado la mayoría de las operaciones de inversión.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas Barcelona (3T 2023)
El sector de oficinas de España ha registrado este segundo trimestre del año una inversión de 599 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 61,3 M€ pertenecen al mercado de Barcelona representando casi el 10% de la inversión total.
Este trimestre ha presentado un gran descenso tanto interanual como intertrimestral, siendo estos de aproximadamente el 97% en el primer caso y del 86% en el segundo. Durante este trimestre se han registrado 7 operaciones inmobiliarias de oficinas en Barcelona, con valor medio de 8,75 M€ y con volúmenes entre 3 y 24 M€.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante este trimestre ha predominado la inversión en la zona Centro con el 63,44% del total, siendo el foco de inversión desde inicios del año, seguida de la Descentralizada con el 18,77% y por último la zona Periferia 17,79%. Por otra parte, la zona NAN no ha presentado actividad inversora durante este trimestre.
La inversión de oficinas en los diferentes micromercados del área Metropolitana de Barcelona se han concentrado en el barrio de Can Pi (39,97%) perteneciente a la zona Periferia, Gótico (38,34%), Sagrada Familia (6,2%) dentro de la zona Centro y por último el barrio Parc Central (15,5%) dentro de la Descentralizada.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (53,83%) y core (46,17%), aunque dado lo exiguo de operaciones y volúmenes, no permite sacra excesivas conclusiones.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se encuentra a niveles de 0,88% (al igual que en el mercado Madrileño) presentando un descenso de aproximadamente 20 bps, continua estando lejos de la media desde 2,30% desde el 2014, lo que hace prever que el ajuste no se ha acabado de realizar.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, avanza el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 105 bps de incremento de los últimos cuatro trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 8,72% acumulado durante este año, siguiendo la tendencia del año anterior.
Como conclusión, podemos decir que el mercado de oficinas de Barcelona ha presentado un considerable descenso en su inversión en comparación con los primeros dos trimestres del año, marcando el mínimo trimestral desde comienzos de 2014. La coyuntura de tipos y financiación actual se añade a que el principal mercado de nuevas oficinas en Barcelona (22@) comienza a tener una absorción más lenta que los últimos años, lo que ralentiza la salida al mercado de productos «en carga» atractivos para el inversor final.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas España (3T 2023)
El sector de oficinas ha alcanzado durante este tercer trimestre del año una inversión de 599 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso del 62% interanual y una bajada del 5,37% intertrimestral.
Durante este trimestre se registraron un total de 24 operaciones inmobiliarias de oficinas en España, con un valor medio de 25 M€. Desde comienzos de año se acumulan 85 operaciones inmobiliarias de oficinas.
Inversión por provincias
Según se aprecia en el gráfico, como es habitual, los mercados principales aglomeran el 94% de la inversión a nivel nacional. Durante este trimestre las provincias que han contado con mayor inversión son Madrid con el 55,86% del total y Almería (Parque Tecnológico) con el 17,89% dejan como residual la inversión en otras provincias como Vizcaya (11,35%), Barcelona (10,9%), que presenta un descenso radical con respecto al trimestre anterior.
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución entre core (42,48%), value added (41,03%), principalmente enfocados en proyectos de uso propio públicos y privados.
Como conclusión decir que la inversión dentro del sector de oficinas en España ha experimentado un descenso muy acusado desde finales de 2022 debido a la escalada de los tipos de interés, con una disminución interanual del 62%. La oferta sigue sin asimilar un descenso de los precios de los activos por encima del 20-25% por ajustes al alza de yields lo que hace que las operaciones no se crucen, limitándose el perfil de compradores a family offices sin necesidad de financiación. Madrid, con casi el 56% del mercado de inversión, aguanta mejor el tipo que Barcelona por ahora.
La tendencia en volumen de inversión sigue a la baja respecto el segundo trimestre , lo que hace pensar que queda ajuste por realizar. Esperemos no ser, cómo siempre, los últimos en Europa en darnos cuenta que los precios han bajado y que a muchos inversores compradores de «core» entre 2019 y 2022 con plazos de desinversión y estructuras de financiación «acotadas en el tiempo», les va a tocar aflorar pérdidas. Mejor perder que perder más.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas España (2T 2023)
El sector de oficinas alcanzó durante este segundo trimestre del año una inversión de 636,1 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso de un 34% interanual, acusando la incertidumbre del alza de los tipos de interés.
Durante este trimestre se registraron un total de 25 operaciones inmobiliarias de oficinas en España, con un valor medio de 25,4 M€. Desde comienzos de año se acumulan 61 operaciones inmobiliarias de oficinas.
Inversión por provincias
Según se aprecia en el gráfico, en el segundo trimestre del año las provincias que han contado con mayor inversión son Barcelona con el 72,93% de la inversión total, seguida por el 22% la de Madrid. También ha habido inversión de carácter más residual en Málaga (2,99%), Illes Balears (1,54%) y València (0,55%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución entre value added (68,11%), core plus (18,42%) y core (13,47%).
Como conclusión podemos decir que la inversión en el sector de oficinas este último trimestre ha ido a la baja, con una disminución interanual del 34% e intertrimestral del 36%. Por distribución geográfica, Barcelona ha copado el 75% del mercado este trimestre. La inversión «value added» ha tomado relevancia seguramente por que sea la única vía de asegurarse una plusvalía latente en el inmueble viendo la degradación que está teniendo el valor de los activos más «Core». Hasta que no se perciba que los tipos de interés (y por ende las yields) han llegado a su techo, es esperable que la tendencia a la baja de este trimestre permanezca.
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Iñigo Corres
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22@ vs Madbit, el sorpasso de Barcelona a Madrid
Después de analizar en nuestros últimos informes la evolución de la inversión en oficinas en España, Madrid y Barcelona (datos algoritmo DAO addmeet), analizaremos hoy la evolución de los principales barrios tecnológicos de ambas capitales, Madbit (Madrid) y 22@ (Barcelona) y la evolución en inversión y precios que se ha producido en los mismos en el último ciclo inmobiliario expansivo del sector de oficinas (2015-2023).
Analizando la inversión en oficinas acumulada en los últimos años, se aprecia que 22@ (5.354 M€) casi triplica la inversión captada por Madbit (1.864 M€). La apuesta del Ayuntamiento de Barcelona en el año 2000 por un desarrollo urbanístico enfocado la implantación de empresas de sectores de alta componente tecnológica, parece con el tiempo haberse convertido en un éxito. La «ebullición económica» que ha sufrido el barrio se ha traducido en un crecimiento exponencial del interés inversor nacional e institucional, que ha colocado 600 M€ de media anualmente en este sub-mercado.
Madbit, nacido como estrategia «económica/inmobiliaria» cohesionada (hasta entonces conocido como «Julián Camarillo») 20 años más tarde y con promotores con mayor componente privada que pública, parte con cierta desventaja por no haber sabido anticipar la tendencia como hizo Barcelona. En los últimos años ha captado una inversión media de 200 M€ sin una tendencia clara al alza.
Inversión por perfil
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución. En 22@, la inversión value added (37,45%) y core (62,55%) en su mayoría han estado vinculadas a producto «nuevo» desarrollado, estabilizado y vendido en primera transmisión. Alrededor de 1,35 Mm2 han sido desarrollados en los últimos años.
En Madbit, la inversión value added (13,58%) ha sido inferior relativamente debido a que ha habido oportunidades value added (con necesidad de Capex parcial y/o alto vacancy a gestionar) en edificios operativos que han desincentivado la inversión en desarrollo desde 0, con el plus de riesgo que la misma supone. La inversión core (86,42%), principalmente se ha centrado edificios «históricos» ya transacionados una o varias veces con anterioridad.
Evolución Precio/m2
Analizando la evolución de los precios de transacciones totales (incluye value added y core) , la «intensidad» de la inversión inmobiliaria ha marcado en gran medida la evolución de los precios. 22@ ha experimentado un incremento del 82% (2.200 €/m2) en el precio/m2 de SBA, alcanzado una media de 4.900 €/m2 respecto a los 2.700 €/m2 del inicio del ciclo expansivo en 2015-2016.
Madbit, en línea con lo comentado anteriormente, ha experimentado un incremento más comedido del 37% (700 €/m2) en el precio/m2 de SBA, alcanzado una media de 2.600 €/m2 en el último ejercicio.
Parece claro que si un inmueble vale en gran medida lo que genera la actividad económica que tiene dentro, la captación de empresas de alto valor añadido genera un impacto inmobiliario exponencial en el precio del edificio.
Yendo al detalle del precio/m2t según el perfil de inversión, se puede apreciar que el producto «Core» de 22@ ha alcanzado en 2023 una media en 6.300 €/m2 (siendo el máximo de 7.100 €/m2) desde los 3.406 €/m2 del 2015, un incremento de más del 100% en el precio en menos de 10 años.
En Madbit los incrementos han sido mucho más comedidos , alcanzando el producto «Core» en 2023 una media de 2.980 €/m2 (siendo el máximo de 3.200 €/m2) respecto de los 1.941 €/m2 de 2015, un incremento de alrededor del 20%.
Importante resaltar que, aunque la compresión de las rentabilidades exigidas ha afectado al precio al alza en ambos mercados, el incremento de valor vía aumento de rentas ha sido mucho más relevante en 22@ con aumentos en la renta prime del 75%.
Como conclusión podemos decir que 22@ ha sido un éxito en el que cabe felicitar tanto a lo «público» como a lo «privado». Economía real ha atraído a inmobiliario en un circulo virtuoso en el que todos han salido ganando. Madbit tiene un buen espejo en que mirarse para poder replicar el modelo en la capital de España. Nuestra única duda es si, no partiendo principalmente de la iniciativa pública, un proyecto a tan largo plazo aguantará los intereses cambiantes de un capital inmobiliario seguramente con objetivos mas corto-medio placistas. No olvidemos que el inmobiliario está al servicio de la economía real, y no viceversa.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas España (1T 2023)
El sector de oficinas alcanzó durante este primer trimestre del año una inversión de 993 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso de un 11% interanual, acusando la incertidumbre del alza de los tipos de interés, siendo de esperar que la ralentización de los volúmenes de inversión permanezca hasta que los tipos de interés no alcancen su techo.
Durante este periodo se han registrado un total de 36 operaciones inmobiliarias de oficinas en España, con un valor medio de 27,6 M€.
Inversión por provincias
Según se aprecia en el gráfico, como es habitual, los mercados principales aglomeran casi el 95% de la inversión a nivel nacional. Madrid (70,57%) y Barcelona (23,51%) dejan como residual la inversión en otras provincias como Zaragoza (2,18%), Málaga (2,08%) y A Coruña (1,66%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución entre value added (45,81%), core plus (12,97%) y core (41,22%). Sigue habiendo interés en los desarrollos llaves en mano con «riesgo inquilino» en mercados como Barcelona y Málaga, ya sea por su elevada absorción o por la carencia de oferta de edificios de calidad.
Como conclusión podemos decir que a nivel macro, el mercado de oficinas de España a comenzado a mostrar la contracción prevista desde el cambio de ciclo financiero de mediados de 2022. Estimamos una evolución en la línea del primer trimestre por lo menos hasta 3T 2023 donde el mercado descuenta que los tipos pueden llegar a su máximo.
Los inversores a corto-medio plazo que hayan comprado en los últimos 2 años afrontan escenarios en los que el valor de sus activos, puede estar por debajo de precio de adquisición si un buen asset management o la inflacción no lo remedian.
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Iñigo Corres
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Edificios en venta de la Comunidad de Madrid, ejemplo del #visualrealestate en @addmeet
Compartimos con ustedes los últimos videos realizados por @addmeet para la venta de sus edificios. Como verán, es posible realizar real estate comercial de otra manera…#newrealestate + #visualrealestate = #addmeet. Esperamos que lo disfruten.
Alcala,1 (Madrid)
Miguel Angel,28 (Madrid)
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Alquiler oficinas, de la renta facial a la renta real… un mundo
Dada la escasa demanda de alquiler de oficinas durante este periodo de recesión, los propietarios encuentran en los incentivos a las rentas una palanca para atraer o retener a los inquilinos, intentando por el camino dañar lo menos posible la valoración de sus inmuebles.
Antes de entrar en profundidad en el análisis, conviene dejar claros dos conceptos,
– Renta facial: es la renta/m2 fijada en contrato, que sirve de cara a la valoración del inmueble y sobre la que no se repercuten todos los incentivos acordados también en contrato.
– Renta real: es la renta/m2 que el propietario recibe a lo largo de la vida del contrato una vez descontados todos los incentivos pactados en el mismo.
TIPOS DE INCENTIVOS Y OBJETIVOS EN ALQUILER DE OFICINAS
El objetivo último de aplicar las bonificaciones vía incentivos y no vía descuento directo en la renta es no penalizar la valoración del inmueble. Como ya vimos, el valor de un inmueble (Precio = Renta anual/Rentabilidad exigida por mercado) viene muy afectado por la renta anual percibida (renta de contrato, facial), con lo que en las renegociaciones el factor que prima es mantener dicha renta facial lo más alta posible dentro de lo razonable (renta de mercado). Es decir, se prioriza no generar minusvalías al inmueble en el mercado de inversiones inmobiliarias sobre penalizar las rentabilidades recurrentes del alquiler.
Veamos que tipologías de incentivos vienen siendo de aplicación,
– Periodo de carencia o de gracia: meses iniciales del contrato en los que el propietario exime al inquilino de pagar rentas.
– Rentas escalonadas: aplicación de rentas progresivas crecientes, comenzando generalmente en rentas bajas hasta llegar a la renta definitiva (facial) en el periodo acordado.
– Gastos de readecuación: obras inicialmente inherentes al inquilino para la readecuación de su espacio productivo, asumidas por el propietario.
INCENTIVOS EN ALQUILER DE OFICINAS, UN EJEMPLO PRÁCTICO
En el cuadro inferior tenemos un ejemplo práctico de incentivos en el alquiler de oficinas en cualquier edificio de oficinas en Madrid o Barcelona en el que se pueden apreciar los efectos sobre la renta real tanto en la aplicación de carencias como en la aplicación conjunta de carencias y gastos de readecuación.
Las renta real se “castiga” entre un 17 y un 35% a lo largo de la vida del contrato en aras a mantener una valoración del inmueble que no obligue a apuntarse minusvalías en balance por depreciación de activos.
Alquiler Oficinas – Ejemplo Incentivos
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