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Inversión Oficinas Barcelona (1T 2024)
El sector de oficinas de España ha registrado durante este primer trimestre del año una inversión de 567,8 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet) de los cuales 232,9 M€ pertenecen a la provincia de Barcelona, representando así el 41,03% del total. Esta inversión representa un ligero incremento interanual y una variación intertrimestral del 124%, lo que supone una gran mejora de la actividad inversora durante este comienzo del año.
Durante este trimestre se han registrado 11 operaciones inmobiliarias de oficinas en Barcelona, con valor medio de 21,1 M€ y con volúmenes entre 3 y 51 M€.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante este trimestre ha predominado la inversión principalmente en la zona NAN con el 57,98% del total. Aunque esta zona no se encuentra en los niveles del último trimestre de 2023, sigue situándose en primera línea del sector. Le sigue la zona Periferia con el 37,83%, por último las zonas con indicios de reactivación son la zona Descentralizada con el 3,01% y el Centro con el 1,16% del resto. Durante este trimestre, la zona CBD no ha contado con operaciones inmobiliarias significativas.
La inversión de oficinas en los diferentes micromercados del área metropolitana de Barcelona se han concentrado en los barrios de Provencals del Poblenou (36,07%) , seguido de 22@ (21,9%) aglomeran la totalidad de la inversión perteneciente a la zona NAN. Dentro de la periferia, el barrio Montesa (23,96%), Centro (10,52%) y El Gall (1,72%) en la ciudad de Esplugues de Llobregat, por ultimo, el barrio Sant Ildefons (1,65%) ubicado en Cornellà de Llobregat, en la zona Descentralizada, el barrio La Bordeta (3,01%).Por último con un impacto inferior la zona Centro, el barrio de Dalt de la Vila (1,16%) en Badalona.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (70,22%), seguido de core plus (25,12%) y core (4,66%) que sigue su evolución errática de los últimos trimestres.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se encuentra a niveles de 1,53% (al igual que en el mercado de Madrid) ha presentado un ligero descenso con respecto al último trimestre del 2023 y a la espera que la desescalada de tipos proporcione al sector un spread superior de más atractivo sobre inversiones alternativas.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, avanza el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas, pero con mucha menor intensidad (-2,48%) que los últimos trimestres, parece que el ciclo de ajuste de precios vía denominador tiene el final más a la vista.
En conclusión, el mercado de oficinas de Barcelona ha mostrado una evolución positiva en comparación con el último trimestre de 2023, apoyado en ciertos proyectos value added con una ubicación privilegiada cerca de «Glories» que continuan firmes en su desarrollo, pese a los cantos de «sobreoferta» que sobrevuelan el barrio del 22@. Cómo en el mercado madrileño, el sector quizás deba ajustar algo mas las yields al alza para ser de mayor atractivo relativo para los inversores «pan-europeos» y no desmerecer respecto de otros mercados primarios de oficinas que a día de hoy proporcionan mayores rentabilidades a los inversores. En todo caso, la mayor parte del ajuste ya esté hecho, sólo queda mejorar.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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