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Tras analizar en anteriores posts la evolución del mercado de fincas rústicas agrícolas y ganaderas, en los siguientes posts comenzaremos a desgranar la sistemática de la valoración de fincas rústicas en venta. Hoy veremos los diferentes métodos de valoración y ahondaremos en el de mayor aplicación en el mercado actualmente, el de capitalización de rentas.

FINCAS RÚSTICAS, DIFERENTES MÉTODOS DE VALORACIÓN

Los principales métodos de valoración de fincas rústicas en venta son los siguientes;

–          Método de comparación o sintético: es similar al aplicado en la valoración de inmuebles urbanos, y está basado en el precio de otras fincas de características similares y cercanas, de las que se conoce el importe de operaciones recientes. Principales inconvenientes: por un lado, los  inversores inmobiliarios interesados en conocer el valor de una finca deberían conocer la zona, o desplazarse a ella para recabar los datos;  por otro, la gran opacidad del mercado de fincas rústicas habitualmente impide conocer realmente el montante de operaciones sobre fincas similares.

–          Método de capitalización de renta o analítico: consistente en capitalizar ingresos menos gastos de la finca rústica a la tasa de capitalización adecuada. Es el método de mayor aplicación y que luego desarrollaremos en mayor detalle.

–          Métodos estadísticos: busca correlaciones y distribuciones de probabilidad de las curvas de valor de las fincas vinculándolas con variables como ubicación, distancia a la capital de provincia, rendimientos de la tierra… Tiene la misma dificultad que el método sintético, la opacidad del mercado impide conocer el precio final real de las transacciones.

 FINCAS RÚSTICAS, EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

Los parámetros clave de este método son los siguientes:

–          Ingresos anuales de la explotación: resultado de multiplicar el rendimiento de la finca por el precio de mercado de los productos de la explotación.

• Rendimiento de la finca: la ficha catastral nos da información precisa sobre la clase de cultivo y la intensidad productiva de la finca: así, un municipio dedicado a la naranja como Tabernes de Valldigna en Valencia cuenta con 4 intensidades productivas de naranja de riego.
• Precio de mercado: obtenido del observatorio de precios de productos frescos en origen, con datos semanales desde 2004. En cereales y ganadería acudiremos a los datos de las diversas Lonjas de contratación o el sistema POOLred en olivar.   Tomaremos un periodo de tiempo suficientemente amplio para recoger las habituales fluctuaciones del mercado. Así, la manzana Golden se pagaba en Enero de 2011 a 0,26€/kg, mientras que en Enero de este año se situaba en 0,50 €/kg, llegando  unas semanas atrás a los 0,78€/kg.

–          Gastos anuales de producción: dependientes de las características de la explotación y del sistema de cultivo. Así, en olivar, el coste por hectárea puede variar de la forma que vemos en el siguiente cuadro (Fuente: AEMO).

Fincas rúticas – Costes Explotación – Ejemplo: Olivar

Existen numerosas fuentes de información pública que nos permiten determinar los gastos de una explotación  por cultivo, como este ejemplo de La Rioja.

–          Tipo de interés o tasa de capitalización: dependiente de los mercados financieros, siendo el valor de referencia objetivo el tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años, publicado mensualmente por el Banco de España.

Mediante la diferencia entre ingresos y gastos obtenemos la renta o rendimiento anual de la finca rústica. Una vez obtenido este valor, capitalizaremos a ese tipo de interés o tasa de capitalización la renta anual de la explotación, obteniendo como resultado el valor de la finca.

Este método de valoración de una finca rústica es extremadamente sensible al tipo de interés aplicado, por lo que es muy recomendable ser muy prudentes en la selección de la tasa de capitalización. En el siguiente cuadro vemos cómo la variación de este valor durante el año 2013, influye en el valor resultante obtenido para una finca de 50 Hectáreas (1 Hectárea = 10.000 m²), cuyo rendimiento sea de 600 €/Ha.

Fincas rústicas – Tasas capitalización – Ejemplos sensibilidad

Este valor, es intrínseco del terreno según sus características agropecuarias. Por ello, es válida su aplicación para cualquier tipo de explotación, ya sean fincas agrícolas, fincas ganaderas o explotaciones forestales, en cualquier lugar del mundo.

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Francisco Javier Almagro & Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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