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Archivo de la categoría ‘Alquiler Oficinas Barcelona’
Alquiler oficinas Barcelona, ¿dónde está el equilibrio del mercado?
Siguiendo el ejemplo del mercado de oficinas de Madrid, en este post analizaremos donde se encuentra el equilibrio oferta-demanda en el mercado de alquiler de oficinas en Barcelona utilizando el ratio SBA / M€ de PIB provincial.
Partimos de los datos de la tabla inferior, donde llama la atención que el ratio SBA /M€ es algo más de la mitad que en el mercado de edificios de oficinas en Madrid, cuestión que pone de manifiesto que, pese al alto grado de vacancy coyuntural, el mercado de Barcelona no tiene la madurez del mercado de Madrid.
Mercado alquiler oficinas Barcelona – Datos históricos
ALQUILER OFICINAS BARCELONA, PRINCIPALES MAGNITUDES DE MERCADO
Observando la tabla superior, podríamos sacar las siguientes conclusiones:
– El PIB de la provincia de Barcelona ha variado entre 126-150 M€ en los últimos años, soportando bastante peor que Madrid la recesión desde 2008. El PIB total ha caído un 5% desde máximos de 2008 respecto el 2,5% de Madrid. También reseñar que pese a que la economía de Madrid siempre se ha asociado a los servicios, el 83% de la economía de Barcelona pertenece a este epígrafe respecto del 70% de Madrid.
– El Stock de SBA de oficinas en alquiler se ha incrementado de 4,85 a 5,6 Mm2, aumentando el vacancy total desde 0,28 hasta 0,9 Mm2.
– Los niveles de stock disponible se han elevado desde 0,63 años de demanda anual hasta los 5,63 años (azul) a finales del 2012. Si tomamos la media anual de la demanda del periodo estudiado (321.500 m2) el stock disponible se la elevado desde 0,94 a 2,75 años (verde).
– El ratio Stock/SBA ha variado desde 35,98 m2/M€ hasta los 39,16 m2/m€ actuales.
Mercado alquiler oficinas Barcelona – Oferta / Demanda
ALQUILER OFICINAS BARCELONA, MAGNITUDES PARA EQUILIBRIO DE MERCADO
¿Qué condiciones macroeconómicas se deberían dar para que el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona volviera al equilibrio?
– Asumiendo que el objetivo es retroceder a la tasa de vacancy no generadora de inflación (8,5-9%) se tendrían que recuperar los niveles de 2008 con un ratio de 36,33 m2/M€ PIB.
– Con las condiciones actuales de stock, esto supondría la necesidad de recuperar un PIB de 154.095 M€ anuales, un 7,79% superior al actual.
Aun teniendo que “recuperar” economía por debajo de los niveles descritos para Madrid en el post anterior (alrededor del 10%), el camino a la recuperación del mercado todavía parece algo lejano, sobre todo viendo las actual coyuntura. De todos modos se presume que la recuperación será más rápida que en Madrid… porque hay menos PIB que recuperar.
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Alquiler oficinas Barcelona, resumiendo de cara a 2013
Como hicimos para el mercado de alquiler de oficinas en Madrid, resumimos el proceso seguido para el cálculo de absorciones, vacancy y rentas en el mercado de alquiler de oficinas en Barcelona de cara a 2013.
Alquiler oficinas Barcelona – Modelo predicción
MERCADO ALQUILER OFICINAS BARCELONA, CORRELACIÓN PIB-ABSORCIÓN BRUTA
Para la determinación de la absorción bruta se parte de las diferente expectativas de crecimiento determinadas por las diferentes instituciones económicas que realizan predicciones de crecimiento económico (FMI, BCE, S&P, FITCH, Manufacturing Purchasing Managers Index…). Ayudándonos de la curva histórica “PIB-Absorción bruta” obtenemos la absorción bruta esperada para 2013.
Para el caso específico de edificios de oficinas en alquiler en Barcelona para 2013, la demanda prevista para 2013 es de 175.000 m2 contando con una contracción del PIB del -1,5%.
MERCADO ALQUILER OFICINAS BARCELONA, CORRELACIÓN PIB-VACANCY
La variación del PIB está correlacionada con la variación del vacancy de los edificios de oficinas en alquiler a través de la “Curva de Okun Inmobiliaria”, que define la tasa mínima de crecimiento para comenzar al disminuir el vacancy en el 2%.
Para el caso específico de edificios de oficinas en alquiler en Barcelona para 2013, la variación del vacancy esperada será del -1,5%, marcando un mínimo histórico cercano al 17,3% (casi 1.000.000 m2 de oficinas en alquiler vacías).
MERCADO ALQUILER OFICINAS BARCELONA, CORRELACIÓN VACANCY-RENTAS
Para terminar, las rentas de alquiler de oficinas están relacionadas de forma inversa con el nivel de vacancy de edificios de oficinas y parques empresariales a través de la “Curva de Phillips Inmobiliaria”, con la que también obtenemos la Tasa de Vacancy no generadora de inflación, en el caso concreto del mercado de oficinas de Barcelona, el 8%.
Concretando para el mercado de oficinas en alquiler en Barcelona en 2013, renta esperada con unos niveles de vacancy cercanos al 17,3%, bajará de los 11,90 €/m2&mes del 2012 a los 11,5€/m2&mes.
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Alquiler oficinas Barcelona, ¿qué rentas esperar en 2013?
Una vez analizado en anteriores posts la evolución esperada del mercado de alquiler de oficinas en Barcelona para 2013, veremos a continuación cuales son las expectativas de evolución del vacancy y las rentas de este mercado.
ALQUILER OFICINAS BARCELONA 2013, VACANCY-RENTAS
El nivel de rentas a esperar en cualquier mercado de alquiler de oficinas está directamente relacionado con la tasa de desocupación de los edificios. En el caso particular del mercado de alquiler de oficinas en Barcelona, con una recesión esperada del -1,5% el vacancy debería subir durante 2013 alrededor del 1,5-2%. Contacto que comenzamos el año 2012 con una desocupación del 15,8%, no sería de extrañar que la tasa de vacancy supere el 17% a finales de año.
En cuanto a las rentas, podríamos predecir analizando el gráfico inferior que con el vacancy superior al 17% esperado, la renta media del mercado de edificios de oficinas y parques empresariales de Barcelona se situará en el entorno de 11,5€/m2&mes.
Mercado alquiler oficinas Barcelona (Vacancy-Rentas)
ALQUILER OFICINAS BARCELONA 2013, CURVA DE PHILLIPS
Tal y como analizamos para el mercado de alquiler de oficinas en Madrid, es interesante conocer la tasa de vacancy en la que el mercado de edificios de oficinas en Barcelona pude comenzar a recuperar precios. Pese a ser los datos mucho más dispersos que en Madrid (un mercado más maduro y estable que el de Barcelona), podemos sacar las siguientes conclusiones:
Mercado alquiler oficinas Barcelona (Vacancy-Inflación)
– Tasa de vacancy no generadora de inflación, 8%. Es la tasa de vacancy en la que las inflaciones esperadas son 0, es decir, que la previsión de rentas es estable.
– Tasas de vacancy >8%. Por encima de este valor y a edificios en condiciones iguales de ubicación y calidad las rentas tienen que ir a la baja.
– Tasa de vacancy <8%. Comienza a haber inflación ya que la competencia disminuye, el arrendador recupera el poder de negociación y las rentas comienzan a subir.
(*)Importante poner de manifiesto que hablamos de mercado de Barcelona a nivel global, ya que cada zona (CBD, NBD, Periferia…) tiene un comportamiento diferente. Como ejemplo, el CBD con un vacancy cercano al 8% tendrá un comportamiento bién diferente que la Periferia, con un vacancy cercano al 28%.
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Alquiler oficinas Barcelona, ¿qué esperar en 2013?
Con sólo los datos del 1T del 2013 del mercado de alquiler de oficinas en Barcelona, ya se puede intuir que va a ser otro año “para olvidar”, en línea con la actividad de la economía real actual.
Podríamos resumir el primer trimestre en 35.000 m2 de absorción bruta (GSMA, Konecta, Booking…) principalmente en zonas descentralizadas, con demandas no superiores a los 3.500 m2. La tasa de vacancy sigue “desbocada” llegando al 16,5% (a cierre de 2012 reflejaba un 15,8%) para un total de más de 900.000 m2 de oficinas vacías en edificios de oficinas y parques empresariales en Barcelona, casi 6,5 años de absorción a niveles de demanda actuales (150.000 m2/año).
Tal y como hicimos con el mercado de alquiler de oficinas en Madrid, vamos a intentar en los siguientes posts ver que puede pasar en lo que resta de año basándonos en el comportamiento del mercado en la última década.
ALQUILER OFICINAS BARCELONA 2013, CRECIMIENTO PREVISTO
Las perspectivas de crecimiento para España para 2013 de las diferentes “instituciones” no han variado en gran manera desde febrero, variando desde la recesión del -2,6% anticipada por S&P hasta la visión más optimista del BBVA que augura una recesión más atenuada del -0,8% avistando perspectivas de recuperación para el cuarto trimestre deldato positivo del máximo marcado por el índice PMI (Manufacturing Purchasing Managers Index) que ha pasado del 44,7 en Abril al 48,1 de Junio (recordemos que niveles >50 marcarían apriori retornos a expansión económica) viene marcado por el aumento de las exportaciones (gracias a que la fuerte devaluación interna hace los productos españoles más atractivos al exterior), debiéndose tomar con cautela porque la demanda interna continua “en barrena”.
ALQUILER OFICINAS BARCELONA 2013, PERSPECTIVAS ABSORCIÓN
Asumiendo desde el punto de vista realista que la economía española pueda acabar 2013 con una recesión del -1,5%, la absorción prevista de alquiler de oficinas estaría entre los 150-200.000 m2 en niveles parecidos al 2012.
Alquiler oficinas Barcelona (PIB-Absorción)
En definitiva, otro año de incremento de vacancies, ajustes de rentas (sobre todo en los edificios de menor calidad)… y también de “oportunidades” para los inquilinos con necesidades de expansión y/o de ahorro en su partida de “rentas”.
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Alquiler oficinas, 10 pasos a seguir
A la hora de alquilar una oficina en edificios de oficinas, parques empresariales o parque tecnológicos, generalmente el inquilino afronta una serie de incertidumbres a las que debe dar solución. Veamos cuales son los puntos principales a considerar.
ALQUILER OFICINAS, 10 PASOS A SEGUIR POR EL INQUILINO
1 – Licencias y usos: se debe pedir verificación de que el edificio de oficinas en alquiler tiene licencia para albergar el uso/actividad para el que es ofrecido en a los inquilinos. El inquilino, una vez firmado el contrato, tramitará la licencia de apertura específica de su negocio.
2 – Solvencia propietario: se debe analizar en el registro mercantil (Axesor, Informa…) la solvencia del arrendador para asegurarse de que va a cumplir, durante la vida del contrato, con sus obligaciones respecto del inquilino.
3 – Certificaciones edificio: si se busca unas oficinas en alquiler de mayor calidad, existe certificados que avalan la tanto en calidad y gestión energética (ISO 50001) como en sostenibilidad (LEDD Plata, LEED Oro, LEED Platino) y prevención de riesgos (LPRL).
4 – Seguridad: es importante verificar que el edificio tiene servicio de recepción, control de acceso y sistemas de seguridad CCTV activos y controlados 24 * 365 días para evitar cualquier tipo de problema de seguridad. Igualmente los planes de evacuación y los simulacros se deben realizar anualmente.
5 – Mantenimiento y control: la propiedad debe proveer a los inquilinos del contacto de un Facility Manager que atienda y resuelva las posibles incidencias en tiempo real. Igualmente, el inquilino se debe asegurar de que los controles de calidad del aire, legionela, detección de incendios… se realizan periódicamente a través de un buen mantenimiento preventivo.
6 – Servicios de valor añadido: servicios por parte del arrendador como la distribución de correo, acuerdos con proveedores para precios preferentes en servicios para los inquilinos… son de valorar a la hora de la decisión de qué oficinas alquilar.
7 – Distribución y confort: asegurarse de que todas las zonas de las oficinas proporcionan una iluminación media de 500 lux (generalmente mediante luminarias empotradas) y que el suelo técnico y las diferentes tomas de voz y datos se adaptan a la distribución optima del espacio de trabajo que se tenga en mente para minimizar los costes de la implantación.
8 – Precisión del contrato: que el contrato de alquiler de oficinas sea lo más preciso posible en cuanto a duración, duración de obligado cumplimiento, derecho de sustitución, derecho de subarriendo, actualizaciones de renta anuales a IPC (o índice similar…), actualizaciones de renta a precios de mercado, avales y renovación de los mismos…
9 – Distribución de gastos: en los contratos de alquiler de oficinas se debe detallar la repercusión de los gastos (limpieza, mantenimiento, seguros, IBI, consumos de agua, luz y gas…) entre arrendador e inquilino. Importante asegurarse que los contadores de consumos están individualizados por oficina.
10 – Poderes firmantes: una vez todo acordado, pedir que los firmantes aporten sus poderes para dar viabilidad final al contrato.
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Mercado alquiler oficinas Barcelona 3T 2012, grandes operaciones puntuales “maquillan” la realidad
Así como hicimos hace unos días con la evolución del mercado alquiler de oficinas de Madrid durante el tercer trimestre, haremos lo propio con el mercado de alquiler de oficinas en Barcelona basándonos en los datos del informe de BNP.
ALQUILER OFICINAS BARCELONA, TERCER TRIMESTRE 2012
La absorción bruta de alquiler de oficinas en Barcelona ha ascendido a 55.500 m2 durante el tercer trimestre, sumando 133.500 m2 en lo que va transcurrido de 2012. Cabe destacar que casi el 50% de la superficie alquilada la han consumido tres operaciones: Endesa (17.000 m2) en su nuevo edificio de oficinas corporativo en Arc del Triunf alquilado a Grupo San José, Incasol (5.500 m2) en Córcega 273 y Gaesco (6.650 m2) en Doctor Ferrán, 5 alquilado a Catalana Occidente. En los tres casos son relocalizaciones, que no han disminuido stock disponible.
Pierde sentido en esta ocasión analizar la evolución anual (+12%) o trimestral (+57%), ya que estas operaciones puntuales nos llevarían a un optimismo irreal.
La evolución del vacancy ha permanecido estable en el 16,1% situándose el parque de oficinas disponible en 900.000 m2. Este dato va en la línea de lo apuntado anteriormente, hay absorción bruta pero no neta, es decir, traslados buscando mejores ubicaciones y calidades a igual o mejor precio o directamente… mejor precio. Sigue siendo preocupante el vacancy del 24-26% (7-9 años a niveles actuales de demanda) en las zonas más descentralizadas.
Mercado alquiler oficinas Barcelona 3T 2012
La renta media se sitúa en los 11,8 €/m2&mes, habiéndose controlado más el descenso de rentas en la zona céntrica, donde incluso se ha producido un pequeño repunte del 3,3% respecto 2011, que en NBD y periferia donde parece claro que con la conyuntura actual y con semejantes niveles de disponibilidad, la renta no ha tocado suelo. La entrega a corto plazo de Barcelona Porta Firal (23.500 m2) por parte de Iberdrola Inmobiliaria y del proyecto de Benson Elliot en 22@ (21.500 m2) parece que tampoco ayudará a los propietarios con superficie disponible a “aguantar” sus rentas.
ALQUILER OFICINAS BARCELONA, ¿QUÉ ESPERAR EN EL FUTURO PRÓXIMO?
Viendo que lo más probable, según las perspectivas negativas de la economía, es que este trimestre de “euforia” sea algo pasajero, lo lógico sería pensar en que se acabe 2012 con una absorción bruta total alrededor de los 180.000 m2, entorno a nuestra predicción de principios de año.
– La oferta nueva en NBD seguirá “despoblando” el centro: los edificios de oficinas anteriormente mencionados en Zona Franca y 22@ van a entregar oficinas en alquiler de “última generación”. Pese a que queda por ver que nivel de rentas son capaces de defender, tienen la baza de la calidad para atraer las demandas corporativas que cada vez encuentran menos producto de calidad en el centro.
– La incertidumbre política, tampoco ayuda: el mercado “de traslado” no genera absorción neta, se necesitan demandas de economía nueva, empresas que quieran establecerse en Barcelona y que disminuyan el sobre stock disponible. Independientemente de las inclinaciones de cada uno, podemos estar todos de acuerdo en que la incertidumbre política actual no anima a las empresas en este sentido (como muestra el discurso del pasado mes del Sr. Victor Grifols en el círculo ecuestre).
En definitiva, ni la situación económica general, ni la situación política en particular hacen pensar que las cosas vayan a cambiar en el corto plazo.
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Mercado alquiler oficinas Barcelona 2T 2012, obsolescencia en los edificios de oficinas céntricos
En la línea del análisis del mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid realizado la semana pasada, veremos que ha ocurrido este segundo trimestre en el mercado de alquiler de edificios de oficinas de Barcelona. Curioso de nuevo comprobar las diferencias tanto en la absorción bruta (98.000 m2 Vs 75.000 m2 semestrales) como en el vacancy (16,2% Vs 13,9%) de los informes de las dos consultoras AN y BNP. Analizamos los datos a ver qué conclusiones se pueden extraer.
ALQUILER EDIFICICIOS DE OFICINAS BARCELONA, SEGUNDO TRIMESTRE 2012
La absorción bruta de edificios de oficinas en Barcelona durante este segundo trimestre ha sido de 37.000 m2 , acumulando 75.000 m2 durante lo que llevamos de 2012.
– Evolución interanual: -10%. Sigue la tendencia negativa sustentada en la nueva entrada de España en recesión. Salvo 2009, este trimestre marca mínimos en los últimos 15 años en el mercado de oficinas de Barcelona.
– Evolución intertrimestral: 0%. La absorción neta idéntica al primer trimestre marca una proyección preocupante de no llegar a alcanzar los 150.000 m2 anuales.
El stock vacío sube creciendo vertiginosamente hasta alcanzar niveles de vacancy del 16,2%, es decir, hay más de 900.000 m2 por ocupar en edificios de oficinas en Barcelona. Durante este segundo trimestre, este “agujero” se ha agrandado en otros 32.000 m2. Importante reseñar que la única zona que consigue disminuir su stock es la periferia.
La sobreoferta sigue presionando a la baja las rentas, hasta fijar la renta facial prime en 18,5 €/m2&mes, un 5% menos que el trimestre anterior. Definimos renta facial como la renta fijada en contrato, que no refleja las carencias, repercusiones de gastos… y demás bonificaciones que los propietarios puedan ofrecer. En cuanto a la renta media se coloca en 11,4 €/m2&mes bajando un 5-7% en función de la zona.
Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Absorción – Rentas – Vacancy
ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS BARCELONA, LO QUE QUEDA DE AÑO
Nuestra predicción de absorción para 2012 se situó por encima de los 200.000 m2 con recesión esperada para España del -1,7%. Las perspectivas de crecimiento inferior y la evolución actual del mercado de alquiler de oficinas de Barcelona, hacen no descabellado pensar, que lo se superarán los 170-180.000 m2, marcando un mínimo histórico desde 1998.
– La obsolescencia de los edificios oficinas céntricos: el principal efecto a destacar este semestre es que, a diferencia del mercado de edificios de oficinas en Madrid(donde la demanda se está moviendo de la periferia al centro), la demanda de mayor dimensión está tendiendo a desplazarse hacia el exterior. Aparte del efecto “rentas económicas” vemos la justificación de este fenómeno en la actual obsolescencia de muchos de los edificios de oficinas céntricos, que dadas los elevados estándares de calidad y servicio que las grandes empresas buscan en sus nuevas implantaciones, no son capaces de satisfacer.
Ninguno nos hubiéramos podido imaginar que en 2012 podríamos volver a los niveles de contratación de 1997-1998(150.000 m2), pero desgraciadamente, parece que es lo que va a ocurrir.
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Mercado alquiler edificios oficinas Barcelona 1T 2012, incluso por debajo de lo esperado
Estas últimas semanas, las consultoras han ido haciendo públicos los informes sobre la evolución del mercado de alquiler de oficinas en Barcelona durante el primer trimestre del año. En esta ocasión nos basaremos en el informe de BNP Paribas Real Estate para extraer conclusiones. Es curioso señalar que entre los datos de demanda bruta de CBRE(54.000 m2) y BNP(37.000 m2) hay una diferencia de 17.000 m2.
EVOLUCIÓN DEMANDA ALQUILER EDIFICIOS DE OFICINAS BARCELONA
La absorción bruta de alquiler de oficinas en Barcelona se ha colocado en los 37.000 m2 durante el primer trimestre . Valoremos este dato:
– Evolución interanual: -37%. En éste sentido la demanda de alquiler de edificios de oficinas marca el segundo dato más bajo de la década tras 2009, el mercado no ha tocado fondo. Las operaciones han sido un total de 68, con lo que la demanda media se sitúa en los 540 m2. Interesante señalar que la demanda la aguanta principalmente la zona NBD(43%), cuestión que dejan entrever que la demanda comienza a valorar la calidad a precios económicos que proporcionan tanto 22@ como Plaza Europa. Curioso señalar que la demanda prefiere pagar algo más de renta (12,5€/m2&mes) en NBD por unas oficinas modernas y de calidad que estar en una zona más céntrica pero en edificios más antiguos(12€/m2&mes). Ejemplo de esto es la operación de Liberty Seguros con Colonial en Llacuna,56.
– Evolución intertrimestral: -33%. La entrada de España de recesión en este primer trimestre ha afectado claramente al mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona, ralentizándolo aún más. Las cota de vacancy del 15,6% marca un máximo histórico. Este dato hace concluir que el ratio de conversión demanda bruta/demanda neta es muy bajo, es decir, las demandas son de “reubicación” o de “reubicación por reducción”, no de “ampliación”.
Edificios Oficinas Barcelona – Alquiler – Absorción 1T 2012
ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS BARCELONA, ¿QUÉ ESPERAR DE 2012?
Nuestra previsión de absorción bruta de edificios de oficinas en alquiler para 2012 se situaba en 250.000 m2 contando con una evolución negativa del PIB del -1,7%, viendo los datos del primer trimestre (ya sea de BNP o CBRE) dejan esta previsión del lado del optimismo.
Resumiendo, ni las perspectivas económicas país ni la evolución concreta del mercado en Barcelona en los últimos trimestres, nos hacen prever otra cosa que 2012 marcará el mínimo histórico de contratación de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona.
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Mercado alquiler edificios oficinas Barcelona, que llegue pronto 2016
Analizamos esta semana el mercado de edificios de oficinas en Barcelona y sus perspectivas de salida “del agujero”. Compararemos también los datos del análisis con los del mercado de edificios de oficinas en alquiler de Madrid de la semana pasada, para valorar las principales diferencias.
El mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona dispone actualmente de un vacancy del 13,5% respecto del total de 5,6 Mm2 de superficie alquilable, es decir, actualmente hay vacíos en Barcelona un total de 0,76 Mm2 de oficinas.
Vamos a analizar, en función de la economía real prevista, que realidad nos espera en los próximos años.
ECONOMÍA REAL Vs DEMANDA ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS BCN
Como venimos viendo estas últimas semanas, la evolución del PIB país está ligada a la demanda de alquiler de edificios de oficinas de forma directa, pudiendo variar en el caso de Barcelona desde 250.000 m2 en crecimientos negativos del PIB del -2% hasta casi 420.000 m2 en crecimientos del 3,5-4%.
Volviéndonos a marcar un objetivo “sano” de stock a conseguir para que los precios se empiecen a sostener de un 7%, se necesitaría llegar a un vacancy de alrededor de 390.000 m2. Para llegar a esa cifra partiendo de los 760.000 m2 actuales, se debe generar una absorción neta de 370.000 m2. Problema, durante la última década, el año donde se ha dado la mayor absorción neta (2005), la misma sólo llegó a los 70.000 m2.
PREVISIÓN ABSORCIÓN NETA DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN BARCELONA
Como definíamos la semana pasada, la absorción neta es la parte de la absorción bruta (demanda total) que disminuye el vacancy, es decir, “demandas de superficie nueva”(nuevas implantaciones, ampliaciones de superficie…) no “cambios de ubicación” que simplemente cambian el problema de lugar. Esta absorción neta depende de la economía real, del stock de producto terminado y el stock de producto en curso (edificios de oficinas en construcción).
Como dato de partida es interesante comentar que el mercado de alquiler de oficinas en Barcelona no tiene absorciones netas positivas desde 2006 y que durante estos 5-6 años de “engordar el stock” se ha añadido al mismo la no despreciable cantidad de 471.000 m2. Así como en Madrid en 2011 ya se había empezado a disminuir el stock total en 80.000 m2, en Barcelona se añadieron al mismo 85.000 m2 más.
Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Absorción – Vacancy
Con la previsión de crecimiento marcada por el FMI en 2012 para España en general y Catalunya en particular (-1,7%) y 2013(-0,3%) y con los 35.000 m2 en el pipeline que añadirán al stock total en los próximos dos años la estimación de absorción neta rondará los 80.000 m2, a años luz de los 370.000 m2 necesarios, preocupante.
¿Y que debería hacerse para conseguir el objetivo?
– Pues si la semana pasada decíamos que en Madrid había que parar las máquinas, en Barcelona, y con mayor motivo, seguiría valiendo el mismo mensaje ya que el mercado todavía no ha tocado fondo en cuanto a stock libre, a diferencia de Madrid. Los promotores deberían centrarse en los pocos proyectos llaves en mano que no se puedan atender por el vacancy actual.
– A partir de ahí, seguimos en manos de la economía real. Contando que a finales de 2013 el stock vacío a recortar para llegar al vacancy objetivo del 7% no tiene expectativas de ser menor que 300.000 m2 y que en las premisas más optimistas de crecimiento de PIB no se pueden esperar absorciones netas superiores a 100-120.000 m2, no es de esperar que el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona tenga perspectivas de vuelta al equilibrio antes del 2016.
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Mercado de alquiler de oficinas Madrid y Barcelona Vs Europa
Esta semana, utilizando algunos de los gráficos de la presentación de Peter Damesick (CB Richard Ellis) en el Club Inmobiliario de ESADE, aprovecharemos para comparar el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid y Barcelona respecto las principales ciudades de Europa durante 2011.
Partiendo de la situación de la absorción anual de edificios en alquiler, analizaremos posteriormente la situación en el ciclo inmobiliario de las diferentes ciudades en cuanto al mercado de alquiler de edificios de oficinas. Estas conclusiones nos servirán para analizar en post posteriores los países con mejor potencial para la inversión en oficinas en 2012.
DEMANDA DE ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS EUROPA
– Sólo en Alemania (Berlín, Hamburgo, Munich), Francia (París) y Polonia(Polonia) ha habido crecimiento de la demanda respecto 2010, superando el los tres casos la media de absorción de los últimos 10 años.
– Teniendo en cuenta que son los tres únicos países de Europa que en 2011 tuvieron crecimiento económico por encima del 2% (Alemania 2,4%, Francia 3,2%, Polonia 4,1%), esto verifica la correlación PIB País / Demanda alquiler oficinas que realizamos la semana pasada.
– Las ciudades donde la demanda se situó en niveles mas bajos respecto de su media decenal fueron Madrid(-45%), Bruselas(-37%), Róterdam(-36%) y Barcelona(-27%) en este orden.
EVOLUCIÓN DE RENTAS DE MERCADO OFICINAS EUROPA
Una vez analizada la situación puntual del mercado de edificios de oficinas en alquiler en las diferentes ciudades en 2011, veamos en que situación del ciclo se encuentra cada ciudad en cuestión. El siguiente gráfico marca en verde el % de caída de rentas desde máximos del ciclo y en naranja el % de recuperación de rentas desde mínimos del ciclo.
– La demanda edificios de oficinas en alquiler de los países llamados PIGS (Portugal, Irlanda, Grecia y España) no han tocado fondo, corrigiendo un 30-50% las rentas de mercado desde máximos.
– La ciudad que mejor a recuperado el valor de sus rentas de mercado ha sido Londres, que con un 30% de incremento ha recuperado los valores de rentas pre-crisis. Pregunta, ¿tiene potencial Londres para aumentar el valor de sus activos vía incremento de rentas en el medio plazo?.
– El resto de ciudades experimentan recuperaciones discretas del 10-15%, con lo que todavía tienen potencial de recuperación.
CONCLUSIONES MERCADO OFICINAS EUROPA
El potencial de plusvalía en la compra de un edificio de oficinas es comprar con rentas bajas y a rentabilidades altas y vender a rentas altas y rentabilidades bajas, vamos, comprar en el fondo y vender en el pico del ciclo. El potencial de plusvalía desde el punto de vista de las rentas estará en las ciudades con las rentas más hundidas con expectativas de recuperación económica y en las que las rentas estén empezando a repuntar(Munich, Copenhagen,Hamburgo, Amsterdam).
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