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Archivo de la categoría ‘Alquiler Oficinas’
Mercado alquiler oficinas Barcelona 3T 2012, grandes operaciones puntuales “maquillan” la realidad
Así como hicimos hace unos días con la evolución del mercado alquiler de oficinas de Madrid durante el tercer trimestre, haremos lo propio con el mercado de alquiler de oficinas en Barcelona basándonos en los datos del informe de BNP.
ALQUILER OFICINAS BARCELONA, TERCER TRIMESTRE 2012
La absorción bruta de alquiler de oficinas en Barcelona ha ascendido a 55.500 m2 durante el tercer trimestre, sumando 133.500 m2 en lo que va transcurrido de 2012. Cabe destacar que casi el 50% de la superficie alquilada la han consumido tres operaciones: Endesa (17.000 m2) en su nuevo edificio de oficinas corporativo en Arc del Triunf alquilado a Grupo San José, Incasol (5.500 m2) en Córcega 273 y Gaesco (6.650 m2) en Doctor Ferrán, 5 alquilado a Catalana Occidente. En los tres casos son relocalizaciones, que no han disminuido stock disponible.
Pierde sentido en esta ocasión analizar la evolución anual (+12%) o trimestral (+57%), ya que estas operaciones puntuales nos llevarían a un optimismo irreal.
La evolución del vacancy ha permanecido estable en el 16,1% situándose el parque de oficinas disponible en 900.000 m2. Este dato va en la línea de lo apuntado anteriormente, hay absorción bruta pero no neta, es decir, traslados buscando mejores ubicaciones y calidades a igual o mejor precio o directamente… mejor precio. Sigue siendo preocupante el vacancy del 24-26% (7-9 años a niveles actuales de demanda) en las zonas más descentralizadas.
Mercado alquiler oficinas Barcelona 3T 2012
La renta media se sitúa en los 11,8 €/m2&mes, habiéndose controlado más el descenso de rentas en la zona céntrica, donde incluso se ha producido un pequeño repunte del 3,3% respecto 2011, que en NBD y periferia donde parece claro que con la conyuntura actual y con semejantes niveles de disponibilidad, la renta no ha tocado suelo. La entrega a corto plazo de Barcelona Porta Firal (23.500 m2) por parte de Iberdrola Inmobiliaria y del proyecto de Benson Elliot en 22@ (21.500 m2) parece que tampoco ayudará a los propietarios con superficie disponible a “aguantar” sus rentas.
ALQUILER OFICINAS BARCELONA, ¿QUÉ ESPERAR EN EL FUTURO PRÓXIMO?
Viendo que lo más probable, según las perspectivas negativas de la economía, es que este trimestre de “euforia” sea algo pasajero, lo lógico sería pensar en que se acabe 2012 con una absorción bruta total alrededor de los 180.000 m2, entorno a nuestra predicción de principios de año.
– La oferta nueva en NBD seguirá “despoblando” el centro: los edificios de oficinas anteriormente mencionados en Zona Franca y 22@ van a entregar oficinas en alquiler de “última generación”. Pese a que queda por ver que nivel de rentas son capaces de defender, tienen la baza de la calidad para atraer las demandas corporativas que cada vez encuentran menos producto de calidad en el centro.
– La incertidumbre política, tampoco ayuda: el mercado “de traslado” no genera absorción neta, se necesitan demandas de economía nueva, empresas que quieran establecerse en Barcelona y que disminuyan el sobre stock disponible. Independientemente de las inclinaciones de cada uno, podemos estar todos de acuerdo en que la incertidumbre política actual no anima a las empresas en este sentido (como muestra el discurso del pasado mes del Sr. Victor Grifols en el círculo ecuestre).
En definitiva, ni la situación económica general, ni la situación política en particular hacen pensar que las cosas vayan a cambiar en el corto plazo.
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Alquiler oficinas, de la renta facial a la renta real… un mundo
Dada la escasa demanda de alquiler de oficinas durante este periodo de recesión, los propietarios encuentran en los incentivos a las rentas una palanca para atraer o retener a los inquilinos, intentando por el camino dañar lo menos posible la valoración de sus inmuebles.
Antes de entrar en profundidad en el análisis, conviene dejar claros dos conceptos,
– Renta facial: es la renta/m2 fijada en contrato, que sirve de cara a la valoración del inmueble y sobre la que no se repercuten todos los incentivos acordados también en contrato.
– Renta real: es la renta/m2 que el propietario recibe a lo largo de la vida del contrato una vez descontados todos los incentivos pactados en el mismo.
TIPOS DE INCENTIVOS Y OBJETIVOS EN ALQUILER DE OFICINAS
El objetivo último de aplicar las bonificaciones vía incentivos y no vía descuento directo en la renta es no penalizar la valoración del inmueble. Como ya vimos, el valor de un inmueble (Precio = Renta anual/Rentabilidad exigida por mercado) viene muy afectado por la renta anual percibida (renta de contrato, facial), con lo que en las renegociaciones el factor que prima es mantener dicha renta facial lo más alta posible dentro de lo razonable (renta de mercado). Es decir, se prioriza no generar minusvalías al inmueble en el mercado de inversiones inmobiliarias sobre penalizar las rentabilidades recurrentes del alquiler.
Veamos que tipologías de incentivos vienen siendo de aplicación,
– Periodo de carencia o de gracia: meses iniciales del contrato en los que el propietario exime al inquilino de pagar rentas.
– Rentas escalonadas: aplicación de rentas progresivas crecientes, comenzando generalmente en rentas bajas hasta llegar a la renta definitiva (facial) en el periodo acordado.
– Gastos de readecuación: obras inicialmente inherentes al inquilino para la readecuación de su espacio productivo, asumidas por el propietario.
INCENTIVOS EN ALQUILER DE OFICINAS, UN EJEMPLO PRÁCTICO
En el cuadro inferior tenemos un ejemplo práctico de incentivos en el alquiler de oficinas en cualquier edificio de oficinas en Madrid o Barcelona en el que se pueden apreciar los efectos sobre la renta real tanto en la aplicación de carencias como en la aplicación conjunta de carencias y gastos de readecuación.
Las renta real se “castiga” entre un 17 y un 35% a lo largo de la vida del contrato en aras a mantener una valoración del inmueble que no obligue a apuntarse minusvalías en balance por depreciación de activos.
Alquiler Oficinas – Ejemplo Incentivos
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Mercado alquiler oficinas Madrid 3T 2012, al menos se han parado las máquinas
Acercándonos a final de año, las consultoras han hecho públicos los resultados del 3er trimestre en el mercado de alquiler oficinas de Madrid. De nuevo tomaremos los datos de los informes de BNP para realizar el análisis.
ALQUILER OFICINAS MADRID, TERCER TRIMESTRE 2012
La absorción bruta de alquiler de oficinas en Madrid ha ascendido a 69.200 m2 durante el tercer trimestre, acumulando alrededor de 190.000 m2 en lo que lleva transcurrido de 2012. Siguiendo con la tendencia de “relocalización hacia el centro”, la zona centro (CBD) es la que sigue tirando de la demanda con 31.000 m2 de absorción bruta este trimestre, con operaciones como las de Linklaters (6.500 m2) y el bufete de abogados Perez Llorca (3.500 m2) como las más representativas.
– Evolución interanual: -11%. Respecto a los 78.600 m2 de oficinas en alquiler absorbidos en el mismo trimestre en 2012 se ha producido un retroceso lógico debido a los sucesivos trimestres de recesión económica acumulados.
– Evolución intertrimestral: +0%. En cuanto a la evolución trimestral, la absorción se mantiene constante respecto el trimestre pasado, cuestión que nos puede hacer pensar que el volumen de demanda puede estar acercándose a su suelo, fijado en niveles absolutos de absorción de 260-280.000 m2/año.
El dato positivo del trimestre es la disminución del vacancy total del mercado de alquiler de oficinas en Madrid desde el 14,3% hasta el 14,1%, bajando el parque de oficinas disponibles en alquiler hasta los 1,67 Mm2. Pese a este positivo dato macro, sobre el que luego ahondaremos, siguen siendo muy preocupantes los datos de vacancy de la zona descentralizada y periferia, del 22 y 18% respectivamente.
Pese a que la presencia de grandes operaciones durante el trimestre hayan repuntado la renta de la zona centro (CBD) algo al alza, las rentas siguen repuntando en general a la baja tanto más donde el vacancy se encuentra más “desbocado”. Igualmente, los incentivos sobre la renta “facial” acordados en contrato (periodos de gracia, periodos de carencia, readecuación de instalaciones a cargo del propietario, escalonamiento de rentas…) con los inquilinos hace difícil definir cuál es la renta real de mercado una vez aplicados todos los mismos.
Mercado alquiler oficinas Madrid 3T 2012
ALQUILER OFICINAS MADRID, ¿QUÉ ESPERAR EN EL CORTO PLAZO?
Dada la homogeneidad en la absorción durante los últimos trimestres, parece que nuestra previsión de absorción de 300.000 m2 superará los 260-270.000 m2 con los que es previsible que se acabe definitivamente el año, mínimo histórico de los últimos 20 años.
– El efecto incierto de la subida del IVA sobre los negocios B2B: si bien la subida no supone costes extra para las empresas compradoras (IVA soportado) si que conlleva un esfuerzo extra de tesorería, que habrá que ver si las generalmente maltrechas arcas soportan (disminución de los márgenes, subida de la morosidad…). Reajustes extras redundarían en menos puestos de trabajo y por tanto menos espacio de oficinas necesario. Veremos los efectos de este factor en los resultados de los próximos trimestres.
– La demanda se acerca a su suelo: sin ser una buena noticia, parece que a niveles de crecimiento económico del -2,0% la demanda se estabiliza entre los 250-300.000 m2/año. Falta por ver si una vez que la demanda toque suelo el futuro nos depara una evolución en “L” o en “V”, apuntando todos los factores macroeconómicos en la primera dirección de cara a 2013.
– Se ha conseguido frenar el stock de “obra en curso”: la mejor noticia sin duda del trimestre es que se ha conseguido frenar la oferta y que la demanda, por poca que sea, consigue poco a poco ir disminuyendo el stock total disponible (6,42 años a los niveles de demanda actuales).
Resumiendo, pese a ser 2012 el peor año en el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid, la noticia positiva es la parada de máquinas de la oferta. La digestión de todo el stock disponible no será ni mucho menos rápida, pero por lo menos el stock no se va a incrementar en el futuro cercano. Al hilo de las perspectivas para el próximo año, los entornos económicos comienzan a prever un 2013 con un crecimiento esperado del -1,3% (previsión FMI), con lo que parece… que tocará seguir sufriendo.
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Mercado alquiler oficinas Barcelona 2T 2012, obsolescencia en los edificios de oficinas céntricos
En la línea del análisis del mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid realizado la semana pasada, veremos que ha ocurrido este segundo trimestre en el mercado de alquiler de edificios de oficinas de Barcelona. Curioso de nuevo comprobar las diferencias tanto en la absorción bruta (98.000 m2 Vs 75.000 m2 semestrales) como en el vacancy (16,2% Vs 13,9%) de los informes de las dos consultoras AN y BNP. Analizamos los datos a ver qué conclusiones se pueden extraer.
ALQUILER EDIFICICIOS DE OFICINAS BARCELONA, SEGUNDO TRIMESTRE 2012
La absorción bruta de edificios de oficinas en Barcelona durante este segundo trimestre ha sido de 37.000 m2 , acumulando 75.000 m2 durante lo que llevamos de 2012.
– Evolución interanual: -10%. Sigue la tendencia negativa sustentada en la nueva entrada de España en recesión. Salvo 2009, este trimestre marca mínimos en los últimos 15 años en el mercado de oficinas de Barcelona.
– Evolución intertrimestral: 0%. La absorción neta idéntica al primer trimestre marca una proyección preocupante de no llegar a alcanzar los 150.000 m2 anuales.
El stock vacío sube creciendo vertiginosamente hasta alcanzar niveles de vacancy del 16,2%, es decir, hay más de 900.000 m2 por ocupar en edificios de oficinas en Barcelona. Durante este segundo trimestre, este “agujero” se ha agrandado en otros 32.000 m2. Importante reseñar que la única zona que consigue disminuir su stock es la periferia.
La sobreoferta sigue presionando a la baja las rentas, hasta fijar la renta facial prime en 18,5 €/m2&mes, un 5% menos que el trimestre anterior. Definimos renta facial como la renta fijada en contrato, que no refleja las carencias, repercusiones de gastos… y demás bonificaciones que los propietarios puedan ofrecer. En cuanto a la renta media se coloca en 11,4 €/m2&mes bajando un 5-7% en función de la zona.
Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Absorción – Rentas – Vacancy
ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS BARCELONA, LO QUE QUEDA DE AÑO
Nuestra predicción de absorción para 2012 se situó por encima de los 200.000 m2 con recesión esperada para España del -1,7%. Las perspectivas de crecimiento inferior y la evolución actual del mercado de alquiler de oficinas de Barcelona, hacen no descabellado pensar, que lo se superarán los 170-180.000 m2, marcando un mínimo histórico desde 1998.
– La obsolescencia de los edificios oficinas céntricos: el principal efecto a destacar este semestre es que, a diferencia del mercado de edificios de oficinas en Madrid(donde la demanda se está moviendo de la periferia al centro), la demanda de mayor dimensión está tendiendo a desplazarse hacia el exterior. Aparte del efecto “rentas económicas” vemos la justificación de este fenómeno en la actual obsolescencia de muchos de los edificios de oficinas céntricos, que dadas los elevados estándares de calidad y servicio que las grandes empresas buscan en sus nuevas implantaciones, no son capaces de satisfacer.
Ninguno nos hubiéramos podido imaginar que en 2012 podríamos volver a los niveles de contratación de 1997-1998(150.000 m2), pero desgraciadamente, parece que es lo que va a ocurrir.
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Mercado alquiler edificios oficinas Barcelona, que llegue pronto 2016
Analizamos esta semana el mercado de edificios de oficinas en Barcelona y sus perspectivas de salida “del agujero”. Compararemos también los datos del análisis con los del mercado de edificios de oficinas en alquiler de Madrid de la semana pasada, para valorar las principales diferencias.
El mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona dispone actualmente de un vacancy del 13,5% respecto del total de 5,6 Mm2 de superficie alquilable, es decir, actualmente hay vacíos en Barcelona un total de 0,76 Mm2 de oficinas.
Vamos a analizar, en función de la economía real prevista, que realidad nos espera en los próximos años.
ECONOMÍA REAL Vs DEMANDA ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS BCN
Como venimos viendo estas últimas semanas, la evolución del PIB país está ligada a la demanda de alquiler de edificios de oficinas de forma directa, pudiendo variar en el caso de Barcelona desde 250.000 m2 en crecimientos negativos del PIB del -2% hasta casi 420.000 m2 en crecimientos del 3,5-4%.
Volviéndonos a marcar un objetivo “sano” de stock a conseguir para que los precios se empiecen a sostener de un 7%, se necesitaría llegar a un vacancy de alrededor de 390.000 m2. Para llegar a esa cifra partiendo de los 760.000 m2 actuales, se debe generar una absorción neta de 370.000 m2. Problema, durante la última década, el año donde se ha dado la mayor absorción neta (2005), la misma sólo llegó a los 70.000 m2.
PREVISIÓN ABSORCIÓN NETA DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN BARCELONA
Como definíamos la semana pasada, la absorción neta es la parte de la absorción bruta (demanda total) que disminuye el vacancy, es decir, “demandas de superficie nueva”(nuevas implantaciones, ampliaciones de superficie…) no “cambios de ubicación” que simplemente cambian el problema de lugar. Esta absorción neta depende de la economía real, del stock de producto terminado y el stock de producto en curso (edificios de oficinas en construcción).
Como dato de partida es interesante comentar que el mercado de alquiler de oficinas en Barcelona no tiene absorciones netas positivas desde 2006 y que durante estos 5-6 años de “engordar el stock” se ha añadido al mismo la no despreciable cantidad de 471.000 m2. Así como en Madrid en 2011 ya se había empezado a disminuir el stock total en 80.000 m2, en Barcelona se añadieron al mismo 85.000 m2 más.
Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Absorción – Vacancy
Con la previsión de crecimiento marcada por el FMI en 2012 para España en general y Catalunya en particular (-1,7%) y 2013(-0,3%) y con los 35.000 m2 en el pipeline que añadirán al stock total en los próximos dos años la estimación de absorción neta rondará los 80.000 m2, a años luz de los 370.000 m2 necesarios, preocupante.
¿Y que debería hacerse para conseguir el objetivo?
– Pues si la semana pasada decíamos que en Madrid había que parar las máquinas, en Barcelona, y con mayor motivo, seguiría valiendo el mismo mensaje ya que el mercado todavía no ha tocado fondo en cuanto a stock libre, a diferencia de Madrid. Los promotores deberían centrarse en los pocos proyectos llaves en mano que no se puedan atender por el vacancy actual.
– A partir de ahí, seguimos en manos de la economía real. Contando que a finales de 2013 el stock vacío a recortar para llegar al vacancy objetivo del 7% no tiene expectativas de ser menor que 300.000 m2 y que en las premisas más optimistas de crecimiento de PIB no se pueden esperar absorciones netas superiores a 100-120.000 m2, no es de esperar que el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona tenga perspectivas de vuelta al equilibrio antes del 2016.
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Mercado alquiler edificios oficinas Madrid, ¿hasta cuando el calvario?
Según lo expuesto el artículos de semanas anteriores, el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid arroja un vacancy del 11% respecto del total de 12,7 Mm2 de superficie alquilable, es decir, actualmente hay vacíos en Madrid un total de 1,4 Mm2 de oficinas. En un mercado de sobreoferta, es difícil competir por calidad, desplomándose las rentas de forma vertiginosa, más allá de lo que algunos estudios de mercado puedan mostrar, los inquilinos son conscientes de la posición de debilidad de sus arrendadores.
Pero, ¿para cuanto tenemos este panorama de calvario inmobiliario en el sector del alquiler de oficinas?. Intentaremos argumentar la respuesta a esta pregunta.
LA DEMANDA DE ALQUILER DE OFICINAS Y LA ECONOMÍA REAL
Tal y como vimos hace una semanas la evolución del PIB país está ligada a la demanda de alquiler de edificios de oficinas de forma directa. En la siguiente tabla vemos los diferentes escenarios de absorción bruta en función del crecimiento económico del país y los años de stock que dicho vacancy supone en cada escenario.
Alquiler Oficinas Madrid – Absorciones Brutas Teóricas
Sí vale, ¿pero cuál es el objetivo de stock disponible (vacancy) para que el mercado deje de caer?. La experiencia demuestra que, para que el mercado de alquiler de edificios de oficinas comience a repuntar, los niveles de desocupación deberían rondar el 6,5-7,5%, suponiendo este stock disponible alrededor de 1,5-2 años de absorción bruta a niveles de crecimiento del PIB del 2%, resumiendo, necesitamos bajar el vacancy desde 1.400.000 m2 hasta 850.000 m2 generando una absorción neta de 550.000 m2.
ABSORCIÓN NETA DE OFICINAS EN MADRID, PREVISIÓN 2012-2013
Antes que nada, recordemos que la absorción neta es la parte de la absorción bruta (demanda total) que disminuye el vacancy, es decir, “demandas de superficie nueva”(nuevas implantaciones, ampliaciones de superficie…) no “cambios de ubicación” que simplemente cambian el problema de lugar. Esta absorción neta depende de la economía real, del stock de producto terminado y el stock de producto en curso (edificios de oficinas en construcción).
Con la previsión de crecimiento marcada por el FMI para España en 2012(-1,7%) y 2013(-0,3%) y con los 250.000 m2 en el pipeline que añadirán al stock total en los próximos dos años la estimación de absorción neta rondará los 130-140.000 m2, bastante lejos de los 650.000 m2 necesarios.
Alquiler Oficinas Madrid – Evolución Absorción Neta
¿Y que debería hacerse para conseguir el objetivo?
– Pues inicialmente parece lógico empezar por “parar las máquinas” y no poner producto terminado en el mercado por lo menos hasta2015, salvo en proyectos sin riesgo demanda (llaves en mano en compra o alquiler) o donde una ubicación privilegiada y un producto realmente diferenciado justifique el riesgo de introducir en el mercado mas stock. Esto debería aumentar el ratio de absorción bruta en neta.
– A partir de ahí, dependemos de la economía real. En la tabla superior vemos que en escenarios con poco pipeline y crecimiento país del 3,5-4% no son extrañas absorciones netas anuales de 250.000-300.000 m2, con lo que el objetivo se podría cumplir en algo más de dos años. Sin embargo, y viendo que no son esperados crecimientos por encima del 2% hasta por lo menos 2014, no parece que el objetivo de llegar a un vacancy del 7% en edificios de oficinas en Madrid puedan conseguirse antes de 2015.
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Alquiler edificios oficinas Madrid 2011, un año duro…
Vamos a analizar, con la ayuda del informe trimestral de Savills España, el comportamiento del mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid durante el año 2011. Analizaremos primero la evolución de la demanda para ver si se pueden sacar conclusiones de cara al futuro en función de la oferta de alquiler de edificios en Madrid.
DEMANDA DE ALQUILER DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN MADRID
– Después de 10 años en los que la demanda de oficinas en alquiler en Madrid se ha mantenido en una media de 600.000 m2/año, desde el principio de la crisis en 2008 la absorción de edificios de oficinas de Madrid se ha mantenido entre 350-400.000 m2/año, con lo que la demanda anual ha caido alrededor del 35-40%.
– Contando que la operación media de alquiler de edificios ronda los 1.000-1.2000 m2, el rango de operaciones anuales ha oscilado entre 450 y 600, número que nos marca el mercado potencial anual de empresas clientes para este tipo de operaciones.
– La demanda de edificios de oficinas no marca signos de estacionalidad salvo en el tercer trimestre, donde la demanda baja con el motivo de dejar las decisiones de cambio de ubicación para después del periodo estival.
OFERTA DE ALQUILER DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN MADRID
– Actualmente, el parque de edificios en alquiler en Madrid ronda los 12,7 Mm2.
– La oferta a finales de 2012 se incrementará en 150.000 m2 vía finalización de desarrollos (Castellana,200 de Solvia aportará 50.000 m2), de los que 100.000 m2 sumará inicialmente al vacancy. Por tanto, la oferta de alquiler de edificios de oficinas en Madrid alcanzará los 12,85 Mm2 a finales de 2012.
– Contando que el vacancy actual está entorno al 11-12%, en niveles máximos de los últimos 12 años, llegamos a la cifra de 1,4Mm2 de edificios de oficinas vacíos contando CBD, Secundaria, NBD y Periferia.
– En cuanto a la evolución de las rentas de edificios de oficinas en Madrid, la correción de precios ha seguido una relación proporcional a la caída de la demanda desde máximos de 2008, corrigiendo entre un 35-40% en función de la ubicación.
– Tras este ajuste, las rentas de mercado quedando la renta media de cierre en 26,5€/m2&mes en CBD y 16,5€/m2&mes para edificios en alquiler en Periferia.
ALQUILER DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN MADRID, CONCLUSIONES
– La demanda de alquiler de edificios de oficinas está correlacionada con la economía real y, con una perspectiva de recesión para 2012 en España, será difícil que la demanda despegue de los niveles actuales.
– Tomando los datos de oferta y demanda a nivel macro(cada zona requeriría un análisis mas profundo), actualmente existe un vacancy (1,4Mm2) de edificios de oficinas en alquiler en Madrid equivalente a 3,5-4 años de demanda (350-400.000 m2/año).
– Si como hemos analizado en otros casos, el stock inmobiliario «deseable» para que el mercado comience a despuntar está en 1,5-2 años de demanda, todavía quedan un par de años de ajuste para que una menor vacancy redunde un repunte de rentas(siempre que España vuelva a la senda del crecimiento económico). Los proyectos llave en mano prealquilados como el de Gmp a Peugeot, serán única vía sostenible de aumento de la oferta.
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