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Alquiler edificios oficinas Madrid 2011, un año duro…
Vamos a analizar, con la ayuda del informe trimestral de Savills España, el comportamiento del mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid durante el año 2011. Analizaremos primero la evolución de la demanda para ver si se pueden sacar conclusiones de cara al futuro en función de la oferta de alquiler de edificios en Madrid.
DEMANDA DE ALQUILER DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN MADRID
– Después de 10 años en los que la demanda de oficinas en alquiler en Madrid se ha mantenido en una media de 600.000 m2/año, desde el principio de la crisis en 2008 la absorción de edificios de oficinas de Madrid se ha mantenido entre 350-400.000 m2/año, con lo que la demanda anual ha caido alrededor del 35-40%.
– Contando que la operación media de alquiler de edificios ronda los 1.000-1.2000 m2, el rango de operaciones anuales ha oscilado entre 450 y 600, número que nos marca el mercado potencial anual de empresas clientes para este tipo de operaciones.
– La demanda de edificios de oficinas no marca signos de estacionalidad salvo en el tercer trimestre, donde la demanda baja con el motivo de dejar las decisiones de cambio de ubicación para después del periodo estival.
OFERTA DE ALQUILER DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN MADRID
– Actualmente, el parque de edificios en alquiler en Madrid ronda los 12,7 Mm2.
– La oferta a finales de 2012 se incrementará en 150.000 m2 vía finalización de desarrollos (Castellana,200 de Solvia aportará 50.000 m2), de los que 100.000 m2 sumará inicialmente al vacancy. Por tanto, la oferta de alquiler de edificios de oficinas en Madrid alcanzará los 12,85 Mm2 a finales de 2012.
– Contando que el vacancy actual está entorno al 11-12%, en niveles máximos de los últimos 12 años, llegamos a la cifra de 1,4Mm2 de edificios de oficinas vacíos contando CBD, Secundaria, NBD y Periferia.
– En cuanto a la evolución de las rentas de edificios de oficinas en Madrid, la correción de precios ha seguido una relación proporcional a la caída de la demanda desde máximos de 2008, corrigiendo entre un 35-40% en función de la ubicación.
– Tras este ajuste, las rentas de mercado quedando la renta media de cierre en 26,5€/m2&mes en CBD y 16,5€/m2&mes para edificios en alquiler en Periferia.
ALQUILER DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN MADRID, CONCLUSIONES
– La demanda de alquiler de edificios de oficinas está correlacionada con la economía real y, con una perspectiva de recesión para 2012 en España, será difícil que la demanda despegue de los niveles actuales.
– Tomando los datos de oferta y demanda a nivel macro(cada zona requeriría un análisis mas profundo), actualmente existe un vacancy (1,4Mm2) de edificios de oficinas en alquiler en Madrid equivalente a 3,5-4 años de demanda (350-400.000 m2/año).
– Si como hemos analizado en otros casos, el stock inmobiliario «deseable» para que el mercado comience a despuntar está en 1,5-2 años de demanda, todavía quedan un par de años de ajuste para que una menor vacancy redunde un repunte de rentas(siempre que España vuelva a la senda del crecimiento económico). Los proyectos llave en mano prealquilados como el de Gmp a Peugeot, serán única vía sostenible de aumento de la oferta.
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