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Alquiler oficinas, de la renta facial a la renta real… un mundo
Dada la escasa demanda de alquiler de oficinas durante este periodo de recesión, los propietarios encuentran en los incentivos a las rentas una palanca para atraer o retener a los inquilinos, intentando por el camino dañar lo menos posible la valoración de sus inmuebles.
Antes de entrar en profundidad en el análisis, conviene dejar claros dos conceptos,
– Renta facial: es la renta/m2 fijada en contrato, que sirve de cara a la valoración del inmueble y sobre la que no se repercuten todos los incentivos acordados también en contrato.
– Renta real: es la renta/m2 que el propietario recibe a lo largo de la vida del contrato una vez descontados todos los incentivos pactados en el mismo.
TIPOS DE INCENTIVOS Y OBJETIVOS EN ALQUILER DE OFICINAS
El objetivo último de aplicar las bonificaciones vía incentivos y no vía descuento directo en la renta es no penalizar la valoración del inmueble. Como ya vimos, el valor de un inmueble (Precio = Renta anual/Rentabilidad exigida por mercado) viene muy afectado por la renta anual percibida (renta de contrato, facial), con lo que en las renegociaciones el factor que prima es mantener dicha renta facial lo más alta posible dentro de lo razonable (renta de mercado). Es decir, se prioriza no generar minusvalías al inmueble en el mercado de inversiones inmobiliarias sobre penalizar las rentabilidades recurrentes del alquiler.
Veamos que tipologías de incentivos vienen siendo de aplicación,
– Periodo de carencia o de gracia: meses iniciales del contrato en los que el propietario exime al inquilino de pagar rentas.
– Rentas escalonadas: aplicación de rentas progresivas crecientes, comenzando generalmente en rentas bajas hasta llegar a la renta definitiva (facial) en el periodo acordado.
– Gastos de readecuación: obras inicialmente inherentes al inquilino para la readecuación de su espacio productivo, asumidas por el propietario.
INCENTIVOS EN ALQUILER DE OFICINAS, UN EJEMPLO PRÁCTICO
En el cuadro inferior tenemos un ejemplo práctico de incentivos en el alquiler de oficinas en cualquier edificio de oficinas en Madrid o Barcelona en el que se pueden apreciar los efectos sobre la renta real tanto en la aplicación de carencias como en la aplicación conjunta de carencias y gastos de readecuación.
Las renta real se “castiga” entre un 17 y un 35% a lo largo de la vida del contrato en aras a mantener una valoración del inmueble que no obligue a apuntarse minusvalías en balance por depreciación de activos.
Alquiler Oficinas – Ejemplo Incentivos
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La valoración por el método ARY (all risk yield) no es tan burda como para aplicar una renta teórica y el yield medio de mercado. Cualquier valoración seria considera los incentivos bien en el cálculo de la renta, bien al calcular el yield.
14 diciembre, 2012 a las 17:41
Gracias por tu comentario Rafael. El objetivo del post era más reflejar la transición de la renta bruta a la neta que entrar en profundidad en valoraciones, pero nos lo apuntamos para futuros posts. Un cordial saludo
15 diciembre, 2012 a las 13:20
Efectivamente, estoy de acuerdo al 100% con Rafael.
18 diciembre, 2012 a las 13:28