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Archivo de la categoría ‘Alquiler Oficinas’
Alquiler oficinas Madrid, ¿dónde está el equilibrio del mercado?
Tal y como analizamos para el mercado de centros comerciales en España donde se encuentra el equilibrio oferta – demanda tomando como referencia el ratio SBA/M€ consumidos, intentaremos llegar a una conclusión similar en los mercados de alquiler de oficinas en Madrid y Barcelona utilizando el ratio SBA / M€ PIB provincial.
Comenzaremos por el mercado de edificios de oficinas en Madrid, que a nivel macro presenta los datos adjuntos en la tabla inferior durante el periodo 2005-2012.
ALQUILER OFICINAS MADRID, PRINCIPALES MAGNITUDES DE MERCADO
Observando la tabla superior, podríamos sacar las siguientes conclusiones:
– El PIB de la Comunidad de Madrid ha variado entre 160-190M€ en los últimos 8 años, siendo como media un 70% del mismo producido por empresas de prestación de servicios.
– El Stock total de SBA de oficinas en alquiler se ha incrementado de 10,7 a 12,8 Mm2, oscilando el vacancy total entre 0,7 y 2 Mm2.
– Los niveles de stock disponible se han elevado desde 1,28 años de demanda anual hasta los 7,64 años (azul) a finales del 2012. Si en vez de la demanda del año en cuestión, tomamos la media anual de la demanda del periodo estudiado (526.625 m2) el stock disponible se la elevado desde 1,32 a 3,67 años (verde).
– El ratio Stock/SBA ha variado desde 61,74 m2/M€ hasta los 67,99 m2/M€ actuales.
ALQUILER OFICINAS MADRID, MAGNITUDES PARA EQUILIBRIO DE MERCADO
Una vez analizados los datos históricos, veremos a continuación que condiciones macroeconómicas se tendrían que dar para que el mercado de edificios de oficinas en Madrid volviera a unos niveles de oferta-demanda que le devolvieran el dinamismo perdido.
– Si el objetivo es volver a alcanzar la tasa de vacancy no generadora de inflación (8,5-9%) se tendrían que recuperar las condiciones de mercado de 2008 con un ratio de 61,74 m2/M€ PIB.
– Con las condiciones de stock actual esto supondría la necesidad de generar un PIB de 207.318 M€ anuales, un 10,13% superior al actual.
Teniendo esto en cuenta, parece que ciertos comentarios optimistas por las operaciones generadas en el primer trimestre del 2013 deberían tomarse con cautela, ya que remontar un 10% el PIB de la Comunidad de Madrid para que el mercado de alquiler de oficinas en Madrid recupere el dinamismo deseado… no va a ser tarea poco ardua.
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Alquiler oficinas Madrid 2013, no hacerse trampas al solitario
Durante este mes han ido apareciendo los datos de las consultoras sobre la absorción de alquiler de oficinas en Madrid durante el primer trimestre del 2013. Mirando los datos de absorción bruta de 142.800 m2 sin profundizar parece que podría ser un dato para el optimismo, veremos cuál es el análisis si se profundiza en los datos.
ALQUILER OFICINAS MADRID 1T 2013, EDIFICIOS DE OFICINAS CORPORATIVOS
Como vemos en la tabla inferior, los 142.800 m2 se han concentrado casi en un 60% (80.500 m2) en tres operaciones corporativas:
– Vodafone: que ha concentrado sus operaciones dispersas en el norte de Madrid en el Parque Empresarial de Solvia (antiguamente propiedad de Reyal Urbis) en Avenida América, en una operación de 50.000 m2.
– Iberia: que ha dejado sus dos edificios de oficinas (Complejo IV y VI) en Velázquez 130 para implantarse en el edificio de oficinas de Colonial en Martínez Villergas,49, en una operación de 16.000 m2.
– EFE: que ha cambiado su sede en Espronceda32 por un edificio de oficinas de la SEPI en Avenida Burgos 8, en una operación de 14.500 m2.
ALQUILER OFICINAS MADRID 1T, NO HACERSE TRAMPAS AL SOLITARIO
Veamos qué ocurre si analizamos esta tres operaciones desde la perspectiva de la “superficie nueva de alquiler” que estas operaciones han generado (absorción neta).
En la tabla adjunta podemos ver que, realmente estas tres operaciones han dejado casi 15.000 m2 más de vacancy total en los edificios de oficinas de Madrid.
Vamos, que para los nuevos arrendadores y las agencias que han intermediado las operaciones han sido grandes noticias, pero para los antiguos arrendadores y para el mercado en general, no.
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Oficinas emprendedores, pero… ¿dónde me implanto?
La búsqueda de oficinas por parte de un emprendedor para comenzar a realizar su actividad empresarial no es fácil debido a la amplitud actual de espacios generalistas y específicos por actividad enfocados a científicos y emprendedores. Intentaremos explicar las diferentes tipologías de oferta (inmobiliaria y de servicios) y las principales diferencias entre las mismas.
VIVEROS DE EMPRESAS, ESPACIOS PARA EMPEZAR
Un vivero de empresas consiste en una estructura de acogida temporal enfocada a emprendedores en su primera etapa de desarrollo. Se les provee de manera gratuita de servicios (formación, asesoramiento, gestión…) adaptados a sus necesidades para facilitar su desarrollo.
Las fases a cubrir por el emprendedor en los viveros de empresas serían las de pre-incubación (planificación estratégica, modelo de negocio y validación), incubación (desarrollo del plan de negocio) y post-incubación (fortalecimiento proyecto).
Los espacios físicos disponibles en estos centros son de pequeña dimensión (15-50 m2), enfocados a emprendedores individuales o empresas de pequeña dimensión.
CEEIs , ESPACIOS ESPECIALIZADOS EN INNOVACIÓN PARA EMPEZAR
Conocidos también como BICs (Business Innovation Centres), tienen como objetivo impulsar la creación y consolidación de empresas innovadoras y diversificadoras del tejido empresarial local, sirviendo de nexo entre las administraciones locales y los emprendedores (difusión innovación, subvenciones, desarrollo de negocio…). Las innovaciones pueden ser de gestión, productos o servicios, proceso y comercialización.
Los espacios físicos ya tienen una mayor dimensión (10-200 m2) para poder acoger empresas que comienzan a crecer.
CEEIs PRIVADOS, EL PODER ACELERADOR DEL NETWORKING
Una variante del CEEI tradicional, son los CEEIs nacidos al amparo de universidades privadas y escuelas de negocios, que tienen como principal valor para el emprendedor el acceso, aparte de a los servicios avanzados del centro, a la red de contactos cualificados (Grandes empresas, Inversores, Patronos, Business Angels…) del centro, aumentando las posibilidades de desarrollo de su negocio.
Los espacios físicos tienen dimensión similar a los CEEIs tradicionales (10-500 m2), siendo las rentas superiores debido al valor añadido antes mencionado.
PARQUES CIENTÍFICOS
Enfocados a facilitar la investigación y transferencia científico- tecnológica entre las universidades y las propias empresas del parque científico , de ahí su proximidad geográfica a universidades y centros de investigación. El objetivo final es la creación y crecimiento de spin-offs. Poseen un organismo estable de gestión que impulsa la transferencia tecnológica entre las empresas, con el fin último de aumentar la riqueza de la región.
Los espacios disponibles tienen todos los rangos de dimensiones para poder atender las diferentes necesidades de las empresas implantadas en el parque científico.
PARQUES TECNOLÓGICOS
Son espacios físicos orientados a la aplicación comercial de la alta tecnología, enfocados más a la producción que los parques científicos, no teniendo porque estar vinculados a una institución académica, pero si manteniendo relación con las mismas. El organismo de gestión se encarga de alentar la formación y desarrollo de las empresas del parque, generalmente destinadas al sector terciario.
Los espacios disponibles varían desde los espacios de coworking hasta los edificios de oficinas corporativos, en función de necesidades y dimensión de la empresa.
La referencia a nivel estatal en cuanto a estrategia y resultados para el tejido empresarial local sería el Parque Tecnológico de Bizkaia.
ALQUILER OFICINAS EMPRENDEDORES, PONDERAR SERVICIOS Y ESPACIOS
Con todo esto, la elección de espacios por parte del emprendedor se aleja de los criterios tradicionales del “alquiler de oficinas”, debiendo pesar en su elección sus necesidades de servicios en función de la etapa de desarrollo en la que se encuentra su empresa y sus necesidades en cuanto a apoyo en la gestión, desarrollo de negocio y financiación privada para su proyecto.
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