ESPAÑOL 
Blog Addmeet
Archivo de la categoría ‘Reforma de la PAC’
Reforma de la PAC, tipologías de subvenciones
Tras analizar el posts pasados las principales novedades de la nueva PAC 2014-2020 y como afectarán las mismas a las valoraciones de las fincas, han surgido entre nuestro lectores varias cuestiones y dudas. Uno de los factores que más incertidumbre pueden causar en un inversor en fincas rústicas, es la dificultad para lograr familiarizarse con los distintos tipos de ayudas y subvenciones agrarias, así como la «jerga» específica creada alrededor de la PAC.
En este artículo vamos a abordar de una forma simple los tipos más importantes de subvenciones que se deberán tener en cuenta para la adquisición de fincas rústicas en venta en el periodo 2014-2020, que es el próximo marco presupuestario aprobado.
REFORMA DE LA PAC 2013-2020, TIPOLOGÍAS Y CUANTÍAS DE SUBVENCIONES
Como cuestión previa, en este nuevo presupuesto de la PAC, se ha limitado drásticamente los receptores de ayudas, de manera que no podrán optar a subvención aquellos que no sean declarados «agricultores activos». A la hora de escribir este artículo aún no se ha publicado la normativa en España, pero los antecedentes indican que será bastante restrictiva. Los tipos de ayudas de la política agraria común 2014-2020 son los siguientes:
– Las ayudas directas se entregan directamente a los «agricultores activos», los cuales tienen que cumplir una estricta normativa, fundamentalmente de tipo medioambiental, en sus explotaciones. Además, tienen que someterse a controles habituales y especiales de todo tipo por parte de las administraciones públicas. El objetivo final es mantener la renta de los agricultores de la Unión Europea, evitando una despoblación del mundo rural como sucede en Estados Unidos, donde únicamente existen 2 millones de agricultores, frente a los 12 millones europeos.
Subvenciones PAC 2014-2020 – Desglose
– Los instrumentos de mercado son una partida presupuestaria para intervenir en el mercado de un producto agrario, en general con el objetivo de asegurar un precio mínimo a los productores. Se trata de un conjunto de ayudas en plena transformación, por exigencias de la Organización Mundial del Comercio (OMC), en el que se están eliminando los sistemas de cuotas de producción existentes, como la leche, el azúcar, o la plantación de viñedos. La tendencia actual es que el presupuesto se dedique en el futuro a paliar situaciones extremas o excepcionales para un producto, por ejemplo, subvencionando el almacenamiento privado cuando el precio de mercado disminuya por debajo de ciertos límites, o se produzcan catástrofes naturales. Las ayudas de las políticas de mercado se entregan tanto a agricultores como a intermediarios de la cadena productiva.
– Las subvenciones al desarrollo rural tienen como objetivo garantizar la modernización del mundo rural, y tienen como receptores cualquier agente económico que plantee propuestas en este ámbito, ya sean empresas privadas, públicas, consorcios y entidades públicas como ayuntamientos o diputaciones. Se trata de un “cajón de sastre” en el que tienen cabida ayudas de todo tipo, desde la modernización de industrias agroalimentarias, a proyectos de fomento del uso de internet en personas mayores de poblaciones rurales.
SUBVENCIONES DE LA NUEVA PAC, CONCLUSIONES
Analizando los nuevos criterios, podríamos sacar las siguientes conclusiones:
– Control de las subvenciones a “fincas rústicas fantasma”: aquellos inversores en fincas que no desarrollen de hecho actividades agrarias, serán excluidos de las subvenciones. Veremos si los nuevos criterios de seguimiento del fraude mejoran los actuales… gran reto.
– El “efecto greening”: parte de las ayudas se dedicarán a elevar el nivel de renta de los agricultores a través de ayudas directas, con la exigencia en contrapartida de realizar una correcta gestión medioambiental de las fincas, el comentado “greening”. La pregunta es si dichas “inversiones verdes” se podrán repercutir al mercado en precios superiores de los productos…está por ver.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
Francisco Javier Almagro & Iñigo Corres
addmeet.com
Twitter: @addmeet
Reforma de la PAC, la merma patrimonial que viene
Tras analizar las principales novedades de la reforma de la PAC (Política Agraria Común) y lo que conllevará la misma en cuanto a la valoración de las fincas rústicas en venta, hoy analizaremos mediante un ejemplo hipotético y simplificado la merma patrimonial global que puede suponer a nivel estatal la disminución del 15% de las subvenciones en “gastos de mercado y pagos directos” desde 322.000 M€ para el periodo 2007-2013 hasta 273.824 M€ para el periodo 2014-2020.
REFORMA DE LA PAC 2013-2020, MERMA PATRIMONIAL ESTIMADA
Pese a ser un modelo simplificado que no toma en consideración los condicionantes inferiores (*), creemos que puede dar una visión general del “problema” a nivel riqueza país que supone la disminución de las subvenciones a fincas rústicas.
(*) La merma patrimonial no afectará a todas las fincas agrarias por igual, habrá fincas que sufrirán disminución de subvenciones de hasta el 30%, habiendo otras que puedan recibir incrementos de hasta un 60% (a priori las zonas menos productivas) aunque la merma media global sea del 15%.
Asumiendo cómo hipótesis aproximada que la finca agrícola del post anterior fuese la “finca rústica tipo” del mercado, nuestra extrapolación asumiría que todas las fincas rústicas a nivel estatal tendrían su comportamiento, es decir, la subvención supone el 32% de los ingresos y el 64% del beneficio en caso de no mermar la subvención y el 28,5% de los ingresos y el 61,5% del beneficio en caso de mermar la subvención un 15%.
Fincas rústicas en venta – Ejemplo valoración – Efecto «PAC»
Extrapolando estas hipótesis al mercado global español, llegamos a una merma patrimonial global estimada debida a la disminución global de las subvenciones en 48.176M€ (-15%) de 1.989.097M€ (-12%), aproximadamente un 200% del PIB de España.
PAC 2014-2020 Vs PAC 2007-2013, Merma Patrimonial
REFORMA DE LA PAC Y MERMA PATRIMONIAL, CONCLUSIONES
Asumiendo la simplificación superior y analizando lo llamativo de las cifras, podríamos llegar a las siguientes conclusiones;
– “Desintervención” del 200% del PIB: asumiendo la merma patrimonial esperada para el periodo 2014-2020 en casi 2.000.000 M€, el sector deberá recuperar en este periodo vía innovación y mejoras de productividad 332.000 M€ anuales a su patrimonio para recuperar los efectos de esta “desintervención” parcial.
– Velocidad de ajuste de precios: asumiendo que esta merma del precio de las fincas rústicas en venta ya está aquí, mejor asumirla con rapidez para la reactivación del mercado, que no tardar 6 años en realizar la misma como ha ocurrido en el sector inmobiliario.
– De la “economía de subvención” a la “economía de las ideas”: tiempos revueltos, tiempos de oportunidades… para los explotadores que sepan idear nuevos modelos de negocio más productivos y para los inversores inmobiliarios de perfil más oportunista.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
Iñigo Corres & Francisco Javier Almagro
addmeet.com
Twitter: @addmeet
Reforma de la PAC, efectos sobre valoración
Después de analizar las reforma de la PAC, de la que actualmente el Ministerio está ultimando los detallesn, en los próximos post iremos profundizando en cómo puede afectar esta reforma al valoración de las fincas rusticas en venta actualmente en el mercado. Como ya vimos, se producirá una modificación de la forma de distribución de las ayudas, de manera que algunos agricultores recibirán una subvención mayor, mientras que otras explotaciones agrarias sufrirán una merma en su cuantía, que puede llegar a ser muy importante. En este post veremos cómo, en aquellos casos en los que se produzca la disminución de las subvenciones, va a suponer una pérdida importante tanto para el beneficio recurrente como al valor patrimonial de las mismas.
Aun cuando la modificación de la cuantía de las subvenciones se realizará a lo largo de un periodo de convergencia, como ya mencionamos en el anterior post, lo cierto es que el efecto sobre el mercado de las fincas rústicas en venta ha comenzado ya, incluso antes de conocerse los detalles definitivos.
REFORMA DE LA PAC, VALORACIÓN FINCA AGRÍCOLA
Tal y como avanzamos, la disminución máxima de la subvención está inicialmente pactada en el 30%, con lo que realizaremos el análisis de sensibilidad para el caso de valoración de finca rústica agrícola de anteriores posts.
Fincas rústicas en venta – Sensibilidad «Subvención-Valoración»
Se puede observar que tanto la rentabilidad recurrente como la valoración de la finca rústica experimentan la misma disminución de valor, penalizando al agricultor o a los inversores inmobiliarios tanto en su cuenta de resultados anual como en su valor patrimonial hasta un -19% en el caso de pérdida del 30% de la subvención. Si se llegara a dar el caso hipotético de que esta finca perdiera la subvención por completo, la merma patrimonial sería de casi el 65%.
Finca rústica agrícola – Sensibilidad «Subvención/Valoración»
Viendo la curva superior “Variación subvención/Variación valoración”, se aprecia que cada 10% de merma de subvención, el valor patrimonial de esta finca agrícola experimenta una pérdida patrimonial sobre el 6%.
REFORMA DE LA PAC, REFLEXIONES SOBRE LOS “NEGOCIOS SUBVENCIONADOS”
Como en otros sectores que para su viabilidad han dependido de los conciertos o subvenciones (agricultura, ganadería, energías renovables, asistencial…) el problema surge en periodos de recesión cuando la administración debe recortar gastos para sanear su cuenta de resultados… lo que nos sugiere una serie de reflexiones.
– Impacto más acusado en sectores de menor valor añadido: en este caso concreto el margen de beneficio del agricultor es porcentualmente alto y la merma de beneficios y patrimonial por la disminución de la subvención no es tan acusada. En explotaciones con márgenes de beneficio inferiores, la merma será mucho más importante.
– Reinventarse o…vender: partiendo de la base de que la rentabilidad de muchas explotaciones quedará seriamente cuestionada, al sector sólo le queda aferrarse a la innovación y modernización para garantizar su rentabilidad, o vender asumiendo la merma patrimonial.
– Pérdida patrimonial global: sería digno de estudio la pérdidas y patrimoniales a nivel estatal que va a suponer la disminución global de las subvenciones, y la entrada en vigor de límites de “corte”, como el máximo de 300.000 € por explotación…quizás para otro post.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
Iñigo Corres & Francisco Javier Almagro
addmeet.com
Twitter: @addmeet
Reforma de la PAC, reflexiones inmobiliarias iniciales
Mucho se viene hablando de qué manera va a afectar la reforma de la PAC (Política Agraria Común) europea al sector en España. Teniendo en cuenta el gran peso que tiene la subvención recibida en la valoración de una finca rústica, analizaremos en siguientes posts, de forma sencilla, los principales cambios propuestos y los efectos sobre el valor de las fincas rústicas en venta.
Hoy comenzaremos por explicar las principales novedades, sujetas todavía a cambios, que introducirá la nueva norma (PAC 2014-2020), con un presupuesto europeo de 95.000 M€(40% del presupuesto de la UE) para el periodo, respecto de su predecesora (PAC 2007-2014).
REFORMA DE LA PAC, CRITERIOS HISTÓRICOS DE AYUDAS
Los criterios de asignación de las ayudas, han tenido las siguientes características principales:
– Subvención en función de producción media histórica: hasta 2014 los agricultores han cobrado por sus fincas rústicas subvención en función de la producción media que tuvieron en 2000, 2001 y 2002 (con algunas excepciones, como el olivar, en el que se considera también 1999). Con lo que en función de la producción realizada hace casi ya 12 años han ido obteniendo las ayudas (mochila histórica).
– Sin límites en el montante del pago, ni en los receptores de las ayudas: no han existido límites ni superior ni inferior en la cuantía de las ayudas, que han podido cobrar todo tipo de empresas, independientemente de su vinculación a la actividad agraria.
– Cobro de las ayudas mediante “derechos”: el sistema de cálculo y cobro de dichos derechos es complejo y se escapa al objetivo de este post.
Fincas rústicas en venta & Reforma de la PAC
REFORMA DE LA PAC, NUEVOS CRITERIOS
Las principales novedades en los criterios de concesión de ayudas en España, pendientes de un acuerdo definitivo, se podrían resumir en:
– Convergencia: todas las nuevas medidas irán aplicándose progresivamente hasta 2019, evitando un efecto “choque” de la reforma.
– Subvención desligada de las producciones históricas: las ayudas se asignarán por hectáreas de la explotación, independientemente su producción histórica.
– Se establece una Subvención mínima por superficie (Pago Básico): se establece un mínimo a cobrar por cada hectárea de la explotación, a modificar por el efecto “greening”.
– Establecimiento de regiones productivas (Regionalización): se establecen diferentes regiones productivas en España divididas a su vez en cuatro grupos (secano, regadío, pastos y cultivos permanentes). Las fincas calificadas dentro de un grupo x de la región productiva y cobrarán la misma ayuda (igual Pago Básico).
– Se establecen límites al cobro de ayudas, con un máximo a percibir de 300.000€ por agricultor.
– Criterios “greening”: se establecen una ayudas suplementarias por prácticas medioambientales sostenibles que permitirán incrementar la subvención por encima del Pago Básico establecido.
– Límite de pérdidas de subvenciones del 30%: la convergencia a las nuevas normas será progresiva, siendo la disminución máxima de la subvención para el productor del 30%. Asimismo, la convergencia no permitirá aumentos superiores al 60%.
– Límites en quién puede cobrar las ayudas: se establece la figura del agricultor activo, con el objetivo de evitar receptores de subvenciones no ligados a la agricultura.
REFORMA DE LA PAC, EFECTOS SOBRE LA VALORACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS
Como vimos en anteriores posts, la valoración por capitalización de rentas de fincas rústicas depende en gran medida(en casos hasta el 65%) de de la subvención recibida, con lo que en próximos posts nos pararemos a analizar el efecto de esta reforma de la PAC sobre la valoración de las diferentes tipologías de fincas rústicas en venta en el mercado de inversiones inmobiliarias.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
Francisco Javier Almagro & Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Follow us in: