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Archivo de la categoría ‘Mercado Inmobiliario’
Inversión Industrial Madrid (1T 2024)
En este primer trimestre, la inversión total en el sector industrial español ha ascendido a 935,5 M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De este total, 249,1 M€ pertenecen al mercado madrileño, lo que supone un ligero incremento interanual y trimestral, situándose este último en torno al 17,71%.
Durante este trimestre se han registrado un total de 17 operaciones inmobiliarias del sector industrial de Madrid, con valor medio de 14,65 M€ y con volúmenes entre 2 y 90 M€. La operación inmobiliaria más importante de este periodo fue la adquisición por parte de Intermediate Capital Group (ICG) de un centro de datos con una superficie superior a 13.000 m2t, ubicado en la localidad de Alcalá de Henares propiedad de Mapfre.
Inversión por Ejes y Coronas
Como se puede observar en el gráfico, el eje A-2 supuso el 78,62% del total, registrando un importante incremento, siendo como habitualmente el «eje locomotora» del sector indutrial en Madrid. En segundo lugar se sitúa el eje A-42 con el 19,17%, impulsado por el cada vez mas relevante nodo logístico de Ilescas. Por otra parte, durante este trimestre no se han realizado inversiones en el resto de ejes de mercado de Madrid.
Analizando la inversión en las distintas coronas encontramos que las mayores inversiones se concentran en la 2ª corona (51,23%) principalmente en la localidad de Alcalá de Henares, seguido de la 3ª corona (45,52%) y la 1ª corona (3,25%), donde las yields actuales parece que no satisfacen por ahora a los inversores.
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión en los diferentes polígonos, dentro de la primera corona el polígono de Valgrande (2,21%) en Alcobendas y Puerta Madrid (1,04%) en San Fernando de Henares. En la segunda corona los polígonos; La Garena (35,97%) y El Bañuelo (15,26%). Finalmente, el mayor número de polígonos se aglomera en la tercera corona, La Quinta (21,9%), Los Picones (6,9%), Puerto Seco (5,78%), Plataforma Central Iberum (3,91%), Polígono Industrial Cabanillas (2,61%), Mohedano y Polígono Industrial Torija (cada uno con un 2,21%).
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión en el sector industrial de Madrid podemos distinguir la siguiente distribución, core plus (38,99%), core (35,97%) y value added (25,03%), frenando en cierta medida la alta inercia que llevaban los desarrollos con riesgo comercial.
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha presentado un leve descenso en esta primera etapa del año (1,96%), siendo de 2,26% en el ultimo trimestre del 2023. Continua sin llegar a los valores que justifiquen mayor número de transacciones, a la espera de la ansiada bajada de los tipos de interés.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser un hecho que la disminución de valor vía denominador está tocando a su fin, con un ajuste poco significativo del 0,99% durante este trimestre, compensado por una evolución ligeramente al alza de las rentas de mercado.
En resumen, podemos decir que el sector industrial madrileño ha frenado su inercia negativa de los últimos trimestres en cuanto a volúmenes de inversión y en cuanto a ajuste de valor de los activos. La salida a la venta de más producto parece indicar que los vendedores tienen mejores perspectivas para la defensa del precio de sus activos. A la espera del anunciado ajuste de tipos por parte del BCE, puede parecer una buena idea para los inversores comenzar a posicionarse rápido con la perspectivas de que, si algún conflicto geopolítico no cambia el panorama general, los activos parece que han tocado fondo en su valoración.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial España (1T 2024)
El sector industrial en España alcanzó durante este primer trimestre del año una inversión de 935,5 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso del 22% interanual y un considerable aumento de aproximadamente el 79% intertrimestral.
Durante este trimestre se han registrado un total de 34 operaciones inmobiliarias del sector logístico en España con un valor medio de 27,5 M€ y con volúmenes entre 2 y 120 M€. La principal operación inmobiliaria durante este periodo ha sido la adquisición de Amazon de una nave con una superficie superior a 160.000 m2t, ubicada en la provincia de Girona por parte de la empresa Logistics Capital Partners.
Inversión por provincias y Ejes
Según se aprecia en el gráfico, los mercados principales aglomeran la mayoría de la inversión inmobiliaria, siendo Barcelona (36,15%), Girona (16,03%), Madrid (14,51%), Guadalajara (11,08%), Zaragoza (6,41%), Burgos (4,81%), Tarragona (3,47%), Valencia (3,03%), Vizcaya (2%), Cádiz (1,46%) y Toledo (1,04%) las provincias que aglomeran la inversión total.
Los ejes logísticos más importantes que absorben la totalidad de la inversión inmologística del trimestre. En orden descendente de inversión, serían; A-2 (45,95%), AP-7 Norte (34,01%), A-1 (7,40%), A-42 (5,10%), AP-7 Sur (3,47%), A-3 (2,60%) y A-4 (1,46%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución entre; el perfil value added, que continúa liderando la inversión con él (45,09%) presentando un descenso considerable con respecto al trimestre anterior, seguido del core (42,98%), impulsado por la citada inversión en Girona, y core plus (11,93%)
En conclusión, se puede destacar que la inversión durante el primer trimestre de este año ha mostrado un incremento relevante, principalmente impulsada por la percepción de que los tipos de interés han tocado techo. A diferencia del sector de oficinas, parece que las yields actuales en España están más alineadas con las de los principales mercados industriales europeos, lo que hace ser optimista de cara a futuros trimestres. El hecho de que carteras «relevantes» hayan salido al mercado da buena cuenta de este efecto.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas Madrid (1T 2024)
El sector de oficinas de España ha registrado durante este primer trimestre del año una inversión de 567,8 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet) de los cuales 246,8 M€ pertenecen a la provincia de Madrid, representando así el 43,47% del total. Esta inversión supone un descenso interanual del 63% (con un total de 667,2 M€ durante el primer trimestre de 2023) y un leve descenso intertrimestral de 13,4%.
Durante este trimestre se han registrado un total de 9 operaciones inmobiliarias de oficinas en Madrid, con valor medio de 27,4 M€ y volúmenes entre 2 y 94 M€. Las principales operaciones han sido la adquisición de la empresa Seguros Catalana Occidente de un edificio de oficinas en el barrio Delicias en Madrid, proyecto llaves en mano de Inmobiliaria Colonial.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, la inversión se ha concentrado principalmente en la zona Centro con un volumen de 184 M€, representando el 74,68% del total presentando un gran aumento con respecto al último trimestre de 2023. En segundo puesto se encuentra la zona Periferia con un 13,57% y la zona CBD con el 11,75% del resto. Por otra parte, a diferencia del año anterior, la zona descentralizada no ha tenido interés para los inversores este trimestre.
La inversión de oficinas en los diferentes barrios, ha sido principalmente en Delicias (38,19%), Retiro (19,45%), Atocha (16,2%), Recoletos (11,75%) y con un impacto inferior se encuentran los barrios de Ensanche de Vallecas (7,49%), El Juncal (6,08%) y Arguelles (0,84%).
Inversión por perfil de inversor
Entre las distintas estrategias de inversión se puede distinguir la siguiente distribución, value added (79,92%), seguido de core plus (12,59%) y core (7,49%) este último sigue con su desaceleración a la espera del próximo viraje de los tipos de interés.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» está en niveles del 1,41% presentando un ligero descenso con respecto a el ultimo trimestre del 2023 y con expectativas de que con la esperable primera bajada de tipos del próximo trimestre incremente su valor, haciendo más apetecible la inversión en oficinas en España respecto otras alternativas de inversión.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, parece que el ajuste de precio vía denominador está cerca de llegar a su fin debido a la estabilización de las yields exigidas. Quizás el último ajuste de yields a realizar no sea el provocado por la subida de tipos, sino por la homogeneización de dichas yields con otros mercados primarios de oficinas en Europa que han alcanzado su equilibrio en cotas superiores a las actuales en España, desincentivado en cierta medida al inversor con «foco Europa» a invertir en España por el momento.
Para concluir, podemos decir que la actividad inversora en el mercado de oficinas de Madrid ha registrado un ligero descenso en comparación con el último trimestre de 2023. Este descenso es más moderado que en los últimos trimestres, lo que nos puede hacer intuir que el final del ajuste no se encuentra lejos. Los inversores locales con «foco España» siguen tirando del carro hasta que las yields acaben de ajustar al nivel que requieren los inversores con «foco Europa», que por el momento encuentran otros paises más atractivos que España para focalizar sus inversiones en oficinas. La esperada primera bajada de tipos, esperada para junio, puede ser el detonante para que el mercado se «reanime».
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas España (1T 2024)
El sector de oficinas alcanzó durante este primer trimestre del año una inversión de 567,8 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso del 42% interanual y 28,6% intertrimestral, siendo este el periodo con menor inversión en los últimos años.
Durante este periodo se han registrado un total de 30 operaciones inmobiliarias de oficinas en España, con valor medio de 18,9 M€ y con volúmenes entre 1 y 94 M€. La principal operación inmobiliaria durante este periodo ha sido la adquisición de la empresa Seguros Catalana Occidente de un edificio de oficinas en Madrid, proyecto llaves en mano por parte de Colonial..
Inversión por provincias
Según se aprecia en el gráfico, como es habitual, la provincia de Madrid domina el sector durante el último año con el 43,47% del total. Luego, con un impacto levemente inferior se encuentra Barcelona (41,03%), seguido de Málaga (4,05%), Álava (3,87%), Tarragona (3,35%), Murcia (2,82%), Valencia (0,88%), Vizcaya (0,25%) y Santa Cruz de Tenerife (0,28%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución entre value added (77,55%) que reajusta su posición y vuelve a predominar después del ultimo semestre, core plus (17,01%) y core (5,44%), donde no acaba de arrancar la actividad inversora institucional.
Como conclusión podemos decir que durante este primer trimestre del año la inversión no ha presentado mejoras significativas respecto finales del 2023. A la espera de que los tipos de interés viren a la baja durante el segundo o tercer semestre, en el sector de oficinas no se está experimentando la reactivación de otros sectores como el retail. Se añade el handicap que las rentabilidades en mercados primarios europeos, como Inglaterra o Alemania, se ubican por encima de las yields españolas, desincentivando que los fondos institucionales «Core» pongan de nuevo su punto de mira en España. Parece que todavía queda algo de ajuste de precios por realizarse si observamos tanto la tendencia negativa de los volúmenes de inversión como la menor competitividad en precio respecto dichos mercados primarios.
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias 1T 2024 (Viraje del ciclo)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la evolución de la inversión inmobiliaria en España durante el primer trimestre del 2024 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
La inversión desciende durante el primer trimestre
Según se aprecia en el gráfico, durante esta primera parte del año, en la que se ha acumulado una inversión de 4,9 B€, se ha notado un notorio descenso (-35%) en la inversión inmobiliaria a nivel interanual, pero una ligera recuperación intertrimestral (+8%). A lo largo de este periodo se han registrado un total de 244 operaciones inmobiliarias en España, con valor medio de 20 M€ y con volúmenes entre 1 y 300 M€.
Dentro de los diferentes sectores unos se han comportado mejor que otros, siendo el Hotelero el principal foco de inversión con el 37,16% del total, seguido de industrial (18,52%), residencial (14,38%), comercial (12,7%), oficinas (11,45%), por ultimo, con un impacto notoriamente inferior se encuentran las residencias (3,46%) y aparcamientos (1,62%).
Variación interanual por sectores
Como se aprecia en el gráfico de variación trimestral interanual, el sector comercial (106,3%) es el que mejor comportamiento ha mostrado este trimestre y creemos que es una tendencia de recuperación que se va a ir consolidando a lo largo de 2024. En ciclo alcista también siguen los sectores de aparcamientos (20%), impulsados por la adjudicación de concesiones públicas de dimensión en Madrid. El resto de sectores sigue experimentando el ajuste de los últimos trimestres, encabezado por sanitario ( -96,45%), residencial (-45,3%), oficinas (-42,7%), residencias (-34,5%), hotelero (-28,5) e industrial (-21,3%).
Próximo viraje del ciclo
Como conclusión, podemos decir que durante este primer trimestre, la inversión inmobiliaria en España parece que puede estar viendo el final del ajuste provocado por la subida de los tipos de inversión, avecinándose un giro en el ciclo de volúmenes de inversión por la percepción de que la bajada de precios de los activos ha llegado a su fin con la próxima desescalada de los tipos de interés. Especial atención al sector del retail, cuya economía real en cuanto a footfall y volúmenes de ventas minoristas ha experimentado una evolución muy positiva, siendo probable que, pese al histórico negativo de los últimos años, sea el sector con mayor protagonismo en cuento a inversión durante 2024. Queda por ver la cuantía y velocidad en la bajada de tipos que afectará directamente a la velocidad de revalorización de los activos. Si el mercado ha tocado fondo, buen momento para invertir antes de que los activos sean más caros en el corto plazo.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Madrid (4T 2023)
El sector industrial ha registrado este trimestre del año una inversión de 461,9 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet), de este total el mercado industrial madrileño ha contado con una inversión de 211,6 M€, con un descenso interanual del 47% y un descenso intertrimestral del 22%.
En este trimestre se han registrado un total de 10 operaciones inmobiliarias del sector industrial en Madrid, con valor medio de 21,16 M€ y con volúmenes entre 3 y 60 M€. Hasta la fecha se han registrado un total de 58 operaciones durante 2023.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, el eje A-42 continúa siendo el eje que mayor inversión ha presentado con 80,6 M€ (un 50% inferior al tercer trimestre del año) representando el 38,09% del total. En segundo lugar se encuentra el eje A-1 con el 28,36%, le sigue el eje A-2 con el 27,55% y por último, presentando un descenso notorio en su inversión, el eje A-4 con el 6% del total.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, el mayor foco de inversión ha sido, la 1ª corona (57,7%), en segundo lugar la 3ª corona (28,12%) y la 2ª corona (14,18%).
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión en los diferentes polígonos, dentro de la primera corona el polígono de Valdelacasa (28,36%), el Polígono Industrial San Fernando (21,98%), Los Gavilanes (3,78%), Los Angeles (2,22%) y Puerta Madrid (1,37%). Dentro de la segunda corona, el polígono de Pau 5 (14,18%) en Parla que cuenta con una operación inmobiliaria, con la adquisición de la empresa Sonepar de una nave logística. Por último, en la tercer corona Pradillos II (17,72%), El Rabanal (6,19%) y Miralcampo (4,21%).
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión en el sector industrial madrileño podemos distinguir la siguiente distribución, value added (92,2%), core (5,58%) presentando así un notorio descenso comparado con el trimestre anterior y core plus (2,22%) que ha tenido presencia por primera vez en el año.
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha presentado un leve aumento a lo largo del año (2,26%) acercándose poco a poco a los valores medios del último ciclo inmobiliario, sin llegar a máximos históricos del año 2014 (5,39%).
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser manifiesto en los dos últimos trimestres el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 70 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 14,55% durante este 2023.
Como conclusión, el sector industrial de Madrid ha registrado un descenso del 53% en su inversión interanual provocado por la subida de tipos de interés. A pesar de haber presentado estas cifras que históricamente se posicionan entre las más bajas de la última década, durante este año ha sido el nicho destado de inversión inmologística, muy por encima de Barcelona. Es previsible que ante un nuevo escenario de bajadas de tipos, los volúmenes de inversión se vayan recuperando y la curva de valor vire al alza. La mayor demanda de inversores hasta ahora en «stand by» que perciben que es posible que las yields comiencen de nuevo a bajar, elevará este año previsiblemente el valor de los activos logísticos.
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Inversión Industrial Barcelona (4T 2023)
El sector industrial en España alcanzó durante este cuarto trimestre del año una inversión de 461,9 M€ (datos algoritmo DAO addmeet), de este total el mercado industrial barcelonés supuso un 1,73 %, con una inversión de 8 M€. Presentando así un descenso del 95,5 % intertrimestral, el sector, históricamente no contaba con unas cifras tan bajas desde el año 2014.
Solamente se ha registrado una operación inmobiliaria con perfil value added, durante este trimestre con lel desarrollo por parte de la empresa DHL Express de una nave cross-docking ubicada en El Prat de Llobregat, primera corona del eje C-32.
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha presentado un leve aumento desde el trimestre anterior (2,21%), todavía lejos de los máximos en 300-400 bps del último ciclo expansivo.
Analizando el gráfico se puede apreciar un decremento en los precios de transacción del 18,15% debido al ajuste de yields durante los cuatro últimos trimestres. Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo. Estamos en fase «neutralización» del aumento de valor de los inmuebles producido por el exceso de liquidez del mercado en los últimos años.
Como conclusión podemos decir que el mercado logístico de Barcelona ha subrido durante 2023 el mayor ajuste de los útimos 15 años en términos de inversión. La mejor oferta de suelo logístico de cierta dimensión para el desarrollo de proyectos logísticos «value add» hace también mella en que los volúmenes de inversión sean inferiores a los de Madrid. El mejor comportamiento en rentas, por esta misma razón de falta de stock, ha provocado caídas de valor menos pronunciadas en el ciclo bajista de tipos. Es previsible que ante un nuevo escenario de bajadas de tipos, los volúmenes de inversión se vayan recuperando.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial España (4T 2023)
El sector industrial en España alcanzó durante este cuarto trimestre del año una inversión de 461,9 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso del 51% interanual y del 19% intertrimestral.
Durante este trimestre se han registrado un total de 27 operaciones inmobiliarias del sector logístico en España con un valor medio de 17,1 M€ y con volúmenes entre 3 y 60 M€. Durante 2023 se llevan registradas un total de 159 operaciones.
Inversión por provincias y Ejes
Según se aprecia en el gráfico, los mercados principales aglomeran la mayoría de la inversión inmobiliaria, siendo Madrid (32,93%), Murcia (19,92%), Toledo (10,96%), Sevilla (10,83%), Álava (10,28%), Alicante (6,39%), Valencia (3,19%), Guadalajara (1,93%), Barcelona (1,73%), Burgos (1,19%) y Cádiz (0,65%) las provincias que aglomeran la inversión total.
Los principales ejes logísticos acaparan el total de la inversión inmologística del trimestre. En orden descendente de inversión serían; A-1 (24,47%), A-7 (19,92%), A-42 (17,45%), A-2 (12,62%), A-66 (10,83%), A-31 (6,39%), A-4 (3,4%), A-3 (2,38%), C-32 (1,73%), AP-7 Sur (0,81%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias, el perfil value added continua liderando la inversión con el (81,38%) presentando un leve aumento con respecto al trimestre anterior , seguido del core (14,9%) y core plus (3,72%) presentando también un leve aumento en su inversión.
Como conclusión podemos decir que parece que el sector industrial-logístico ha tocado fondo este ultimo trimestre del año, presentando aproximadamente un 50% de ajuste en volumen respecto los 5,6 B€ en 2022 . Como en el resto de activos cuya actividad inversora «Core» acumulaba porcentualmente el mayor volumen de inversión, se ha producido un ajuste drástico por la escalada de tipos de interés. Una vez los tipos han tocado techo es esperada una bajada atenuada de los tipos durante 2024, que provoque que los volúmenes de inversión se «reanimen» durante 2024.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas Barcelona (4T 2023)
España ha registrado este cuarto trimestre del año una inversión de 790,6 M€ en oficinas (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales el 13,14% del total pertenecen al sector de oficinas barcelonés, con 103,8 M€ de inversión en este periodo. El descenso interanual alcanzó 80%, aunque por el contrario se produjo un aumento intertrimestral de 69% (veníamos de muy abajo).
Durante este trimestre se han registrado 6 operaciones inmobiliarias de oficinas en Barcelona, con valor medio de 17,3 M€ y con volúmenes entre 4 y 68 M€. Hasta la fecha, durante este año, se han registrado un total de 32 operaciones.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante este trimestre ha predominado la inversión en la zona NAN con el 94,18%, dicha zona no presentaba un porcentaje similar desde principios del año 2020 (aproximadamente el 93% de 175 M€ en inversión durante esa fecha). Le sigue la zona Periferia con el 5,82%, las zonas CBD, Centro y Descentralizada no han contado con operaciones inmobiliarias en este último periodo. La Zona Centro, a diferencia e otros años con un peso mucho mayor del 22@, ha acumulado un 30,14% de la inversión anual del 2023 en Barcelona.
La inversión de oficinas en los diferentes micromercados del área metropolitana de Barcelona se han concentrado en los barrios de Plaza Europa (65,48%) ubicado en L’Hospitalet de Llobregat, seguido de 22@ (17,82%), Diagonal Mar (7,7%), Eixample Esquerra (3,37%) aglomeran la totalidad de la inversión perteneciente a la zona NAN. Dentro de la periferia, con impacto inferior se ha invertido en el barrio Mas Blau (5,63%) perteneciente a El Prat de Llobregat.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (90,52%) y core plus (9,48%), en este trimestre no se han registrado operaciones core.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se encuentra a niveles de 1,76% (al igual que en el mercado Madrileño) poco a poco se acerca a la media de 2,30% del 2014, lo que hace prever que el ajuste de valoraciones esté tocando a su fin.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, avanza el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 105 bps de incremento de los últimos cuatro trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 10,81% acumulado durante este año.
Como conclusión, podemos decir que la actividad inversora en el mercado de oficinas de Barcelona ha registrado una inversión de 103 M€, acumulando dos trimestres en «mínimos» de la serie histórica. El ajuste de precio vía denominador de los inmuebles de oficinas parece que ha tocado techo, acumulando un retroceso daproximado del 30% acumulado en los últimos 2 años. Una vez percibido por el mercado este efecto, es previsible un aumento del volumen de inversión en los próximos trimestres por la perspectiva de que, con la previsible bajada de tipos, los precios de los activos comenzarán a ir al alza. Ya se comienzan a ver mas procesos ordenados de venta, de vendedores que perciben este mayor interés en invertir en actores que llevaban tiempo en modo «wait and see». La evolución de la absorción del 22@ marcará cuantos de los edificios que se han desarrollado en los últimos tiempos pueden salir al mercado de inversión, ya que la venta de edificios con riesgo inquilino se ha frenado ante el riesgo que supone para los inversores el sobre stock que se ha acumulado en la zona.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas Madrid (4T 2023)
El sector de oficinas de España ha registrado durante este trimestre una inversión de 790,6 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) de los que 281 M€ pertenecen a la provincia de Madrid, representando aproximadamente el 36% del total. Supone un descenso el 34% interanual y del 10,%% intertrimestral.
Durante este trimestre se han registrado 20 operaciones inmobiliarias de oficinas en Madrid, con valor medio de 14 M€ y con volúmenes entre 1 y 60 M€. Hasta la fecha durante este año, se han registrado un total de 76 operaciones.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante este trimestre, la inversión se ha concentrado principalmente en zona Descentralizada con un volumen de 110 M€, representando el 39,1% del total. En segundo lugar, la zona Centro que se mantiene en esta posición desde el segundo trimestre del año con un 32,57% del total. La zona CBD ha presentado un leve aumento con respecto al trimestre anterior con el 25,35%. Por último, la zona Periferia 2,89% ha presentado un descenso intertrimestral considerable (66%). Durante la tercera parte del año la inversión en dicha zona ha sido de 123,5 M€).
La inversión de oficinas en los diferentes barrios, ha sido principalmente en Castillejos (21,28%), Castellana (16,55%), Palos de la Frontera (11,39%) y Mirasierra (10,68%) concentrando aproximadamente el 60% de la inversión en la capital. Con un impacto inferior se encuentran los barrios de San Juan Bautista (9,25%), Salamanca (8,8%), Simancas (7,25%), Salvador (5,44%), Ramon y Cajal (4,27%), Parque Empresarial las Rozas (2,89%) y La Florida (2,21%).
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, core (59,19%) que continúa siendo el principal foco, Value Added (36,54%) y Core Plus (4,27%).
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» está en niveles del 1,76% presentando un aumento considerable con respecto a máximos del 3,25% en 2020, en busca de un equilibrio estable en el medio plazo.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, avanza el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 125 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en nuevos ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 19,27%.
Como conclusión, podemos decir que la actividad inversora en el mercado de oficinas de Madrid ha registrado una inversión de 281 M€. El ajuste de precio vía denominador de los inmuebles de oficinas parece que ha tocado techo, acumulando un retroceso del 40% acumulado en los últimos 2 años. Una vez percibido por el mercado este efecto, es previsible un aumento del volumen de inversión en los próximos trimestres por la perspectiva de que, con la previsible bajada de tipos, los precios de los activos comenzarán a ir al alza. Ya se comienzan a ver mas procesos ordenados de venta, de vendedores que perciben este mayor interés en invertir en actores que llevaban tiempo en modo «wait and see».
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