rss blog

Blog Addmeet

Archivo de la categoría ‘Mercado Inmobiliario’

2 Nov 18

La dación en pago y el “moral hazard”

Mucho se está hablando estas semanas sobre la necesidad de que los bancos paren sus políticas de ejecuciones y desahucios para evitar los dramas personales a los que todos hemos asistido en las últimas fechas.

La medida del gobierno de parar los desahucios para personas que cumplan una serie de criterios parece más una medida para ganar tiempo para el análisis de las modificaciones a realizar en la ley hipotecaria que una solución definitiva al problema.

Antes de comenzar el análisis vamos a dejar claros una serie de conceptos útiles:

–          Dación en pago: proceso mediante el que, cuando el hipotecado no puede hacer frente al pago de su hipoteca, el banco le compra su inmueble o solar al valor de la hipoteca pendiente, quedando las dos partes saldadas en este acto.

–          Ejecución hipotecaria: proceso mediante el que, cuando el hipotecado no puede hacer frente al pago de su hipoteca, el banco le ejecuta la deuda judicialmente. En este proceso, el banco generalmente se adjudica el inmueble o solar en la subasta a un 60% del valor de tasación definido en la hipoteca, pasando a deberle el hipotecado la diferencia entre la deuda pendiente y el valor de la subasta más los intereses de demora del 20-25% acumulados durante el periodo que dure el proceso de ejecución hipotecaria.

–          Hipoteca sumergida: hipoteca en la que el principal pendiente de devolver por el hipotecado es superior al valor de mercado debido a un descenso brusco de los precios de mercado.

–          Moral hazard o riesgo moral: concepto económico por el que un individuo o entidad toma más riesgos de los que serían  lógicos a sabiendas de que las consecuencias de sus actos las asumirán otros y no él mismo.

LA ASUNCIÓN DESMEDIDA DE RIESGOS Y EL “MORAL HAZARD”

Parece claro que durante el periodo de boom inmobiliario tanto entidades bancarias como particulares no midieron bien los riesgos asociados al sobreendeudamiento inmobiliario, en la creencia histórica de que el subyacente que garantizaba los créditos (los propios inmuebles y solares) no disminuiría nunca su valor de mercado. La imprudencia, tanto en el prestar como en el recibir prestado, fue generalizada.

Tras el crack inmobiliario, el paradigma se ha roto, encontrándose un porcentaje elevado de los créditos bancarios inmobiliarios e hipotecas de particulares “sumergidas”.

Sin embargo, las consecuencias de esta imprudencia general están siendo bien diferentes para las entidades bancarias con problemas respecto para los particulares con problemas. El sistema bancario ha recibido hasta el momento 85.000 M€ (FROB, SAREB, EPA…) de ayudas ampliables a 130.000 M€ asumidas por el contribuyente mientras que se niega a establecer la dación en pago como procedimiento estándar de actuación en las situaciones en las que el hipotecado no puede hacer frente a su hipoteca.

Las entidades bancarias aluden al “moral hazard” de que, al establecer como procedimiento estándar la dación en pago, hipotecados que realmente si puedan hacer frente a sus hipotecas, dejen de pagarlas para “quitarse su inmueble de encima”, asumiendo el banco la merma entre su precio de adquisición y el precio de mercado. Esta argumentación por parte de las entidades, cuando menos parece curiosa después del tamaño rescate que se les ha proporcionado.

LA DACIÓN EN PAGO, INSTRUMENTO REGULADOR DEL CRÉDITO INMOBILIARIO

Pero, ¿que tiene de positivo la dación en pago?. Pues básicamente que los bancos, al asumir un riesgo superior de quedarse con el inmueble o solar si el hipotecado “falla”, exigirán mayores fondos propios (30-40% del precio) al comprador, ganado calidad los créditos hipotecarios, desapalancándose de forma progresiva la economía (nuestro principal problema) y evitando futuras burbujas inmobiliarias. No hay que obviar que las trágicas imágenes de los últimos días tampoco convienen a la imagen de la “marca” de las diferentes entidades.

Pero, ¿qué hacer con las hipotecas “antiguas” con problemas?. Existen los mecanismos para evitar fraudes. La dación podría ser aplicable a los individuos sin otros inmuebles o bienes (dato validable mediante su declaración de la renta) y sin trabajo o ingresos insuficientes (datos validables mediante el INEM o sus correspondientes nóminas) para hacer frente a sus cuotas. Es decir, medios para evitar el fraude existen, lo que quizás falta es la voluntad de cambiar el status quo.

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

[email protected]

Twitter: @addmeet

3 Nov 2

Rescate bancario Vs ejecuciones hipotecarias, hacia una nueva ley hipotecaria

Durante estos últimos días se está recrudeciendo el debate de si el esfuerzo que está realizando el Gobierno de España para reestructurar el sistema financiero español está perdiendo un poco de vista al ciudadano de a pié, que no está percibiendo, más bien al contrario, las “bondades” del rescate.

Intentaremos resumir a continuación los números globales del rescate bancario y de las ejecuciones hipotecarias a los largo de éstos años de recesión para poder sacar alguna conclusión al respecto.

RESCATE BANCARIO, 85.000 M€ Y SUBIENDO

El estado, vía las diferentes palancas que vemos a continuación a estructurado el rescate bancario, alcanzando un montante total hasta el momento de 85.000 M€, siendo esta cifra ampliable hasta los 130.000 M€ cuando el SAREB (banco malo español) absorba durante 2013 los restantes activos del grupo 0 y los que quieran y puedan aportar los bancos de los restantes grupos.

–          FROB (33.346M€): al rescate inicial vía nacionalización de Bankia, Catalunya Caixa, NBG y Banco de Valencia y la solicitud de ayudas de otros bancos y cajas en proceso de fusión (Caja España, Banca Cívica, BMN) asciende a  14.346 M€. Habrá que añadir el nuevo rescate solicitado por Bankia de 19.000 M€.

–          EPA (6.259 M€): el Esquema de Protección de Activos supone que el Banco de España absorbe el 80-90% de las perdidas generadas durante los primeros años tras la compra de los bancos y cajas subastados. En este caso Unnim y CAM por parte de BBVA y Banc Sabadell , ascendiendo esta cubertura ante posibles pérdidas a 6.259 M€.

–          SAREB (45.000 M€): se ha producido la primera inyección de 45.000 M€ en activos inmobiliarios en el “Banco malo” ampliable en el corto plazo hasta 60.000 M€ y en el medio plazo hasta 90.000 M€. Los bancos del grupo 0 han obtenido esta liquidez en forma de deuda de la SAREB avalada por deuda pública.

No contamos dentro de estos desembolsos la línea avales garantizados por el estado de 81.000 M€, que también se ha puesto a disposición de la banca.

Como dato significativo podemos añadir que el FROB en sus cuentas de 2011 arrojó unas pérdidas de 10.500 M€ principalmente debidas a los deterioros de valor en sus participadas.

EJECUCIONES BANCARIAS, 450.000 Y TAMBIÉN SUBIENDO

Una vez vista la actuación del Gobierno de España con la banca española en apuros, vemos a continuación como está siendo la actuación del sistema bancario con el ciudadano de a pié, también en apuros.

Vemos en el cuadro inferior que las ejecuciones bancarias, que en casi su totalidad suelen acabar en desahucios, tras una bajada durante 2011, se han vuelto a disparar en 2012 hasta llegar a la estimación de cierre anual entorno a los 110.000, para un total durante la actual crisis de 459.438. Siguiendo las estadísticas del INE de que en España cada hogar tiene una media de 2,74 personas, llegamos a la conclusión de que durante la crisis 1.258.860 personas (3% de la población total) no sólo se han  quedado sin hogar sino que tendrán que afrontar en el futuro deudas con el banco por la diferencia entre el valor de sus hipotecas y el valor de subasta final más gastos por intereses de demora (alrededor del 20-25%).

 

Evolución Ejecuciones Hipotecarias 2007-2012

CONCLUSIONES, HACIA UNA NUEVA LEY HIPOTECARIA

Viendo los datos arriba expuestos, podríamos sacar las siguientes conclusiones,

–          Puede parecer razonable la sensación actual de falta de “equidad” en el trato por parte del Gobierno de de los problemas de los bancos respecto de los problemas de los particulares. La segunda derivada del “too big to fall” (demasiado grande para dejarlo caer) aplicado a los bancos parece que está siendo el “small enough to fall”(suficientemente pequeño para dejarlo caer) aplicado a los particulares, lo que no es positivo para alinear al país hacia los objetivos y estrategias que se definan para salir de la crisis.

–          La falta de sensación de equidad y la formación de una sociedad desigual y polarizada (cada vez con menos clase media), está testada por los grandes economistas (Stiglitz, Kruggman…) como un lastre para el aumento de productividad que afiance crecimientos económicos a medio-largo plazo.

–          Parece ya una necesidad social que se revise la ley hipotecaria y se vuelva a poner sobre la mesa la “dación en pago”, incluso de forma retroactiva, si no se quiere que los únicos que afronten las consecuencias del “boom inmobiliario” sean los particulares que se han quedado sin trabajo y no han podido hacer frente a su hipoteca.

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

[email protected]

Twitter: @addmeet

2 Jul 17

Los propietarios de solares pierden fuerza en las permutas

Vamos a analizar hoy como ha cambiado el panorama a día de hoy en las permutas inmobiliarias solar-inmuebles y como los propietarios de los solares en venta han ido perdiendo fuerza respecto de los constructores/promotores debido a la fuerte bajada en el precio de los inmuebles.

Resumiendo una operación de permuta, el propietario del solar aporta su suelo, el constructor/promotor aporta la construcción y ambos se reparten tanto el producto terminado (pisos, locales, oficinas, trasteros…) como el margen de la promoción en el porcentaje que supone lo aportado respecto al coste final de la promoción.

Pero, ¿qué ocurre cuando el precio del producto final cae un 30% como ha ocurrido de 2007 a 2012 con los pisos de primera residencia?. Vamos a verlo con un ejemplo de un piso en una ciudad cualquiera que ha bajado su precio de 3.000€/m2 a 2.100€/m2 durante la crisis.

–          Independientemente de la bajada del mercado, todo promotor que acomete una obra busca seguir teniendo el mismo margen del 20%. Restando del precio de mercado final el margen promotor llegamos al coste total de promoción máximo en el que se puede incurrir.

Permuta inmobiliaria solar-pisos

–          Pese a que los costes de construcción (construcción + proyectos + seguros + …) han bajado respecto 2007, dicha bajada no ha sido superior al 10-15% con lo que restando del coste total asumible por la promoción los costes de construcción, llegamos al coste máximo al que se puede valorar el solar para que los números salgan.

–          ¿Qué ocurre entonces a la hora del reparto del producto final? Pues que antes el propietario del solar casi se quedaba con la mitad del producto final (46%) y ahora únicamente se pueda adjudicar el 30% de los inmuebles terminados, su “patrimonio” ha bajado de valor más de un 50%.

Este efecto se acrecienta cuanto más bajo es el precio/m2 de venta hasta llegar el caso, principalmente en promociones residenciales secundarias de costa, en el que el valor del solar representa un 0%, es decir, hoy en día ese solar no vale nada.

Los propietarios de solares afrontan dos alternativas, no hacer nada y esperar tiempos mejores (seguro que llegarán, pero no a medio plazo), venderlos o ponerlos en valor vía promoción o permuta asumiendo mermas en su valor del 40-80% en función de la ubicación. Es duro ver que tu patrimonio ha bajado de valor, un 40-80%, pero es lo que hay, y cuanto más pronto lo asumamos, mejor.

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

[email protected]

Twitter: @addmeet

5 Jul 4

La lacra de nuestro mercado inmobiliario, la falta de transparencia

La semana pasada Jones Lang Lasalle publicó su informe sobre la transparencia de los diferentes mercados inmobiliarios internacionales y tristemente pudimos constatar que España ha caído tres puestos en el mismo hasta la posición 14. Teniendo en cuenta que nuestro mercado inmobiliario necesita liquidez y que la misma depende en buena parte del ajuste de precios y de la transparencia, parece que no podemos ir por peor camino. Sin conocer los parámetros de cálculo de dicho índice, analizaremos a continuación que significa que un mercado opere en transparencia y cómo “anda” al respecto nuestro mercado de inversión inmobiliaria y alquiler profesional.

EL MAYOR EJEMPLO DE TRANSPARENCIA DE MERCADO, LA BOLSA

Si pensamos en el ideal de mercado organizado y transparente, a todos se nos viene a la cabeza la Bolsa de valores. Veamos cuales son los atributos que le confieren esta transparencia y cómo aplicaría cada uno a nuestro mercado inmobiliario profesional en la actualidad.

1 – Oferta y demanda con acceso a los precios de mercado. El mercado inmobiliario sigue sin asumir en su mayoría que los inmuebles terminados han caído en rentas y precios un 30-40% y los solares un 60-80%. Se sigue con la teoría de que vender con estos descuentos es malvender y que los precios remontarán en el corto-medio plazo. Error, si no se cierran operaciones el precio sólo puede que seguir cayendo (más oferta con la misma demanda…mal negocio). Ahora que los bancos ya han aflorado su “agujero inmobiliario”, ya no hay disculpa para empezar la “operación salida”. Llama la atención el mercado de oficinas, donde se siguen pidiendo rentas un 20% superiores a las que se está dispuesto a cerrar…¿no elimina esto de partida clientes potenciales?. Parece que el mercado afronta con la misma actitud y canales este periodo de sobreoferta que el antiguo de sobredemanda.

2 – Aglomerador de todo el producto disponible. Dado lo fragmentado del mercado de intermediación inmobiliaria, y la cada vez menor existencia de exclusivas, no existe un único canal donde poder encontrar todo el producto inmobiliario profesional disponible. Cuando un cliente tiene una necesidad inmobiliaria no le queda más que llamar a las diferentes agencias, promotores y fondos e ir recopilando la información en un proceso más largo y tedioso de lo que los medios tecnológicos de los que disponemos aconsejarían. En cuanto a los portales inmobiliarios profesionales, casi todos mezclan el producto profesional con el inmobiliario de particulares (menudeo), lo que hace difícil para un profesional separar el trigo de la paja.

3 – Infomación estructurada para facilitar la búsqueda, análisis y comparabilidad. El tedioso proceso de búsqueda anterior desemboca a los 15-20 días en una serie de alternativas que el interesado tiene que analizar y comparar con sus medios y recursos antes de comenzar a realizar las visitas físicas a los inmuebles, otros 3-5 días de trabajo. Ya han pasado 3 semanas y todavía no ha visto ningún inmueble.

4 – Información en tiempo real. La única información de rentas, rentabilidades y precios las proporcionan las consultoras a trimestres/semestres vencidos. Por desgracia, no todos los datos de las operaciones se hacen públicos, por expreso deseo de compradores o vendedores.

5 – Información del precio de cierre de las operaciones. Las informaciones de algunos de estos informes no reflejan los precios finales a los que se cierran las mismas, por no ser facilitados por sus propietarios o por estar encubiertas las rebajas en periodos de carencia cada vez más elevados (2,5 meses/año de contrato).

Nuestro sistema bancario ha sido un ejemplo de poca transparencia al tardar 4 años en asumir sus pérdidas cuando el resto de bancos europeos asumieron la misma a los 6 meses de surgir el problema en 2008. Mientras los demás países y sus sistemas financieros comienzan a remontar, nosotros estamos como estamos…

Tenemos la ocasión y los medios para no repetir errores y convertir el sector inmobiliario en más transparente y por ende en más ágil y resiliente a los ciclos. ¿Qué los profesionales inmobiliarios de USA o UK son mejores que los españoles ya que superan las crisis inmobiliarias de forma más rápida?. No, simplemente han entendido desde hace tiempo que la transparencia es la solución en el largo plazo y han diseñado los canales comerciales para facilitar la misma.

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

[email protected]

Twitter: @addmeet

0 Mar 1

Consultoras Inmobiliarias: ¿Donde está mi carretilla?

Después de leer este post hace unas semanas en su blog, Pedro García Carro nos ha permitido publicar su post íntegro en el blog de addmeet.com. Es un post que anima a una necesaria reflexión general del mundo inmobiliario y que nos ha resultado interesante compartir con todos vosotros. Espero lo disfrutéis.

————————————————————————————————————————————–

Hace unas semanas asistí a la jornada de Consultores 2011 organizado exitosamente por Metros Cuadrados. Yo participaba como ponente en la segunda parte de la jornada, dedicada a RICS, pero quise escuchar a los máximos responsables de las grandes inmobiliarias por la mañana. Su punto de vista sobre la situación y la estrategia para salir de un momento tan complicado.

Estamos hablando de los máximos responsables de unas grandes empresas del sector, que han ganado mucho dinero en el pasado, que son una referencia a nivel mundial.

Reconozco que salí preocupado, muy preocupado y sobre todo, perplejo. Durante toda la jornada, todos ellos no dejaron de relamerse las heridas, rememorar tiempos mejores y buscar culpables de la situación actual. Parece como si todos ellos estuviesen convencidos de que la crisis es pasajera y que solamente tenían que aguantar para que el tiempo pasase cuanto antes y volver a su volumen de negocio habitual.

El momento cubre llegó cuando alguien del público preguntó no sé si con inocencia o con ganas de crear debate: ¿Qué se puede hacer para cambiar esta situación? Se hizo el silencio y todos los ponentes se miraron entre sí. Al fin uno tomó la palabra para contestar: No tenemos ni idea. Los grandes gurús del ámbito inmobiliario, aquellos que deben ser la referencia sector, no se han sentado para hacer autocrítica, buscar alternativas; simplemente esperan a que pase la tormenta.

Han pasado varios meses y no he podido olvidar ese momento. Curiosamente charlando sobre este tema durante una comida con grandes profesionales del sector, uno de ellos ex empleado de una gran consultora, me decía: No te extrañe esa respuesta, durante muchos años el negocio llegaba a sus puertas. No hacía falta salir a buscarlo, el sector te traía cada día una carretilla de dinero gracias al gran volumen de negocio existente. Mejora contínua, satisfacción del cliente, eran términos que no eran su prioridad… Y ahora, que el mercado ha caído en picado, no se preguntan qué pueden hacer para generar negocio, sino que buscan culpables porque su carretilla ya no llega a su puerta.

No puedo estar más deacuerdo. Ese comentario reflejaba fielmente lo que sentí en esa jornada. Que si la banca, que si el gobierno, que si las empresas… Pero autocrítica, cero. (Lo mismo sentí en el evento de Project Management también organizado por Metros Cuadrados)

Supongo que el viento a favor del mercado te hace perder de vista el largo plazo y te focaliza en el corto plazo, el negocio inmediato. Personalmente creo que han perdido un gran momento para la mejora contínua y ahora la mejora tampoco tiene cabida porque lo importante es la superviviencia.

Esa falta de visión ha provocado que el poco negocio que se mueve, se centre en la guerra de margenes porque nadie destaca por un servicio. Han abarcado todo, pero personalmente pienso que en ciertos servicios no aportan el valor que necesita el cliente ahora mismo.

A nivel de gestión de activos inmobiliarios, la hermana pequeña que estaba a la sombra de la comercialización y a la compra-venta de activos, el servicio no ha evolucionado en 10 años. La gestión de activos se ha centrado en la gestión de contratos de arrendamientos y en la gestión de un presupuesto de gastos. Con un nulo valor añadido.

Personalmente creo que ésta situación ha desorientado a las grandes que solamente están pendientes de volver a encontrar su carretilla. Y esto para mí supone una gran oportunidad para demostrar que hay dos grandes tipos de gurús del ámito inmobiliairo: aquellos que lo son por el puesto que ocupan en las grandes consultoras y aquellos gurús que no aparecen en las grandes portadas, que están en pymes y medianas empresas, pero que hacen autocrítica, se esfuerzan por reinventarse y siempre tienen la vista pegada a su cliente, no a su carretilla.

Obviamente, me quedo con los segundos.

Pedro García Carro

Neinver Asset Management

Blog personal: Diario de un Facility Manager

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

[email protected]

Twitter: @addmeet