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Archivo de la categoría ‘Mercado Inmobiliario’
Inversión Industrial Barcelona (1T 2025)
Durante este trimestre, el sector industrial logístico español ha alcanzado una inversión total de 524,5 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) dejando ver un ligero aumento con respecto al ultimo trimestre del 2024. De esta cifra, 173,7 M€ corresponden a la provincia de Barcelona, que muestra claros signos de reactivación tras varios trimestres con niveles de inversión moderados. Este repunte representa un notable aumento trimestral del 135,24%, a pesar de una caída interanual del 53,26%.
Durante este trimestre se han registrado un total de 5 operaciones inmobiliarias del sector, con valor promedio de 34,7 M€ y con volúmenes entre 15 y 100 M€.Una de las operaciones más relevantes del trimestre en el sector industrial español ha sido la compra de los terrenos de la antigua central térmica de Cubelles (Barcelona) por parte de una family office andorrano. Asimismo, Generali ha cerrado una operación destacada con la adquisición del Logistic Park Montornés, ubicado en Montornès del Vallès. Esta compra responde a su estrategia de crecimiento en Europa, con especial foco en zonas consolidadas como el eje AP-7 norte, caracterizadas por una oferta ajustada y una demanda en constante crecimiento.
Inversión por Ejes y Coronas
El gráfico revela que el eje AP-7 Sur concentró el 57,55% del total, con un incremento significativo. Le siguen el eje AP-7 Norte con el 24,6% y la A-2 con el 17,85%. No se realizaron inversiones en otros ejes del mercado barcelonés durante este trimestre.
Durante este periodo, la distribución de la inversión por coronas muestra que en la primera corona no se registraron operaciones inmobiliarias, debido a una baja tasa de disponibilidad del 1,5%, lo que limita las oportunidades para los inversores. La segunda corona concentra la mayoría de la inversión, con un 82,16%, mientras que la tercera corona representa el 17,84% restante.
Inversión por polígonos
El análisis de la inversión por polígonos revela que en la segunda corona el polígono Diagonal, situado en Cubelles, concentra el 57,55% de la inversión total. Le siguen el polígono Congost en Montornès del Vallès con un 13,13%, y el polígono de Llevant en Polinyà con un 11,48%. Por su parte, en la tercera corona, el polígono Pla de Forn en Rajadell aglomera el 17,84% restante.
Inversión por perfil de inversor
En el sector industrial de barcelonés, los activos con estrategia value added siguen liderando, acaparando el 75,4% de la inversión durante este trimestre y consolidando su predominancia a lo largo del último año. La estrategia core ocupa el segundo lugar con una cuota del 24,6%, mientras que la core plus no registró operaciones en este periodo.
El spread «Yield prime» vs «Bund + Prima de riesgo» mostró un ajuste moderado en el primer trimestre del año, situándose en un 1,58%, frente al 1,94% con que cerró 2024, lo que refleja un ajuste entre el spread de las rentabilidades inmobiliarias sobre las rentabilidades de las inversiones conservadoras alternativas, los bonos.
Analizando el gráfico se puede apreciar un ajuste de precios al alza del 2,08% debido al ajuste de yields en el ultimo periodo. Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo.
El mercado industrial de Barcelona está mostrando una clara reactivación tras un periodo de inversión moderada y un 2024 marcado por niveles de inversión históricamente bajos. Actualmente, se percibe un aumento significativo en la actividad y el interés de los inversores, en contraste con trimestres anteriores donde la escasez de oferta y la baja disponibilidad limitaban las operaciones. El entono geopolítico y macroeconómico define tipos a a baja pero rentabilidades de bonos estables o alza, sin correlación por el momento, hecho por el cual no hay mayor proliferación de inversión institucional conservadora.
En definitiva, el mercado industrial barcelonés comienza a consolidarse nuevamente como un punto estratégico de referencia para los inversores, reflejando un cambio positivo respecto a su comportamiento reciente.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Madrid (1T 2025)
Durante este primer trimestre del año, el sector industrial español ha registrado una inversión total de 524,5 M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De esta cantidad, 154,4 M€ corresponden al mercado industrial de Madrid, lo que representa una caída del 17,8 % respecto al trimestre anterior y un descenso interanual moderado del 3,62 %.
Durante este trimestre se han registrado un total de 9 operaciones inmobiliarias del sector industrial de Madrid, con valor medio de 17,15 M€ y con volúmenes entre 3 y 50 M€.
Entre las operaciones más destacadas de este trimestre se encuentra, en primer lugar, Segro ha comenzado la construcción de un centro logístico refrigerado en San Fernando de Henares (Madrid) destinado a Havi Logistics. Con más de 30.000 m² de superficie, el proyecto refleja el auge de las soluciones logísticas especializadas en frío, impulsadas por la creciente demanda del sector alimentario y farmacéutico. Por otra parte, Fidelity International, muy activa en los últimos meses, ha reforzado su presencia en el mercado logístico español con la adquisición de un activo en Getafe de 34.000 m².
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, el eje A-2 concentró el 69,88 % del total acumulado, consolidándose como el principal foco de actividad durante el periodo analizado. En segundo lugar, el eje A-4 representó el 24,94 % del total, manteniendo una presencia relevante en las operaciones registradas. Con un impacto menor, el eje A-3 concentró un 5,18 %. Cabe destacar que, durante este primer trimestre, no se han registrado operaciones en los ejes A-4 y A-42, lo que podría reflejar un cambio en las dinámicas del mercado en estas áreas.
Analizando la inversión en las distintas coronas, se observa un cambio significativo respecto a trimestres anteriores: la primera corona, que venía registrando niveles por debajo del 10 %, ha recuperado el interés del inversor y concentra ahora el 80,73 % del total invertido. Le siguen, con menor participación, la segunda corona con un 10,04 % y la tercera con el 9,23 % restante.
Inversión por polígonos
Analizando detenidamente la inversión en los distintos polígonos, dentro de la primera corona destaca Puerta Madrid, que concentra el 44,04 % del total, posicionándose como el principal foco inversor. Le siguen CLA (24,94 %), el Centro de Transportes de Coslada (6,32 %) y Barajas (5,44 %). En la segunda corona, los polígonos más activos han sido Sacatierras (5,18 %) y Torres de la Alameda (4,86 %). Finalmente, en la tercera corona, destacan el Polígono Industrial de Cabanillas (7,12 %) y el SI-20 (2,1 %), ambos ubicados en Cabanillas del Campo.
Inversión por perfil de inversor
Durante el primer trimestre, el mercado industrial de Madrid mostró una distribución más equilibrada entre las principales estrategias de inversión. El 57,09 % del volumen total se destinó a activos value added, mientras que el 42,95 % restante correspondió al perfil core, evidenciando un repunte del interés por activos con menor riesgo y mayor estabilidad. En contraste con trimestres anteriores, no se registraron operaciones bajo la estrategia core plus, lo que refleja un cambio en las preferencias del mercado.
El spread «Yield prime» frente a «Bund + Prima de riesgo» ha registrado un ligero aumento en comparación con último trimestre debido al ligero repunte bono alemán. Tras situarse en un 2,09 % al cierre del año anterior, descendió a un 1,63 % en este trimestre. Aunque los tipos de interés han bajado, el spread aún no alcanza niveles que incentiven un aumento significativo en las transacciones, si bien se mantiene en rangos estables.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, todo indica que la fase de ajuste a través del denominador ya ha finalizado, con un repunte significativo del 7,29 % durante este trimestre. Al mismo tiempo, se observa una apreciación de las valoraciones impulsada por el crecimiento de las rentas, lo que refuerza una dinámica positiva vía numerador.
En resumen, el primer trimestre de 2025 ha estado marcado por una moderación en el volumen de inversión. Si bien persisten ciertas cautelas, se perciben señales de recuperación en áreas clave como la primera corona y en perfiles de inversión más conservadores. El entono geopolítico y macroeconómico define tipos a a baja pero rentabilidades de bonos estables o alza, sin correlación por el momento, hecho por el cual no hay mayor proliferación de inversión institucional conservadora. El comportamiento positivo de los activos prime y el repunte de las rentas refuerzan una tendencia positiva que podría consolidarse en los próximos periodos.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial España (1T 2025)
Durante el primer trimestre de 2025, el sector industrial en España registró una inversión de 524,5 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) lo que supone un ligero repunte del 11,9% respecto al trimestre anterior. Si bien este crecimiento intertrimestral muestra cierta recuperación tras el cierre débil de 2024, el volumen continúa por debajo de los niveles promedio del año anterior, con una caída interanual del 38,7%. En conjunto, el mercado arranca 2025 con una actividad moderada y aún lejos de máximos.
A lo largo de este trimestre, se registraron 29 operaciones inmobiliarias en el sector logístico en España, con un valor medio de 18,1 millones de euros y volúmenes que varían entre 3 M€ y 100 M€.
Una de las operaciones destacadas en el sector industrial español es la adquisición por parte de la empresa familiar andorrana de los terrenos de la antigua central térmica, ubicada en Cubelles (Barcelona). Con una superficie de 76.000 m², estos terrenos serán transformados en un nuevo centro logístico. Otra de las operaciones relevantes ha sido la compra, por parte de Segro, de una parcela en San Fernando de Henares (Madrid), donde tiene previsto construir una nave logística refrigerada para Havi. Esta inversión muestra el creciente interés por instalaciones especializadas en frío, impulsadas por el crecimiento del comercio electrónico y la logística alimentaria.
Inversión por provincias y Ejes
Como se observa, Barcelona concentra la mayor parte de la inversión industrial con un 33,12%, siendo la provincia con más actividad y proyectos en el sector en los últimos meses. Le siguen Madrid con (26,72%), Zaragoza (8,16%) y Palencia (6,86%). Otras provincias con inversiones de menor impacto, son Burgos (4,77%), Guipúzcoa (3,95%), Sevilla (3,81%), Málaga (3,24%), Guadalajara (2,72%), València (2,29%), Valladolid (2,19%), Granada (1,33%) y Cantabria (0,84%).
En este trimestre, la actividad inversora logística se ha concentrado principalmente en los siguientes ejes. Los ejes A-2 (34,64%) y AP-7 Sur (19,06%) aglomeran el 53,7% del total. Con menor impacto, le siguen, A-4 (11,15%), AP-7 Norte (8,15%), A-67 (6,86%), A-1 (4,77%), A-3 (3,81%), A-8 (3,74%), A-45 (3,24%), A-42 (2,19%), A-44 (1,33%) y, por último, el eje A-15 (1,05%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diversas estrategias de inversión, se observa la siguiente distribución, en línea con la tendencia de los últimos años: la estrategia value added continúa siendo la opción preferida por los inversores, representando el 68,07% del total. Le sigue la estrategia core, con un 29,03%, mientras que core plus concentra el 2,9% restante.
En el primer trimestre de 2025, la inversión industrial en España mostró una ligera recuperación respecto al cierre de 2024, aunque todavía se mantiene por debajo de los niveles del año anterior, a a espera de tener mayor visibilidad sobre la política macroeconómica USA y el impacto de a misma sobra la rentabilidad de sus bonos a 10 años (4,40%) y por ende del spread de las yields inmobiliarias sobre los mismos. Este spread parece que es todavía insuficiente para atraer a mayor escala a los fondos de caracter más conservador. La actividad, como habitualmente, se ha concentrado en regiones clave como Barcelona y Madrid, donde los inversores siguen prefiriendo estrategias orientadas a maximizar el potencial de los activos, enfocándose en proyectos de valor añadido de desarrollo o transformación. Aun así, las operaciones de sale & leaseback en ubicaciones menos prime también están siendo del agrado de inversores institucionales, principalmente franceses.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas Barcelona (1T 2025)
El sector de oficinas de España ha registrado durante este primer trimestre del año una inversión de 341,5 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet) de los cuales 180,4 M€ pertenecen a la provincia de Barcelona, lo cual representa un ligero descenso tanto interanual como trimestral, en el primer caso ha sido de 22,2% y en el segundo del 4,81%.
En este trimestre se han registrado un total de 10 operaciones inmobiliarias en Barcelona (34 a lo largo del 2024), con valor medio de 18,04 M€ y con volúmenes entre 2 y 40 M€. Una operación destacada ha sido la compra, realizada por el fondo alemán KGAL, de un edificio de oficinas en rentabilidad ubicado en el barrio del Eixample de Barcelona, que hasta ahora pertenecía al fondo KanAm. Otra operación relevante se encuentra en la zona del 22@ y corresponde a un nuevo proyecto de edificio de oficinas impulsado por la gestora Conren Tramway, en el que se invertirá aproximadamente 30 M€.
Inversión por zonas y barrios
Tal como muestra el gráfico, la mayor parte de la inversión se ha concentrado nuevamente en la zona NAN, que representa el 54,17% del total, lo que refleja un interés inversor sostenido y en aumento en esta área. En segundo lugar se encuentra la zona Centro, con un 31,88%. Con menor peso aparecen el CBD, con un 11,4%, la Periferia, con un 1,89%, y, finalmente, la zona Descentralizada, que concentra el 1,18% restante.
La inversión en oficinas en los distintos micro mercados de la zona metropolitana de Barcelona se ha concentrado principalmente en los barrios de Eixample Dreta (31,88%), 22@ (23,22%), Provençals del Poblenou (13,86%), Eixample (11,4%), Diagonal Mar (8,77%) y Plaza Europa (8,32%), este último ubicado en L’Hospitalet de Llobregat. Con una participación significativamente menor se encuentran Casagemes (1,39%), en Badalona, y, por último, el barrio Riera del Molí (1,18%), perteneciente a Molins de Rei.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión observadas en el mercado de oficinas, se puede distinguir la siguiente distribución: la estrategia value added lidera con un 54,15% del total, manteniendo así la tendencia observada durante el primer semestre de 2024. Seguido de core (37,08%) y core plus (8,77%).
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se sitúa actualmente en el 2,20 % lo que representa un leve aumento en comparación con el periodo anterior. A pesar de este ligero ascenso, el spread se ha estabilizado en niveles similares a los registrados durante los últimos años.
La evolución en la valoración de los activos prime refleja una estabilidad en precios, motivada por la estabilidad en las tasas de capitalización exigidas, acabando finalmente un ajuste que ha durado 3 años y con perspectivas de ganancia de capital en el corto medio plazo.
Como conclusión, el mercado de oficinas en Barcelona ha iniciado 2025 con un comportamiento estable respecto de los últimos periodos. Llegado este periodo de estabilidad, los propietarios han aprovechado para sacar al mercado edificios para testar la demanda de los fondos institucionales core, hasta ahora mayormente agazapados esperando mayor visibilidad y estabilidad. Aunque la inversión ha bajado ligeramente en comparación con trimestres anteriores, se observa una reactivación en zonas clave como el Eixample y el 22@, que una vez vaya poniendo en valor el producto en curso, volverá a ser el principal protagonista del mercado de oficinas de Barcelona.
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Inversión Oficinas España (1T 2025)
El sector de oficinas alcanzó durante este primer trimestre del año una inversión de 341,5 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) lo que representa un descenso interanual del 40,3% y una caída intertrimestral del 37,3%, situándose como el periodo con menor inversión de los últimos años.
Durante este periodo se han registrado un total de 20 operaciones inmobiliarias de oficinas en España, con valor medio de 17,07 M€ y con volúmenes entre 1 y 41 M€. La principal operación del trimestre ha sido liderada por la Fundación San Pablo CEU, que ha iniciado la construcción de su nueva Facultad de Derecho en Moncloa, con una superficie proyectada de 8.500 m². Otra de las operaciones significativas ha sido la adquisición, por parte del fondo alemán KGAL, de un edificio de oficinas en rentabilidad en el barrio del Eixample de Barcelona, anteriormente propiedad del fondo KanAm.
Inversión por provincias
El gráfico refleja un claro cambio de tendencia en el mercado de inversión inmobiliaria. Barcelona ha liderado la inversión durante este trimestre, concentrando un 52,82 % del total. Por su parte, Madrid, que había sido la provincia predominante en trimestres previos, ha captado únicamente un 25,92 % en este periodo, evidenciando un desplazamiento significativo en la distribución geográfica de la inversión. Con menor impacto, se encuentran las provincias de A Coruña (7,32%), Santa Cruz de Tenerife (6,15%), Álava (4,98%) y Segovia (2,81%).
Inversión por perfil de inversión
Entre las distintas estrategias de inversión, destaca la siguiente distribución: «value added», con un 58,58 %, mantiene su posición como la favorita entre los inversores; le siguen las operaciones «core», que representa el 36,57 %, por último, core plus, con un 4,85 %.
Durante el primer trimestre de 2025, el mercado de inversión en oficinas en España enfrentó una ralentización notable, con una actividad que disminuyó considerablemente respecto a trimestres previos, aunque contra intuitivamente consideramos que puede marcar un cambio de ciclo hacia la tan esperada reactivación. Los primeros datos positivos del segundo trimestre son muestra de este cambio de ciclo. En cuanto a la distribución geográfica, la inversión se ha concentrado mayormente en Barcelona, afianzando el peso perdido en el ciclo bajista, donde los inversores centraron su foco en un mercado más consolidado históricamente como el de Madrid..
En resumen, los datos «discretos» de este trimestre no deberían ser considerados como marcadores de tendencia bajista sino como «coyunturales». La estabilización de yields y su posible compresión a corto-medio plazo si finalmente USA cambia el ciclo de su política de tipos de interés como Europa, deberían animar un mercado tan «core» como el de las oficinas, si ningún shock geopolítico altera el panorama global.
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Iñigo Corres
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Informe Oficinas Madrid (1T 2025)
El sector de oficinas de España ha registrado durante este primer trimestre del año una inversión de 341,5 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet) de los cuales solamente 88,5 M€ pertenecen a la provincia de Madrid, representando así el 25,92% del total. Esto supone un impactante descenso de la actividad inversora en la provincia, con una caída del 54,9% respecto al trimestre anterior y del 64,2% interanual. Esta cifra representa la inversión más baja registrada en la provincia desde el año 2005.
En Madrid se han registrado un total de 6 operaciones inmobiliarias de oficinas durante este trimestre, con un valor medio de 14,75 M€ y volúmenes entre 1 y 40 M€. Entre ellas destaca la promovida por la Fundación San Pablo, que ha iniciado la construcción de su nueva Facultad de Derecho en la zona de Moncloa, un proyecto que contará con una superficie de 8.500 m². Otra operación relevante ha sido la adquisición, por parte de Gran Europa, de un edificio de oficinas ubicado en la calle Claudio Coello 124, en el barrio de Salamanca, hasta ahora propiedad del fondo AEW Capital.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, y siguiendo la tendencia de los últimos años, la inversión se ha concentrado principalmente en la zona Centro, que ha acumulado el 58,21 % del total invertido durante este trimestre. En segundo lugar, los inversores han dirigido su atención a la zona CBD, que ha concentrado el 41,79 % restante de la inversión. Durante este trimestre no se ha registrado actividad inversora en oficinas en las zonas Descentralizada ni en la Periferia.
La inversión en oficinas se ha concentrado principalmente en los barrios de Vallehermoso (45,75 %) y Salamanca (41,79 %), que en conjunto representan el 87,54 % del total invertido. Otros barrios como Guindalera (5,58 %), Cortes (3,84 %), Pacífico (2,2 %) y Goya (0,84 %) muestran una menor participación en la distribución de la inversión.
Inversión por perfil de inversor
Entre las distintas estrategias de inversión, destaca la siguiente distribución: value added, con un 57,37 %, manteniéndose en la tendencia de los últimos años y en valores similares a los últimos trimestres; le sigue core, que representa el 41,79 %; y, por último, core plus, con el 0,85 % restante. Esta última, si bien venía mostrando una participación moderada, ha perdido aún más protagonismo en los últimos trimestres: pasó de representar un 23,09 % en el tercer trimestre de 2024 a solo un 7,52 % en el cuarto, lo que refleja una clara retirada del interés inversor, dando paso a enfoques considerados más seguros o estratégicamente definidos.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se encuentra a niveles del 2% dejando un leve aumento con respecto al trimestre anterior cerca de un equilibrio sostenible a corto plazo, con mejores expectativas ante la reciente bajada de tipos.
A pesar de que los indicadores financieros no cambiaron mucho, la inversión fue limitada, lo que muestra que el mercado todavía actúa con precaución ante la política monetaria de USA, que marcará la rentabilidad de sus bonos y el spread del yield inmobiliario sobre los mismos. Que dicho spread haya aumentado en Europa no se ha traducido en una vuelta general del inversor core institucional a las oficinas.
En 2025, el ajuste vía “denominador” se sitúa en torno al 1,06 %, marcando un cambio significativo respecto al año anterior, cuando se registró un valor negativo de -1,1 %. Este cambio refleja una bajada todavía sutil en las tasas de capitalización exigidas, lo que implica una ligera presión al alza en la valoración de los activos prime.
El primer trimestre de 2025 ha registrado una caída significativa en la inversión en oficinas en Madrid, alcanzando el nivel más bajo en años. La incertidumbre en la política macro económica en USA hace que el spread de la yield de oficinas sobre los bonos a largo plazo sea muy desigual en USA y Europa, lo que no acaba de animar al inversor core en su toma de decisiones por no ver el panorama claro a corto plazo. La inversión se sigue concentrando en zonas prime.
La conversión de edificios de oficinas obsoletos o de baja demanda de alquiler en residencial (flex living principalmente) está eliminado parte del stock de oficinas en zonas periféricas y llevando a un equilibrio mas estables las tasas de ocupación en estas zonas, el «ciclo de la vida inmobiliario».
De cara al resto del año, aunque en el principio del segundo trimestre se ha producido una gran operación, esperamos que la estabilidad inversora se mantenga a la espera de mayor visibilidad en todo lo concerniente a USA (fiscal cliff, aranceles, política monetaria…).
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias (1T 2025) Geopolítica y aranceles
Utilizando los datos proporcionados por el algoritmo DAO de addmeet analizaremos la evolución de la inversión inmobiliaria en España durante el tercer trimestre del año, así como la evolución respecto de los últimos trimestres.
Desaceleración moderada en el primer trimestre
Durante este periodo, la inversión inmobiliaria ha reflejando una ligera tendencia a la baja, consolidando la moderación observada en trimestres anteriores. En total, se ha registrado un volumen de inversión de 4.900 M€, lo que representa una caída interanual del 9,26 % respecto al primer trimestre de 2024, y un ajuste intertrimestral del 18,33 % en comparación con el cuarto trimestre de 2024.
En este trimestre se registraron en España un total de 216 operaciones inmobiliarias, con valor medio de 22,68 M€ y con volúmenes entre 1 y 305 M€. Entre las operaciones más destacadas del trimestre se encuentra la adquisición del centro comercial Bonaire, situado en Valencia, por parte de Castellana Properties. Esta operación no solo resalta por su volumen, sino que reafirma que la inversión institucional en retail vuelve a estar plenamente activa.
En cuanto al comportamiento por sectores, hay diferencias claras. El sector hotelero fue el más atractivo para los inversores, con un 30,54 % del total de la inversión. Le siguen el comercial (20,71 %), el residencial (18,34 %) y el industrial (16,66 %). Con porcentajes menores están las oficinas (6,91 %), el sector sanitario (4,69 %), las residencias de mayores (1,95 %) y los aparcamientos (0,21 %).
Variación interanual por sectores
Como se aprecia en el gráfico de variación trimestral interanual, los sectores comercial (33,51%) y residencial (26,03%) son los que han registrado los aumentos más significativos en la inversión. Con un impacto menor, pero aún con resultados levemente positivos, se encuentra el sector sanitario (1,85%). A diferencia de estos, varios sectores han sufrido un impacto negativo respecto al primer trimestre de 2024: el industrial (-20,11%), el hotelero (-24,18%), las oficinas (-40,33%), las residencias de mayores (-44,15%) y, por último, el sector de aparcamientos, que ha presentado un considerable descenso interanual del -86,89%. Este gráfico marca los ganadores y perdedores en la actual coyuntura inmobiliaria.
Conclusión
La inversión inmobiliaria en el primer trimestre de 2025 muestra que el mercado sigue activo, aunque con algo más de cautela, principalmente por las incertidumbres geopolíticas y comerciales actuales que, previsiblemente, no van a tener una solución clara en el corto plazo . Tras un periodo marcado por una inflación elevada y unos tipos de interés significativamente altos, comenzaban a percibirse ciertos cambios en el panorama económico, que han sido neutralizados este trimestre por el efecto anterior.
En este contexto, los inversores están siendo más selectivos, buscando oportunidades en segmentos con mejor comportamiento de la economía real asociada y expectativas de rentabilidad menos inciertas. Así se explica el crecimiento en sectores como el comercial (con footfalls y ventas en máximos) y el residencial (con una demanda latente muy por encima de la capacidad disponible), mientras que otros como el industrial, oficinas o aparcamientos reflejan caídas relevantes.
En resumen, el mercado continúa ajustándose al nuevo contexto económico y geopolítico. Si la «crisis arancelaria» no lo hubiera limitado, las señales positivas en cuanto a inflación y tipos de interés prometían un excelente 2025 en cuanto a inversión inmobiliaria. Con la nueva realidad, es probable que al menos los dos próximos trimestres traigan desaceleración de operaciones hasta ver cuales son definitivamente las «nuevas reglas» del comercio y la geopolítica mundial.
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Iñigo Corres
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Inversión Residencias 3ª Edad España 2024
El sector de residencias de tercera edad ha alcanzado durante este año una inversión de 841 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) en España, presentando un descenso del 24,11 % interanual. Dicha merma en la inversión se ha producido por la dificultad de alcanzar las expectativas de los inversores en un entorno de tipos de interés y yields más altos que en los últimos años.
Durante este año se ha registrado un total de 91 operaciones inmobiliarias en el sector, con valor promedio de 9,2 M€ y volúmenes entre 1 y 27 M€. Entre las operaciones más destacadas de este año se encuentra, en primer lugar, la licitación del proyecto de la residencia de tercera edad ‘Residencia Campo del Habanero’, con una superficie de 14.535 m² y una capacidad total de 192 camas. Otra operación relevante ha sido la adquisición de la Residencia Zadorra, ubicada en Vitoria, por parte de Arkea.
Inversión por provincias
En 2024, Barcelona lideró las inversiones con 142 M€, seguida por Vizcaya (65 M€), Pontevedra (59 M€), Navarra (47 M€), Murcia (43 M€), Madrid (38 M€), Tarragona (37 M€), Alicante (36 M€) y Sevilla (35 M€), correspondientes a 53 operaciones inmobiliarias realizadas a lo largo del año.
Las provincias de Barcelona (16,91%), Vizcaya (7,67%), Pontevedra (7,03%), Navarra (5,62%), Murcia (5,16%), Tarragona (4,43%), Alicante (4,3%) y Sevilla (4,16%) aglomeran el 55,28% de la inversión total. Con un impacto inferior se encuentran las provincias de Álava (3,89%), Lleida (3,67%), Ávila (3,21%), Santa Cruz de Tenerife (2,92%), Valencia (2,85%) y Castellón (2,38%). El resto de las provincias tienen un porcentaje inferior al 2% en la inversión total.
Inversión por perfil de inversión
De acuerdo con la distribución de estrategias de inversión, la value added se mantiene como la opción preferida por los inversores, representando un 63,15% del total. El desarrollo de nuevos proyectos sigue teniendo sentido antes avance de la pirámide poblacional. Le sigue la estrategia core, que ha mostrado un notable aumento en interés, alcanzando el 33,41% en comparación con el 13% registrado en 2023, ya que los inversores han percibido que las yields han tocado techo.. Finalmente, el core plus concentra el 3,44% restante, manteniéndose como la estrategia menos atractiva para los inversores..
Como se observa en el gráfico, este año las inversiones en residencias de tercera edad en España alcanzan un total de 10.891 camas, lo que representa una notable disminución interanual cercana al 28%. Entre las operaciones inmobiliarias con mayor volumen de camas, destacan el proyecto llave en mano de la Fundación Bonarea para su segunda residencia de tercera edad en Guissona, que tendrá 242 camas. Por otra parte, Romano Senior adquirió la Residencia Domusvi Gazalbide en Vitoria, que dispone de 204 camas y seguirá bajo la gestión de Domusvi.
En conclusión, el sector de las residencias en España ha experimentado un descenso relativamente alto respecto de los casi máximos de 2023. Aunque esta desaceleración no alcanza los niveles registrados durante la pandemia, se observa una tendencia hacia cifras de inversión similares a las previas al COVID-19. En términos de estrategias de inversión, la preferencia sigue siendo para la opción «value added» de promociones llaves en mano con inquilino, con activos que actualizan un stock con cierta obsolescencia. Aunque el volumen de camas transaccionadas disminuyó en comparación con 2023, la distribución de inversiones sigue concentrándose en provincias clave con desequilibrio demanda (población >65 años) vs oferta significativo, lo que refleja una concentración de la inversión en zonas estratégicas del país.
Se prevé que, de cara a 2025, la inversión en el sector experimente un crecimiento significativo, con la vuelta de inversores institucionales de perfil «Core» que han estado expectantes ante la escalada de yields experimentada desde 2022 y que van a volver a ver al mercado español como una oportunidad.
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Inversión Sanitario España 2024
A lo largo del año, el sector sanitario en España ha registrado una inversión de 670 M€ (datos algoritmo DAO addmeet), lo que representa un notable descenso de aproximadamente el 51 % en comparación con el año 2023. No obstante, a pesar de esta caída general, se han realizado inversiones significativas en áreas específicas.
Este año, el sector sanitario en España ha registrado 19 operaciones inmobiliarias, con un valor medio de 35 M€ y con volúmenes entre 4 y 200 millones de euros. Entre las operaciones más significativas de este año destacan la construcción de dos nuevos hospitales. El primero es un proyecto del Grupo Hospiten, ubicado en Boadilla del Monte, que contará con 194 habitaciones. El segundo corresponde al ‘Hospital Marina’, un proyecto de Inmobiliaria Colonial con la colaboración de Sanitas y Mapfre que se desarrollará en el edificio de la antigua sede de T-Systems en el 22@ de Barcelona.
Inversión por provincias
Las provincias que han concentrado la mayor inversión este año son las siguientes. En orden descendente: Madrid (335 M€), Barcelona (149 M€), Zaragoza (61 M€), Badajoz (34 M€), Córdoba (25 M€), Murcia (13 M€), Asturias y Valladolid (12 M€ cada una), Burgos (10 M€), Málaga (9 M€), A Coruña (6 M€) y Navarra (4,3 M€).
En únicamente tres provincias, Madrid (50,02%), Barcelona (22,25%)y Zaragoza (9,11%), se aglomera el 81,38 % de la inversión total. Con un impacto inferior le siguen, Badajoz (5,05%), Córdoba (3,73%), Murcia (1,89%), Asturias y Valladolid (1,79% cada una), Burgos (1,49%), Málaga (1,34%), A Coruña (0,9%) y Navarra (0,63%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión, destaca la estrategia Value Added, que atrajo a los inversores de perfil «promotor» con un 97,13 % de la inversión total. Esta estrategia se centró principalmente en proyectos de reconversión de activos existentes, como el mencionado ‘Hospital Marina’, reflejando una clara tendencia hacia el aprovechamiento de las infraestructuras existentes o la reconversión de activos con un uso actual de «sobreoferta» en su segmento. Es importante en este sentido el recorrido que está teniendo este asset class con capital values por encima de mercados pujantes hasta ahora como el 22@ de Barcelona. Por otro lado, la estrategia Core representó solo el 2,87 % del total, mientras que Core Plus no registró actividad.
Conclusión
En 2024, el mercado inmobiliario sanitario en España ha mostrado una evolución marcada por la optimización de activos y una mayor selectividad en las inversiones. A pesar del contexto desafiante, el sector ha mantenido su dinamismo mediante la reconversión de infraestructuras existentes y el desarrollo de nuevos proyectos estratégicos.
De ser un mercado principalmente controlado por «gestores en propiedad», en el que no estaba desdoblada la figura del tenedor del inmueble y el operador del mismo, el mercado está mutando a una estructura más similar a la de otro tipos de activos (hoteles, residencias…) en el que el tenedor del inmueble es un patrimoniasta inmobiliario y el gestor se centra en su operativa en una relación de arrendamiento a largo plazo.
Los principales actores inmobiliarios están viendo recorrido en este tipo de operaciones que dada a la comedida rentabilidad exigida por el inversores core final debido a la apriori estabilidad a largo plazo del negocio operativo, proporciona a los activos reconvertidos elevados recorridos, incluso por encima de los activos tradicionales.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Inversión Promoción Residencial España 2024
El sector de la promoción residencial ha alcanzado durante este año una inversión promotora de 23.362 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) en España, presentando un aumento del 19,75% con respecto al año anterior. Este aumento marca un nuevo cambio de ciclo al alza tras la ralentización del año 2023, superando por primera vez los 20 B€ alcanzados en 2019.
Durante este año se ha registrado un total de 1.791 promociones residenciales en España, con valor de venta promedio de 13,04 M€ y volúmenes entre 1 y 200 M€. Las promociones de mayor volumen esperado de ventas han sido Sierra Blanca y Dolce & Gabbana, una promoción de lujo ubicada en Marbella, que cuenta con 92 unidades, proyecto de Sierra Blanca Estates. También destaca la promoción María de Molina 50 en Madrid, con un total de 153 unidades.
Evolución de la demanda, obra nueva y segunda mano
Analizando la evolución en la compraventa de viviendas experimentada en 2024 (Fuente: INE Notariado), parece que se ha alcanzado una demanda estable entorno a los 640k unidades vendidas anualmente, siendo 130k de las mismas de obra nueva . La descompensación entre una oferta anual de obra nueva insuficiente y la demanda sostenida apalancada en los buenos datos de crecimiento económico (+3,2%) y el crecimiento demográfico (+0,92%), es la explicación a que los precios, si turbulencias macroeconómicas no lo atenúan, no pueden mas que seguir al alza en el corto plazo.
Inversión por provincias, ciudades y barrios
A lo largo de este año, las provincias que han registrado mayor inversión son, en orden de relevancia, Málaga (5.587 M€), Madrid (4.795 M€), Barcelona (1.846 M€), Alicante (1.266 M€), Valencia (1.104 M€), Illes Balears (1.007 M€), Sevilla (855 M€) y Zaragoza (568 M€).
Las provincias de Málaga (24,02%), Madrid (20,62%), Barcelona (7,94%), Alicante (5,44%), Valencia (4,75%), Illes Balears (4,33%), Sevilla (3,68%) y Zaragoza (2,44%) aglomeran el 73,22% de la inversión total. Con menor impacto se encuentran provincias como Cádiz, Valladolid, Granada, Tarragona, Girona, Burgos, Lleida, Córdoba, Huelva, Lugo, La Rioja, Soria, entre otras. 
Analizando la inversión a nivel «ciudad», Madrid (2.476 M€), Marbella (1.799 M€) y Estepona (906,6 M€) mantienen la misma tendencia que el año anterior, consolidándose como los principales puntos estratégicos de interés para los inversores por segundo año consecutivo. Con una inversión inferior, se encuentran Mijas (907 M€), Fuengirola (632 M€), Zaragoza (515 M€), Palma de Mallorca (466 M€), Málaga (399 M€), Sevilla (361 M€), Casares (357 M€), Barcelona (334 M€) y Valencia (265 M€)
Al analizar los barrios de España donde las viviendas de obra nueva se venden a precios más altos, las Illes Balears, Málaga, Las Palmas y Madrid destacan como los principales destinos. En las Illes Balears, los precios más elevados se encuentran principalmente en Palma de Mallorca e Ibiza. En Palma de Mallorca, destacan La Calatrava (25.190 €/m²) y Son Vida (13.263 €/m²), mientras que en Calvià sobresalen Santa Ponsa (18.451 €/m²) y Cas Catala (14.500 €/m²). En Ibiza, los precios más altos corresponden a Can Misses (15.746 €/m²) y Talamanca (14.999 €/m²). En el municipio de Marbella se encuentra el barrio de Monte Paraiso (22.222 €/m²). En San Bartolomé de Tirajana, se encuentra Monte León (17.441 €/m²), por ultimo, en Madrid provincia, los barrios de Salamanca (15.953 €/m²), Justicia (15.730 €/m²), Castellana (15.000 €/m²) y Almagro (14.895 €/m²).
Según se aprecia en el gráfico, la provincia de Madrid ha contado con 9.223 unidades residenciales de obra nueva desarrolladas, seguida de Málaga con 7.429, Barcelona con 4.416, Valencia con 4.403 y Sevilla con 3.298 unidades. En conjunto, estas provincias concentran aproximadamente el 51% del total de unidades residenciales desarrolladas en 2024, que asciende a 56.206 en toda España.
Inversión por tipología de vivienda
En 2024, la tipología de vivienda con mayor peso fue la vivienda plurifamiliar, que representó aproximadamente el 79,33% del mercado. Por su parte, la vivienda unifamiliar experimentó un leve descenso respecto al año anterior, situándose en torno al 20,67%.
Conclusión
En 2024, el sector de la promoción residencial en España ha mostrado una clara aceleración (+20%) respecto a 2023. Las ciudades y provincias habituales (Madrid y Costa del Sol) han concentrado la mayor parte del mercado, reflejando el interés tanto de usuarios finales como de inversores residenciales en estas ubicaciones.
Los promotores aceleran en la compra de suelo para intentarse ajustar a una demanda creciente y actualmente insatisfecha, que sigue presionando los precios al alza. Lo «tedioso» del proceso de desarrollo de suelo en España hace que se consuma suelo a mayor velocidad de la que se produce. Estabilizados los costes de construcción, que han atenuado la apreciación del suelo en los últimos 2-3 años, el incremento de precios del producto final presiona al alza el precio de la materia prima. Urge disponer de mecanismos de financiación alternativos a los actuales y procesos administrativos más eficientes que agilicen el desarrollo de suelo si no se quiere que el problema escale.
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Iñigo Corres
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