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Archivo de la categoría ‘Mercado Inmobiliario’
Inversión Residencias 3ª Edad España 2024
El sector de residencias de tercera edad ha alcanzado durante este año una inversión de 841 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) en España, presentando un descenso del 24,11 % interanual. Dicha merma en la inversión se ha producido por la dificultad de alcanzar las expectativas de los inversores en un entorno de tipos de interés y yields más altos que en los últimos años.
Durante este año se ha registrado un total de 91 operaciones inmobiliarias en el sector, con valor promedio de 9,2 M€ y volúmenes entre 1 y 27 M€. Entre las operaciones más destacadas de este año se encuentra, en primer lugar, la licitación del proyecto de la residencia de tercera edad ‘Residencia Campo del Habanero’, con una superficie de 14.535 m² y una capacidad total de 192 camas. Otra operación relevante ha sido la adquisición de la Residencia Zadorra, ubicada en Vitoria, por parte de Arkea.
Inversión por provincias
En 2024, Barcelona lideró las inversiones con 142 M€, seguida por Vizcaya (65 M€), Pontevedra (59 M€), Navarra (47 M€), Murcia (43 M€), Madrid (38 M€), Tarragona (37 M€), Alicante (36 M€) y Sevilla (35 M€), correspondientes a 53 operaciones inmobiliarias realizadas a lo largo del año.
Las provincias de Barcelona (16,91%), Vizcaya (7,67%), Pontevedra (7,03%), Navarra (5,62%), Murcia (5,16%), Tarragona (4,43%), Alicante (4,3%) y Sevilla (4,16%) aglomeran el 55,28% de la inversión total. Con un impacto inferior se encuentran las provincias de Álava (3,89%), Lleida (3,67%), Ávila (3,21%), Santa Cruz de Tenerife (2,92%), Valencia (2,85%) y Castellón (2,38%). El resto de las provincias tienen un porcentaje inferior al 2% en la inversión total.
Inversión por perfil de inversión
De acuerdo con la distribución de estrategias de inversión, la value added se mantiene como la opción preferida por los inversores, representando un 63,15% del total. El desarrollo de nuevos proyectos sigue teniendo sentido antes avance de la pirámide poblacional. Le sigue la estrategia core, que ha mostrado un notable aumento en interés, alcanzando el 33,41% en comparación con el 13% registrado en 2023, ya que los inversores han percibido que las yields han tocado techo.. Finalmente, el core plus concentra el 3,44% restante, manteniéndose como la estrategia menos atractiva para los inversores..
Como se observa en el gráfico, este año las inversiones en residencias de tercera edad en España alcanzan un total de 10.891 camas, lo que representa una notable disminución interanual cercana al 28%. Entre las operaciones inmobiliarias con mayor volumen de camas, destacan el proyecto llave en mano de la Fundación Bonarea para su segunda residencia de tercera edad en Guissona, que tendrá 242 camas. Por otra parte, Romano Senior adquirió la Residencia Domusvi Gazalbide en Vitoria, que dispone de 204 camas y seguirá bajo la gestión de Domusvi.
En conclusión, el sector de las residencias en España ha experimentado un descenso relativamente alto respecto de los casi máximos de 2023. Aunque esta desaceleración no alcanza los niveles registrados durante la pandemia, se observa una tendencia hacia cifras de inversión similares a las previas al COVID-19. En términos de estrategias de inversión, la preferencia sigue siendo para la opción «value added» de promociones llaves en mano con inquilino, con activos que actualizan un stock con cierta obsolescencia. Aunque el volumen de camas transaccionadas disminuyó en comparación con 2023, la distribución de inversiones sigue concentrándose en provincias clave con desequilibrio demanda (población >65 años) vs oferta significativo, lo que refleja una concentración de la inversión en zonas estratégicas del país.
Se prevé que, de cara a 2025, la inversión en el sector experimente un crecimiento significativo, con la vuelta de inversores institucionales de perfil «Core» que han estado expectantes ante la escalada de yields experimentada desde 2022 y que van a volver a ver al mercado español como una oportunidad.
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Iñigo Corres
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Inversión Sanitario España 2024
A lo largo del año, el sector sanitario en España ha registrado una inversión de 670 M€ (datos algoritmo DAO addmeet), lo que representa un notable descenso de aproximadamente el 51 % en comparación con el año 2023. No obstante, a pesar de esta caída general, se han realizado inversiones significativas en áreas específicas.
Este año, el sector sanitario en España ha registrado 19 operaciones inmobiliarias, con un valor medio de 35 M€ y con volúmenes entre 4 y 200 millones de euros. Entre las operaciones más significativas de este año destacan la construcción de dos nuevos hospitales. El primero es un proyecto del Grupo Hospiten, ubicado en Boadilla del Monte, que contará con 194 habitaciones. El segundo corresponde al ‘Hospital Marina’, un proyecto de Inmobiliaria Colonial con la colaboración de Sanitas y Mapfre que se desarrollará en el edificio de la antigua sede de T-Systems en el 22@ de Barcelona.
Inversión por provincias
Las provincias que han concentrado la mayor inversión este año son las siguientes. En orden descendente: Madrid (335 M€), Barcelona (149 M€), Zaragoza (61 M€), Badajoz (34 M€), Córdoba (25 M€), Murcia (13 M€), Asturias y Valladolid (12 M€ cada una), Burgos (10 M€), Málaga (9 M€), A Coruña (6 M€) y Navarra (4,3 M€).
En únicamente tres provincias, Madrid (50,02%), Barcelona (22,25%)y Zaragoza (9,11%), se aglomera el 81,38 % de la inversión total. Con un impacto inferior le siguen, Badajoz (5,05%), Córdoba (3,73%), Murcia (1,89%), Asturias y Valladolid (1,79% cada una), Burgos (1,49%), Málaga (1,34%), A Coruña (0,9%) y Navarra (0,63%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión, destaca la estrategia Value Added, que atrajo a los inversores de perfil «promotor» con un 97,13 % de la inversión total. Esta estrategia se centró principalmente en proyectos de reconversión de activos existentes, como el mencionado ‘Hospital Marina’, reflejando una clara tendencia hacia el aprovechamiento de las infraestructuras existentes o la reconversión de activos con un uso actual de «sobreoferta» en su segmento. Es importante en este sentido el recorrido que está teniendo este asset class con capital values por encima de mercados pujantes hasta ahora como el 22@ de Barcelona. Por otro lado, la estrategia Core representó solo el 2,87 % del total, mientras que Core Plus no registró actividad.
Conclusión
En 2024, el mercado inmobiliario sanitario en España ha mostrado una evolución marcada por la optimización de activos y una mayor selectividad en las inversiones. A pesar del contexto desafiante, el sector ha mantenido su dinamismo mediante la reconversión de infraestructuras existentes y el desarrollo de nuevos proyectos estratégicos.
De ser un mercado principalmente controlado por «gestores en propiedad», en el que no estaba desdoblada la figura del tenedor del inmueble y el operador del mismo, el mercado está mutando a una estructura más similar a la de otro tipos de activos (hoteles, residencias…) en el que el tenedor del inmueble es un patrimoniasta inmobiliario y el gestor se centra en su operativa en una relación de arrendamiento a largo plazo.
Los principales actores inmobiliarios están viendo recorrido en este tipo de operaciones que dada a la comedida rentabilidad exigida por el inversores core final debido a la apriori estabilidad a largo plazo del negocio operativo, proporciona a los activos reconvertidos elevados recorridos, incluso por encima de los activos tradicionales.
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Iñigo Corres
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Inversión Promoción Residencial España 2024
El sector de la promoción residencial ha alcanzado durante este año una inversión promotora de 23.362 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) en España, presentando un aumento del 19,75% con respecto al año anterior. Este aumento marca un nuevo cambio de ciclo al alza tras la ralentización del año 2023, superando por primera vez los 20 B€ alcanzados en 2019.
Durante este año se ha registrado un total de 1.791 promociones residenciales en España, con valor de venta promedio de 13,04 M€ y volúmenes entre 1 y 200 M€. Las promociones de mayor volumen esperado de ventas han sido Sierra Blanca y Dolce & Gabbana, una promoción de lujo ubicada en Marbella, que cuenta con 92 unidades, proyecto de Sierra Blanca Estates. También destaca la promoción María de Molina 50 en Madrid, con un total de 153 unidades.
Evolución de la demanda, obra nueva y segunda mano
Analizando la evolución en la compraventa de viviendas experimentada en 2024 (Fuente: INE Notariado), parece que se ha alcanzado una demanda estable entorno a los 640k unidades vendidas anualmente, siendo 130k de las mismas de obra nueva . La descompensación entre una oferta anual de obra nueva insuficiente y la demanda sostenida apalancada en los buenos datos de crecimiento económico (+3,2%) y el crecimiento demográfico (+0,92%), es la explicación a que los precios, si turbulencias macroeconómicas no lo atenúan, no pueden mas que seguir al alza en el corto plazo.
Inversión por provincias, ciudades y barrios
A lo largo de este año, las provincias que han registrado mayor inversión son, en orden de relevancia, Málaga (5.587 M€), Madrid (4.795 M€), Barcelona (1.846 M€), Alicante (1.266 M€), Valencia (1.104 M€), Illes Balears (1.007 M€), Sevilla (855 M€) y Zaragoza (568 M€).
Las provincias de Málaga (24,02%), Madrid (20,62%), Barcelona (7,94%), Alicante (5,44%), Valencia (4,75%), Illes Balears (4,33%), Sevilla (3,68%) y Zaragoza (2,44%) aglomeran el 73,22% de la inversión total. Con menor impacto se encuentran provincias como Cádiz, Valladolid, Granada, Tarragona, Girona, Burgos, Lleida, Córdoba, Huelva, Lugo, La Rioja, Soria, entre otras. 
Analizando la inversión a nivel «ciudad», Madrid (2.476 M€), Marbella (1.799 M€) y Estepona (906,6 M€) mantienen la misma tendencia que el año anterior, consolidándose como los principales puntos estratégicos de interés para los inversores por segundo año consecutivo. Con una inversión inferior, se encuentran Mijas (907 M€), Fuengirola (632 M€), Zaragoza (515 M€), Palma de Mallorca (466 M€), Málaga (399 M€), Sevilla (361 M€), Casares (357 M€), Barcelona (334 M€) y Valencia (265 M€)
Al analizar los barrios de España donde las viviendas de obra nueva se venden a precios más altos, las Illes Balears, Málaga, Las Palmas y Madrid destacan como los principales destinos. En las Illes Balears, los precios más elevados se encuentran principalmente en Palma de Mallorca e Ibiza. En Palma de Mallorca, destacan La Calatrava (25.190 €/m²) y Son Vida (13.263 €/m²), mientras que en Calvià sobresalen Santa Ponsa (18.451 €/m²) y Cas Catala (14.500 €/m²). En Ibiza, los precios más altos corresponden a Can Misses (15.746 €/m²) y Talamanca (14.999 €/m²). En el municipio de Marbella se encuentra el barrio de Monte Paraiso (22.222 €/m²). En San Bartolomé de Tirajana, se encuentra Monte León (17.441 €/m²), por ultimo, en Madrid provincia, los barrios de Salamanca (15.953 €/m²), Justicia (15.730 €/m²), Castellana (15.000 €/m²) y Almagro (14.895 €/m²).
Según se aprecia en el gráfico, la provincia de Madrid ha contado con 9.223 unidades residenciales de obra nueva desarrolladas, seguida de Málaga con 7.429, Barcelona con 4.416, Valencia con 4.403 y Sevilla con 3.298 unidades. En conjunto, estas provincias concentran aproximadamente el 51% del total de unidades residenciales desarrolladas en 2024, que asciende a 56.206 en toda España.
Inversión por tipología de vivienda
En 2024, la tipología de vivienda con mayor peso fue la vivienda plurifamiliar, que representó aproximadamente el 79,33% del mercado. Por su parte, la vivienda unifamiliar experimentó un leve descenso respecto al año anterior, situándose en torno al 20,67%.
Conclusión
En 2024, el sector de la promoción residencial en España ha mostrado una clara aceleración (+20%) respecto a 2023. Las ciudades y provincias habituales (Madrid y Costa del Sol) han concentrado la mayor parte del mercado, reflejando el interés tanto de usuarios finales como de inversores residenciales en estas ubicaciones.
Los promotores aceleran en la compra de suelo para intentarse ajustar a una demanda creciente y actualmente insatisfecha, que sigue presionando los precios al alza. Lo «tedioso» del proceso de desarrollo de suelo en España hace que se consuma suelo a mayor velocidad de la que se produce. Estabilizados los costes de construcción, que han atenuado la apreciación del suelo en los últimos 2-3 años, el incremento de precios del producto final presiona al alza el precio de la materia prima. Urge disponer de mecanismos de financiación alternativos a los actuales y procesos administrativos más eficientes que agilicen el desarrollo de suelo si no se quiere que el problema escale.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial España 2024
Durante este año, el sector industrial español ha alcanzado una inversión de 2.700 M€ (datos algoritmo DAO addmeet). Esta cifra refleja un ligero descenso del 12,71% en comparación con el mismo período del año anterior, lo que señala una desaceleración en la inversión inmologística.
En 2024 se han registrado un total de 118 operaciones inmobiliarias en España, lo que representa aproximadamente un 24% menos en comparación con las 156 operaciones del año 2023. El valor promedio de estas operaciones ha sido de 22,8M€ con volúmenes entre los 2 y 150 M€. A lo largo de este año, entre las operaciones más destacadas del sector, sobresale en primer lugar, la compra por parte de Amazon de una nave logística desarrollada llaves en mano por Logistics Capital Partners. Otra de las operaciones destacadas ha sido la adquisición de una parcela en Martorell para la construcción de una nave logística de 66.000 m² por parte de la cadena de supermercados Lidl. Aunque ya disponen de un consolidado hub logístico en Cataluña, este nuevo proyecto refuerza su presencia en la región.
Inversión por provincias
Según el gráfico, las provincias que han concentrado la mayor parte de la inversión a lo largo del año, en orden de relevancia, son: Barcelona (505 M€), Valencia (417 M€), Toledo (264 M€), Zaragoza (264 M€), Guadalajara (262 M€), Madrid (201 M€), Girona (157 M€), Álava (94 M€), Burgos (77 M€), y Tarragona (73 M€). Con un impacto inferior, algunos inversores han optado por desarrollos o inversiones en León, Cuenca, Vizcaya, Navarra y La Rioja, entre otras. Valencia ha sido la provincia que ha registrado mayor número de metros cuadrados transaccionados (509.000 m²) principalmente en activos con tipología value added
.
Las provincias de Barcelona (18,99%), Valencia(15,69%), Toledo (11,79%), Zaragoza (9,92%) , Guadalajara (9,84%), Madrid (7,56%), Girona (5,91%), Álava (3,54%) , Burgos (2,91%), y Tarragona (2,75%) aglomeran el 88,9% del total en la inversión de España durante este año 2024.
Inversión por Ejes y Coronas
El eje A-2 continua consolidándose como el principal foco de atracción para los inversores contando con el 32,09% del total. Le siguen, en orden descendente, AP-7 Norte (19,56%), A-42 (12,41%), A-3 (12,4), A-1 (6,01%) y AP-68 (4,65%). Con impacto inferior, aglomerando el 12,88% restantes, se encuentran los ejes AP-7 Sur (3,33%), A-4 (3,13%), C-58 (2,24%), AP-71 (1,81%), A-8 (0,56%), C-32 (0,52%), E-7 (0,41%), AP-9 (0,40%), E-6 (0,22%) y los ejes E-7 y E-66 con un 0,13% cada uno.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, la 2ª corona registra el mayor porcentaje de inversión durante este año, con un 47,73%. Esta zona ha contabilizado 49 operaciones inmobiliarias, destacando entre ellas la adquisición en régimen de Sale and Leaseback por parte de Aquila Capital de la plataforma logística de Kave Home. En segundo lugar, se encuentra la 3ª corona, con un 35,46%, y, por último, la 1ª corona, que representa el 16,81% restante.
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión, se distingue la siguiente distribución: value added (53,17%), que se mantiene como la opción predominante, consolidando su liderazgo en la inversión año tras año durante el último lustro, core (39,32%) y core plus (7,51%). Esta distribución marca como los desarrollos a riesgo o llaves en mano, concentran el mayor volumen de inversión, con el mejor binomio «rentabilidad-riesgo» para los inversores activos el el mercado.
Conclusión
El sector inmobiliario industrial en España durante 2024 ha acabado de realizar el ajuste en la actividad provocado por el incremento de las rentabilidades exigidas tras la escalada de tipos de interés y re rentabilidad de los bonos soberanos. Se ha producido una reducción notable en el número de operaciones, concentrándose la inversión en las áreas clave. Provincias como Barcelona, Valencia y Toledo continúan acaparando la mayor parte de la inversión, lo que subraya la fortaleza de las ubicaciones estratégicas en la península, especialmente en los ejes logísticos más relevantes, como el A-2.
A pesar de este descenso en las operaciones, se aprecia que la valoración de activos ha tocado suelo y que la correa de transmisión «tipos de interés – rentabilidad de bonos soberanos – yields inmobiliarias» va a traccionar el alza el volumen de operaciones durante 2025 y seguramente…los precios de los activos.
La incertidumbre en el horizonte son las nuevas políticas arancelarias en USA, que pueden provocar inflación y que el engranaje antes comentado se frene en mayor o menor medida, aparte de las alteraciones en los flujos de la cadena de suministro que los mismos pueden provocar, de gran afectación para el sector logístico.
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias 2024, el año de los centros de datos
A partir de los datos proporcionados por el algoritmo DAO de addmeet, analizaremos la evolución de la inversión inmobiliaria en España durante 2024, año en el que la inversión ha alcanzado los 29.000 M€. Este incremento del 26,44 % interanual refleja una mayor confianza por parte de los inversores, aunque aún se mantiene por debajo de los máximos históricos registrados en 2019.
Durante este año se han registrado un total de 1.026 operaciones inmobiliarias en España con valor promedio de 28,26 M€ y con volúmenes entre 1 y 7.500 M€. Los centros de datos ganan protagonismo entre los inversores con proyectos muy intensivos en capital que han «compensado» los datos de inversión todavía discretos de sectores como las oficinas y el comercial, en el que sí que se aprecia un cambio de ciclo.
Inversión por Macrocategoría
Mientras algunos sectores han mostrado un mejor desempeño que otros, el industrial ha consolidado su posición como el principal receptor de inversión, alcanzando los 11.647 M€ durante este año, gracias al crecimiento en la demanda de centros de datos. El sector hotelero continua sólido con una inversión de 7.099 M€ y con menor impacto le siguen, residencial (3.315 M€), oficinas (2.409 M€), comercial (2.239 M€), residencias (842 M€), sanitario (670 M€), equipamientos (168 M€) y aparcamientos (161 M€).
En lo que respecta a los sectores, según el peso en la inversión inmobiliaria nacional, el sector industrial representa el 40,79% de la inversión total. En segundo lugar, se posiciona el sector hotelero (24,87%) y con menor impacto le siguen residencial (11,61%), oficinas (8,44 %), comercial (7,84 %), residencias (2,95 %), sanitario (2,35 %), equipamientos (0,59 %) y aparcamientos (0,56%).
Inversión por provincias
Entre las distintas provincias, hay trece que han acumulado aproximadamente el 80% de la inversión, destacando sobre manera Zaragoza, principal destión de la inversión en centros de datos nacional durante el 2024. Las provincias que han liderado la inversión son: Zaragoza (8.200 M€), Madrid (7.300 M€), Barcelona (3.400 M€), Valencia (1.200 M€), con menor impacto, Málaga (891 M€), Illes Balears (831 M€), Santa Cruz de Tenerife (596 M€), Sevilla (510 M€), Cádiz (476 M€), Alicante (468 M€), Girona (467 M€), Las Palmas (457 M€) y Guadalajara (410 M€).
Poniendo estas magnitudes absolutas en términos reativos, la inversión se distribuye de la siguiente manera: Zaragoza (28,61%), Madrid (25,39%), Barcelona (12,05%), Valencia (4,26%), con menor impacto, Málaga (3,12%), Illes Balears (2,91%), Santa Cruz de Tenerife (1,99 %), Sevilla (1,79 %), Cádiz (1,67 %), Alicante (1,64 %), Girona (1,63 %), Las Palmas (1,6 %) y Guadalajara (1,44 %). Estas provincias aglomeran el 86,46 % del total.
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión, se observa la siguiente distribución: la estrategia value added representa el 71,73 % de la inversión total, consolidándose como la opción preferida por los inversores desde que los entornos de tipos elevados han eliminado atractivo a los activos core. Las inversiones core (22,25 %) y core plus (6,02%) pesan relativamente poco a la espera de la vuelta al mercado de los fondos institucionales de perfil más conservador.
Conclusión
La inversión inmobiliaria en España durante 2024 ha mostrado una «despertar» significativo, impulsado por una percepción de que las yields han tocado techo por el inicio de la bajada de tipos del BCE y la aparición de un nuevo asset class como los «data center», muy intensivo en capital y que ha compensado el comportamiento mas «plano» de otras tipologías de activos.
Dentro de las tipologías de activos con un comportamiento más «errático» están las oficinas, con el dato más bajo de inversión de los últimos 12 años y a niveles del 50% de la inversión media pre-pandemia. El retail muestra niveles de reactivación y parece que el mercado, sobre todo en centros comerciales, ya está dispuesto a asumir las mermas necesarias para que se vuelvan a cruzar operaciones.
El gran ganador, aparte del ya comentado sector de los centros de datos, es el sector hotelero, con datos de inversión anual en los últimos tres años un 40% superior a los datos promedio pre-pandemia. El sector se ha visto reforzado tanto en la bonanza operativa (visitas, ocupación, revpar) como en su capacidad para atraer inversión para la renovación de un parque hotelero con necesidad de actualización, la tormenta perfecta.
De cara a 2025, esperamos que el sector continúe su proceso de reactivación, condicionado a velocidad del ajuste a la baja de los tipos de interés y la estabilidad económica global ante la nueva políticas macroeconómicas en USA.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Barcelona (3T 2024)
Durante el tercer trimestre, la inversión en el sector industrial español alcanzó los 811,6 M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De dicha cifra, 63,5 M€ corresponden a la provincia de Barcelona, lo que supone un ligero descenso del 11,19% con respecto al trimestre anterior y una notable caída interanual de aproximadamente el 64,76%. Aunque se sienten los síntomas de reactivación del sector en España durante este trimestre, el sector barcelonés ha tenido un desempeño menos favorable en comparación con el resto de mercados de referencia.
Durante este trimestre se han registrado un total de 6 operaciones inmobiliarias del sector, con valor medio de 10,6 M€ y con volúmenes entre 7 y 15 M€. Una de las principales operaciones ha sido liderada por Logicor, que ejecutará un proyecto llave en mano para una nave logística de aproximadamente unos 28.000 m² de superficie, estratégicamente situada en el eje de la AP-7 Sur.
Inversión por provincias y Ejes
Tal como se muestra en el gráfico, el eje AP-7 Norte representó el 41,73% de la inversión total. Con un impacto inferior, le siguen los ejes AP-7 Sur (23,62%), C-58 (18,9%), y en ultimo lugar el eje C-32 con el 15,75% restantes. No se han registrado operaciones dentro del eje A-2.
Al evaluar la distribución de la inversión en las diversas coronas durante este periodo, podemos observar que la 1ª corona abarca el 34,65% de la inversión total, repartido entre las ciudades de L’Hospitalet de Llobregat y Montcada i Reixac. La 2ª corona, que aglomera el mayor porcentaje de inversión con el 41,73% y en la 3ª corona ha captado el 23,62% restantes.
Inversión por polígonos
Al analizar con mayor detalle las inversiones realizadas en los distintos polígonos, se observa que en la primera corona destaca el polígono Pla d’En Coll con un 18,9% ,ubicado en Montcada i Reixac, seguido del polígono Bellvitge, que concentra un 15,75%. En la segunda corona, en orden decreciente, se encuentran los polígonos de Molí de Fonolleda (17,32%), Polígono Polinyà (12,99%) y Llevant (11,42%), estos dos últimos ubicados en la localidad de Polinyà. Por último, en la tercera corona, el Polígono Industrial Alió (23,62%).
Inversión por perfil de inversor
En el sector industrial de Barcelona, los activos con enfoque value added continúan siendo protagonistas, concentrando el 81,1% de la inversión en este trimestre, manteniendo su predominio a lo largo del año. En segundo lugar, la estrategia core registra un 18,9% de cuota. La estrategia core plus no ha registrado actividad inversora en este periodo.
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» mostró un aumento moderado en el tercer trimestre del año, alcanzando un 2,42%, frente al 2,15% del periodo anterior, lo que refleja un ligero pero constante ajuste en las condiciones de rentabilidad y riesgo del mercado. 
Analizando el gráfico se puede apreciar un ajuste al alza en los precios de transacción del 7,72% debido al buen comportamiento de las rentas. Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo. 
Como conclusión, podemos decir que el mercado industrial barcelonés no ha sido el principal foco de inversión estatal durante este trimestre, presentando un considerable decremento en su inversión. Más que una falta de interés en el mercado, lo que subyace es la dificultad de los promotores para poder desarrollar proyectos de valor añadido por la escasez de suelo y que los inversores patrimonialistas ven desincentivada una posible venta por la excelente evolución de las rentas al alza. La bajada de tipos previsiblemente aumentará la presión compradora de activos core, con una previsible subida de valoraciones tanto por vía «numerador» (rentas) como por vía (denominador).
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Madrid (3T 2024)
Durante el tercer trimestre, el sector industrial español ha registrado una inversión total de 811,6 M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De esta cifra, 181,7 M€ corresponden al mercado industrial madrileño, lo que supone una caída del 29,75 % respecto al trimestre anterior y un descenso de aproximadamente 9,88 % interanual
Dentro de este periodo se han registrado un total de 9 operaciones inmobiliarias del mercado logístico en la capital, 41 a lo largo del año, con un valor medio de 20,19 M€ y volúmenes entre 8 y 37 M€. Entre las operaciones más relevantes destacan la adquisición de dos naves logísticas ubicadas en Alcalá de Henares y Illescas por parte de las empresa Exeter Property Group, sumando así una superficie de aproximadamente 81.000 m² de ambos inmuebles a su portfolio. 
Inversión por Ejes y Coronas
Como se puede apreciar en el gráfico, el eje A-42 se posiciona como el principal foco de interés para los inversores, acumulando el 67,84% de la inversión logística total. Seguido del eje A-2 con un 32,16% restantes. Durante este trimestre, dentro de los ejes A-1, A-3, A-4 y A-6 no se han registrado operaciones inmobiliarias.
Analizando la inversión en las distintas coronas, se puede observar que, a diferencia de los trimestres anteriores, la 3ª corona concentra la mayor parte de las inversiones, alcanzando el 63,16%, con una inversión cercana a los 115 M€. En segundo lugar, la 2ª corona, con un 36,84%, reflejando una desaceleración en la actividad inversora. Esta zona, que a lo largo del año había sido de especial interés para los inversores, muestra ahora una ralentización por falta de producto. No se han registrado operaciones inmobiliarias dentro de la 1ª corona.
Inversión por polígonos
Al analizar con detalle la inversión en los diversos polígonos, en la segunda corona, destacan los polígonos de El Encin (25,56%), La Raya (6,6%) y Los Gallegos (4,68%). Finalmente, en la tercera corona, los polígonos de Plataforma Central Iberum (33,69%) y El Rabanal (29,47%).Como mencionamos anteriormente, la primera corona no cuenta con una inversión en sus activos inmobiliarios del sector durante este trimestre.
Inversión por perfil de inversor
En cuanto a la distribución de las estrategias de inversión en el sector industrial de Madrid, el 88,72% se ha destinado al core, que marca una diferencia de tendencia respecto de los últimos periodos. El 11,28% restante se ha invertido en estrategias core.
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» muestra un leve aumento en comparación con el primer semestre del año. Mientras que en el trimestre anterior el spread se situaba en un 2,20%, en este trimestre ha aumentado a un 2,52%. Continua sin llegar a los valores que justifiquen mayor número de transacciones a pesar de la bajada de los tipos de interés.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser un hecho que la disminución de valor vía denominador la llegado a su fin, con apreciación de las valoraciones vía numerador gracias a la evolución positiva de las rentas.
Para resumir, en el tercer trimestre de 2024, el mercado logístico madrileño ha comenzado a dar signos de reactivación en operaciones de perfil core, que habían visto penalizado su volumen por la escalada de tipos de los últimos dos años. El aumento de este tipo de operaciones, compensará la previsible relajación de los proyectos value add a riesgo comercial a la espera de que todo el nuevo stock ejecutado en estos últimos periodos se ponga en carga. Todo apunta hacia un buen horizonte para las operaciones “core” y un progresivo aumento en las valoraciones de esta tipología de activos que traerá de vuelta al mercado al inversor institucional de perfil más core.
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Inversión Industrial España (3T 2024)
El sector industrial en España alcanzó durante este tercer trimestre del año una inversión de 811,6 M€ (datos algoritmo DAO addmeet), dando claros síntomas de reactivación reflejado en un elevado aumento en actividad inversora tanto intertrimestral +43,32% como interanual del 43,39%.
A lo largo de este trimestre, se registraron 33 operaciones inmobiliarias en el sector logístico en España, con un valor medio de 24,6 millones de euros y volúmenes que varían entre 3 M€ y 100 M€. Las operaciones más destacadas de este periodo se han ubicado en la provincia de Valencia con la adquisición de una nave logística llave en mano en Moncada por parte de Barings y otra en Aldaia por parte de compañía Meridia, ambas reforzando la actividad inversora en el sector logístico de la región y el apetito por este tipo de proyectos llave en mano con «riesgo comercial».
Inversión por provincias y Ejes
Como se observa en el gráfico, Valencia se destaca como la principal provincia que concentra la mayor parte de la inversión inmobiliaria, siendo esta del 39,2%. Con un impacto claramente inferior se encuentran las provincias de Toledo (14,4%), Zaragoza (8,87%), Madrid (8,25%), Barcelona (5,98%), León (5,91%), Cuenca (5,57 %), Álava (3,88%), Alicante (2,22%), Tarragona (1,85%), Burgos (1,6%), Murcia (1,36%), A Coruña (0,74%) y Asturias (0,43%).
En este trimestre, la actividad inversora logística se ha concentrado en los siguientes ejes. El eje A-3 aglomera el 31,77% del total, con menor impacto los ejes AP-7 Norte (17,8%), A-2 (16,07%), A-42 (15,19%), AP-71 (5,91%), A-1 (5,48%), AP-7 Sur (2,53%), C-58 (1,48%), A-7 (1,36%), C-32 (1,23%) y A-6 (0,74%) y A-66 (0,43%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diversas estrategias de inversión, se puede observar la siguiente distribución: el 52,45% corresponde a la estrategia value added, manteniendo su liderazgo en los últimos años, mientras que el 47,55% restante se ha destinado a inversiones core, con una evolución muy significativa en peso respecto los últimos trimestres, con la certeza del mercado de que las yields han comenzado a bajar desde el «techo» del último ciclo financiero.
El tercer trimestre de 2024ha presentado un aumento de la actividad inversora logística en comparación con el trimestre anterior, mostrando claros síntomas de reactivación en el segmento «Core», que ha sido el que más ha sufrido durante el periodo de tipos al alza. En cuanto a la distribución geográfica, Valencia ha sido la principal provincia receptora de inversión inmologística del trimestre, principalmente en proyectos llaves e mano, lo que refleja el creciente interés en su capacidad de absorción logística en el medio y largo plazo.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas Barcelona (3T 2024)
Durante este trimestre, el mercado de oficinas en España alcanzó un volumen de inversión de 822,9 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) de los cuales 193,5 M€ pertenecen a la provincia de Barcelona, la inversión muestra un considerable aumento del 68 % en comparación con el tercer trimestre del año anterior y un crecimiento intertrimestral del 70,6%, destacando una notoria recuperación de la actividad inversora.
Durante este trimestre se han registrado 6 operaciones inmobiliarias de oficinas en el mercado barcelonés, con valor medio de 32,25 M€ y con volúmenes entre 5 y 93 M€. Entre las transacciones más relevantes se encuentra la compra de la Torre Tarragona en Barcelona, realizada por el Consorci de la Zona Franca de Barcelona (CZFB) al fondo Blackstone y la adquisición de un edificio de oficinas en el barrio Les Corts por parte de Criteria Caixaholding. Hasta la fecha, se han registrado un total de 24 operaciones inmobiliarias de oficinas en Barcelona.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, a diferencia del primer semestre del año, la actividad inversora se ha concentrado principalmente en la zona Centro con el 48,6 % el total. En segundo lugar, la zona CBD con el 28,48 %, con menor impacto, le siguen las zonas NAN con el 19,9 % presentando un notorio descenso comparado con los trimestres anteriores y por último la zona Periferia con el 3,62 % restantes.
La inversión en oficinas en los distintos micromercados del área metropolitana de Barcelona se ha concentrado principalmente en los barrios de Sants (48,06 %) perteneciente a la zona Centro, le sigue el barrio Les Corts (28,42 %) ubicado en el CBD, con un impacto inferior dentro de la zona NAN se encuentran los barrios de 22@ (17,57 %) y El Gornal (2,33 %). Por último, en la Periferia, el barrio de Sant Andreu (3,62 %).
Inversión por perfil de inversor
En el marco de las diversas estrategias de inversión, se puede identificar la siguiente distribución, continua predominando en el sector el core (82,69 %) con un notorio aumento comparado con el trimestre anterior, seguido de value added (14,99 %) y core plus (2,33%).
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se sitúa actualmente en el 1,75 % lo que representa un leve aumento en comparación con el periodo anterior. A pesar de este ligero ascenso, el spread se ha estabilizado en niveles similares a los registrados durante el año 2023.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas ha frenado. El ciclo de ajuste de precios vía denominador ha llegado a su fin.
En conclusión, comienza a verse una reactivación en el mercado inversor de Barcelona, con señales de un renovado interés por parte de los inversores, lo que podría marcar el inicio un ciclo de mayor actividad inversora, aunque todavía con cifras modestas si lo miramos en valores absolutos. A diferencia del mercado de Madrid, no ha comenzado con fuerza la transformación a «living» de edificios obsoletos y con escaso recorrido en el mercado de oficinas, principalmente por las regulaciones normativas locales. En relación con las tipologías de inversión, y a diferencia de Madrid, los activos ya estabilizados han acaparado la mayoría de la inversión. La absorción más lenta de cierta sobreoferta en NaN, hace que los proyectos tarden más en madurar y de resultar de interés para inversores core institucional, que todavía no se han mostrado excesivamente activos. Queda por ver si las recientemente anunciadas políticas «arancelarias» en USA van a hacer relentizarse las bajadas de tipos de interés y por ende el incremento de valor esperado por compresión de yields.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas Madrid (3T 2024)
Durante este trimestre, el mercado de oficinas en España alcanzó un volumen de inversión de 822,9 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) de los cuales 537,8 M€ correspondieron a la provincia de Madrid, representando el 65,35 % del volumen total. Este incremento refleja un notable crecimiento interanual del 52 % en comparación con el mismo período del año anterior, junto con un aumento del 50 % respecto al trimestre anterior.
En la capital se han registrado un total de 17 operaciones inmobiliarias de oficinas durante este trimestre, con un valor medio de 31,6 M€ y volúmenes entre 1 y 237M€. Una de las operaciones destacadas de este trimestre en el sector inmobiliario de oficinas en Madrid ha sido el lanzamiento de ML28 Madrid Urban Hub, un campus de oficinas promovido por Azora ubicado en el barrio El Pilar en Madrid. Hasta la fecha, se han registrado un total de 38 operaciones inmobiliarias de oficinas en la provincia duarnte 2024.
Inversión por zonas y barrios
Según se observa en el gráfico, la zona Centro sigue siendo la principal área de actividad inversora, concentrando el 58,13 % del total de la inversión durante este trimestre. En segundo lugar, se encuentra la zona CBD con un 28,79 %, lo que refleja los signos de reactivación esperados para la segunda mitad del año. Seguido de la Periferia, que representa un 9,71 % de la inversión, y finalmente, la zona Descentralizada con el 3,37 % restante, ambas con peso residual en el total.
La inversión de oficinas en los diferentes barrios, el mayor porcentaje en la inversión se ha dado en Prosperidad (44,07%), Castellana (13,35 %), El Pilar (12,09 %), Castilla (11,59%) y Valgrande (8,74 %). Con un impacto inferior se encuentran los barrios de Castillejos (1,97 %), Manoteras (1,95 %), Salamanca (1,86%), Hispanoamérica (1,65 %), Ciudad de la Imagen (0,97 %), Ramon y Cajal (0,84%), Salvador (0,58 %) y por ultimo Justicia (0,33 %).
Inversión por perfil de inversor
Las distintas estrategias de inversión se distribuyen de la siguiente manera, value added (56,99 %) que continúa predominando en el sector durante este año, seguido de core plus (23,09 %) registrando así un descenso comparado con el trimestre anterior y por último el core (19,92%).
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se encuentra a niveles del 1,70 % dejando un leve aumento con respecto al trimestre anterior cerca de un equilibrio sostenible a corto plazo, con mejores expectativas ante la reciente bajada de tipos.
Al analizar la evolución de la valoración de los activos prime, se observa que el ajuste de precios mediante el denominador parece estar cerca de su conclusión, ya que las yields muestran signos de estabilización al igual que en el periodo anterior.
Como conclusión, el panorama sugiere una crevitalización del mercado de oficinas de Madrid, con un aumento tanto en el número de operaciones y en el volumen transaccionado, continuando el foco en el CBD y centro. Las oficinas de periferia con un mercado «más oscuro» en cuanto a demanda de inversión, comienzan a encontrar acomodo en proyectos de readecuación para proyectos de «flex living». Sin haber comenzado el ciclo a la baja de las yields, en línea con la bajada de tipos de interés, el mercado ha estado más centrado en operaciones value added, con mayor recorrido de valor, principalmente mediante reposicionamiento de edificios existentes. Queda por ver si las recientemente anunciadas políticas «arancelarias» en USA van a hacer relentizarse las bajadas de tipos de interés y por ende el incremento de valor esperado por compresión de yields.
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Iñigo Corres
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