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Archivo de la categoría ‘Inversiones Inmobiliarias’
Gasolineras en venta, modelos de negocio y punto de equilibrio
Tras analizar en anteriores post los diferentes modelos de negocio para la explotación de gasolineras (CODO, DODO, DODO Platts y Libre) y la cuenta de resultados para una gasolinera estándar con ventas anuales de 3 millones de litros y 100% amortizada, esta semana ahondaremos en el análisis del punto de equilibrio en los diferentes modelos de negocio para dicha gasolinera modelo. ¿Cúantos litros de carburante hay que vender para cubrir los costes fijos de una EE.SS y comenzar a ganar dinero?.
GASOLINERAS EN VENTA, COSTES FIJOS Y PUNTO DE EQUILIBRIO
Tradicionalmente, dentro del sector se han considerado interesantes las EE.SS con ventas superiores a los 2,5 millones de litros dado que hasta la liberalización del sector la mayoría de las gasolineras pertenecían a Campsa o Cepsa, siendo las propias petroleras las cedentes de la explotación a empresarios (CODO y DODO).
Veamos qué ocurre si hacemos un análisis más pormenorizado del punto de equilibrio (Punto de Equilibrio = Gastos Fijos / Margen Bruto) en cada uno de los cuatro modelos de negocio para nuestra gasolinera modelo, asumiendo como estándar unos ingresos por tienda de 0,04€/litro con un margen bruto del 40%.
Modelos de Negocio – Margen Bruto – Costes Fijos – P.E.
Se observa cómo según la gasolinera “independiza” su modelo de negocio respecto de las grandes petroleras, los litros necesarios para cubrir sus gastos fijos disminuyen, eso sí, perdiendo también en el mismo sentido el “poder de venta” que le proporcionan dichas marcas.
Modelos de Negocio – Puntos de Equilibrio
En el gráfico inferior se observa el deslizamiento del punto de equilibrio de derecha a izquierda desde la gasolinera CODO (2,890 Ml) hasta gasolinera modelo libre (1,240 Ml).
Modelos de Negocio – Puntos de Equilibrio (Gráficos)
GASOLINERAS EN VENTA Y PUNTO DE EQUILIBRIO, CONCLUSIONES
Analizando los datos superiores podríamos sacar las siguientes conclusiones:
– Modelos de negocio adaptados a cada gasolinera: la entrada de nuevos operadores y la existencia de nuevos modelos de explotación hacen que en la actualidad estaciones que con los modelos tradicionales no serían viables, pueden llegar a ser muy rentables.
– Modelos de negocio low-cost que empiezan: tanto las gasolineras automatizadas (que minoran los gastos fijos, disminuyendo el punto de equilibrio) como las gasolineras de hipermercados (que apuestan por volumen en vez de margen para ofrecer mejores precios y además generar ventas cruzadas para el hipermercado), están irrumpiendo con fuerza en el mercado aportando descuentos de 10-12 céntimos/litro respecto los modelos tradicionales.
– Mayor competencia, menor margen: la desregularización del sector y la mayor competencia tanto en el distribución mayorista (abastecimiento de gasolineras) como en la minorista (consumo de particulares) debería generar mayor competencia y precios mas ajustados en el futuro no muy lejano.
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Gabriel Exposito & Iñigo Corres
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Feliz 2014, el año del #visualrealestate
Simplemente desear un Feliz 2014 a todos nuestros usuarios. En addmeet nos gusta aprovechar cada año para comprometernos en generar innovación dentro del sector. Para nosotros este será el año del… #visualrealestate. Esperamos que lo disfrutéis!!!
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addmeet en Diario «Expansión» hoy…seguimos
Simplemente compartir con vosotros la reseña en el diario «Expasión» de hoy, un regalo de navidad muy especial para nosotros.
Diario Expansión 27-12-2013, mención addmeet
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Transparencia y experiencia de usuario, la triste realidad del Real Estate en España
Mucho se viene hablando sobre la transparencia en el mercado de inversiones inmobiliarias y alquiler profesional en los últimos tiempos. Pese a los múltiples comentarios, no mucha gente concreta en cuanto a los principales problemas y las medidas a tomar. Profundizaremos hoy sobre el tema.
TRANSPARENCIA Y EXPERIENCIA DE USUARIO, LAS CLAVES
Definiríamos un mercado transparente como aquel en que la información de los diferentes productos o servicios de dicho mercado se encuentra aglomerada, actualizada, comparable y accesible.
INFORMACIÓN «AGLOMERADA + ACTUALIZADA + COMPARABLE + ACCESIBLE»
En un mercado transparente, el cliente accede a toda la información de forma rápida, compara las opciones que mejor se justan a sus necesidades y realiza su elección de compra. Su experiencia de usuario es satisfactoria, ya que sabe que ha llegado a la mejor opción de forma rápida, sin mermas de tiempos que minan dicha experiencia de compra.
TRANSPARENCIA => EXPERIENCIA DE USUARIO => DINAMISMO DE MERCADO
Veamos por qué la transparencia sigue siendo nuestra asignatura pendiente:
1) Aglomerada: así como “El Corte Inglés” o “Idealista” pueden ser claros ejemplos en España de empresas que han triunfado aglomerando los productos (retail) o información (inmobiliario de particulares) para hacer la vida de los clientes más fácil, este concepto todavía no ha sido asimilado del todo por el mercado inmobiliario profesional, aferrado a las “viejas costumbres”.
2) Actualizada: la experiencia de búsqueda de información de un comprador o inquilino entre propietarios, bancos, fondos, agentes… dista de ser ágil, circulando en muchos casos por el mercado viejos dosieres desactualizados (muchas veces enviados al mismo cliente desde diferentes fuentes).
3) Comparable: la escasez de exclusivas por parte de los “aglomeradores offline” (agencias) hace que la información no se muestre de forma abierta y por tanto restando comparabilidad a la experiencia de usuario.
4) Accesible: siendo las fuentes de la información tan diversas, la recopilación de información suele llevar mucho más tiempo del deseado, minando la percepción que el cliente en general tiene de nuestro mercado.
EL PROBLEMA DE LA TRANSPARENCIA, DEL “NOSOTROS” AL “ELLOS”
Durante las últimas semanas hemos venido escuchando algunos comentarios que por repetidos nos gustaría comentar:
“Es que yo creo que…”, “Es que nosotros pensamos que…”. Por si alguien todavía no se ha dado cuenta… el poder del mercado ha pasado de la oferta a la demanda. Mejor pensar en lo que quiere tu cliente y en cómo hacerle la vida más fácil para que llegue a la conclusión, tras compararte con los demás(que lo hará…), de que tu producto o servicio es el mejor… lo más rápido posible.
“Es que ya tengo mi web…” . Ni el que busca solares en venta busca sólo los del banco X, ni el que busca oficinas en alquiler busca sólo las del promotor Y, ni el que busca un local en un centro comercial sólo busca los del fondo Z… El cliente, y sobre todo con la sobreoferta actual, comparará y acabará eligiendo el producto que mejor se adapte a sus necesidades. Partiendo de esta base, mejor que llegue a una conclusión antes que después, ¿no?.
LA TRANSPARENCIA COMO MEDIO Y NO COMO FIN DE LA RECUPERACIÓN
Si el objetivo final es que el mercado se dinamice (por aquello de que una venta llama a otra venta), parece claro que la misión de los agentes del mercado debería ser que al cliente que realmente quiere comprar un solar o inmueble acabe comprándolo en 3 meses en vez de en 6 porque hemos optimizado su experiencia de compra, ¿no?.
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Edificios en venta, ¿cuál es el uso más rentable?
Cada vez abundan más en el mercado los edificios en venta vacíos o parados a mitad de construcción. A diferencia de épocas anteriores en las que cualquier producto inmobiliario terciario se alquilaba y era rentable tanto para los inversores inmobiliarios como para los operadores de los edificios, la situación de mercado actual hace necesario un análisis pormenorizado previo de las posibilidades del edificio para “no pillarse los dedos”.
En este post analizamos un caso concreto de un edificio en venta de Madrid (Zona Norte) parado a mitad de construcción. Analizaremos en detenimiento la rentabilidad de los diferentes usos posibles para llegar a la conclusión de qué hacer con el mismo.
EDIFICIOS EN VENTA, ANÁLISIS DE VIABILIDAD DE LOS USOS COMPATIBLES
Partiendo de que los usos compatibles para este edificio en venta serían el de hotelero y oficinas, mediante un estudio de mercado analizaríamos en este orden;
– Estimación de ingresos de los operadores con los diferentes usos que se le pueda dar al edificio.
– Renta asumible por el operador en función de la tasa de esfuerzo máxima de su operativa. En el caso de alquiler de oficinas, la renta viene marcada por las rentas de mercado.
– Precio de inmueble acabado en función de la renta definida y la rentabilidad actual exigida actualmente en el mercado de inversiones inmobiliarias (en este caso para hoteles en venta y edificios de oficinas).
– Valor residual de la construcción existente restando al precio los costes de construcción que quedarían pendientes de incurrir.
Edificios en venta – Comparativa Hotel-Oficinas
EDIFICIOS EN VENTA, LA DEMANDA DE ECONOMÍA REAL MARCA EL USO
En este caso particular, pese a lo que pudiese inicialmente pensarse, el uso más lucrativo para el edificio sería el de un hotel low cost. El desplome de rentas del mercado de alquiler de oficinas en zonas secundarias ha quitado atractivo a este tipo de desarrollo respecto de otros.
En todo caso, sin quedarnos en unos números realizados desde la aproximación, la conclusión sería que al ser el “riesgo comercialización” tan elevado actualmente ya no es suficiente para el promotor el know how de su negocio promotor, sino el ser capaz de comprender al detalle el negocio de sus inquilinos para conseguir que los desarrollos vuelvan a ser rentables tanto para él como para “su socio” operador.
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addmeet en el Telediario de TVE
Nuestra aparición del lunes en el Telediario de TVE acerca de nuestro contrato con el Ministerio de Defensa. Más de 500 M€ en solares en venta, edificios en venta y fincas rústicas en toda la geografía española. Parece que las inversiones inmobiliarias online ya son una realidad.
Gracias de nuevo a TVE por la reseña.
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Gasolineras en venta, el gran desconocido de las inversiones inmobiliarias
Uno de los mercados más desconocidos en el mundo de las inversiones inmobiliarias es el negocio de las gasolineras en venta, ya sea vía compraventa directa de inmueble y negocio como su venta como inmuebles en rentabilidad (venta de inmueble con contrato de arrendamiento, gestión o franquicia de una compañía petrolera) enfocado a inversores inmobiliarios.
Analizaremos a nivel macro (tipologías, actores, evolución mercado) un sector muy vinculado a la evolución del consumo del país para luego dar una serie de nociones simples de valoración de este tipo de inmuebles.
TIPOLOGÍAS DE GASOLINERAS Y OPERADORES PETROLEROS NACIONALES
Podríamos distinguir las diferentes tipologías, aparte de por su ubicación (urbanas, polígonos y carreteras), en función de la relación gasolinera-operador petrolero en:
- Estación de servicio de compañía: el operador petrolero hace suministro y gestión. Se dividen en COCO (company owned-company operated), donde el operador petrolero es propietario, suministrador y gestor y DOCO (dealer owned-company operated) donde el operador sólo es suministrador y gestor, siendo el propietario de la gasolinera un tercero.
- Estación de servicio abanderada: en un concepto similar a la franquicia, son gestionadas por distribuidores minoristas con contratos de suministro en exclusiva con los operadores petroleros, bajo la marca del suministrador. Se dividen en DODO (dealer owned-dealer operated) donde el distribuidor minorista es propietario y gestor y CODO (company owned, dealer operated) donde el distribuidor minorista sólo es gestor bajo un contrato de arrendamiento o gestión con el operador petrolero, propietario también de la gasolinera.
- Estación de servicio blanca: gasolineras independientes que comercializan los carburantes bajo su propia marca.
Pese a que los operadores petroleros relevantes no son muchos en España (Repsol, Campsa, Petronor, Disa-Shell, Cepsa, Galp, Meroil…) las diferentes posibilidades de propiedad-gestión hacen de este mercado muy heterogéneo en cuanto a la propiedad de los inmuebles.
GASOLINERAS EN VENTA, EVOLUCIÓN DEL CONSUMO DE CARBURANTES ESPAÑA
Como veremos más tarde, el precio de las gasolineras en venta está relacionado de forma directa al volumen de litros de carburante que la gasolinera en cuestión es capaz de vender, con lo que se hace necesario analizar la evolución del consumo de carburantes en España durante la última década.
Gasolineras en venta – Consumo Carburantes España 2000-2012
Analizando conjuntamente el consumo de gasolinas y gasóleos, el consumo de carburantes actual de 34,1 MTm vuelve a niveles del año 2000 (34,5 MTm) desde máximos del año 2007 (43,7MTm) con una caída acumulada cercana al 25%, justificada por el descenso continuado del consumo de los hogares.
GASOLINERAS EN VENTA, UNA ESTIMACIÓN DE PRECIOS
Una vez explicado tipologías, actores y evolución en el consumo del subyacente, faltaría dar unas nociones de métodos de valoración en el mercado de inversiones inmobiliarias para una tipología de activo que, en cuanto a rentabilidad inmobiliaria vía alquiler actualmente ronda el 7-9%.
Dentro del sector, existen ratios aproximados de “€/litros vendidos” de cara a tener una valoración inicial aproximada en función de la tipología de gasolinera en venta (urbana, polígono, carretera) . Los ratios inferiores pueden dar una idea inicial al lector a profundizar en función de cada inmueble en concreto.
Gasolineras en venta – Ratios
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Real Estate Spain, el apagón analógico que llega
Parece que podemos estar de acuerdo en que en la España de hoy casi todo se encuentra en venta o en alquiler. Bancos y promotores todavía con vida (muchos de ellos con los días contados debido a que la evolución a la baja del mercado deja sus productos cada día más “fuera de juego”), intentan comercializar sus inmuebles y solares en un mercado con sobreoferta de casi todo.
La “digitalización” que ya consiguió idealista.com hace unos años en el inmobiliario de particulares (pisos, oficinas, locales y naves) no ha tenido todavía su homólogo en mercado de inversiones inmobiliarias y alquiler profesional de producto de mayor formato (edificios oficinas, naves logísticas, edificios en venta…), mercado que todavía sigue operando, desgraciadamente, en “analógico”.
Si podemos coincidir en que la receta para una comercialización del stock existente es “ajuste de precios” + “transparencia” + “alcance global”, veremos como la digitalización del sector puede contribuir a ello.
EL REAL ESTATE EN ESPAÑA HOY, SEGUIMOS EN ANALÓGICO
– Canales de comercialización offline: se sigue apostando por los canales de comercialización offline, que siguen trabajando a éxito pese a que la situación de escasas exclusivas y más escasas operaciones pone en cuestión la sostenibilidad económica del modelo en tiempos de crisis.
– Mentalidad de oferta: se continua con la mentalidad heredada de los momentos de “euforia” en que hacer pública según que cartera “banaliza” el producto. ¿Piensa alguien en hacerle la vida más fácil a los pocos clientes que quedan?… No lo suficiente.
– Miedo a la transparencia: llegado el punto en el que estamos es duro “destapar las vergüenzas” de uno (edificios y solares en venta, generalmente caros para la coyuntura…), pero no queda mucho más, transparencia y esperar a que el mercado nos de su veredicto.
– Comercialización push: ¿alguien se ha preguntado que todos los mercados realmente eficientes trabajan a “pull”(demanda tira de la oferta)?, ¿alguien conoce algún mercado mas “push”(la oferta empuja a la demanda) que el inmobiliario?… Ninguno.
– Alcance limitado: la comercialización offline está limitada por la capacidad de sus recursos físicos y por tanto tiene un alcance limitado.
– Resistencia al cambio: pese a la que está cayendo, y los “cantos de sirena” para cambiar el sector, casi todos los actores siguen haciendo poco más o menos, lo mismo de siempre.
EL REAL ESTATE EN ESPAÑA MAÑANA, LA ERA DIGITAL
– Canales de comercialización online: deben de afrontar el reto de mimetizar los procesos del mundo offline en el mundo online, teniendo en cuenta factores clave como la confidencialidad necesaria en este tipo de operaciones.
– Mentalidad demanda: en un mercado con pocos compradores, hacerles la vida más fácil equivale a facilitarles la búsqueda, comparación y contacto de los productos de su interés, haciendo más satisfactoria su experiencia de compra.
– Transparencia como bandera: si llevamos ya 5 años jugando a la “no transparencia” y los resultados no están siendo buenos, quizás sea momento de empezar a cambiar de estrategia, ¿no?.
– Comercialización pull: en un mercado óptimo la demanda contacta a la oferta cuando tiene una necesidad. Esta transición del push al pull es lo que internet está haciendo posible en todo el resto de sectores.
– Alcance global: necesitamos atraer toda la demanda posible (nacional y extranjera) para ir dando salida al ingente stock de inmuebles y solares en venta que hemos acumulado. ¿Qué herramienta nos permite tener al resto del mundo a sólo un click de distancia?. Lo demás es una cuestión de saberse posicionar.
Tiene lógica pensar que dadas las necesidades de “transparencia” y “alcance global” que el sector del Real Estate en España necesita, su “apagón analógico” no es ya sólo una opción, sino una obligación. El último obstáculo a superar son los “standares mentales” del antiguo status quo que, desgraciadamente, parece que tardará en volver. Nuevos tiempos, nuevos hábitos. El tiempo no corre a nuestro favor…tic…tac…tic…tac.
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Inversiones inmobiliarias en naves logísticas, ¿los solares logísticos de periferia tienden a valer 0?
Vamos a analizar esta semana el por qué de la escasez de operaciones de inversión inmobiliaria en el mercado de las naves logísticas durante 2012, donde quizás la operación más destacable haya sido la compra por parte de Prologis del Parque Logístico de la Granada del Penedés (61.000m2) al fondo P2 Value de Morgan Stanley.
Para ello, analizaremos un ejemplo representativo, el mercado de naves logísticas en el Corredor del Henares en Madrid (A2). Para ello, y basándonos en los datos de rentas de alquiler de naves logísticas de nuestro portal y extrayendo las yields exigidas de los informes de las consultoras llegamos a la conclusión de los precios para que una operación se pudiese cerrar en condiciones de mercado, partiendo de una nave logística muestra de 20.000 m2 construida sobre un solar de 31.000 m2 (ocupación del 65%). A este precio, le sustraemos los costes de construcción y costes generales (proyectos, licencias, marketing, gastos financieros…) llegando de este modo al precio que se podría pagar por el solar que sustenta la nave.
Inversiones inmobiliarias – Naves logísticas – Ejemplo
Las conclusiones a las que se podría llegar después de analizar los números podrían ser las siguientes:
– Las rentas siguen en caída libre, yendo de los 4,5-5 €/m2&mes de Coslada hasta los 2,00 €/m2&mes de Guadalajara. En cuanto a las rentabilidades, aún dependiendo específicamente de la ubicación, solvencia del inquilino, calidad del contrato… el rango de rentabilidades se podría colocar entre el 7,5 y 8,25%.
– Las correcciones de precios de nave terminada desde máximos no son menores al 40% en el mejor de los casos, este brusco ajuste hace que las expectativas de la oferta todavía no se hayan adaptado a la nueva y triste realidad del mercado.
– Debido a la bajada tan brusca de rentas y al mantenimiento o subida de las yields exigidas, los solares en venta a partir de Meco-Azuqueca tenderían a valer 0 €/m2s en el mercado de inversiones inmobiliarias (inversores-arrendatarios). Como, debido al elevado stock existente (1.200.000 m2,correspondiente a un vacancy del 18-20% sobre el stock global de 6.000.000 m2), no se esperan repuntes de precios a corto plazo, esta realidad no tiene perspectivas de cambiar. Basta recordar que la absorción bruta en Madrid durante 2011 no superó los 325.000 m2 (hay stock para 4 años con los niveles actuales de demanda).
– La única posibilidad para poner los solares en valor a un precio más digno en el mercado de inversiones inmobiliarias es encontrar proyectos llaves en mano en alquiler de producto que la demanda no puedan encontrar actualmente vacío y tirado de precio en el mercado (Ejemplo: proyecto de Gazeley con H&M en Torrejón). En estos casos, el inquilino se verá forzado a pagar una renta que cuadre la operación debido a su ausencia de alternativas.
Resumiendo, los solares que en su día se pagaron a precio de oro, en muchos de los casos actualmente tienen un valor tendente a 0 y sin perspectivas de repunte a corto plazo. Asumir pérdidas o idear o buscar proyectos singulares para ponerlos en valor, no queda otra.
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Los propietarios de solares pierden fuerza en las permutas
Vamos a analizar hoy como ha cambiado el panorama a día de hoy en las permutas inmobiliarias solar-inmuebles y como los propietarios de los solares en venta han ido perdiendo fuerza respecto de los constructores/promotores debido a la fuerte bajada en el precio de los inmuebles.
Resumiendo una operación de permuta, el propietario del solar aporta su suelo, el constructor/promotor aporta la construcción y ambos se reparten tanto el producto terminado (pisos, locales, oficinas, trasteros…) como el margen de la promoción en el porcentaje que supone lo aportado respecto al coste final de la promoción.
Pero, ¿qué ocurre cuando el precio del producto final cae un 30% como ha ocurrido de 2007 a 2012 con los pisos de primera residencia?. Vamos a verlo con un ejemplo de un piso en una ciudad cualquiera que ha bajado su precio de 3.000€/m2 a 2.100€/m2 durante la crisis.
– Independientemente de la bajada del mercado, todo promotor que acomete una obra busca seguir teniendo el mismo margen del 20%. Restando del precio de mercado final el margen promotor llegamos al coste total de promoción máximo en el que se puede incurrir.
Permuta inmobiliaria solar-pisos
– Pese a que los costes de construcción (construcción + proyectos + seguros + …) han bajado respecto 2007, dicha bajada no ha sido superior al 10-15% con lo que restando del coste total asumible por la promoción los costes de construcción, llegamos al coste máximo al que se puede valorar el solar para que los números salgan.
– ¿Qué ocurre entonces a la hora del reparto del producto final? Pues que antes el propietario del solar casi se quedaba con la mitad del producto final (46%) y ahora únicamente se pueda adjudicar el 30% de los inmuebles terminados, su “patrimonio” ha bajado de valor más de un 50%.
Este efecto se acrecienta cuanto más bajo es el precio/m2 de venta hasta llegar el caso, principalmente en promociones residenciales secundarias de costa, en el que el valor del solar representa un 0%, es decir, hoy en día ese solar no vale nada.
Los propietarios de solares afrontan dos alternativas, no hacer nada y esperar tiempos mejores (seguro que llegarán, pero no a medio plazo), venderlos o ponerlos en valor vía promoción o permuta asumiendo mermas en su valor del 40-80% en función de la ubicación. Es duro ver que tu patrimonio ha bajado de valor, un 40-80%, pero es lo que hay, y cuanto más pronto lo asumamos, mejor.
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