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1 Sep 28

Promoción cooperativa…riesgos de “jugar a promotor”

Mucho se ha hablado esta semana en los medios de comunicación sobre el modelo de promoción cooperativa sobre solares en venta de las administraciones públicas. Siendo una de las vías para el desarrollo de proyectos ante la escasez de financiación bancaria, intentaremos desgranar en este post el modelo de negocio de la promoción cooperativa y su perfil de rentabilidad-riesgo.

PROMOCIÓN COOPERATIVA, EL MODELO DE NEGOCIO

Las características concretas del modelo de promoción cooperativa se resumen en;

1)      Sociedad Cooperativa Promotora: en este modelo, la figura del promotor la asume la “Sociedad Cooperativa” creada por los cooperativistas a tal efecto y la gestión de dicha sociedad, y por tanto de la promoción, se asigna a un “Gestor de cooperativas” que aporta el know how del negocio promotor (planeamiento, proyectos, licencias, construcción, entrega) a dicha sociedad, cobrándole un fee del 7-8% del valor final de la promoción por estos servicios de gestión. La “Sociedad Cooperativa Promotora” va exigiendo a los cooperativistas derramas para ir haciendo frente a los costes de la promoción.

2)      Beneficio promotor de traslada a “bonus precio”: a diferencia de la promoción libre, donde el que asume el “riesgo promotor” es el promotor que quiere tener un margen respecto de sus costes (solar y construcción), en la promoción cooperativa los cooperativistas asumen el “riesgo promotor” para poder disponer de una residencia a un precio sensiblemente inferior al precio de mercado “Bonus precio”. Como se aprecia en la tabla inferior, manteniéndose constantes el coste del solar y el coste de construcción, el margen promotor de la promoción libre muta a “bonus precio” y “fee gestor” en la promoción cooperativa.

Promoción cooperativa – Modelo de negocio

PROMOCIÓN COOPERATIVA… LA PROMOCIÓN ES UN “DEPORTE DE RIESGO”

Pese a que a primera vista el hecho de ahorrarse una cantidad considerable del precio de un piso siempre parece atractivo, hay que valorar en su justa medida los riesgos que supone asumir el rol de promotor (desarrollo urbanístico, licencias, construcción …). En este sentido, creemos fundamental que cada cooperativista realice estas reflexiones previas;

1)      Track record del gestor: existen múltiples ofertas de gestoras de cooperativas (incluso con proyectos sobre los mismos solares públicos a subasta), sería aconsejable analizar el track record de cada una por producto y zona antes de decantarse únicamente por el proyecto concreto planteado.

2)      Rating “riesgo promoción”: un buen gestor de cooperativas es el que plantea desde el minuto cero a los cooperativistas no sólo el “atractivo precio” al que podrán adquirir sus pisos, sino el que plantea también los riesgos y planes de contingencia concretos para cada promoción inmobiliaria.

3)      Perfiles de riesgo: así  como cuando se invierte en renta fija o variable en un banco hay que definir el “perfil de riesgo”, no estaría de más pedir a cada cooperativista que defina los riesgos en los que quiere incurrir, de cara a que no pueda participar en proyectos fuera de su perfil, o que tenga un “Bonus precio” diferente para cada nivel de riesgo asumible.

4)      “Bonus precio” mínimo exigido: una vez definidos los “perfiles de riesgo” de cada cooperativista y su “bonus precio” mínimo exigido por el riesgo asumido, la asignación de cooperativistas a los diferentes proyectos sería mas eficiente.

PROMOCIÓN COOPERATIVA… MODELO “RIESGO – BONUS PRECIO”

Resumiendo, la promoción inmobiliaria es un negocio de “alto margen”…pero también de “alto riesgo”. Se hace necesario que todo particular que quiera formar parte del negocio conozca desde el minuto cero los riesgos inherentes, elija que riesgos quiere asumir…y el retorno en “bonus de precio” que exigirá por asumir los mismos.

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

[email protected]

Twitter: @addmeet

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No estoy de acuerdo en que «jugar a promotor» sea algo malo