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Mercado alquiler oficinas Madrid 1T 2012, mínimos históricos
Esta semana pasada tanto Savills como Jones Lang Lasalle hicieron públicos sus estudios sobre el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid durante el primer trimestre de 2012. Vamos a analizar los datos y a compararlos con el histórico y nuestra previsión de artículos anteriores y a sacar conclusiones al respecto.
EVOLUCIÓN DEMANDA ALQUILER EDIFICIOS DE OFICINAS MADRID
La demanda de alquiler de edificios de oficinas se ha cuantificado en 60.000 m2 de absorción bruta en este primer trimestre. Valoremos este dato:
– Evolución interanual: -15%. En éste sentido la demanda de alquiler de oficinas marca mínimos históricos para el primer trimestre. Los datos son incluso peores que en 2002 y 2009, donde la absorción bruta también rondó los 60-70.000 m2.
– Evolución intertrimestral: -20%. El dato de alquiler de edificios de oficinas del último trimestre del año pasado arrojo algo de esperanza, llegando a los 75.000 m2 de absorción bruta. Sin embargo, la entrada de España en recesión durante el primer trimestre ha lastrado este crecimiento, dejando claro de nuevo que el sector del alquiler de edificios de oficinas está claramente ligado a la evolución de la economía real.
Alquiler Edificios Oficinas Madrid – Absorción 2000-2011
ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, ¿Y EL RESTO DEL 2012?
Nuestra predicción de absorción bruta de edificios de oficinas en alquiler para 2012, basada en modelos de regresión, arrojaba una demanda previsible de entorno a 300-330.000 m2 en función del crecimiento negativo del -1,7% estimado por el FMI.
Viendo los datos del primer trimestre, nos hace pensar que quizás el dato haya podido pecar de optimista, basándonos en que:
– La economía sigue “en coma”: las políticas de recorte público y privado siguen en curso y llevan consigo la consiguiente “destrucción de economía” que no está siendo cubierta por iniciativas de inversión en “economía nueva”. Recortes, más recortes, aumento de impuestos… pero ¿no debería alguien estar pensando que para cambiar el modelo productivo de un país hay que realizar inversiones intensivas en este sentido?¿qué el recortar sin tener pensado donde inviertes el fruto de ese recorte no te lleva a ningún lado?¿España tiene estrategia económica?.
– Los bancos, “a verlas venir”: todos seguimos a la espera de que el Banco de España decida que 5-7 entidades bancarias merecen sobrevivir al maremoto inmobiliario (330.000 M€ de crédito promotor, 40-50% “dudoso”) y que esta integración se produzca de forma rápida y eficiente. Lo que hicieron Inglaterra, Suiza… en 6 meses, a nosotros nos va a costar 4 años. Mientras tanto, seguimos sin crédito y las empresas de la economía real pagan el peaje.
En definitiva, en un sector como el del alquiler de edificios de oficinas tan correlacionado con la economía real macro, ni las perspectivas económicas particulares de España, ni las estrategias económicas del gobierno para reactivar la misma, nos pueden sacar de la idea de que este 2012 será el peor año de la historia reciente para el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid.
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Mercado alquiler edificios oficinas Madrid, ¿hasta cuando el calvario?
Según lo expuesto el artículos de semanas anteriores, el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid arroja un vacancy del 11% respecto del total de 12,7 Mm2 de superficie alquilable, es decir, actualmente hay vacíos en Madrid un total de 1,4 Mm2 de oficinas. En un mercado de sobreoferta, es difícil competir por calidad, desplomándose las rentas de forma vertiginosa, más allá de lo que algunos estudios de mercado puedan mostrar, los inquilinos son conscientes de la posición de debilidad de sus arrendadores.
Pero, ¿para cuanto tenemos este panorama de calvario inmobiliario en el sector del alquiler de oficinas?. Intentaremos argumentar la respuesta a esta pregunta.
LA DEMANDA DE ALQUILER DE OFICINAS Y LA ECONOMÍA REAL
Tal y como vimos hace una semanas la evolución del PIB país está ligada a la demanda de alquiler de edificios de oficinas de forma directa. En la siguiente tabla vemos los diferentes escenarios de absorción bruta en función del crecimiento económico del país y los años de stock que dicho vacancy supone en cada escenario.
Alquiler Oficinas Madrid – Absorciones Brutas Teóricas
Sí vale, ¿pero cuál es el objetivo de stock disponible (vacancy) para que el mercado deje de caer?. La experiencia demuestra que, para que el mercado de alquiler de edificios de oficinas comience a repuntar, los niveles de desocupación deberían rondar el 6,5-7,5%, suponiendo este stock disponible alrededor de 1,5-2 años de absorción bruta a niveles de crecimiento del PIB del 2%, resumiendo, necesitamos bajar el vacancy desde 1.400.000 m2 hasta 850.000 m2 generando una absorción neta de 550.000 m2.
ABSORCIÓN NETA DE OFICINAS EN MADRID, PREVISIÓN 2012-2013
Antes que nada, recordemos que la absorción neta es la parte de la absorción bruta (demanda total) que disminuye el vacancy, es decir, “demandas de superficie nueva”(nuevas implantaciones, ampliaciones de superficie…) no “cambios de ubicación” que simplemente cambian el problema de lugar. Esta absorción neta depende de la economía real, del stock de producto terminado y el stock de producto en curso (edificios de oficinas en construcción).
Con la previsión de crecimiento marcada por el FMI para España en 2012(-1,7%) y 2013(-0,3%) y con los 250.000 m2 en el pipeline que añadirán al stock total en los próximos dos años la estimación de absorción neta rondará los 130-140.000 m2, bastante lejos de los 650.000 m2 necesarios.
Alquiler Oficinas Madrid – Evolución Absorción Neta
¿Y que debería hacerse para conseguir el objetivo?
– Pues inicialmente parece lógico empezar por “parar las máquinas” y no poner producto terminado en el mercado por lo menos hasta2015, salvo en proyectos sin riesgo demanda (llaves en mano en compra o alquiler) o donde una ubicación privilegiada y un producto realmente diferenciado justifique el riesgo de introducir en el mercado mas stock. Esto debería aumentar el ratio de absorción bruta en neta.
– A partir de ahí, dependemos de la economía real. En la tabla superior vemos que en escenarios con poco pipeline y crecimiento país del 3,5-4% no son extrañas absorciones netas anuales de 250.000-300.000 m2, con lo que el objetivo se podría cumplir en algo más de dos años. Sin embargo, y viendo que no son esperados crecimientos por encima del 2% hasta por lo menos 2014, no parece que el objetivo de llegar a un vacancy del 7% en edificios de oficinas en Madrid puedan conseguirse antes de 2015.
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Mercado de alquiler de oficinas Madrid y Barcelona Vs Europa
Esta semana, utilizando algunos de los gráficos de la presentación de Peter Damesick (CB Richard Ellis) en el Club Inmobiliario de ESADE, aprovecharemos para comparar el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid y Barcelona respecto las principales ciudades de Europa durante 2011.
Partiendo de la situación de la absorción anual de edificios en alquiler, analizaremos posteriormente la situación en el ciclo inmobiliario de las diferentes ciudades en cuanto al mercado de alquiler de edificios de oficinas. Estas conclusiones nos servirán para analizar en post posteriores los países con mejor potencial para la inversión en oficinas en 2012.
DEMANDA DE ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS EUROPA
– Sólo en Alemania (Berlín, Hamburgo, Munich), Francia (París) y Polonia(Polonia) ha habido crecimiento de la demanda respecto 2010, superando el los tres casos la media de absorción de los últimos 10 años.
– Teniendo en cuenta que son los tres únicos países de Europa que en 2011 tuvieron crecimiento económico por encima del 2% (Alemania 2,4%, Francia 3,2%, Polonia 4,1%), esto verifica la correlación PIB País / Demanda alquiler oficinas que realizamos la semana pasada.
– Las ciudades donde la demanda se situó en niveles mas bajos respecto de su media decenal fueron Madrid(-45%), Bruselas(-37%), Róterdam(-36%) y Barcelona(-27%) en este orden.
EVOLUCIÓN DE RENTAS DE MERCADO OFICINAS EUROPA
Una vez analizada la situación puntual del mercado de edificios de oficinas en alquiler en las diferentes ciudades en 2011, veamos en que situación del ciclo se encuentra cada ciudad en cuestión. El siguiente gráfico marca en verde el % de caída de rentas desde máximos del ciclo y en naranja el % de recuperación de rentas desde mínimos del ciclo.
– La demanda edificios de oficinas en alquiler de los países llamados PIGS (Portugal, Irlanda, Grecia y España) no han tocado fondo, corrigiendo un 30-50% las rentas de mercado desde máximos.
– La ciudad que mejor a recuperado el valor de sus rentas de mercado ha sido Londres, que con un 30% de incremento ha recuperado los valores de rentas pre-crisis. Pregunta, ¿tiene potencial Londres para aumentar el valor de sus activos vía incremento de rentas en el medio plazo?.
– El resto de ciudades experimentan recuperaciones discretas del 10-15%, con lo que todavía tienen potencial de recuperación.
CONCLUSIONES MERCADO OFICINAS EUROPA
El potencial de plusvalía en la compra de un edificio de oficinas es comprar con rentas bajas y a rentabilidades altas y vender a rentas altas y rentabilidades bajas, vamos, comprar en el fondo y vender en el pico del ciclo. El potencial de plusvalía desde el punto de vista de las rentas estará en las ciudades con las rentas más hundidas con expectativas de recuperación económica y en las que las rentas estén empezando a repuntar(Munich, Copenhagen,Hamburgo, Amsterdam).
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Mercado de alquiler de oficinas en Madrid 2012, pronóstico reservado
Siguiendo el mismo criterio de la semana pasada para el análisis del mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona, vamos a seguir el mismo criterio para analizar el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid. Siguiendo los comentarios de un lector, hemos valorado si correlacionar la demanda con el PIB nacional o el PIB de la Comunidad de Madrid, pero al considerar que Madrid es el centro neurálgico de negocios de España, nos hemos decidido por el primero.
MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, ABSORCIÓN Y VACANCY
En el siguiente gráfico observamos la evolución de la absorción de edificios de oficinas en Madrid junto con la evolución del vacancy y el PIB español. Comentarios:
– La correlación “PIB / Absorción” existe, pero no es tan explícita como en Barcelona, hay mayor dispersión de datos. La absorción inusualmente baja de 2002-2003, parece contrarrestarse con una absorción inusualmente alta en el periodo 2005-2007. Parece que el mercado de alquiler de oficinas de Madrid sea mucho más sensible a las variaciones de la economía real que el de Barcelona. Crece más rápidamente en tiempos de bonanza, pero también se encoje aceleradamente en tiempos de recesión.
Alquiler Edificios Oficinas Madrid – Absorción – PIB
– Una posible explicación a esta mayor variabilidad podría ser que, al ser Madrid el principal polo de negocios de España, absorbe mucha demanda de alquiler de edificios de oficinas de empresas de todo el territorio nacional que abren delegaciones en Madrid en épocas de bonanza (centralización), siendo también víctima de los cierres de las mismas en épocas de recesión (descentralización).
Alquiler Edificios Oficinas Madrid – Absorción – PIB – Previsión
– Con éstos dos inputs, podemos extraer que la relación “PIB/Absorción” es directa, pero que hay que tener en cuenta una mayor variabilidad de la demanda de edificios de oficinas por el efecto “amplificador” Madrid como polo de desarrollo de negocios en España.
MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, CORRELACIÓN PIB-DEMANDA
Para ajustar la relación (PIB – Demanda de alquiler de edificios de oficinas en Madrid) utilizamos una curva polinómica de grado 2, llegando a la siguiente gráfica. De la misma podemos extraer que,
– El tope mínimo de absorción de edificios oficinas en alquiler en Madrid en los últimos 10 años está en 320.000 m2, en 2009 y 2011.
– El tope máximo de absorción de edificios oficinas en alquiler en Madrid está en 940.000 m2 /año, asociados a crecimientos del 3,3-3,6% durante 4 años consecutivos (2004-2007).
– En el resto de escenarios, la absorción es creciente con el PIB en la relación definida por la fórmula: y = 92.448.119 * PIB^2 + 4.352.391 * PIB + 364.904
Alquiler Edificios Oficinas Madrid – Absorción estimada
MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, ¿Y EN 2012?
Siguiendo con el razonamiento anterior, podríamos concluir que de cara a 2012 que,
– Siguiendo las perspectivas del Banco Central Europeo de que España tendrá un crecimiento negativo de cara a 2012 y 2013 del -1% y el -1,4% respectivamente, la absorción de edificios de oficinas en Madrid prevista para 2012 debería estar en el entorno de 320.000-330.000 m2.
– Viendo el efecto “amplificador” mencionado, y las perspectivas de recesión, no sería de extrañar que que en 2012 se marcase un mínimo histórico por debajo de los 300.000 m2 de absorción de alquiler de edificios de oficinas en Madrid.
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Alquiler edificios oficinas Madrid 2011, un año duro…
Vamos a analizar, con la ayuda del informe trimestral de Savills España, el comportamiento del mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid durante el año 2011. Analizaremos primero la evolución de la demanda para ver si se pueden sacar conclusiones de cara al futuro en función de la oferta de alquiler de edificios en Madrid.
DEMANDA DE ALQUILER DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN MADRID
– Después de 10 años en los que la demanda de oficinas en alquiler en Madrid se ha mantenido en una media de 600.000 m2/año, desde el principio de la crisis en 2008 la absorción de edificios de oficinas de Madrid se ha mantenido entre 350-400.000 m2/año, con lo que la demanda anual ha caido alrededor del 35-40%.
– Contando que la operación media de alquiler de edificios ronda los 1.000-1.2000 m2, el rango de operaciones anuales ha oscilado entre 450 y 600, número que nos marca el mercado potencial anual de empresas clientes para este tipo de operaciones.
– La demanda de edificios de oficinas no marca signos de estacionalidad salvo en el tercer trimestre, donde la demanda baja con el motivo de dejar las decisiones de cambio de ubicación para después del periodo estival.
OFERTA DE ALQUILER DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN MADRID
– Actualmente, el parque de edificios en alquiler en Madrid ronda los 12,7 Mm2.
– La oferta a finales de 2012 se incrementará en 150.000 m2 vía finalización de desarrollos (Castellana,200 de Solvia aportará 50.000 m2), de los que 100.000 m2 sumará inicialmente al vacancy. Por tanto, la oferta de alquiler de edificios de oficinas en Madrid alcanzará los 12,85 Mm2 a finales de 2012.
– Contando que el vacancy actual está entorno al 11-12%, en niveles máximos de los últimos 12 años, llegamos a la cifra de 1,4Mm2 de edificios de oficinas vacíos contando CBD, Secundaria, NBD y Periferia.
– En cuanto a la evolución de las rentas de edificios de oficinas en Madrid, la correción de precios ha seguido una relación proporcional a la caída de la demanda desde máximos de 2008, corrigiendo entre un 35-40% en función de la ubicación.
– Tras este ajuste, las rentas de mercado quedando la renta media de cierre en 26,5€/m2&mes en CBD y 16,5€/m2&mes para edificios en alquiler en Periferia.
ALQUILER DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN MADRID, CONCLUSIONES
– La demanda de alquiler de edificios de oficinas está correlacionada con la economía real y, con una perspectiva de recesión para 2012 en España, será difícil que la demanda despegue de los niveles actuales.
– Tomando los datos de oferta y demanda a nivel macro(cada zona requeriría un análisis mas profundo), actualmente existe un vacancy (1,4Mm2) de edificios de oficinas en alquiler en Madrid equivalente a 3,5-4 años de demanda (350-400.000 m2/año).
– Si como hemos analizado en otros casos, el stock inmobiliario «deseable» para que el mercado comience a despuntar está en 1,5-2 años de demanda, todavía quedan un par de años de ajuste para que una menor vacancy redunde un repunte de rentas(siempre que España vuelva a la senda del crecimiento económico). Los proyectos llave en mano prealquilados como el de Gmp a Peugeot, serán única vía sostenible de aumento de la oferta.
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