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Archivo de la categoría ‘Solares en venta’

2 Sep 8

Fincas rústicas en venta, evolución de precios

Tras analizar las diferentes tipologías de fincas rústicas en venta y su clasificación, esta semana haremos un acercamiento inicial de precios a nivel estatal a las dos tipologías de fincas rústicas más presentes en el mercado, las fincas agrícolas y las ganaderas. Extraeremos, analizando el comportamiento en la última década, algunas conclusiones interesantes sobre las diferencias entre este mercado y el de suelos urbanizables y solares urbanos en venta del mercado de inversiones inmobiliarias.

FINCAS RÚSTICAS AGRÍCOLAS Y GANADERAS, EVOLUCIÓN DE PRECIOS

En la tabla inferior, extraída del INE, vemos la evolución de precios de las tipologías de fincas en venta antes mencionadas. Si entrar al detalle (lo haremos en posts sucesivos), el precio medio en general ha rondado los 9.000-12.000€/Ha para fincas agrícolas y 3.000-4.000€/Ha para fincas ganaderas, estando la media del mercado de fincas entre 8.000-10.000 €/Ha.

Fincas rústicas en venta – Evolución precios

Si se analiza la evolución porcentual de los precios, se observa que aunque hay variaciones de precios en paralelo al último ciclo económico, es difícil observar variaciones anuales superiores al +/-5%, cuestión que ahora analizaremos en más detalle. Interesante el detalle que las fincas ganaderas experimentan menos oscilación de precios que las agrícolas.

Fincas rústicas en venta – Variación(%) precios

Viendo los datos anteriores podríamos sacar algunas conclusiones que nos ayuden a comprender mejor el funcionamiento de este mercado y sus diferencias con el mercado de inversiones inmobiliarias en suelos en desarrollo o solares finalistas.

–          Explotación Vs Inversión: la inversión en fincas rústicas para su explotación tiene un enfoque más a largo plazo, con lo que los precios se ven desprovistos del efecto “expectativas” que hace fluctuar tanto el precio de los solares en el mercado inmobiliario.

–          Rentabilidad recurrente Vs Especulación: este enfoque en la rentabilidad recurrente de la explotación, así como la ausencia de “expectativas de recalificación” hace que el mercado, pese a que sufre los ciclos económicos, no tiende a la especulación con subidas y bajadas bruscas de precio.

–          El valor del agua: analizaremos más en detalle las diferentes subtipologías, pero el “factor agua” es que determina en gran medida el valor de una explotación rústica. A mayor agua, mayor valor añadido del cultivo, mayor rendimiento, mayores rentas se pueden pagar por la tierra… mayor es el valor de la misma.

 

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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Twitter: @addmeet

1 Ago 25

Solares en venta, ¿nos acercamos al precio justo?

Mucho se ha hablado de la iliquidez del mercado de “solares en venta” desde el inicio de la crisis. Debido al gran desajuste entre oferta y demanda, se realizan pocas operaciones, teniendo como dificultad añadida la financiación del solar comprado si el propietario del solar a la venta no es un banco.

En las últimas semanas, venimos apreciando en los anuncios publicados en addmeet un ajuste importante del precio de terrenos y aprovecharemos un ejemplo de solar en venta en el barrio de Salamanca de Madrid para ver si este ajuste es suficiente para que se puedan comenzar a cruzar operaciones.

Solar en venta Madrid, Barrio Salamanca – addmeet

SOLARES EN VENTA, DETERMINACIÓN DEL PRECIO JUSTO

Como vimos en anteriores posts sobre determinación de precios de los solares, se tendría que detraer al precio de venta del piso final de obra nueva el margen del promotor y los costes de promoción (construcción, técnicos, impuestos…).

En nuestro ejemplo en concreto, si analizamos en idealista.com el precio medio de piso en venta en el barrio Salamanca-Goya ronda los 5.900 €/m2t. En todo caso, y teniendo en cuenta que una cosa es el precio de inicio y otra el de cierre, aplicaremos un descuento cercano al 10% hasta los 5.400 €/m2 de precio medio.

Precio pisos Madrid, Barrio Salamanca – Idealista

En cuanto al margen de promoción aplicaríamos un plus del 5% al 20% tradicional para paliar el sobreesfuerzo de tesorería que supondría el hecho de no poder acceder a financiación bancaria para el solar. En cuanto al coste de construcción, contaríamos 1.400 €/m2 teniendo en cuenta que la zona en cuestión no admite otro producto que el de gama alta.

Precio Solares en venta – Ejemplo

Con estas premisas llegaríamos a la conclusión de que el coste razonable para la adquisición del solar con las condiciones de mercado actuales sería de 2.650 €/m2t.

 

LOS SOLARES COMIENZAN A ESTAR A PRECIO, BUENAS NOTICIAS

Viendo que el solar en cuestión se está vendiendo a 2.502 €/m2t, parece que la oferta ha llegado a las expectativas de la demanda de inversores inmobiliarios. Duro para el vendedor, que probablemente habrá ajustado su precio más de un 50%, pero bueno para el mercado, que necesita que mediante el ajuste de precios y la transparencia comience a recuperar algo del dinamismo perdido en los últimos años.

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

icorres@addmeet.com

Twitter: @addmeet

3 Jun 18

Solares Sareb, valoración actual y expectativas

Durante los últimos días, parece que los gestores de Sareb (Banco Malo) han decidido renunciar a la estrategia de cargar un 20% de margen a los pisos y solares en venta de su balance. Analizaremos esta semana las condiciones que tienen que cumplir los solares de Sareb para tener atractivo para promotores e inversores inmobiliarios a día de hoy y la evolución del precio de los mismos en función de la evolución del precio de venta de las viviendas.

SOLARES SAREB, VALORACIÓN DE SOLARES HOY

Para llegar al precio de mercado de un solar en venta (residencial en este ejemplo) con las condiciones actuales, la lógica de cálculo sería la siguiente:

Precio solar/m2c = Precio viv./m2c – Margen promotor(20%) – Coste const./m2c

–          Precio vivienda: precio de la vivienda por m2 construido en el que se estén realizando transacciones en la actualidad.

–          Margen promotor: asumiendo riesgo promoción (riesgo construcción + riesgo comercialización), el promotor pedirá un retorno del 20% sobre el precio de venta a su inversión.

–          Coste construcción: para una promoción de dimensiones medias (2.000 m2c) y calidades medias-altas podríamos contar un coste de construcción de 1.000-1.200 €/m2c (con todos los gastos incluidos).

–          Precio solar: partiendo de la operación anterior, llegaríamos al precio final del suelo/m2c.

En el ejemplo inferior vemos, que si partimos de un precio de venta de 1.500 €/m2c, el precio final del solar en venta rondaría los 200 €/m2c para una promoción de 2.000 m2c.

SOLARES SAREB, CORRELACIÓN CON EL PRECIO DE LA VIVIENDA

Como vimos en nuestro post sobre los ciclos inmobiliarios, el mercado de inversiones inmobiliarias es cíclico. Veamos que ocurre con el precio del suelo si el precio de la vivienda comienza a subir.

Solares en venta – Precio f(evolución precio vivienda)

Como vemos para este ejemplo, el factor multiplicador del precio del suelo respecto del precio de la vivienda es de 6. Es decir, por cada 10% que aumenta el precio de la vivienda, el del suelo aumenta un 60%.

 LOS SOLARES EN VENTA COMO EJEMPLO DE INVERSIÓN ESPECULATIVA

Sin tener en cuenta las restricciones de acceso al crédito para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en la actualidad, el ejemplo deja claro el alto carácter especulativo de las inversiones inmobiliarias en suelo.

En todo caso, el inversor que compre solares del Sareb, deberá encontrar viabilidad a su inversión con las condiciones actuales… y si el precio de las viviendas remonta en el medio plazo… tendrá una elevada rentabilidad extra.

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

icorres@addmeet.com

Twitter: @addmeet