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Archivo de la categoría ‘Solares en venta’
Fincas rústicas, criterios básicos de valoración
Tras analizar en anteriores posts la evolución del mercado de fincas rústicas agrícolas y ganaderas, en los siguientes posts comenzaremos a desgranar la sistemática de la valoración de fincas rústicas en venta. Hoy veremos los diferentes métodos de valoración y ahondaremos en el de mayor aplicación en el mercado actualmente, el de capitalización de rentas.
FINCAS RÚSTICAS, DIFERENTES MÉTODOS DE VALORACIÓN
Los principales métodos de valoración de fincas rústicas en venta son los siguientes;
– Método de comparación o sintético: es similar al aplicado en la valoración de inmuebles urbanos, y está basado en el precio de otras fincas de características similares y cercanas, de las que se conoce el importe de operaciones recientes. Principales inconvenientes: por un lado, los inversores inmobiliarios interesados en conocer el valor de una finca deberían conocer la zona, o desplazarse a ella para recabar los datos; por otro, la gran opacidad del mercado de fincas rústicas habitualmente impide conocer realmente el montante de operaciones sobre fincas similares.
– Método de capitalización de renta o analítico: consistente en capitalizar ingresos menos gastos de la finca rústica a la tasa de capitalización adecuada. Es el método de mayor aplicación y que luego desarrollaremos en mayor detalle.
– Métodos estadísticos: busca correlaciones y distribuciones de probabilidad de las curvas de valor de las fincas vinculándolas con variables como ubicación, distancia a la capital de provincia, rendimientos de la tierra… Tiene la misma dificultad que el método sintético, la opacidad del mercado impide conocer el precio final real de las transacciones.
FINCAS RÚSTICAS, EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
Los parámetros clave de este método son los siguientes:
– Ingresos anuales de la explotación: resultado de multiplicar el rendimiento de la finca por el precio de mercado de los productos de la explotación.
- Rendimiento de la finca: la ficha catastral nos da información precisa sobre la clase de cultivo y la intensidad productiva de la finca: así, un municipio dedicado a la naranja como Tabernes de Valldigna en Valencia cuenta con 4 intensidades productivas de naranja de riego.
- Precio de mercado: obtenido del observatorio de precios de productos frescos en origen, con datos semanales desde 2004. En cereales y ganadería acudiremos a los datos de las diversas Lonjas de contratación o el sistema POOLred en olivar. Tomaremos un periodo de tiempo suficientemente amplio para recoger las habituales fluctuaciones del mercado. Así, la manzana Golden se pagaba en Enero de 2011 a 0,26€/kg, mientras que en Enero de este año se situaba en 0,50 €/kg, llegando unas semanas atrás a los 0,78€/kg.
– Gastos anuales de producción: dependientes de las características de la explotación y del sistema de cultivo. Así, en olivar, el coste por hectárea puede variar de la forma que vemos en el siguiente cuadro (Fuente: AEMO).
Fincas rúticas – Costes Explotación – Ejemplo: Olivar
Existen numerosas fuentes de información pública que nos permiten determinar los gastos de una explotación por cultivo, como este ejemplo de La Rioja.
– Tipo de interés o tasa de capitalización: dependiente de los mercados financieros, siendo el valor de referencia objetivo el tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años, publicado mensualmente por el Banco de España.
Mediante la diferencia entre ingresos y gastos obtenemos la renta o rendimiento anual de la finca rústica. Una vez obtenido este valor, capitalizaremos a ese tipo de interés o tasa de capitalización la renta anual de la explotación, obteniendo como resultado el valor de la finca.
Este método de valoración de una finca rústica es extremadamente sensible al tipo de interés aplicado, por lo que es muy recomendable ser muy prudentes en la selección de la tasa de capitalización. En el siguiente cuadro vemos cómo la variación de este valor durante el año 2013, influye en el valor resultante obtenido para una finca de 50 Hectáreas (1 Hectárea = 10.000 m2), cuyo rendimiento sea de 600 €/Ha.
Fincas rústicas – Tasas capitalización – Ejemplos sensibilidad
Este valor, es intrínseco del terreno según sus características agropecuarias. Por ello, es válida su aplicación para cualquier tipo de explotación, ya sean fincas agrícolas, fincas ganaderas o explotaciones forestales, en cualquier lugar del mundo.
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Francisco Javier Almagro & Iñigo Corres
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Fincas rústicas en venta, evolución de precios
Tras analizar las diferentes tipologías de fincas rústicas en venta y su clasificación, esta semana haremos un acercamiento inicial de precios a nivel estatal a las dos tipologías de fincas rústicas más presentes en el mercado, las fincas agrícolas y las ganaderas. Extraeremos, analizando el comportamiento en la última década, algunas conclusiones interesantes sobre las diferencias entre este mercado y el de suelos urbanizables y solares urbanos en venta del mercado de inversiones inmobiliarias.
FINCAS RÚSTICAS AGRÍCOLAS Y GANADERAS, EVOLUCIÓN DE PRECIOS
En la tabla inferior, extraída del INE, vemos la evolución de precios de las tipologías de fincas en venta antes mencionadas. Si entrar al detalle (lo haremos en posts sucesivos), el precio medio en general ha rondado los 9.000-12.000€/Ha para fincas agrícolas y 3.000-4.000€/Ha para fincas ganaderas, estando la media del mercado de fincas entre 8.000-10.000 €/Ha.
Fincas rústicas en venta – Evolución precios
Si se analiza la evolución porcentual de los precios, se observa que aunque hay variaciones de precios en paralelo al último ciclo económico, es difícil observar variaciones anuales superiores al +/-5%, cuestión que ahora analizaremos en más detalle. Interesante el detalle que las fincas ganaderas experimentan menos oscilación de precios que las agrícolas.
Fincas rústicas en venta – Variación(%) precios
Viendo los datos anteriores podríamos sacar algunas conclusiones que nos ayuden a comprender mejor el funcionamiento de este mercado y sus diferencias con el mercado de inversiones inmobiliarias en suelos en desarrollo o solares finalistas.
– Explotación Vs Inversión: la inversión en fincas rústicas para su explotación tiene un enfoque más a largo plazo, con lo que los precios se ven desprovistos del efecto “expectativas” que hace fluctuar tanto el precio de los solares en el mercado inmobiliario.
– Rentabilidad recurrente Vs Especulación: este enfoque en la rentabilidad recurrente de la explotación, así como la ausencia de “expectativas de recalificación” hace que el mercado, pese a que sufre los ciclos económicos, no tiende a la especulación con subidas y bajadas bruscas de precio.
– El valor del agua: analizaremos más en detalle las diferentes subtipologías, pero el “factor agua” es que determina en gran medida el valor de una explotación rústica. A mayor agua, mayor valor añadido del cultivo, mayor rendimiento, mayores rentas se pueden pagar por la tierra… mayor es el valor de la misma.
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Solares en venta, ¿nos acercamos al precio justo?
Mucho se ha hablado de la iliquidez del mercado de “solares en venta” desde el inicio de la crisis. Debido al gran desajuste entre oferta y demanda, se realizan pocas operaciones, teniendo como dificultad añadida la financiación del solar comprado si el propietario del solar a la venta no es un banco.
En las últimas semanas, venimos apreciando en los anuncios publicados en addmeet un ajuste importante del precio de terrenos y aprovecharemos un ejemplo de solar en venta en el barrio de Salamanca de Madrid para ver si este ajuste es suficiente para que se puedan comenzar a cruzar operaciones.
Solar en venta Madrid, Barrio Salamanca – addmeet
SOLARES EN VENTA, DETERMINACIÓN DEL PRECIO JUSTO
Como vimos en anteriores posts sobre determinación de precios de los solares, se tendría que detraer al precio de venta del piso final de obra nueva el margen del promotor y los costes de promoción (construcción, técnicos, impuestos…).
En nuestro ejemplo en concreto, si analizamos en idealista.com el precio medio de piso en venta en el barrio Salamanca-Goya ronda los 5.900 €/m2t. En todo caso, y teniendo en cuenta que una cosa es el precio de inicio y otra el de cierre, aplicaremos un descuento cercano al 10% hasta los 5.400 €/m2 de precio medio.
Precio pisos Madrid, Barrio Salamanca – Idealista
En cuanto al margen de promoción aplicaríamos un plus del 5% al 20% tradicional para paliar el sobreesfuerzo de tesorería que supondría el hecho de no poder acceder a financiación bancaria para el solar. En cuanto al coste de construcción, contaríamos 1.400 €/m2 teniendo en cuenta que la zona en cuestión no admite otro producto que el de gama alta.
Precio Solares en venta – Ejemplo
Con estas premisas llegaríamos a la conclusión de que el coste razonable para la adquisición del solar con las condiciones de mercado actuales sería de 2.650 €/m2t.
LOS SOLARES COMIENZAN A ESTAR A PRECIO, BUENAS NOTICIAS
Viendo que el solar en cuestión se está vendiendo a 2.502 €/m2t, parece que la oferta ha llegado a las expectativas de la demanda de inversores inmobiliarios. Duro para el vendedor, que probablemente habrá ajustado su precio más de un 50%, pero bueno para el mercado, que necesita que mediante el ajuste de precios y la transparencia comience a recuperar algo del dinamismo perdido en los últimos años.
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Solares Sareb, valoración actual y expectativas
Durante los últimos días, parece que los gestores de Sareb (Banco Malo) han decidido renunciar a la estrategia de cargar un 20% de margen a los pisos y solares en venta de su balance. Analizaremos esta semana las condiciones que tienen que cumplir los solares de Sareb para tener atractivo para promotores e inversores inmobiliarios a día de hoy y la evolución del precio de los mismos en función de la evolución del precio de venta de las viviendas.
SOLARES SAREB, VALORACIÓN DE SOLARES HOY
Para llegar al precio de mercado de un solar en venta (residencial en este ejemplo) con las condiciones actuales, la lógica de cálculo sería la siguiente:
Precio solar/m2c = Precio viv./m2c – Margen promotor(20%) – Coste const./m2c
– Precio vivienda: precio de la vivienda por m2 construido en el que se estén realizando transacciones en la actualidad.
– Margen promotor: asumiendo riesgo promoción (riesgo construcción + riesgo comercialización), el promotor pedirá un retorno del 20% sobre el precio de venta a su inversión.
– Coste construcción: para una promoción de dimensiones medias (2.000 m2c) y calidades medias-altas podríamos contar un coste de construcción de 1.000-1.200 €/m2c (con todos los gastos incluidos).
– Precio solar: partiendo de la operación anterior, llegaríamos al precio final del suelo/m2c.
En el ejemplo inferior vemos, que si partimos de un precio de venta de 1.500 €/m2c, el precio final del solar en venta rondaría los 200 €/m2c para una promoción de 2.000 m2c.
SOLARES SAREB, CORRELACIÓN CON EL PRECIO DE LA VIVIENDA
Como vimos en nuestro post sobre los ciclos inmobiliarios, el mercado de inversiones inmobiliarias es cíclico. Veamos que ocurre con el precio del suelo si el precio de la vivienda comienza a subir.
Solares en venta – Precio f(evolución precio vivienda)
Como vemos para este ejemplo, el factor multiplicador del precio del suelo respecto del precio de la vivienda es de 6. Es decir, por cada 10% que aumenta el precio de la vivienda, el del suelo aumenta un 60%.
LOS SOLARES EN VENTA COMO EJEMPLO DE INVERSIÓN ESPECULATIVA
Sin tener en cuenta las restricciones de acceso al crédito para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en la actualidad, el ejemplo deja claro el alto carácter especulativo de las inversiones inmobiliarias en suelo.
En todo caso, el inversor que compre solares del Sareb, deberá encontrar viabilidad a su inversión con las condiciones actuales… y si el precio de las viviendas remonta en el medio plazo… tendrá una elevada rentabilidad extra.
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