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Archivo de la categoría ‘Socimis’
Socimis en aportación o la titulación de inmuebles
En estos últimos días ha sido noticia la gestación de las primeras socimis, no ya basadas en la captación de capital para la inversión en inmuebles en rentabilidad, sino basadas en la aportación de capital en especie (inmuebles) por parte de propietarios inmobiliarios minoristas. Veremos en que consisten y las principales ventajas e inconvenientes que pueden encontrar antes de convertirse en realidad
SOCIMIS EN APORTACIÓN, EN QUE CONSISTEN
Analizando en qué consistiría el proceso de creación de estas sociedades de inversión inmobiliaria, las características principales serían las siguientes;
– Aportaciones de capital en especie: los diferentes socios coordinados por el gestor aportan a la socimi capital en forma de inmuebles en rentabilidad, es decir, no hay aportación dineraria sino en especie. La valoración para dicha aportación la deberá realizar un tasador común e independiente.
– Participación en función de la aportación: los socios “aportadores” tendrán un porcentaje de equity de la socimi proporcional al equity que aportan sus inmuebles a la socimi respecto del equity final de la sociedad.
SOCIMIS EN APORTACIÓN, PROs &CONs
Partiendo de las dos premisas anteriores, podríamos definir las principales virtudes y problemas que afronta este modelo de titulación de inmuebles.
VENTAJAS
– Liquidez: el hecho de intercambiar inmuebles por títulos negociables de una sociedad cotizada hace que los propietarios inmobiliarios minoristas dispongan de un activo mucho más líquido.
– Ahorro fiscal más accesible: los propietarios minoristas pueden acceder a las ventajas fiscales de las socimis (1% de Impuesto de Sociedades) sin necesidad de tener un patrimonio de 5M€ que necesitarían para constituir una socimi propia.
DESVENTAJAS
– Criterios selección de cartera: parece lógico pensar que se deban racionalizar las posibles socimis por tipologías de inmuebles y ubicaciones (criterios del cartera y diversificación del portfolio) para que la socimi no sea un cajón de sastre de todo tipo de producto inmobiliario que el propietario únicamente haya aportado a la socimi para beneficiarse de los incentivos fiscales.
– Valoración de inmuebles: como en toda sociedad en aportación, lo difícil siempre es poner a los propietarios de acuerdo en la valoración de sus inmuebles en relación con los de los demás, ya que habrá inmuebles con igual valoración hoy pero con un upside completamente diferente en el medio-largo plazo.
– Estructura financiera del vehículo: al permitir entrar a la socimi inmuebles apalancados, surgirá también la disputa en por qué unos socios con financiaciones de sus inmuebles más favorables deben asumir peores estructuras de pasivo de los inmuebles de otros socios. Parece necesario que una vez constituido el vehículo estructurar la deuda de forma más homogénea, lo que llevará un trabajo extra para el equipo gestor.
Veremos cómo evoluciona esta nueva tipología de inversiones inmobiliarias en los próximos meses y su estructura final cuando salgan al parqué.
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Socimis 2013, los negocios que vienen
Tras analizar en semanas anteriores tanto los requisitos para la constitución de Socimis, sus ventajas fiscales y los plazos para poder beneficiarse de los mismos durante 2013, esta semana analizaremos los nuevos servicios que están surgiendo al calor del gran interés levantado por las últimas modificaciones del decreto a finales del 2012.
SOCIMIs 2013, ¿QUÉ NUEVOS SERVICIOS SE ESTÁN OFRECIENDO?
Teniendo en cuenta los requisitos antes mencionados, están surgiendo diferentes servicios específicos de la temática de Socimis que pueden ser de interés para los diferentes propietarios patrimonialistas, más allá de los necesarios para poder llegar a poner la Socimi a cotizar en el MAB (asesor registrado, proveedor de liquidez, valorador de inmuebles, auditor…).
– Las Socimis y la aportación en especie: No todo el mundo tiene un patrimonio de 5M€ para poder beneficiarse de los beneficios fiscales de este vehículo de inversiones inmobiliarias. Están surgiendo ya los gestores que se encargan de aglomerar diferentes propietarios que, uniendo sus patrimonios en una Socimi participada en el % que suponga la valoración de sus inmuebles respecto del total del vehículo, puedan beneficiarse de esta manera de dichos beneficios fiscales. Lo podríamos definir como una “aportación en especie” con objetivos puramente fiscales.
– Las Socimis especializadas: si el objetivo inicial de las Socimis era dar acceso al inversor minorista al mercado de inversiones inmobiliarias, las Socimis permitirán refinar incluso esta posibilidad posibilidad dándole acceso a Socimis específicas por producto (edificios de oficinas, centros comerciales, locales en rentabilidad, naves logísticas…), por ubicación (Madrid, Barcelona, Nacional…), tipologías de inquilino(mono/multi-inquiino) o Socimis diversificadas en estos tres ejes. Los gestores ya están comenzando a generar vehículos con producto que puedan responder a estas necesidades. No queda lejano el día que se pueda invertir en una Socimi especializada, por ejemplo, en locales en rentabilidad con Mercadona como inquilino.
SOCIMIs 2013, MERCADO DE OPORTUNIDADES EN LOS SERVICIOS
Partiendo que los inmuebles seguirán siendo los mismos de antes y que lo que lo único que cambiará será la estructura societaria que los albergará y el modo en que los inmuebles llegarán a ella, se abre un abanico de posibilidades para los proveedores de servicios que sepan entender las necesidades tanto de los propietarios de inmuebles como de los futuros inversores inmobiliarios minoristas en las Socimis que acaben cotizando en el MAB… tiempo de oportunidades.
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Socimis, como obtener beneficios fiscales ya en 2013
En pasados posts analizamos los requisitos para constituir una Socimi así como el proceso a seguir para poner dicha Socimi a cotizar en el MAB. En conversaciones con los diferentes asesores registrados necesarios para coordinar el proceso, este vehículo de inversiones inmobiliarias está siendo del agrado de los family offices y pequeños patrimonialistas, pero, ¿qué hay que hacer para poder beneficiarse de los ahorros fiscales ya en las cuentas del ejercicio 2013?.
SOCIMI 2012, PLAZOS PRESENTACIÓN DOCUMENTACIÓN MAB
Vayamos de atrás hacia adelante, según marca la Ley 16/2012 de 27 de Septiembre (ver extracto), toda la documentación deberá estar preparada y presentada en el MAB antes de los tres meses previos a la conclusión del periodo impositivo, es decir, todo deberá estar preparado y presentado antes del 30 de Septiembre.
“La opción deberá adoptarse por la junta general de accionistas y deberá comunicarse a la Delegación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria del domicilio fiscal de la entidad, antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo. La comunicación realizada fuera de este plazo impedirá aplicar este régimen fiscal en dicho período impositivo.”
Como vimos en el post sobre el proceso de la Socimi hasta cotizar en el MAB, existen dos fases previas necesarias antes de que la sociedad entre en cotización, con los siguientes plazos estimados:
– Análisis y diseño de la estructura: definición de objetivos, desarrollo del Business Plan, definición estructura fiscal… Plazo de desarrollo: 2 meses.
– Lanzamiento: auditoría, valoración, due dilligence, presentación de documentación al MAB… Plazo de desarrollo: 2 meses.
Socimis – Proceso Cotización MAB (Gráfico cortesía de Armabex)
SOCIMI 2012, 3 MESES PARA TOMAR UNA DECISIÓN
Con lo que, partiendo de que todo debe estar preparado para el 30 de Septiembre, que Agosto en España es un mes laboralmente poco hábil y que todos los trámites previos son estimados por los asesores registrados coordinadores del proceso en 4 meses aproximadamente, la fecha límite para decidir si las sociedades se quieren acoger para el ejercicio de 2013 al régimen fiscal especial de las Socimis, se podría fijar en el 30 de Abril de 2013. Señores, tienen 3 meses para tomar una decisión…
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Constituir una Socimi, proceso hasta cotizar en el MAB
Tras analizar en el último post los requisitos y beneficios fiscales de las nuevas SOCIMIs como vehículos de inversiones inmobiliarias, analizaremos hoy el proceso a seguir para su constitución así como los agentes intervinientes en cada fase del proceso.
CONSTITUIR SOCIMIs , EL PROCESO
El proceso de constitución de una SOCIMI se puede dividir en tres fases,
– Análisis y estructuración: en esta fase se dimensionará la SOCIMI con los inmuebles en rentabilidad y participaciones que cumplan los requisitos fijados. La estructura jurídico-fiscal previa a la constitución de la SOCIMI será la de S.A con capital completamente desembolsado, acciones representadas mediante anotaciones en cuenta y de libre transmisibilidad. Se debe respaldar la viabilidad de la SOCIMI con un plan de negocio previo a su constitución.
– Lanzamiento al MAB: previo al lanzamiento se realizará una Due Dilligence fiscal, inmobiliaria y contable de la SOCIMI que respaldará la auditoría a superar previamente a la presentación al regulador, analistas e inversores inmobiliarios. Superados estos pasos y asegurada un porcentaje de la colocación, la empresa comenzará a cotizar en el MAB.
– Mantenimiento en el MAB: desarrollo del plan de negocio bajo las auditorías fijadas por el regulador. Se deberán respetar los criterios de transparencia (cambio en participaciones significativas, operaciones de socios y directivos…) e información(anual, semestral y puntual).
Socimis – Proceso Constitución (Gráfico cortesía Armabex)
CONSTITUIR SOCIMIs, LOS AGENTES DEL PROCESO
Detallamos a continuación, los agentes obligatorios y opcionales para hacer realizar el proceso de puesta en cotización de la SOCIMI.
– Asesor registrado MAB: a contratar de forma obligatoria por el consejo de administración de la SOCIMI para la valoración de las empresas interesadas en cotizar como SOCIMIs, asesorarles en la elaboración y presentación de la información requerida, velar por la bondad de la información presentada a los inversores, coordinar a los asesores externos y realizar el seguimiento de las obligaciones periódicas de la SOCIMI cotizada.
– Empresa valoración inmuebles: a contratar de forma obligatoria para la valoración independiente de los diferentes inmuebles y solares que entrarán a formar parte de la SOCIMI. Y realizar las pertinentes valoraciones periódicas.
– Auditor: a contratar de forma obligatoria para la auditoría de la información financiera de las cuentas presentadas al regulador.
– Proveedor de liquidez: a contratar de forma obligatoria para buscar la contrapartida necesaria para que la formación del precio de sus acciones sea lo más eficiente posible, facilitando de esta manera su liquidez.
– Otros: abogados, consultores inmobiliarios, asesores jurídico fiscales… a contratar de forma voluntaria en las fases de análisis y lanzamiento.
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Socimi 2012, vehículo de inversiones inmobiliarias, requisitos definitivos
Finalmente, el pasado 28 de Diciembre vió la luz la Ley 16/2012, de 27 de Diciembre que regulará los requisitos para la constitución de SOCIMIs y los parámetros fiscales que las regirán. Ha habido ciertas modificaciones, en el buen camino, respecto del anteproyecto de ley de mediados de 2012. Las comentamos a continuación.
SOCIMIs 2012, REQUISITOS DEFINITIVOS
En la siguiente tabla, vemos (en azul) las principales modificaciones incluidas en las SOCIMIs 2012 respecto sus predecesoras, las SOCIMIs 2009. Parece que el objetivo de mutar el perfil de nuestro mercado inmobiliario de “vendedores-propietarios” a “inversores inmobiliarios-inquilinos” ya tiene un buen vehículo para poder hacerse realidad. Analizamos a continuación las principales novedades.
Socimis 2012 – Vehículo Inversiones Inmobiliarias – Requisitos
– Requisitos inmobiliarios SOCIMI:
- 80% del activo deberá estar compuesto por inmuebles en rentabilidad, solares con proyectos destinados al alquiler y participaciones en otras SOCIMIs o REITs extranjeras.
- Los solares con proyecto se deberán “poner en rentabilidad” como máximo en 3 años como máximo a contar desde la entrada del solar en el balance de la SOCIMI o desde el 1 de Enero del año fiscal en el que se constituya la SOCIMI, si el solar ya estaba en balance.
- La localización de los inmuebles podrá ser nacional e internacional.
- El plazo de mantenimiento mínimo de los inmuebles en el activo es de 3 años. El incumplimiento de este requisito, anulará cualquier beneficio fiscal de los abajo expuestos.
- No hay límite inferior de número de inmuebles necesarios.
– Requisitos financieros SOCIMI:
- Capital mínimo de 5M€.
- No hay límite superior de LTV (Loan to Value) para la SOCIMI.
- Reparto de beneficios: deberán repartirse como dividendos el 100% de dividendos de participadas, el 50% de las plusvalías de venta de inmuebles o participaciones en otras SOCIMIs y el 80% de los beneficios obtenidos por el alquiler de inmuebles.
– Beneficios fiscales SOCIMI:
- Exención ITP y AJD en constitución, aportaciones y transmisiones.
- Exención plusvalía municipal.
- Impuesto de Sociedades del 0%, siempre que los accionistas tributen en su “casa” a un gravamen superior al 10% .
- Impuesto de Sociedades del 19%, cuando los accionistas tributen en su “casa” a un gravamen inferior al 10% y tengan >5% del capital social de la SOCIMI.
- IRPF o IS accionistas del 21-27%
- Retención del 0% para dividendos a no residentes en rentas cuyo origen estén gravadas al 0% en la SOCIMI.
- Cotización obligada en el MAB
SOCIMI 2012, EL VEHÍCULO DEFINITIVO, CONCLUSIONES
Las modificaciones introducidas en las SOCIMIs respecto el anteproyecto de mediados de 2012 han introducido una serie de modificaciones que aumentan su atractivo para el mercado de inversiones inmobiliarias nacional y extranjero, al eliminar los requisitos mínimos de producto residencial y dar libertad tanto en el apalancamiento de los vehículos como en la ubicación geográfica de los inmuebles, aparte de unos beneficios fiscales que más o menos respetan los criterios iniciales (eliminación de la doble imposición).
El hecho de que se puedan introducir en balance solares para su desarrollo y puesta en rentabilidad en 3 años, es un beneficio más enfocado al medio plazo, ya que el desarrollo de proyectos inmobiliarios deberá ser muy selectivo en los próximos años debido a las perspectivas negativas de la economía real para 2013-2014. A nadie interesa desarrollar proyectos para tenerlos vacíos…
En todo caso, parece un gran paso adelante para dar liquidez, transparencia, orden y alcance a un mercado de inversiones inmobiliarias realmente necesitado de las mismas.
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“Nuevas” SOCIMIs, novedades e implicaciones
Esta semana se ha presentado el “Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas” y con él, las modificaciones al proyecto inicial de las SOCIMIs que tan poco éxito ha tenido en sus tres años de vigencia. Analizaremos las principales modificaciones para posteriormente ver sus ventajas e inconvenientes y su implicación en la formación del banco malo inmobiliario.
SOCIMIs 2012, PRINCIPALES NOVEDADES
En el siguiente gráfico podemos observar los principales cambios (azul) de las SOCIMIs 2012 respecto a sus predecesoras las SOCIMIs 2009, que tienen como objetivo “animar” el mercado de inversiones inmobiliarias en España. Enumeramos a continuación los principales cambios.
Inversiones inmobiliarias – SOCIMIs – Novedades
– Flexibilización de los criterios de entrada y mantenimiento de inmuebles: no hay límite inferior en cuanto a número de inmuebles (principalmente inmuebles en rentabilidad) a aportar en la constitución de la SOCIMI (se podría tener una sociedad con un único inmueble) salvo en el caso de viviendas, cuya aportación mínima serán 8. Los inmuebles ya no deberán permanecer en balance 7 años, sino 3.
– Disminución de necesidades de capital y libertad de apalancamiento: el capital exigido pasa de 15 a 5 M€ y ya no existe restricción en cuanto al endeudamiento máximo del vehículo de inversión inmobiliaria.
– Disminución de reparto de dividendos: la distribución del beneficio obligatoria pasa del 90 al 80%.
– “Traspaso” impositivo de la sociedad a los accionistas: en las SOCIMIs originales la sociedad tributaba por impuesto de sociedades al 19% y los accionistas estaban exentos de tributación de IRPF sobre dividendos para evitar la doble imposición. En las SOCIMIs 2012, realizará retención del 19% de IRPF sobre los dividendos siempre y cuando los socios tributen IRPF a un tipo inferior al 10%.
CONCLUSIONES SOBRE EL CAMBIO NORMATIVO DE LAS SOCIMIs 2012
Partiendo de la base de que las modificaciones en la Ley de Arrendamientos son positivas para que el inversor-arrendador deje de percibir los riesgos operativos (impagos de alquiler, desahucios lentos y tediosos…) que le vienen preocupando, hay que ver si los incentivos fiscales propuestos le van a hacer atractiva la inversión desde la perspectiva de los riesgos financieros, ¿realmente han tocado fondo el precio de los inmuebles?… parece que por regla general, no, ¿va a tener expectativas de plusvalía a medio-largo plazo?… dependerá del precio de aportación de los inmuebles a la SOCIMI.
Visto que la mayoría de los promotores no tienen margen de operación(elevado endeudamiento) para aportar inmuebles a una SOCIMI a un precio que la haga atractiva de cara a los inversores (si hablamos de vivienda, precios que proporcionen rentabilidades anuales de alquiler iguales o superiores al 5%), nos quedan los inmuebles de los bancos y los que se aporten al “banco malo inmobiliario”. Veremos si el sistema bancario español, entre las provisiones ya realizadas y los 100.000 M€ de ayudas europeas tienen fuelle para realizar los descuentos necesarios.
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SOCIMI’s, qué hacer para que puedan funcionar
Hace ya unas semanas, describimos en el post de nuestro blog “SOCIMI’s, un ejemplo práctico” las características especiales e incentivos fiscales de este tipo de vehículos para las inversiones inmobiliarias en inmuebles en rentabilidad. A día de hoy, sin embargo, todavía no hay ninguna SOCIMI inscrita en la CNMV, veremos a continuación las posibles causas y soluciones para reactivar el interés inversor por las mismas.
SOCIMI’s, PROBLEMAS Y POSIBLES SOLUCIONES
- Fondos Close End Vs Open End : la principal tara de los fondos inmobiliarios creados en la pasada década(BANIF, BBVA Propiedad…) fue la iliquidez que les proporcionaba su naturaleza “Open End”(fondos no negociables en mercado regulado, sin término definido y con ventanas de liquidez periódicas). Resumiendo, que cuando el mercado inmobiliario comenzó a languidecer, todos los fondistas acudieron a vender sus participaciones y el fondo no las pudo reembolsar pues no había demanda para las mismas y los inmuebles tampoco se podían vender(tenían ya un valor en mercado de un 60-70% su valor de libros(NAV)) para realizar dichos reembolsos. Los bancos acabaron comprando el fondo para que el mismo pudiera pagar a todos los fondistas y no se montase demasiada “revolución”. En este sentido, plantear las SOCIMI’s como un vehículo de inversiones inmobiliarias “Close End” ha sido un acierto. Su precio lo designará la oferta y demanda en un mercado cotizado y por tanto, mucho más líquido.
- Nuestro problema, la vivienda, los fondos que necesitamos, extranjeros: La deducción del 20% de las rentas de vivienda sobre la base imponible del impuesto de sociedades planteada en las SOCIMI’s es muy interesante. El problema es convencer a un inversor extranjero que, aparte de la rentabilidad recurrente de alquiler, en una vivienda en España a día de hoy hay alguna posibilidad de plusvalía a medio plazo. Los edificios de pisos con inquilinos que se introduzcan en estos vehículos de inversiones inmobiliarias deberán llevar un descuento para ofrecer una rentabilidad mínima del 4,5-5%(rentabilidad media de otros mercados europeos) + la prima de riesgo que un inversor extranjero quiera asignar a España. Los que aporten inmuebles a estos vehículos deben asumir que la liquidez que les proporcionará vía OPV conlleva perder “algunas plumas”, en forma de minusvalías, por el camino. Los balances del 90% de las promotoras no pueden asumir esa merma, con lo que los bancos son los principales candidatos a mover ficha en la creación de SOCIMI’s.
- Incentivos a la demanda de alquiler de vivienda: así como el mercado industrial y terciario ya tiene una cultura de alquiler clara, falta incentivar que el mercado de alquiler de vivienda(sólo un 15-20% del stock) pueda llenar el stock vacío. Esta semana se disminuyó el periodo de los contratos de alquiler de 5 a 3 años, que es un buen comienzo(obligan menos al inquilino), pero insuficiente. El estado también puede incentivar la demanda con líneas de avales para gente joven y/o aumentando las exenciones fiscales al arrendatario. Esto no convergería con la actual política de aumento de impuestos, pero creo que ya es hora de que el estado se de cuenta de que hasta que no pongamos en valor toda nuestra “sobredosis inmobiliaria”, no nos acercaremos a la salida del túnel.
- Inversión a nivel societario, no personal: el planteamiento inicial de las SOCIMI’s eliminaba la doble imposición (la sociedad tributa por impuesto de sociedades y los socios por IRPF de los dividendos) siempre que los socios fuesen personas físicas. Esto es un error, si realmente se quiere incentivar la inversión inmobiliaria nacional y extranjera, ningún inversión de cierto tamaño invierte ya a nivel personal.
En definitiva, creo que con las modificaciones necesarias las SOCIMI’s pueden ser un vehículo muy interesante para conseguir la liquidez de un mercado de inversión inmobiliaria actualmente seco. No tardemos demasiado en desarrollar dichas modificaciones, que el futuro nos va en ello.
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SOCIMIs,vehículo de inversiones inmobiliarias, un ejemplo práctico
PRINCIPALES NOVEDADES QUE APORTAN LAS SOCIMIs
Las SOCIMIs(Ley 121/15) son la adaptación española de los vehículos de inversiones inmobiliarias(REIT) ya en funcionamiento en otros países. Son sociedades cotizadas con una tributación fiscal particular cuya actividad se restringe al desarrollo, rehabilitación y explotación de inmuebles en rentabilidad, tenencia de participación en otras SOCIMIs y al desarrollo de actividades inmobiliarias accesorias(limitadas éstas a un 20% del volumen del negocio).
Pese a que sus incentivos fiscales se maximizan para pequeños inversores que actúen como personas físicas no afectas a Impuesto de Sociedades(IS), son vehículos accesibles para todo tipo de inversores inmobiliarios, aportando la liquidez(cotizan en bolsa) que no han conseguido proporcionar los Fondos de Inversión Inmobiliaria(FII), que por su naturaleza Open-End(los partícipes sólo podían vender sus participaciones en el fondo en plazos predeterminados de tiempo), no han podido hacer frente a la avalancha de peticiones de reembolso ante la iliquidez actual del mercado inmobiliario. Véase en este sentido los ejemplos de BANIF Inmobiliario y BBVA Propiedad( han asumido los reembolsos a los partícipes y ha internalizado los activos del fondo).
PRINCIPALES REQUISITOS DE LAS SOCIMIs
Vistas las principales novedades generales que aportan estos vehículos de inversión, veamos que requisitos deben cumplir estas sociedades para poderse beneficiar del régimen especial,
– 80% del activo en inmuebles ofrecidos en arrendamiento o acciones en otras SOCIMIs.
– Mínimo de 3 años de explotación en arrendamiento antes de poder ser vendidos, 7 años para desarrollos propios.
– Cómo mínimo 3 activos, no pudiendo superar ninguno el 40% del balance.
– Capital mínimo: 15M€
– Apalancamiento máximo: 70%
– Reparto de dividendos: 90% del beneficio bruto de explotación, 50% de las plusvalías inmobiliarias y 100% de los dividendos de otras SOCIMIs.
– Free float: 20%
RÉGIMEN FISCAL ESPECIAL DE LAS SOCIMIs
Una vez cumplidos los criterios definidos en el epígrafe anterior(habrá un periodo de transición de 2 años para conseguir cumplir y acreditar dichos criterios), se podrá constituir la SOCIMI, que se beneficiará de los siguientes beneficios fiscales,
– IS del 18% tanto para beneficios de explotación como plusvalías.
– Si >50% del activo son pisos con inquilinos se obtendrá una deducción sobre la base imponible(BI) del 20% de las rentas generadas por las mismas.
– Deducción por reinversión de plusvalías del 6% de las mismas sobre la cuota integra.
– Tributación dividendos: persona física: 0%, persona jurídica +/- 14%
– Exención AJD en operaciones de constitución, ampliación de capital y aportaciones no dinerarias.
– Bonificación 95% ITP y AJD para adquisición de viviendas o terrenos para viviendas.
– Exención impuestos plusvalía y plusvalía municipal.
SOCIMIs, VEHÍCULOS DE INVERSIONES INMOBILIARIAS, UN EJEMPLO PRÁCTICO
Y después de todo esto, os estaréis preguntando, ¿en que se cuantifican estos beneficios fiscales respecto a la práctica actual de tener los inmuebles en rentabilidad en una sociedad de responsabilidad limitada(SL)?¿realmente merece la pena constituir una SOCIMI?¿por qué todavía no hay ninguna SOCIMI dada de alta en la CNMV?. He preparado un ejemplo con el que intentaré dar respuesta a estas preguntas.
He realizado el análisis partiendo las siguientes premisas(ver cuadro inferior) mas favorables de cara a aprovechar todas y cada una de las exenciones y bonificaciones del régimen general,
– Inversión: 50M€, importante en este sentido considerar que en la opción de S.L, la inversión inicialmente necesaria es un 7% superior, ya que no se beneficia de la exenciones y bonificaciones de ITP y AJD.
– Tipología de activos: se ha considerado que los activos son edificios de viviendas en la zona centro de Madrid(rentas de 16€/m2&mes). Con este criterio, nos aprovecharemos de la deducción de alquiler de viviendas antes mencionada (20% de las rentas).
– Socios: personas físicas, con lo que no se produce retención de IRPF sobre dividendos, respecto del 19% con el que se gravan los dividendos de los socios de una S.L tradicional
– Periodo de permanencia: 3 años, vendiéndose al inicio del año 4 todos los inmuebles a una rentabilidad del 4,75% con las rentas anuales vigentes en ese momento.
– Apalancamiento: 70%
– Pay Out: 90% beneficios explotación y 50% plusvalías en ambos casos para ganar comparabilidad.
Con estas premisas, realizamos un estudio de cash flow para el inversor diferenciando estas dos opciones.
– SOCIMI: el inversor se beneficia de las deducciones de ITP&AJD en la compra del inmueble, se deduce el 20% de las rentas anuales respecto de la base imponible para el IS, tributando la misma al 18%. El Cash Flow Libre Acumulado post-impuestos de la operación asciende a 6,533 M€. Los socios personas físicas obtienen un dividendo acumulado de 5,824 M€.
– SL: el inversor no se beneficia de las deducciones de ITP&AJD en la compra del inmueble con lo que la compraventa le sale un 7,7% mas cara. No se deduce el 20% de las rentas anuales respecto de la base imponible para el IS, tributando la misma al 30%. El Cash Flow Libre Acumulado post-impuestos de la operación asciende a 1,620 M€. Los socios personas físicas obtienen un dividendo acumulado de 2,911 M€, habiendo tributado el mismo al 19%.
Conclusiones: analizando los dos escenarios llegamos a la conclusión de que, a iguales condiciones de inversión(volumen y tipología), financiación y dividendo, existen 3 vías principales de ahorro de las SOCIMIs respecto de la SL tradicional.
Socimi’s – Vehículos de inversiones inmobiliarias – SOCIMI Vs S.L
– La bonificación de ITP&AJD nos permite un ahorro fical de 3,85M€, un 7,7% de la inversión, que nos permite iniciar la explotación con una rentabilidad del 5% respecto del 4,64% de rentabilidad que nos proporcionaría la opción de la S.L.
– La deducción del 20% de las rentas y la tributación del 18% respecto del 30%, nos permite tener un ahorro en la cuota íntegra de 0,565 M€, no computando la deducción por reinversión de beneficios, ya que es aplicable en ambos casos.
– Finalmente, por el hecho de la no tributación de los socios por IRPF de dividendos, se produce un tercer ahorro fiscal de 0,682 M€.
Computando los ahorros fiscales obtenidos, llegamos a la cantidad de 5,097 M€, que significan alrededor del 9,2% de la inversión.
Habrá que analizar caso por caso la conveniencia o no de las SOCIMIs, ya que ni a todo los inversores les interesa invertir como personas físicas(prefieren hacerlo mediante sus vehículos de inversión) ni tener un balance demasiado dependiente del sector residencial, pero creo que el modelo vale como ejemplo de el potencial ahorro que este nuevo vehículo de inversión puede aportar al inversor inmobiliario.
También de su interés: SOCIMIs 2012 requisitos finales, SOCIMIs, proceso para cotizar en el MAB, SOCIMI,s como obtener beneficios fiscales en 2013
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