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Tras analizar en el pasado post las subastas inmobiliarias voluntarías (venta de patrimonio público o privado) esta semana repasaremos las subastas de inmuebles obligatorias o subastas hipotecarias, otra de las operaciones de inversiones inmobiliarias desgraciadamente «de moda». Desgraciadamente muy frecuentes en la situación actual de crisis, donde con el desempleo disparado las familias llegan a la situación crítica de no poder pagar sus hipotecas, veremos a continuación cómo funciona todo el proceso y sus implicaciones.

Descripción: la ejecución hipotecaria es el procedimiento por el cual el acreedor reclama sus derechos garantizados con prenda o hipoteca al hipotecado por incumplimiento de éste en la devolución de dicho préstamo.

Características: desglosamos a continuación las diferentes etapas del proceso de ejecución hipotecaria.

1. Demanda ejecutiva: tras el incumplimiento de 2-3 mensualidades  consecutivas de la hipoteca y tras verse la imposibilidad de del pago o renegociación de la deuda, el acreedor (banco) presenta demanda contra el deudor en los juzgados de la ciudad correspondiente.
2. Procedimiento judicial: el juez pide al registro de la propiedad nota de cargas que verifique tanto la existencia de la carga hipotecaria como el resto de cargas que graven al bien, desarrollándose el procedimiento judicial dentro del marco legal establecido. Durante el proceso judicial, el banco podrá realizar una cesión de crédito a un tercero (no puede vender el inmueble, porque todavía no es suyo).
3. Subasta y adjudicación: para poder presentarse a la subasta, será necesario presentar deposito o garantía del 30% del valor de tasación (= valor subasta) de la hipoteca. En todo caso, podrán producirse varias situaciones,
   1. Que no concurran postores: en el caso de que la subasta quede desierta, el banco puede adjudicarse el inmueble a un 60% del valor de tasación en caso de vivienda habitual y a un 50% de dicho valor en caso de solares.
   2. Que concurran postores que pujen por >70% de tasación: en este caso se aprobará el remate al mejor postor.
   3. Que concurran postores que pujen <70% de tasación: en este caso, el ejecutado tendrá 10 días para encontrar un tercero que mejore la postura por encima del 70%. En caso contrario, el banco podrá solicitar la ejecución por un 70% (60% en caso de vivienda habitual). Si no es así, se adjudicará el bien al postulante cuya puja haya superado el 60%, o de no ser así, suponga saldar la deuda pendiente.

   4 . Inscripción registral y desahucio: una vez adjudicado el inmueble, se procede al cambio de titularidad del inmueble en el registro de la propiedad. Una vez con el inmueble inscrito, ya se puede proceder al desalojo del inmueble.

En cuanto al importe de la subasta del inmueble, si el mismo supera la deuda pendiente, el sobrante será para el deudor (de no haber cargas posteriores a cubrir). Si el importe de la ejecución no llega para cubrir la deuda, el banco podrá seguir reclamando al deudor la cantidad pendiente en otros procedimientos.

Tributación: como criterio general si el ejecutado es persona física las mismas tributarán por ITP/AJD y por IVA si el ejecutado es persona jurídica.

Comentarios: a diferencia de otros países, en España la ley hipotecaria hace responder al titular de la hipoteca no sólo con su inmueble sino también con su patrimonio personal si el valor de ejecución no cubre la deuda pendiente. Actualmente las ejecuciones se suceden y debido a la caída de valor de los inmuebles, el valor de ejecución no cubre la deuda pendiente. La pregunta para la reflexión sería, si Europa está “rescatando” al estado Español, el estado Español está “rescatando” a los bancos…¿quién va a «rescatar» al particular que no ha podido pagar su hipoteca?.

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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