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Archivo de la categoría ‘Operaciones Inmobiliarias’
Deal Passeig Joan Carles I 15 (Eivissa) 8,1 M€
Colaboración en el proceso de subasta pública para Instituto de vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la defensa (INVIED) de solar residencial en el barrio Puerto de Ibiza, Eivissa (Illes Balears).
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Deal Girona 18 (Barcelona) 18,7 M€
Colaboración en el proceso de subasta pública para Generalitat de Catalunya de edificio uso flexible en el barrio de Eixample (Barcelona).
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Deal Fernando VI 19 (Madrid) 3,75 M€
Colaboración en el proceso de subasta pública para Consejería Economía y Hacienda Comunidad Madrid de edificio viviendas en el barrio Justicia (Madrid).
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Cedulas hipotecarias, ¿otro problema para la banca española?
Esta semana analizaremos uno de los principales medios de financiación de los bancos hasta el momento, el mercado de cedulas hipotecarias. Veremos la normativa aplicable, su regulación y funcionamiento, así como las dificultades que el deterioro continuado de los valores de los inmuebles está suponiendo para la emisión de las mismas.
CÉDULAS HIPOTECARIAS COMO MEDIO DE FINANCIACIÓN BANCARIA
Una cédula hipotecaria (CMOs, Collateralized Mortage Obligations) es un bono garantizado por toda la cartera hipotecaria no titulizada de la entidad financiera que la emite, es decir, es un bono (deuda senior) con una garantía adicional que le otorga prioridad máxima en el cobro por encima de los bonos, pagarés… Los periodos de emisión son variados, devengando capital e intereses en un cupón anual. Su valor está sujeto a cotización en el mercado secundario, lo que les proporciona liquidez en caso de que el tenedor las quiera vender antes del vencimiento.
El volumen de emisión de cedulas hipotecarias por parte de una entidad financiera, viene limitado por el 80% de su cartera hipotecaria elegible. Aclaramos este concepto con un ejemplo práctico.
- La entidad financiera X tiene una cartera hipotecaria global (100), compuesta por su cartera de hipotecas no titulizadas (80) y sus hipotecas titulizadas o vendidas a terceros (20).
- De su cartera de hipotecas no titulizadas se debería sustraer la cartera hipotecaria no elegible (15). La cartera hipotecaria no elegible son aquellas hipotecas concedidas por el banco en las que el valor “Saldo vivo/Valor de tasación” es superior a 0,8 en los casos de inmuebles residenciales y 0,6 en el caso de inmuebles no residenciales. Es decir, de su cartera hipotecaria total quedaría una cartera hipotecaria elegible de 65.
- El volumen máximo de cédulas hipotecarias que podría emitir dicha entidad financiera sería de 52 (65*0,8).
Cedulas hipotecarias – Límites emisión
EL DETERIORO DE VALOR DE LOS INMUEBLES Y LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS
Pero, ¿qué ocurre cuando las tasaciones sobre las que están concedidas las hipotecas comienzan a caer o incluso las hipotecas comienzan a «sumergerse»?. Pues que, a cartera hipotecaria no titulizada constante, parte de la cartera hipotecaria inicialmente elegible se transforma en cartera hipotecaria no elegible por no cumplir los criterios antes descritos.
Esto provoca que el volumen de cedulas hipotecarias emisible por la entidad financiera disminuya progresivamente, pudiendo incluso provocar que la entidad financiera tenga que amortizar(volver a comprar) parte de la deuda para mantenerse dentro de los ratios marcados por el regulador, con el quebranto de liquidez que esto puede suponer en la situación actual.
Otra vía para no disminuir el volumen de cédulas emisible es la generación de cartera hipotecaria elegible vía concesión de hipotecas “nuevas” con poco porcentaje de deuda sobre tasación, de aquí seguramente los descuentos extras que proponen los bancos en la venta de sus pisos cuanto menor financiación se solicite. Si la hipoteca se tiene que quedar en la entidad… por lo menos que sea en unas condiciones que no lastren su capacidad para financiarse en el mercado de cédulas hipotecarias…
Cédulas hipotecarias – Deterioro valores tasación
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Subastas hipotecarias – Operaciones inmobiliarias (10)
Tras analizar en el pasado post las subastas inmobiliarias voluntarías (venta de patrimonio público o privado) esta semana repasaremos las subastas de inmuebles obligatorias o subastas hipotecarias, otra de las operaciones de inversiones inmobiliarias desgraciadamente «de moda». Desgraciadamente muy frecuentes en la situación actual de crisis, donde con el desempleo disparado las familias llegan a la situación crítica de no poder pagar sus hipotecas, veremos a continuación cómo funciona todo el proceso y sus implicaciones.
Descripción: la ejecución hipotecaria es el procedimiento por el cual el acreedor reclama sus derechos garantizados con prenda o hipoteca al hipotecado por incumplimiento de éste en la devolución de dicho préstamo.
Características: desglosamos a continuación las diferentes etapas del proceso de ejecución hipotecaria.
- Demanda ejecutiva: tras el incumplimiento de 2-3 mensualidades consecutivas de la hipoteca y tras verse la imposibilidad de del pago o renegociación de la deuda, el acreedor (banco) presenta demanda contra el deudor en los juzgados de la ciudad correspondiente.
- Procedimiento judicial: el juez pide al registro de la propiedad nota de cargas que verifique tanto la existencia de la carga hipotecaria como el resto de cargas que graven al bien, desarrollándose el procedimiento judicial dentro del marco legal establecido. Durante el proceso judicial, el banco podrá realizar una cesión de crédito a un tercero (no puede vender el inmueble, porque todavía no es suyo).
- Subasta y adjudicación: para poder presentarse a la subasta, será necesario presentar deposito o garantía del 30% del valor de tasación (= valor subasta) de la hipoteca. En todo caso, podrán producirse varias situaciones,
- Que no concurran postores: en el caso de que la subasta quede desierta, el banco puede adjudicarse el inmueble a un 60% del valor de tasación en caso de vivienda habitual y a un 50% de dicho valor en caso de solares.
- Que concurran postores que pujen por >70% de tasación: en este caso se aprobará el remate al mejor postor.
- Que concurran postores que pujen <70% de tasación: en este caso, el ejecutado tendrá 10 días para encontrar un tercero que mejore la postura por encima del 70%. En caso contrario, el banco podrá solicitar la ejecución por un 70% (60% en caso de vivienda habitual). Si no es así, se adjudicará el bien al postulante cuya puja haya superado el 60%, o de no ser así, suponga saldar la deuda pendiente.
4 . Inscripción registral y desahucio: una vez adjudicado el inmueble, se procede al cambio de titularidad del inmueble en el registro de la propiedad. Una vez con el inmueble inscrito, ya se puede proceder al desalojo del inmueble.
En cuanto al importe de la subasta del inmueble, si el mismo supera la deuda pendiente, el sobrante será para el deudor (de no haber cargas posteriores a cubrir). Si el importe de la ejecución no llega para cubrir la deuda, el banco podrá seguir reclamando al deudor la cantidad pendiente en otros procedimientos.
Tributación: como criterio general si el ejecutado es persona física las mismas tributarán por ITP/AJD y por IVA si el ejecutado es persona jurídica.
Comentarios: a diferencia de otros países, en España la ley hipotecaria hace responder al titular de la hipoteca no sólo con su inmueble sino también con su patrimonio personal si el valor de ejecución no cubre la deuda pendiente. Actualmente las ejecuciones se suceden y debido a la caída de valor de los inmuebles, el valor de ejecución no cubre la deuda pendiente. La pregunta para la reflexión sería, si Europa está “rescatando” al estado Español, el estado Español está “rescatando” a los bancos…¿quién va a «rescatar» al particular que no ha podido pagar su hipoteca?.
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Subastas inmobiliarias – Operaciones inmobiliarias (9)
Dado el creciente número de subastas públicas de inmuebles a los que las administraciones públicas(AA.PP) están procediendo en la actualidad con el objetivo de captar liquidez acudiendo al mercado de inversiones inmobiliarias, procedemos a analizar esta semana las operaciones de subastas inmobiliarias voluntarias.
Descripción: la venta de inmuebles en subasta pública consiste en la adjudicación del inmueble por el comprador en el curso de una sesión pública convocada al efecto, donde el adjudicatario de los bienes será el oferente que proponga el mejor precio, estando el precio mínimo asumible por el vendedor establecido de partida. No confundir las subastas inmobiliarias voluntarias (venta de patrimonio público o privado) con las subastas inmobiliarias obligatorias (subastas hipotecarias), que procederemos a analizar en otro post.
Características: las principales condiciones a aportar por los licitadores (personas físicas o jurídicas) para poder pujar por los inmuebles serán la certificación de solvencia (no encontrarse en concurso, encontrarse bajo intervención judicial, no tener deudas con la administración…) y la aportación de garantías en forma de cheque bancario o aval por un % a definir del precio mínimo establecido para el inmueble licitado, teniendo esa garantía validez hasta el momento de la escritura pública. La oferta y garantías deberán ser presentadas en la fecha y lugar definidas en la convocatoria de subasta publicada en el Boletín Oficial correspondiente. Si la subasta quedase desierta, se podrán realizar hasta 3-4 subastas adicionales sobre el mismo inmueble, reduciendo en cada una el precio un porcentaje a definir por la administración (generalmente un 10-15%).
Modalidades:
- Subasta en sobre cerrado: los licitadores aportan en el lugar definido y antes de la fecha límite, la documentación solicitada en dos sobres (documentación administrativa y propuesta económica). La mesa de licitación, compuesta por personal público cualificado, se reúne el día establecido procediendo a la apertura de la documentación administrativa, para verificar la bondad de la misma. Si se observan en las mismas defectos u omisiones subsanables, los licitadores tendrán un plazo de 3-5 días para arreglarlas. En el plazo y día establecidos se procederá, de forma pública, a la apertura de las propuestas económicas decretando como adjudicatario a la mejor propuesta económica.
- Subasta por puja a la llana: no habitual en este tipo de subastas, consiste en la puja en vivo por parte de los licitadores. Se utiliza como último recurso en las subastas públicas en caso de igualdad del precio más alto y se realiza en el mismo acto de lectura de las propuestas económicas.
Tributación: como criterio general, y dado que en las subastas inmobiliarias de la administración siempre hay presente un ente público que no es sujeto pasivo de IVA, las mismas tributarán por ITP /AJD.
Comentarios: ahora que las circunstancias obligan a la administración a los recortes y la desinversión de sus inmuebles más líquidos, parece lógico pensar que los inmuebles (solares en venta, edificios en venta) de la administración, muchas veces vacíos o en grado de explotación precario, son una buena fuente de generación de esta liquidez debido generalmente a sus ubicaciones privilegiadas. Queda por resolver como dar más transparencia y sobre todo…más alcance a estas subastas, ya que las publicaciones en BOE y periódicos quizás no las hacen llegar a todo el público objetivo que sería de desear.
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Concesión administrativa, Operaciones inmobiliarias (8)
Analizamos esta semana las inversiones inmobiliarias a través de operaciones de concesión administrativa y sus implicaciones en la situación actual, donde las administraciones públicas son también propietarias de un ingente stock de suelo, la demanda de suelo (público o privado) es casi nula y en la mayoría de los casos no tienen recursos económicos para desarrollar los proyectos que los pongan en valor.
Descripción: se trata de un negocio jurídico público en el que la administración pública atribuye a uno o más sujetos privados (particulares o empresas) determinadas facultades, derechos o deberes de los que éstos carecían por estar reconocidos ex novo por las administraciones públicas dentro de sus potestades.
Características: las concesiones administrativas son hipotecables, teniendo la particularidad de que más que sobre los bienes, la hipoteca recae sobre la propia concesión administrativa, es decir, sobre la titularidad de la misma. Es por ello que aparte de inscribirse en el registro, requerirá de autorización administrativa y la consiguiente capacidad del acreedor hipotecario para subrogarse en la concesión si fuese necesario por el ejercicio de la acción hipotecaria.
Modalidades:
- Concesión demanial: negocio jurídico entre la administración titular de un bien de dominio público y una persona física o jurídica en el que éste último adquiere el derecho a realizar un uso privativo, exclusivo y excluyente del bien público sujeto a concesión.
- Concesión de servicios públicos: contrato administrativo por el que la administración encargada de la prestación del servicio encomienda a una persona física o jurídica ajena a su organización la prestación del mismo a cambio de una remuneración basada en los resultados financieros obtenidos en la la explotación.
- Concesión de obras públicas: subespecie del contrato de obra pública en el que se encarga a un particular o empresa la realización de una obra pública, consistiendo la remuneración en el derecho a explotar la obra o en dicho derecho más un canon o precio.
Tributación: como criterio general, y dado que en las concesiones administrativas siempre hay presente un ente público que no es sujeto pasivo de IVA, las mismas tributarán por ITP /AJD. Sin embargo, y dado que desde el punto de vista inmobiliario las concesiones de más interés son las concesiones de obra pública, analizaremos la tributación de las mismas en más detalle.
- IVA: el IVA soportado por el concesionario durante la ejecución de la obra será 100% deducible y, de existir canon durante la explotación, al considerarse parte del valor de reversión (segunda transmisión) el mismo estará exento de IVA, pudiéndose renunciar a dicha exención.
Comentarios: mucho se está hablando en la actualidad del futuro del stock de suelo en manos de los bancos procedente de ejecuciones a promotores. Sin embargo, otro de los grandes problemas es el stock de suelo acumulado por las administraciones públicas, actualmente sin capacidad económica para acometer su puesta en valor. Uno de los principales retos de la reconversión de nuestro mercado de inversiones inmobiliarias es profundizar en los mecanismos de colaboración público-privada (Public Private Partnerships) para la puesta en valor de dichos solares y la búsqueda o creación de fondos de inversión inmobiliarios que acometan estas concesiones administrativas.
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Derecho de vuelo, Operaciones inmobiliarias (7)
Tras explicar hace unos días las inversiones inmobiliarias a través de el derecho de superficie, analizaremos a continuación el derecho de vuelo y sus diferencias con la anterior.
Descripción: Se trata de un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular adquiere del propietario del edificio (concedente) la facultad de elevar una o más plantas (sobreedificación) o de realizar construcciones bajo el suelo (subedificación), adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.
Características: el derecho de vuelo se puede dividir temporalmente en dos fases. En la primera simplemente es un derecho real sobre cosa ajena (edificio existente). En la segunda fase, una vez ejecutado dicho derecho, se establece un derecho de propiedad sobre la planta o plantas añadidas, pasando en ese momento el inmueble a un régimen de propiedad horizontal en el que el titular del derecho de vuelo pasa a adquirir una cuota sobre los elementos comunes del edificio, incluido el solar. El plazo para ejercitar el derecho de vuelo es estipulado por las partes, no existiendo normativa al respecto.
Modalidades:
- Derecho de vuelo como derecho de propiedad: tras la firma del derecho de vuelo y hasta el ejercicio de dicho derecho.
- Derecho de vuelo como derecho real que limita o grava el dominio: tras la firma del derecho de vuelo, el inmueble queda gravado registralmente hasta la ejecución del mismo.
- Derecho de vuelo como derecho real con vocación de dominio: tras la ejecución de la construcción, el derecho de vuelo se transforma en un derecho de propiedad horizontal.
Tributación: a efectos de tributación, el derecho de vuelo, al igual que el derecho de superficie, se considera una prestación de servicios por ser una “cesión de uso o disfrute de bienes”, tributando del siguiente modo,
- IVA: el derecho de vuelo no está sujeto a la exención de IVA y por tanto tributa por IVA, siendo el hecho imponible a dichos efectos, la constitución de la escritura de derecho de vuelo, momento en el que se devengará el impuesto. La base imponible es el valor real del derecho, sujeto a comprobación de valores.
- AJD: la constitución del derecho está sujeta a AJD y el ejercicio del mismo supone dos operaciones grabadas por AJD, la ampliación de obra nueva y la ampliación del régimen de propiedad horizontal.
Comentarios: el derecho de vuelo no es una operación común en nuestro mercado de inversiones inmobiliarias, pero puede resultar útil en situaciones donde sea importante limitar la altura de edificios colindantes para asegurar las vistas de la promoción en cuestión o donde se haga complicado el desalojo o derrumbe de inmuebles sobre los que se quiere edificar sobre o bajorasante.
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Derecho de superficie, Operaciones inmobiliarias (6)
A continuación explicaremos las características de las inversiones inmobiliarias a través del derecho de superficie y su aplicación en la puesta en valor de solares en la situación actual.
Descripción: el derecho de superficie urbano es un derecho real que permite a su titular (superficiario) construir sobre o bajo solar ajeno, obteniendo la propiedad de lo edificado durante un tiempo finito a negociar con el propietario del solar (concedente). Una vez ejecutada la construcción existe una dualidad de propiedades, la del suelo y la del edificio resultante.
Características:
1) El plazo del derecho de superficie no podrá superar los 75 años en el caso de ser concedido por Administración Pública ni de 99 años si es convenido entre particulares, no pudiendo exceder de 50 años el préstamo hipotecario que financie la construcción del superficiario. El derecho a realizar la construcción tiene como plazo el fijado en la correspondiente licencia de construcción.
2) En caso de la constitución del derecho a título oneroso, el superficiario retribuirá al concedente con una cantidad alzada, un canon periódico o incluso la adjudicación de inmuebles o derechos de arrendamientos sobre inmuebles de la edificación final.
3) El concedente tendrá derecho de reversión a la finalización del derecho de superficie, extinguiéndose de esta manera el derecho real del superficiario y recayendo la propiedad de lo edificado en el concedente.
Tributación: a efectos de tributación, el derecho de superficie se considera una prestación de servicios por ser una “cesión de uso o disfrute de bienes”, tributando del siguiente modo,
- IVA: el hecho imponible a efectos de IVA es la constitución de la escritura de derecho de superficie, momento en el que se devengará el impuesto. La base imponible difiere si la contraprestación es dineraria (canon + reversión edificio) o no dineraria (reversión edificio). El IVA se devengará aparte, en los siguientes hitos: a) en el momento inicial por la parte correspondiente al pago anticipado; b) el 31 de diciembre de cada año por la parte proporcional correspondiente a la reversión de instalaciones cuando estén siendo objeto de construcción; c) en la fecha de puesta a disposición de las instalaciones, por la parte proporcional pendiente de imputar; d) al pago de los cánones periódicos pactados
Comentarios: junto con la permuta y la concesión administrativa, es una de las vías para que los propietarios de solares los pongan en valor (a generar rentas) sin necesidad de desembolsos dinerarios. Ahora que muchos de los solares en venta tienen un valor tendente a 0 es una buena vía para “capear” este ciclo recesivo y esperar mejores tiempos, radicando la dificultad en encontrar negocios solventes que operen su actividad en dichos edificios.
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Leasing inmobiliario, Operaciones inmobiliarias (5)
Analizaremos esta semana la operación de leasing inmobiliario (leasing financiero) y sus diferencias básicas con la hipoteca tradicional y el sale & leaseback operativo descrito la semana pasada.
Descripción: el leasing inmobiliario es un contrato de arrendamiento con derecho de adquisición a la finalización del mismo a favor del arrendatario. El arrendatario elige el inmueble que necesita y encuentra al vendedor del mismo, siendo el banco el encargado de comprar el edificio del vendedor y arrendárselo al arrendatario con una opción de compra al finalizar el contrato. Las cuotas, generalmente constantes y mensuales, a satisfacer incluyen tres conceptos: capital (también amortizable en balance), intereses e IVA. La última cuota a satisfacer corresponde con el valor de la opción de compra para adquirir el inmueble.
Características: es importante definir las peculiaridades de la operación de leasing inmobiliario respecto del préstamo hipotecario.
1) Es aplicable a todo tipo de inmuebles construidos o por construir, en cualquier tipo de operación (derecho superficie, concesión…), con o sin cargas.
2) A diferencia del préstamo hipotecario, se financia siempre el 100% del valor de inmueble (el banco es propietario del mismo hasta la ejecución de la opción de compra) mas el IVA de la operación a un plazo mínimo de 10 años.
3) Mayor flexibilidad, pudiéndose adecuar las cuotas a la estacionalidad del negocio, siempre que la parte de la cuota correspondiente al capital sea constante o creciente.
Modalidades:
- Leasing financiero o inmobiliario: según lo descrito anteriormente.
- Leasing operativo: cuanto más valor tenga a opción de compra final, mayor será el valor residual del bien, asimilándose más la operación a un leasing operativo o arrendamiento tradicional.
Tributación: pese a no ser una inversión tradicional en inmovilizado, se puede activar el balance como derecho para la adquisición futura, pudiéndose beneficiar de la deducción del principal de la cuota (vía amortización) y de los intereses (vía gastos financieros) en cuenta de resultados.
- IVA: de cara a la adquisición del inmueble por parte del banco, las segundas transmisiones están exentas de IVA y tributan por ITP, pero al ser una entidad de leasing, también está exentas de ITP, tributando la compra del edificio sólo por AJD.
- Impuesto sociedades (IS): el arrendatario desgrava tanto la parte de la cuota correspondiente al principal como los intereses, teniendo de esta manera un interesante beneficio fiscal.
Comentarios: pese a no ser un sistema no muy “arraigado” en el mercado español de inversiones inmobiliarias, es una modalidad de arrendamiento con indudables beneficios fiscales tanto para arrendador como para arrendatario. El interés para el arrendatario respecto de una operación de préstamo hipotecario tradicional dependerá de la cuantía de las garantías a aportar al banco para la formalización del contrato de leasing inmobiliario.
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