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1 Ago 12

Derecho de vuelo, Operaciones inmobiliarias (7)

Tras explicar hace unos días las inversiones inmobiliarias a través de  el derecho de superficie, analizaremos a continuación  el derecho de vuelo y sus diferencias con la anterior.

Descripción: Se trata de un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular adquiere del propietario del edificio (concedente) la facultad de elevar una o más plantas (sobreedificación) o de realizar construcciones bajo el suelo (subedificación), adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.

Características: el derecho de vuelo se puede dividir temporalmente en dos fases. En la primera simplemente es un derecho real sobre cosa ajena (edificio existente). En la segunda fase, una vez ejecutado dicho derecho, se establece un derecho de propiedad sobre la planta o plantas añadidas, pasando en ese momento el inmueble a un régimen de propiedad horizontal en el que el titular del derecho de vuelo pasa a adquirir una cuota sobre los elementos comunes del edificio, incluido el solar. El plazo para ejercitar el derecho de vuelo es estipulado por las partes, no existiendo normativa al respecto.

Modalidades:

  • Derecho de vuelo como derecho de propiedad: tras la firma del derecho de vuelo y hasta el ejercicio de dicho derecho.
  • Derecho de vuelo como derecho real que limita o grava el dominio: tras la firma del derecho de vuelo, el inmueble queda gravado registralmente hasta la ejecución del mismo.
  • Derecho de vuelo como derecho real con vocación de dominio: tras la ejecución de la construcción, el derecho de vuelo se transforma en un derecho de propiedad horizontal.

Tributación: a efectos de tributación, el derecho de vuelo, al igual que el derecho de superficie, se considera una prestación de servicios por ser una “cesión de uso o disfrute de bienes”, tributando del siguiente modo,

  • IVA: el derecho de vuelo no está sujeto a la exención de IVA y por tanto tributa por IVA, siendo el hecho imponible a dichos efectos, la constitución de la escritura de derecho de vuelo, momento en el que se devengará el impuesto. La base imponible es el valor real del derecho, sujeto a comprobación de valores.
  • AJD: la constitución del derecho está sujeta a AJD y el ejercicio del mismo supone dos operaciones grabadas por AJD, la ampliación de obra nueva y la ampliación del régimen de propiedad horizontal.

Comentarios: el derecho de vuelo no es una operación común en nuestro mercado de inversiones inmobiliarias, pero puede resultar útil en situaciones donde sea importante limitar la altura de edificios colindantes para asegurar las vistas de la promoción en cuestión o donde se haga complicado el desalojo o derrumbe de inmuebles sobre los que se quiere edificar sobre o bajorasante.

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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Twitter: @addmeet

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La venta del derecho de vuelo esta sujeto a plusvalía?