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Archivo de la categoría ‘Mercado Inmobiliario’
Real Estate Spain, ¿cómo se acumula la riqueza inmobiliaria?
En los tiempos de crisis como el actual, surge siempre el debate sobre la distribución de la riqueza en la sociedad. Nos permitimos hoy compartir algunas reflexiones sobre la forma de acumular riqueza en la economía en general y en el sector del real estate en España en particular.
LAS 5 FORMAS DE ACUMULACIÓN DE RIQUEZA
Aglutinando en cinco grupos “abstractos” las múltiples formas de acumular riqueza existentes resumiríamos lo siguiente:
1) La acumulación de riqueza por “herencia”: en este campo entraría toda riqueza acumulada mediante herencias o donaciones… es decir, riqueza acumulada sin haberla buscado.
2) La acumulación de riqueza por “azar”: en este campo entraría toda riqueza acumulada gracias a juegos de azar (loterías, quinielas…)… cuestión de suerte.
3) La acumulación de riqueza por “generación”: en este campo entrarían los autónomos o empresarios capaces de desarrollar productos o servicios de valor añadido para los clientes y empresas que los compran.
4) La acumulación de riqueza por “estar en medio”: aquí entraría toda riqueza generada por intermediación en transacciones de riqueza generada por terceros.
5) La acumulación de riqueza “robo”: aquí entraría toda riqueza acumulada por robo o estafa de bienes ajenos.
REAL ESTATE SPAIN, ¿UNA REALIDAD MUY DIFERENTE?
El sector de las inversiones inmobiliarias no deja de ser un fiel reflejo de las 5 maneras de acumular riqueza descritas anteriormente. Nos permitimos dejar una serie de preguntas en el aire;
– Prima de riesgo, paro… ¿y si el problema a considerar de cara al futuro es que tenemos una economía con demasiado modelo “estar en medio” en un mundo digital que tiende hacia la desintermediación total?
– Consultoría inmobiliaria, asesoría inmobiliaria… ¿y si muchos proveedores que se consideran a sí mismos en el modelo “generación” son considerados por sus clientes realmente como modelo “estar en medio”?.
– Reformas, ajustes… ¿Cómo se muta una economía con exceso de modelo “robo” y modelo “estar en medio” a una economía predominantemente de “generación”?
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Real Estate Spain… ¿que diría Stiglitz?
Después de analizar en pasados posts la realidad, triste en ocasiones, del sector del Real Estate en España a día de hoy, y el arraigo tan fuerte de los canales de comercialización tradicionales, esta semana vamos a intentar ahondar en las causas del “problema” apoyándonos en las reflexiones sobre los “fallos del mercado” de un economista de reconocimiento internacional como Joseph Stiglitz… intentándolas modestamente aplicar al mercado de las inversiones inmobiliarias en España.
STIGLITZ “CAÍDA LIBRE”, LAS CAUSAS DEL CRACK
En su libro “Caída libre” (2011) Joseph Stiglitz reflexionaba sobre las principales causas del “crack financiero” del 2008 que provocó la prolongada crisis posterior. Según sus conclusiones, las dos causas de base del problema fueron las siguientes;
1) Los efectos de agencia: analizando la crisis subprime…existían tantos “agentes intermedios” (banco hipotecario, titulizador de hipotecas, aseguradora de dichos títulos, fondos de inversión especializados, fondos de fondos, banca comercial…) entre el titular de la “hipoteca basura” y el inversor minorista que invertía, sin saberlo, en productos financieros con subyacente en las mismas…que lo de menos era la búsqueda de beneficio del inversor final y lo de más la maximización del beneficio de los “intermediarios financieros” del proceso.
2) Las externalidades negativas: definiéndose una externalidad como la situación en la que una persona o empresa impone un coste a otras o a la sociedad por las que NO las compensa. En el caso “subprime” errores de estrategia de los gestores de todos los “agentes intermedios” antes mencionados desencadenaron masivos rescates públicos… a costa de los impuestos ciudadano de a pié.
REAL ESTATE SPAIN, ¿UNA REALIDAD MUY DIFERENTE?
Haciendo la analogía entre el “crack financiero mundial” y el “crack inmobiliario español” se podría decir lo siguiente;
1) Los efectos de agencia: recalificadores de suelo, bancos con 350.000 M€ (35% del PIB de España) en créditos promotor, cadenas de intermediarios (muchas veces de calificación incierta por la nulas barreras del entrada al sector), promotores creyentes en el mágico efecto de la “palanca”… lo de más el beneficio rápido…muchas veces, salvo honrosas excepciones, lo de menos, la generación de productos inmobiliarios innovadores y diferenciados para el usuario final.
2) Las externalidades negativas: el rescate del sistema bancario español tras el “crack inmobiliario” oscila entre los 90.000 y los 110.000 M€ (en función de la fuente) pagados a costa del erario público.
REAL ESTATE SPAIN, EL HOMBRE QUE OLVIDA SU HISTORIA…
Dicen que “el hombre que olvida su historia…está condenado a repetirla”. Repetimos la reflexión del post anterior ahora que parece que lo peor ya ha pasado y la euforia inunda el mercado… ¿y si el principal problema es que el español medio sólo quiere que pase la crisis para poder volver a hacer exactamente lo mismo que hacía antes…?.
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Real Estate Spain, a la «retaguardia» de la técnica…
Comentando hoy el día a día con un agente inmobiliario y amigo, repasábamos la operativa una de las operaciones de edificios en venta de cierto calado en Madrid en la que está interviniendo. Siendo un caso concreto, creo que no dista mucho de la realidad del día a día del sector. Realmente para reflexionar sobre nuestro sector y … sobre nuestro país.
REAL ESTATE SPAIN, LA OPERATIVA DE UN “DEAL” HOY
Veamos los pasos de este ejemplo representativo en cuestión:
1) El propietario mandata sin exclusiva a tres agentes para intentar vender su edificio.
2) El “Agente 1” comparte la información sobre la propuesta de inversión con otros agentes, entre otros con el “Agente 4”.
3) El “Agente 4” contacta a su vez con otros agentes y arquitectos.
4) Un “Arquitecto” contactado encuentra un cliente “Inversor” que puede estar interesado en el edificio.
5) «Propietario», «Agente 1», «Agente 4», «Arquitecto» e «Inversor» se sientan en una mesa para negociar y cerrar el deal.
Edificios en venta – Comercialización tradicional
REAL ESTATE SPAIN, LA DISTRIBUCIÓN DE INCENTIVOS DEL “DEAL”
Visto el proceso anterior, y antes de sentarse a la mesa, “Agente 1”, “Agente 4” y “Arquitecto” pactan la siguiente distribución de incentivos;
1) El “Agente 1” pacta con el “Propietario” que la comisión a percibir será del X%, del que conservará el 0,25X% tras compartirlo con “Arquitecto” y “Agente 4”.
2) El “Arquitecto”, aparte de realizar los proyectos y dirección de obra para el «Inversor», recibirá el 0,5X% de incentivo del “Agente 1”.
3) El “Agente 4” recibe también el 0,25X% del “Agente 1”.
Una pregunta nos asalta… ¿conocerá el “Inversor” que su “Arquitecto” es arte y parte en la transacción? ¿Cómo actuaría de saberlo?
REAL ESTATE SPAIN, ¿ACASO NO TENDRÍA SENTIDO…?
1) Que «Propietario» e «Inversor» tuvieran un canal para ponerse en contacto de forma directa?
2) Que el «Propietario» o el «Inversor», de necesitar consultoría, contrataran a el «Agente» mas ducho en la tipología de inmueble en cuestión?
3) Que el «Inversor» pudiese elegir el «Arquitecto» técnicamente más preparado para esa tipología de proyecto y no por «imposición circunstancial»?
REAL ESTATE SPAIN, A LA TRISTE RETAGUARDIA DE LA TÉCNICA
En definitiva, esta es la “transparente”,»sofisticada», “tecnológica”, «rápida» y “económica” operativa del sector inmobiliario a día de hoy en España.
Prima de riesgo, paro, reforma laboral… ¿y si el principal problema es que el español medio sólo quiere que pase la crisis para poder volver a hacer exactamente lo mismo que hacía antes…?.
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Transparencia inmobiliaria… “put your money where your mouth is”
Venimos escuchando en la última época en los discursos, de algunos players, directivos y “gurús” del sector inmobiliario profesional, abogando por la transparencia del sector, veremos cual es en nuestra opinión la realidad hoy en cuanto a transparencia en el sector en España y porqué en nuestra opinión… sobran palabras y faltan hechos.
Transparencia ayer, el inmobiliario analógico…“más opaco… más margen”
Tal y como comentamos en anteriores posts, la transparencia en cualquier mercado (véase…el mercado de valores) se debería valorar mediante las siguientes variables:
– Información fiable: proveniente de la fuente, veraz y confiable.
– Información aglomerada: con un canal común de presentación de información.
– Información comparable: parametrizada, comparable por criterios profesionales.
– Información accesible: facilitando el contacto directo comprador-vendedor.
Teniendo en cuenta que a día de hoy, la información no es clara (producto terciario y solares “escondidos”, comercializado por los canales intermediados tradicionales, stock no tarifado…), no está aglomerada (cada actor hace la guerra por su cuenta y a su manera), no es comparable (salvo después de la tortuosa “ruta bancos-sareb ”) y no es del todo accesible (el acceso para un comprador al producto es de todo menos fácil…) podríamos calificar la transparencia del sector como de muy deficiente. El modelo dominante de “más opaco…más margen” en épocas de sobre-demanda ya no se sostiene en épocas de infra-demanda.
Transparencia hoy, el inmobiliario digital…“más transparente…más rápido”
Escuchando dichos discursos… y asistiendo en la gran mayoría de los casos a la ausencia de hechos que respalden esta apuesta “de cara a la galería”… se nos viene a la mente el famoso refrán anglosajón de “put your Money where your Mouth is” (traducción: si no haces que tus hechos sigan a tus palabras, quizás mejor… que no digas nada).
Los que estamos apostando más capital que palabras en esta “cruzada de la transparencia” comenzamos a cargarnos de razones (Ejemplo 1, Ejemplo 2, Ejemplo 3, Ejemplo 4 ) y somos optimistas en que el «inmobiliario profesional & internet» es una verdad que caerá por su propio peso.
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Nueva ley alquiler, implicaciones
Durante esta semana ha visto la luz la nueva ley de alquiler que sustituye a la antigua ley de arrendamiento urbanos (LAU, Ley 29/1994). Veremos las principales novedades y las implicaciones que puede tener para el mercado de inversiones inmobiliarias.
NUEVA LEY ALQUILER, PRINCIPALES NOVEDADES
Como denominador común, los cambios propuestos en la nueva ley de alquiler van encaminados a “incentivar” la puesta en valor del stock de pisos actualmente vacíos, a través de equilibrar la balanza de derechos y obligaciones arrendador-arrendatario. Veamos los principales cambios:
– Eliminación trabas para venta de pisos con inquilinos: el nuevo comprador sólo de deberá subrogar del contrato con el inquilino si éste está inscrito en el registro de la propiedad, pasando el periodo máximo de subrogación de 5 a 3 años. El derecho de adquisición preferente pasa de ser obligatorio a negociable por las partes.
– Aumento flexibilidad contratos: las prórrogas obligatorias y tácitas pasan de 5 y 3 a 3 y 1 años respectivamente, las fianzas pasan a renovarse con mayor frecuencia (3 años) y la actualización de rentas pasan a ser negociables por las partes en vez de estar indexadas de manera fija al IPC. Se podrá negociar el pago de renta en especie vía inversión en rehabilitación de la vivienda.
– Flexibilidad de cambio para el inquilino : la permanencia mínima sin indemnización para el inquilino para de 12 a 6 meses y el periodo de preaviso del desistimiento de 2 a 1 mes.
– Nuevos criterios de recuperación: el arrendador podrá recuperar la vivienda para uso personal, de familiares con primer grado de consanguineidad, adopciones y conyuges en separaciones o divorcios siempre que haya transcurrido 1 año del contrato.
– Agilización recuperación tras incumplimiento: se define un plazo de 10 días para que el arrendatario pague sus deudas y se agilizarán los trámites judiciales para el abandono de la vivienda en caso de incumplimiento.
Nueva ley alquiler – Novedades principales
NUEVA LEY ALQUILER, CONCLUSIONES INICIALES
Teniendo en cuenta que el principal objetivo de la nueva ley de alquiler debía ser la reactivación del mercado de alquiler de viviendas y por ende del mercado de inversiones inmobiliarias, podríamos sacar las siguientes conclusiones:
– Flexibilización necesaria y positiva: si el principal problema era la poca seguridad jurídica que percibían los arrendadores antes posibles incumplimientos (prefiriendo tener la vivienda vacía que con inquilinos), las reformas propuestas disnminuyen en gran medida este «riesgo comercialización».
– Socimis, potenciación necesaria: la segunda derivada será aprovechar este desarrollo del mercado de alquiler de vivienda para saber estructurar Socimis que transmitan este valor a los inversores inmobiliarios. La asignatura pendiente, que el español medio mira a la vivienda como un activo de rentabilidad recurrente atractiva y posible “plusvalía” y no como un valor meramente de “plusvalía”.
– La recuperación de la vivienda y picaresca española: parece de difícil persecución el posible “fraude” de los arrendadores a la hora de recuperar su vivienda a partir del primer año. Parece que puede haber cierta indefensión de los inquilinos en este sentido.
En definitiva, un paso adelante para comenzar a poner en valor nuestro ingente stock de viviendas vacías, veremos los resultados, pero en principio no pinta mal.
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Intermediación inmobiliaria en España Vs USA, ¿vamos bién?
Analizando el modelo de intermediación inmobiliaria en el mercado de inversiones inmobiliarias y alquiler profesional español, llaman la atención las diferencias sustanciales con dichos mercados en los países anglosajones (USA e Inglaterra). Analizaremos a continuación las principales diferencias con un ejemplo ilustrativo y sacaremos algunas conclusiones al respecto. Ilustraremos el ejemplo con una operación tipo de alquiler de una gran superficie en un edificio de oficinas en Madrid o Barcelona.
INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA EN ESPAÑA, SÁLVESE QUIEN PUEDA
Como vemos en el gráfico inferior, en una operación tipo de alquiler de oficinas el agente, generalmente con mandato (NO exclusiva), es contactado por la demanda a la que busca los edificios de oficinas en alquiler que mejor se adecuan a sus necesidades. La agencia realiza labores de asesoría para oferta (propietario) y demanda (inquilino) pero, si hay éxito, sus honorarios los asume la oferta (propietario). Cuestiones para la reflexión,
– Escasez de exclusivas: la escasez de exclusivas para la comercialización provoca que los inversores inmobiliarios puedan recibir la misma demanda de varios agentes diferentes, siendo primordial para éstos “llegar el primero”. Este “sálvese quien pueda” hace que, en un mercado de “no éxito”, las agencias tengan diferentes incentivos (hay propietarios dispuestos a pagar un fee de comercialización mayor que otros) en ubicar al inquilino en un edificio de oficinas u otro.
– Intereses contrapuestos: si a priori la misión del agente es asesorar a la demanda (inquilino) que le ha contactado, el hecho de que sus honorarios los pague la oferta (propietario) puede hacer desconfiar al inquilino de la “imparcialidad” de los consejos del agente inmobiliario por aquello de que “los incentivos guían la conducta”.
– Modelo de negocio, ¿quién paga finalmente el Fee?: pese a que el desembolso físico una vez cerrada la operación lo realice la oferta (propietario), el hecho de que la misma no se pague hasta que se cobra la primera renta o que se juegue en muchos casos con el periodo de carencia para cubrir este coste hace pensar que el que está pagando indirectamente el fee es la demanda (inquilino).
Intermediación Inmobiliaria España (Ejemplo: alquiler oficinas)
INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA EN USA, EL AGENTE DE CONFIANZA
Como vemos también en el gráfico inferior, en USA tanto la oferta como la demanda disponen de su agente de confianza que les asesoran respectivamente en las operaciones. Cada parte abona los honorarios a su agente si la operación culmina en éxito.
– Exclusivas como norma: las exclusivas, basadas en la confianza en el agente, ordenan el mercado y racionalizan la generación de contactos oferta-demanda.
– Intereses encontrados: el hecho de que cada parte tenga su asesor que vela exclusivamente por sus interesas elimina el efecto “doble camiseta”.
– Modelo de negocio, ¿quién paga finalmente el Fee?: en este caso queda claro y explícito que cada parte paga a su asesor de confianza por sus servicios de consultoría a la demanda/oferta respectivamente.
Intermediación Inmobiliaria USA (Ejemplo: alquiler oficinas)
INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA EN ESPAÑA, REFLEXIONES
Viendo apriori que el modelo USA parece más lógico, es curioso que en España no sea de aplicación más general. Si una exclusiva denota confianza plena en tu agente comercializador y un valor añadido percibido mas allá de los contactos de demanda que te pueda proporcionar, parece que la asignatura pendiente de los agentes inmobiliarios es el conseguir esa confianza por parte de los propietarios.
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Titulización hipotecaria, diferencias entre España y USA
Esta semana y tras analizar hace unas semanas la financiación bancaria vía cédulas hipotecarias, veremos la otra vía de financiación de los bancos que toma como input las hipotecas de su balance, la titulación hipotecaria. Veremos primero su funcionamiento en USA y su relación con la crisis subprime para luego analizar el caso español.
TITULIZACIÓN HIPOTECARIA EN USA, LA TRIPLE GARANTÍA
Mucho se ha hablado de la crisis subprime y de las causas del rescate sucesivo de Fannie Mae, Freddie Mac y la aseguradora AIG. Siguiendo el siguiente proceso se entenderá dicho efecto dominó.
1) Generación de la hipoteca: el banco originador (prestamista), concede al interesado (prestatario) una hipoteca sobre su inmueble. El tipo de hipoteca podía ser convencional (pudiendo el prestatario contratar un seguro ante el posible impago de la misma) o hipoteca garantizada por una entidad pública, ya fuera la Federal Housing Administrative (FHA) o el Departamento de Veteranos (VA).
2) Compra de la hipoteca: Freddie Mac o Fannie Mae compraban las hipotecas de los bancos prestamistas con lo que el banco les traspasaba el riesgo hipotecario y generaba cash flow para poder seguir concediendo hipotecas, perdiendo algo de la rentabilidad de los cupones pero generando comisiones por seguir gestionando el cobro de las hipotecas.
3) Titulización garantizada: Freddie Mac o Fannie Mae titulizaban estos préstamos en títulos pass through (participation certifícate) pasando los mismos a cotizar en bolsa a disposición de inversores particulares e institucionales. Ambas agencias estatales garantizaban el pago de los derechos hipotecarios aunque el deudor falle en el cumplimiento de sus obligaciones.
Con este sistema, el inversor final disponía de una triple garantía para sus títulos, el inmueble asociado a la hipoteca, el seguro contratado por posible impago de la hipoteca y la garantía estatal de Freddie Mac y Fannie Mae sobre los derechos de los valores adquiridos, con lo que su inversión era realmente un valor de renta fija.
Titulización hipotecaria USA
La historia ya es bien conocida, al aumentar la morosidad y disminuir el valor de los inmuebles bastante por debajo de las hipotecas concedidas, dichas pérdidas debieron ser asumidas por las agencias estatales que aseguraban el principal de los valores (Fannie Mae, Freddie Mac) y las compañías de seguros que aseguraban los créditos y a dichas agencias estatales (AIG) , con el rescate estatal consiguiente.
TITULIZACIÓN HIPOTECARIA EN ESPAÑA, SIN GARANTÍA DEL EMISOR
Dentro de las posibilidades de financiación bancaria vía sus hipotecas concedidas está la cesión del crédito, las cédulas hipotecarias, los bonos hipotecarios, las participaciones hipotecarias y los bonos de titulización hipotecaria, que son los que se utilizan comunmente para transmitir las hipotecas desde los bancos hasta los inversores institucionales y particulares, veamos cómo.
1) El banco estructura un fondo cerrado de titulación hipotecaria de patrimonios separados y cerrados y sin personalidad jurídica mediante escritura pública. Su activo está formado por las participaciones hipotecarias agrupadas para el mismo y su pasivo por los bonos de titulización de hipotecaria a adquirir por los inversores, de forma que el valor patrimonial neto sea cero. En el momento de la adquisición de los bonos, el banco transmite sin garantías (a diferencia de USA) al bonista el riesgo de impago de la hipoteca, encargándose de seguir gestionando el cobro de las hipotecas como “sociedad gestora” del fondo.
2) Los riesgo principales para el bonista son el impago de las hipotecas (que disminuye el cash flow del fondo), la amortización anticipada de las mismas (efecto generalmente amortiguado por la gran dimensión del fondo) y la situación concursal del emisor (que por ahora no ha sucedido nunca en España).
Titulización hipotecaria España
TITULIZACIÓN HIPOTECARIA, ESPAÑA Vs USA
Como conclusión podríamos decir que la principal diferencia entre ambos sistemas, aparte de que los títulos españoles no son pass-through, es que los derechos hipotecarios en España no están garantizados públicamente. Esto hace en épocas de morosidad cercana al 10% como la actual, los interesados en «inversiones inmobiliarias vía hipotecas» prefieren las cédulas hipotecarias como instrumento, ya que se respaldan por todas las hipotecas del activo del banco, no sólo por una porción limitada de las mismas.
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Dación en pago, cuantificando el problema
Mucho se viene hablando de la modificación de ley hipotecaria y de la dación en pago como solución para las familias con problemas. Esta semana intentaremos cuantificar el problema y la posible solución sin perder de vista el dinero invertido por el contribuyente hasta ahora en el rescate bancario.
MOROSIDAD EN LAS HIPOTECAS DE ADQUISICIÓN O REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS
Según datos del Banco de España a Junio de 2012, las entidades de crédito españolas tenían en total 1.744.215 M€ en créditos concedidos, de los que actualmente se encuentran en mora (más de 2 meses sin pagar cuotas) 168.370 M€, un 9,65%.
En los gráficos inferiores se muestra más en detalle, aparte de la morosidad total (168.370M€), la morosidad tanto de los créditos concedidos para la promoción inmobiliaria (78.582 M€) como de los concedidos a los particulares para la compra o rehabilitación de viviendas (20.874 M€).
Evolución Morosidad 2004-2012 (M€)
Cabe destacar, que en términos relativos, la morosidad de los préstamos para la promoción inmobiliaria se encuentra disparada en el 27,39%. En cuanto a los préstamos para la compra y rehabilitación de vivienda, hemos pasado del 0,30% en 2004 al 3,24% actual.
Evolución Morosidad 2004-2012 (%)
DACIÓN EN PAGO, ¿QUE SUPONDRÍA PARA LAS ENTIDADES BANCARIAS?
Partiendo de la suposición de que las entidades bancarias realizaran daciones en pago sobre todas las viviendas de particulares que suponen los 20.874 M€ citados, podemos suponer (como explicamos en posts anteriores) que las entidades tendrían que asumir pérdidas latentes del 40-50% de la hipoteca de las viviendas, es decir, entre 8.000 y 10.000 M€.
Partiendo de la base de que el rescate bancario a día de hoy lleva consumidos 85.000 M€ (45.000 M€ SAREB, 33.346 M€, FROB, 6.259 M€ EPA) ampliables a 133.000 M€ cuando se amplíe el rescate a Bankia y el SAREB asuma más activos …apriori… ¿no parece una cantidad «discreta»(7,5% del rescate total) el coste de rescatar a los particulares respecto el coste que está suponiendo rescatar a la banca?.
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La dación en pago y el “moral hazard”
Mucho se está hablando estas semanas sobre la necesidad de que los bancos paren sus políticas de ejecuciones y desahucios para evitar los dramas personales a los que todos hemos asistido en las últimas fechas.
La medida del gobierno de parar los desahucios para personas que cumplan una serie de criterios parece más una medida para ganar tiempo para el análisis de las modificaciones a realizar en la ley hipotecaria que una solución definitiva al problema.
Antes de comenzar el análisis vamos a dejar claros una serie de conceptos útiles:
– Dación en pago: proceso mediante el que, cuando el hipotecado no puede hacer frente al pago de su hipoteca, el banco le compra su inmueble o solar al valor de la hipoteca pendiente, quedando las dos partes saldadas en este acto.
– Ejecución hipotecaria: proceso mediante el que, cuando el hipotecado no puede hacer frente al pago de su hipoteca, el banco le ejecuta la deuda judicialmente. En este proceso, el banco generalmente se adjudica el inmueble o solar en la subasta a un 60% del valor de tasación definido en la hipoteca, pasando a deberle el hipotecado la diferencia entre la deuda pendiente y el valor de la subasta más los intereses de demora del 20-25% acumulados durante el periodo que dure el proceso de ejecución hipotecaria.
– Hipoteca sumergida: hipoteca en la que el principal pendiente de devolver por el hipotecado es superior al valor de mercado debido a un descenso brusco de los precios de mercado.
– Moral hazard o riesgo moral: concepto económico por el que un individuo o entidad toma más riesgos de los que serían lógicos a sabiendas de que las consecuencias de sus actos las asumirán otros y no él mismo.
LA ASUNCIÓN DESMEDIDA DE RIESGOS Y EL “MORAL HAZARD”
Parece claro que durante el periodo de boom inmobiliario tanto entidades bancarias como particulares no midieron bien los riesgos asociados al sobreendeudamiento inmobiliario, en la creencia histórica de que el subyacente que garantizaba los créditos (los propios inmuebles y solares) no disminuiría nunca su valor de mercado. La imprudencia, tanto en el prestar como en el recibir prestado, fue generalizada.
Tras el crack inmobiliario, el paradigma se ha roto, encontrándose un porcentaje elevado de los créditos bancarios inmobiliarios e hipotecas de particulares “sumergidas”.
Sin embargo, las consecuencias de esta imprudencia general están siendo bien diferentes para las entidades bancarias con problemas respecto para los particulares con problemas. El sistema bancario ha recibido hasta el momento 85.000 M€ (FROB, SAREB, EPA…) de ayudas ampliables a 130.000 M€ asumidas por el contribuyente mientras que se niega a establecer la dación en pago como procedimiento estándar de actuación en las situaciones en las que el hipotecado no puede hacer frente a su hipoteca.
Las entidades bancarias aluden al “moral hazard” de que, al establecer como procedimiento estándar la dación en pago, hipotecados que realmente si puedan hacer frente a sus hipotecas, dejen de pagarlas para “quitarse su inmueble de encima”, asumiendo el banco la merma entre su precio de adquisición y el precio de mercado. Esta argumentación por parte de las entidades, cuando menos parece curiosa después del tamaño rescate que se les ha proporcionado.
LA DACIÓN EN PAGO, INSTRUMENTO REGULADOR DEL CRÉDITO INMOBILIARIO
Pero, ¿que tiene de positivo la dación en pago?. Pues básicamente que los bancos, al asumir un riesgo superior de quedarse con el inmueble o solar si el hipotecado “falla”, exigirán mayores fondos propios (30-40% del precio) al comprador, ganado calidad los créditos hipotecarios, desapalancándose de forma progresiva la economía (nuestro principal problema) y evitando futuras burbujas inmobiliarias. No hay que obviar que las trágicas imágenes de los últimos días tampoco convienen a la imagen de la “marca” de las diferentes entidades.
Pero, ¿qué hacer con las hipotecas “antiguas” con problemas?. Existen los mecanismos para evitar fraudes. La dación podría ser aplicable a los individuos sin otros inmuebles o bienes (dato validable mediante su declaración de la renta) y sin trabajo o ingresos insuficientes (datos validables mediante el INEM o sus correspondientes nóminas) para hacer frente a sus cuotas. Es decir, medios para evitar el fraude existen, lo que quizás falta es la voluntad de cambiar el status quo.
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Rescate bancario Vs ejecuciones hipotecarias, hacia una nueva ley hipotecaria
Durante estos últimos días se está recrudeciendo el debate de si el esfuerzo que está realizando el Gobierno de España para reestructurar el sistema financiero español está perdiendo un poco de vista al ciudadano de a pié, que no está percibiendo, más bien al contrario, las “bondades” del rescate.
Intentaremos resumir a continuación los números globales del rescate bancario y de las ejecuciones hipotecarias a los largo de éstos años de recesión para poder sacar alguna conclusión al respecto.
RESCATE BANCARIO, 85.000 M€ Y SUBIENDO
El estado, vía las diferentes palancas que vemos a continuación a estructurado el rescate bancario, alcanzando un montante total hasta el momento de 85.000 M€, siendo esta cifra ampliable hasta los 130.000 M€ cuando el SAREB (banco malo español) absorba durante 2013 los restantes activos del grupo 0 y los que quieran y puedan aportar los bancos de los restantes grupos.
– FROB (33.346M€): al rescate inicial vía nacionalización de Bankia, Catalunya Caixa, NBG y Banco de Valencia y la solicitud de ayudas de otros bancos y cajas en proceso de fusión (Caja España, Banca Cívica, BMN) asciende a 14.346 M€. Habrá que añadir el nuevo rescate solicitado por Bankia de 19.000 M€.
– EPA (6.259 M€): el Esquema de Protección de Activos supone que el Banco de España absorbe el 80-90% de las perdidas generadas durante los primeros años tras la compra de los bancos y cajas subastados. En este caso Unnim y CAM por parte de BBVA y Banc Sabadell , ascendiendo esta cubertura ante posibles pérdidas a 6.259 M€.
– SAREB (45.000 M€): se ha producido la primera inyección de 45.000 M€ en activos inmobiliarios en el “Banco malo” ampliable en el corto plazo hasta 60.000 M€ y en el medio plazo hasta 90.000 M€. Los bancos del grupo 0 han obtenido esta liquidez en forma de deuda de la SAREB avalada por deuda pública.
No contamos dentro de estos desembolsos la línea avales garantizados por el estado de 81.000 M€, que también se ha puesto a disposición de la banca.
Como dato significativo podemos añadir que el FROB en sus cuentas de 2011 arrojó unas pérdidas de 10.500 M€ principalmente debidas a los deterioros de valor en sus participadas.
EJECUCIONES BANCARIAS, 450.000 Y TAMBIÉN SUBIENDO
Una vez vista la actuación del Gobierno de España con la banca española en apuros, vemos a continuación como está siendo la actuación del sistema bancario con el ciudadano de a pié, también en apuros.
Vemos en el cuadro inferior que las ejecuciones bancarias, que en casi su totalidad suelen acabar en desahucios, tras una bajada durante 2011, se han vuelto a disparar en 2012 hasta llegar a la estimación de cierre anual entorno a los 110.000, para un total durante la actual crisis de 459.438. Siguiendo las estadísticas del INE de que en España cada hogar tiene una media de 2,74 personas, llegamos a la conclusión de que durante la crisis 1.258.860 personas (3% de la población total) no sólo se han quedado sin hogar sino que tendrán que afrontar en el futuro deudas con el banco por la diferencia entre el valor de sus hipotecas y el valor de subasta final más gastos por intereses de demora (alrededor del 20-25%).
Evolución Ejecuciones Hipotecarias 2007-2012
CONCLUSIONES, HACIA UNA NUEVA LEY HIPOTECARIA
Viendo los datos arriba expuestos, podríamos sacar las siguientes conclusiones,
– Puede parecer razonable la sensación actual de falta de “equidad” en el trato por parte del Gobierno de de los problemas de los bancos respecto de los problemas de los particulares. La segunda derivada del “too big to fall” (demasiado grande para dejarlo caer) aplicado a los bancos parece que está siendo el “small enough to fall”(suficientemente pequeño para dejarlo caer) aplicado a los particulares, lo que no es positivo para alinear al país hacia los objetivos y estrategias que se definan para salir de la crisis.
– La falta de sensación de equidad y la formación de una sociedad desigual y polarizada (cada vez con menos clase media), está testada por los grandes economistas (Stiglitz, Kruggman…) como un lastre para el aumento de productividad que afiance crecimientos económicos a medio-largo plazo.
– Parece ya una necesidad social que se revise la ley hipotecaria y se vuelva a poner sobre la mesa la “dación en pago”, incluso de forma retroactiva, si no se quiere que los únicos que afronten las consecuencias del “boom inmobiliario” sean los particulares que se han quedado sin trabajo y no han podido hacer frente a su hipoteca.
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