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Archivo de la categoría ‘Mercado Inmobiliario’
Inversiones inmobiliarias 3T 2023 (Atonía inversora)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la evolución de la inversión inmobiliaria en España durante el tercer trimestre del 2023 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
Descenso en la inversión inmobiliaria durante el tercer trimestre
Según se aprecia en el gráfico, el tercer trimestre del año ha presentado una inversión de 4,6 B€, produciéndose un descenso en la inversión inmobiliaria del 43% interanual y del 16% intertrimestral.
Dentro de los diferentes sectores, han presentado un aumento considerable los aparcamientos (734%), el sanitario (158%) y residencial (51%). El sector comercial ha presentado un leve aumento del (6,81%). En cambio, el resto de sectores ha mostrado claros síntomas de ralentización con considerables retrocesos interanuales, residencias (-77,73%), el industrial (-59,05%) y oficinas (-5,35%).
El living y hotelero aguantan el tipo
Como conclusión, podemos decir que unos sectores se han comportado mejor que otros, siendo el residencial en todas sus versiones (living, coliving, senior living…) y el hoteleros los que, a pesar de la coyuntura de tipos y yields, continuan aguantando el tipo. El mercado descuenta que la demanda real de soluciones habitacionales superará a la oferta existente, superando por ahora las barreras de entrada para los inversores que el alza de yields y tipos provocan. Tanto la bajada interanual como la intertrimestral continuada augura que el ajuste de precios no se ha acabado de producir, provocando los volúmenes de inversiones trimestrales mas bajas de los últimos años. Los vendedores no quieren aflorar las pérdidas de valoración que han sufrido sus inmuebles de inversión, pero todo llegará. Paciencia.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Barcelona (2T 2023)
El sector industrial ha registrado este segundo trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO de addmeet), de este total el mercado industrial barcelonés se ha anotado una inversión de 127,4 M€. Comparado con el trimestre anterior, ha presentado un descenso del 24% aproximadamente. Y con un descenso del 56% interanual.
Durante este trimestre se registraron un total de 10 operaciones inmobiliarias en el sector, con valor medio de 12,74 M€ y con volúmenes entre 2 y 36 M€. Hasta la fecha se han registrado un total de 21 operaciones durante 2023. 
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, la inversión este trimestre se distribuye en los siguientes ejes, A-2 se mantiene a la cabeza con el 50,14% del total, AP-7 (Norte) con un 29,45%, AP-7 (Sur) con un 15,7% y por último el eje C-32 con un 4,71%. Dentro del eje C-58 no se ha registrado actividad este trimestre. 
Analizando la inversión en las diferentes coronas, durante este trimestre, el principal foco de inversión es en la 2ª corona ocupando así el (93,25%) del total, seguida de la 1ª corona (4,71%) y finalmente la 3ª corona (2,04%). La mayor parte de la actividad inversora durante este trimestre se ha centrado en las afueras de Barcelona ciudad, principalmente en los polígonos de Granollers y Martorell. 
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión por polígonos, en primer lugar dentro de la segunda corona, Xamenes (48,1%), Congost (29,45%), Can Panyella (15,7%) aglomeran las inversiones en los alrededores de la provincia. Dentro de la primera corona el Mas Blau (4,71%) y en la tercer corona Sant Armengol (2,04%). 
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (81,86%), core plus (13,43%) y en último lugar el core (4,71%).
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se mantiene similar al trimestre anterior (1,28%), todavía lejos de los 300-400 bps de el último ciclo inmobiliario.
Analizando el gráfico se puede apreciar un decremento en los precios de transacción del 9,80% debido al ajuste de yields durante los cuatro últimos trimestres. Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo. Estamos en fase «neutralización» del aumento de valor de los inmuebles producido por el exceso de liquidez del mercado en los últimos años.
Como conclusión de este trimestre podemos extraer que el ajuste de valor de los activos por expasión de yields se ha acelerado, pero que la inversión en su conjunto no ha tenido un ajuste «trágico» por el mantenido interés por el desarrollo de nuevos proyectos logísticos. La escasez de suelo logístico en Cataluña y la dificultad para desarrollarlo provoca que la oferta crezca a una velocidad inferior a la de Madrid y que por tanto, ajustes en la demanda de inversión tengan menos impacto en el precio de transacción.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Madrid (2T 2023)
El sector industrial ha registrado este segundo trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO de addmeet), de este total el mercado industrial de Madrid ha tenido una inversión de 503,6 M€, comparado con el segundo trimestre del año anterior a presentado un descenso del 70% interanual.
En este trimestre se han registrado un total de 16 operaciones inmobiliarias del sector industrial en Madrid, con valor medio de 31,4 M€ y con volúmenes entre 2 y 141 M€. Hasta la fecha se han registrado un total de 29 operaciones durante 2023.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, el eje A-42 es el que cuenta con mayor inversión durante este trimestre con 160 M€ que representan el 31,77% del total, en segundo lugar se encuentra el eje A-1 con un 30,88%, el eje A-2 en tercer lugar con un 22%, el A-4 con el 14,95% y por último el eje con menor inversión es el A-3 con el 0,39%, si bien es poco ha presentado un leve aumento, ya que durante el trimestre pasado no se han registrado operaciones.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, durante este trimestre, el mayor foco de inversión ha sido la 3ª corona (55,17%), seguida de la 2ª corona (37,29%) y finalmente la 1ª corona (7,55%).
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión en los diferentes polígonos, dentro de la primera corona el polígono de Pilar de Abajo (4,03%) y El Lomo (3,63%), en la segunda corona, Los Ardales (18,13%), El Encin (9,07%) y Sur (9,17%) y dentro de la tercera corona Pradillos II (22,16%), Albardiales (11,55%), Villa de Azaña (10,07%), Los Picones (7,15%) y Polígono Industrial Torija (5,04%).
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (91,47%) y core (8,53%), ambas estrategias de inversión se encuentran a niveles del primer trimestre del año.
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» continúa en los mismos valores que el trimestre anterior (1,41%) lejos de los valores medios del último ciclo inmobiliario.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, hasta la fecha el ajuste acumulado desde el inicio del ajuste de tipos es del 11,5%, con un ajuste vía yields del 12,5% moderado por el impacto del crecimiento de las rentas.
Como conclusión, podemos decir que en el mercado industrial de Madrid continua firme en volúmenes pese al ajuste de precio en curso. La inversión «Core» está mas contenida, pero la inversión en desarrollo sigue arrojando números sólidos, debido principalmente al gap entre «inversión/m2» y «precio/m2», que permite asumir al promotor dicho ajuste y seguir obteniendo un margen de promoción atractivo.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas Madrid (2T 2023)
El sector de oficinas de España ha registrado este segundo trimestre del año una inversión de 636,1 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 139,9 M€ pertenecen al mercado de Madrid representando el 22% del total, con un ajuste intertrimestral del 80%.
Durante este trimestre se han registrado 14 operaciones inmobiliarias de oficinas en Madrid, con valor medio de 10 M€ y con volúmenes entre 2 y 90 M€. Hasta la fecha durante este año, se han registrado un total de 39 operaciones.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante este trimestre la inversión se ha concentrado principalmente en el CBD con un volumen de 74 M€ representando el 43,88% del total. En segundo puesto se encuentra la zona Centro con un 24,86%. La zona Descentralizada 23,68% y la Periferia con un 7,58% han presentado una inversión residual desde el punto de vista absoluto…
La inversión de oficinas en los diferentes barrios de la capital se ha concentrado en Castellana (25,01%), Universidad (17,15%) y Sol (12,86%) concentrando un 55% de la inversión. Almenara (14,29%), Recoletos (13,67%), Vallecas (9,15%) y Simancas (7,86%), completan en este orden la actividad inversora de la capital.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (72,04%) dejando ver un gran avance en dichos proyectos y core (27,96%) donde sigue acusándose intensa ralentización.No ha habido operaciones en el segmento»Core plus».
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se ha mantenido a niveles del primer trimestre del año hasta un 0,40% en la línea del incremento de yields acumulado en los últimos trimestres pero sin llegar a la media de 2,30% desde 2014, con lo que hay más ajuste por realizar.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, avanza el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 100 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en nuevos ajustes de valor vía «denominador» de 6,5% durante lo que llevamos de 2023. Son previsibles nuevos ajustes hasta que el mercado no perciba que los tipos de interés (BCE) han llegado a su «techo».
Como conclusión, podemos decir que el mercado de oficinas de Madrid ha realizado un ajuste más que brusco este trimestre. El comprador «institucional» sigue desaparecido, y al no haber como en Barcelona un pipeline elevado de proyectos en desarrollo con un margen promotor que permita el ajuste necesario a las circunstancias, el producto core no ha registrado gran actividad. Cabe destacar que las dos operaciones de una de los principales inversores de oficinas del país han acabado en «minusvalías» respecto de la compra de dichos edificios en 2019. ¿Comenzaremos a ver operaciones a pérdidas de inversores que entraron en la parte menos favorable del ciclo?. Seguramente, sí.
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Inversión Oficinas Barcelona (2T 2023)
El sector de oficinas de España ha registrado este segundo trimestre del año una inversión de 636,1 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 463,9 M€ pertenecen al mercado de Barcelona representando el 72,93% de la inversión total en oficinas. Este trimestre ha presentado un aumento del 23% interanual, no siendo previsibles cambios en este buena dinámica.
Durante este trimestre se han registrado 13 operaciones inmobiliarias de oficinas en Barcelona, con valor medio de 35,7 M€ y con volúmenes entre 5 y 240 M€.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante este trimestre predomina la inversión en la zona Centro con el 43,11% del total, seguida del CBD 24,49%, la Periferia 17,03% y en último lugar el NAN con el 15,37%. Al contrario que este trimestre, en el primer trimestre del año la zona de inversión preferente fue la Periferia.
La inversión de oficinas en los diferentes micromercados del área Metropolitana de Barcelona se han concentrado en el barrio de Eixample Esquerra (64,12%), 22@ (15,76%), Can Sant Joan (12,6%) perteneciente a la zona Periferia, Tres Torres (4,2%), Gracia (0,99%) dentro del CBD y por último los barrios de La Gavarra (3,32%) y Can Magi (1,46%) también dentro de la Periferia.
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (65,42%), core plus (24,49%) y por último siendo el que menor inversión ha presentado el core (10,09%). El 22@ sigue siendo el principal motor de la inversión en oficinas value added en Barcelona.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha aumentado 30 bps este trimestre hasta 1,10%, pero sin llegar a la media de 2,30% desde 2014. El mercado está rectificando yields y precios, pero parece que todavía no hemos llegado al equilibrio deseable.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, continua el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 105 bps de incremento de los últimos cuatro trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 21% acumulado. Son previsibles nuevos ajustes hasta que el mercado no perciba que los tipos de interés (BCE) han llegado a su «techo». Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo.
Como conclusión, podemos decir que el mercado de oficinas de Barcelona ha mostrado una evolución positiva en comparación al primer trimestre del año. El 22@ y la zona centro siguen «tirando» de la inversión de una manera mas resiliente que otros mercados y ubicaciones.
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Inversión Industrial España (2T 2023)
El sector industrial en España alcanzó durante este segundo trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso del 50% interanual y un aumento del 11% intertrimestral, mostrándose como un valor refugio inmobiliario.
Durante este trimestre se han registrado un total de 47 operaciones inmobiliarias del sector logístico en España con un valor medio de 25 M€ y con volúmenes entre 2 y 200 M€. Durante 2023 se llevan registradas un total de 97 operaciones. 
Inversión por provincias y Ejes
Según se aprecia en el gráfico, los mercados principales aglomeran la mayoría de la inversión inmobiliaria, siendo Madrid (18,84%), Toledo (18,13%), Valencia (12,56%), Barcelona (10,63%), Zaragoza (8,33%) y Burgos (8,22%) las provincias que aglomeran el 75%de la inversión total.
Los principales ejes logísticos acaparan el 88% de la inversión inmologística del trimestre.. En orden descendente de inversión serían; eje A-2 (23,68%), A-1 (22,69%), A-42 (13,80%), A-3 (10%), A-4 (8,35%), A-44 (7,59%), A-8 (5,77%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias, el perfil value added se mantiene liderando la inversión con el (79,55%) de las inversiones inmobiliarias logísticas, seguido de los perfiles core (17,82%) y el core plus (2,64%). Ambos presentan un leve aumento con respecto al trimestre anterior.Sigue existiendo un elevado «gap» entre la inversión realizada para promover una nave logística y su precio en el mercado de inversión, lo que hace que el apetito por la promoción logística continue firme.
Como conclusión podemos decir que, a nivel nacional, el mercado industrial de España se mantiene estable durante este segundo trimestre del año, no resintiéndose en demasía por el alza de los tipos de interés. El ajuste de precios, que se está produciendo como en otros sectores, no impide el cruce de operaciones, debido a que la plusvalía latente de los naves logísticas en promoción puede asumir el mismo sin dejar de tener un margen razonable para el riesgo asumido. La logística, junto con residencial y hotelero, parecen los «mercados refugio» en el entorno de incertidumbre de tipos actual.
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Inversión Oficinas España (2T 2023)
El sector de oficinas alcanzó durante este segundo trimestre del año una inversión de 636,1 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso de un 34% interanual, acusando la incertidumbre del alza de los tipos de interés.
Durante este trimestre se registraron un total de 25 operaciones inmobiliarias de oficinas en España, con un valor medio de 25,4 M€. Desde comienzos de año se acumulan 61 operaciones inmobiliarias de oficinas.
Inversión por provincias
Según se aprecia en el gráfico, en el segundo trimestre del año las provincias que han contado con mayor inversión son Barcelona con el 72,93% de la inversión total, seguida por el 22% la de Madrid. También ha habido inversión de carácter más residual en Málaga (2,99%), Illes Balears (1,54%) y València (0,55%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución entre value added (68,11%), core plus (18,42%) y core (13,47%).
Como conclusión podemos decir que la inversión en el sector de oficinas este último trimestre ha ido a la baja, con una disminución interanual del 34% e intertrimestral del 36%. Por distribución geográfica, Barcelona ha copado el 75% del mercado este trimestre. La inversión «value added» ha tomado relevancia seguramente por que sea la única vía de asegurarse una plusvalía latente en el inmueble viendo la degradación que está teniendo el valor de los activos más «Core». Hasta que no se perciba que los tipos de interés (y por ende las yields) han llegado a su techo, es esperable que la tendencia a la baja de este trimestre permanezca.
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Inversiones inmobiliarias 2T 2023 (Inversión institucional stand by)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la evolución de la inversión inmobiliaria en España durante el segundo trimestre del 2023 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
Descenso en la inversión inmobiliaria durante el segundo trimestre
Según se aprecia en el gráfico, durante este segundo trimestre del año ha presentado un notorio descenso en la inversión inmobiliaria siendo esta de 5,3 B€ suponiendo un descenso del 45% respecto del segundo trimestre de 2022 y de un 30% respecto el primer trimestre del año.
Dentro de los diferentes sectores, las residencias de tercera edad ha presentado un aumento considerable (133%), manteniendo el tipo con inversión value added nacional y extranjera muy activa. En cambio el resto de sectores ha mostrado claros síntomas de ralentización comercial (-90,82%), sanitario (-66,36%), industrial (-50,59%), oficinas (-34,5%).
La inversión institucional hecha el freno
La subida de tipos y, sobre todo, la falta de predictibilidad sobre el techo de la misma ha provocado una posición de «wait and see» por parte de los inversores más institucionales. La corrección de yields y valoraciones en marcha ha provocado ajustes drásticos en la valoración de los inmuebles que hace que las expectativas de la demanda (ajustadas a la nueva realidad) y de la oferta (en proceso de ajuste por el momento) no acaben de cruzarse con la frecuencia de hace unos meses para inversores «institucionales», copando las operaciones el inversor «nacional». Este fenómeno parece que seguirá en marcha hasta que el BCE frene la subida de tipos que se espera llegue al 4,50% en el cuarto trimestre respecto del 4% actual. Si hasta ahora la inflación ha ayudado a mitigar este efecto en la valoración de los activos vía numerador, veremos que ocurre cuando la misma acabe de ser contenida y nos encontremos en entornos de tipos no vistos desde hace 15 años.
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Iñigo Corres
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22@ vs Madbit, el sorpasso de Barcelona a Madrid
Después de analizar en nuestros últimos informes la evolución de la inversión en oficinas en España, Madrid y Barcelona (datos algoritmo DAO addmeet), analizaremos hoy la evolución de los principales barrios tecnológicos de ambas capitales, Madbit (Madrid) y 22@ (Barcelona) y la evolución en inversión y precios que se ha producido en los mismos en el último ciclo inmobiliario expansivo del sector de oficinas (2015-2023).
Analizando la inversión en oficinas acumulada en los últimos años, se aprecia que 22@ (5.354 M€) casi triplica la inversión captada por Madbit (1.864 M€). La apuesta del Ayuntamiento de Barcelona en el año 2000 por un desarrollo urbanístico enfocado la implantación de empresas de sectores de alta componente tecnológica, parece con el tiempo haberse convertido en un éxito. La «ebullición económica» que ha sufrido el barrio se ha traducido en un crecimiento exponencial del interés inversor nacional e institucional, que ha colocado 600 M€ de media anualmente en este sub-mercado.
Madbit, nacido como estrategia «económica/inmobiliaria» cohesionada (hasta entonces conocido como «Julián Camarillo») 20 años más tarde y con promotores con mayor componente privada que pública, parte con cierta desventaja por no haber sabido anticipar la tendencia como hizo Barcelona. En los últimos años ha captado una inversión media de 200 M€ sin una tendencia clara al alza.
Inversión por perfil
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución. En 22@, la inversión value added (37,45%) y core (62,55%) en su mayoría han estado vinculadas a producto «nuevo» desarrollado, estabilizado y vendido en primera transmisión. Alrededor de 1,35 Mm2 han sido desarrollados en los últimos años.
En Madbit, la inversión value added (13,58%) ha sido inferior relativamente debido a que ha habido oportunidades value added (con necesidad de Capex parcial y/o alto vacancy a gestionar) en edificios operativos que han desincentivado la inversión en desarrollo desde 0, con el plus de riesgo que la misma supone. La inversión core (86,42%), principalmente se ha centrado edificios «históricos» ya transacionados una o varias veces con anterioridad.
Evolución Precio/m2
Analizando la evolución de los precios de transacciones totales (incluye value added y core) , la «intensidad» de la inversión inmobiliaria ha marcado en gran medida la evolución de los precios. 22@ ha experimentado un incremento del 82% (2.200 €/m2) en el precio/m2 de SBA, alcanzado una media de 4.900 €/m2 respecto a los 2.700 €/m2 del inicio del ciclo expansivo en 2015-2016.
Madbit, en línea con lo comentado anteriormente, ha experimentado un incremento más comedido del 37% (700 €/m2) en el precio/m2 de SBA, alcanzado una media de 2.600 €/m2 en el último ejercicio.
Parece claro que si un inmueble vale en gran medida lo que genera la actividad económica que tiene dentro, la captación de empresas de alto valor añadido genera un impacto inmobiliario exponencial en el precio del edificio.
Yendo al detalle del precio/m2t según el perfil de inversión, se puede apreciar que el producto «Core» de 22@ ha alcanzado en 2023 una media en 6.300 €/m2 (siendo el máximo de 7.100 €/m2) desde los 3.406 €/m2 del 2015, un incremento de más del 100% en el precio en menos de 10 años.
En Madbit los incrementos han sido mucho más comedidos , alcanzando el producto «Core» en 2023 una media de 2.980 €/m2 (siendo el máximo de 3.200 €/m2) respecto de los 1.941 €/m2 de 2015, un incremento de alrededor del 20%.
Importante resaltar que, aunque la compresión de las rentabilidades exigidas ha afectado al precio al alza en ambos mercados, el incremento de valor vía aumento de rentas ha sido mucho más relevante en 22@ con aumentos en la renta prime del 75%.
Como conclusión podemos decir que 22@ ha sido un éxito en el que cabe felicitar tanto a lo «público» como a lo «privado». Economía real ha atraído a inmobiliario en un circulo virtuoso en el que todos han salido ganando. Madbit tiene un buen espejo en que mirarse para poder replicar el modelo en la capital de España. Nuestra única duda es si, no partiendo principalmente de la iniciativa pública, un proyecto a tan largo plazo aguantará los intereses cambiantes de un capital inmobiliario seguramente con objetivos mas corto-medio placistas. No olvidemos que el inmobiliario está al servicio de la economía real, y no viceversa.
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Inversión Industrial Madrid (1T 2023)
El sector industrial ha registrado este primer trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO de addmeet). De este total 197,7 M€ pertenecen al mercado industrial de Madrid. Comparado con el primer trimestre del año anterior (333,7 M€), ha presentado un descenso aproximadamente un 41% interanual. Respecto del último trimestre de 2022 el ajuste intertrimestral ha sido del 49%.
En este trimestre se han registrado 13 operaciones inmobiliarias del sector industrial en Madrid, con valor medio de 15,2 M€ y con volúmenes entre 2 y 170 M€.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, la inversión este trimestre se distribuye acorde al histórico. El eje A-2 es el que cuenta con mayor inversión con 116,9 M€ que representa el 59,15% del total, en segundo lugar se encuentra el eje A-42 con un 14,58%, el tercero el eje A-4 con el 14,52% y finalmente el eje A-3 con el 11,89% de la inversión, dentro del eje A-1 no se ha registrado actividad en el trimestre.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, durante este trimestre, el mayor foco de inversión ha sido la 3ª corona (55,74%), seguida de la 1ª (28,83%) y finalmente la segunda (15,43%). El mercado parece que se ha enfocado en el «last mile» y en los desarrollos en suelo más asequible, principalmente en este caso en el polígono «El Ruiseñor» de Guadalajara.
Inversión por barrios
Mirando en detalle la inversión en los barrios y polígonos de la primera corona, Los Ahijones (11,08%), Villaverde (7,6%) y Carpetania (7,28%) aglomeran los desarrollos de última milla en la capital, absorbiendo el 25% de la inversión total.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (91,4%) y core (8,6%). Sigue habiendo un gap importante, pese a las bajadas en las yields, entre la «inversión/m2 de SBA» en un proyecto logístico y el «precio de venta/m2 de SBA» con lo que sigue habiendo presión por la inversión en nuevos desarrollos con la absorción fuerte, por ahora.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha evolucionado hasta 1,43% en la línea del incremento de yields acumulado en los últimos trimestres. Pese a este pequeño gap existente entre la rentabilidad de una nave logística prime y la compra de un bono español, el desplome de la inversión podría haber sido mayor sin el efecto de la inflación (subyacente al 6,6%) que mitiga esta merma en las valoraciones por expectativas de revalorización vía «numerador».
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser manifiesto en los dos últimos trimestres el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 70 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 6,80% durante el primer trimestre. Son previsibles nuevos ajustes hasta que el mercado no perciba que los tipos de interés (BCE) han llegado a su «techo». Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo.
Como conclusión, podemos decir que el mercado industrial en Madrid ha experimentado una corrección drástica de volumen de inversión con menor corrección de valor que el mercado de oficinas, seguramente debido a que la robustez que está mostrando el mercado de alquiler (absorción) genera confianza del inversor en este «asset class» por encima de otros. Los principales actores del mercado «core» son sociedades cotizadas francesas que han visto en España un nicho interesante para su inversión, sobre todo en operaciones de sale & leaseback. La inversión value added sigue dominando el mercado, principalmente concentrada en última milla de primera corona y logística tradicional de rentas más económicas de tercera corona. Veremos si la absorción en trimestres futuros hace buenas estas inversiones o vienen tiempos de digestión más lenta del pipeline actual.
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