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Locales en rentabilidad, inversiones inmobiliarias refugio
Una de las conclusiones tras la conferencia de Richard Holberton (CBRE) en el Club Inmobiliario ESADE en Mayo de 2011 es que los inmuebles en rentabilidad (centros comerciales, parques de medianas, locales en rentabilidad) han sido el activo refugio de los inversores inmobiliarios desde el inicio de la crisis en 2007. Según se ve en el gráfico, han pasado de pesar un 20-25% de todo el volumen de inversión inmobiliaria en Europa a un 30-35%, asumiendo principalmente la caída del volumen de inversión en oficinas.
Vamos a analizar las causas utilizando de partida otro gráfico de la presentación que representa la evolución del valor de los inmuebles durante dos ciclos inmobiliarios consecutivos.
– Muy competitiva respecto las demás alternativas para volúmenes de inversión inmobiliaria “minoristas”: El primer input de cara a analizar el atractivo en la inversión enlocales en rentabilidad, es que tienen un rango muy alto de alternativas en cuanto a volumen de inversión. Teniendo en cuenta esto, en las operaciones de poco volumen de inversión (200.000-400.000€), ofrecen una rentabilidad (>6,5%) bastante superior a la inversión alternativa en pisos con inquilinos (>4,5%), donde la variable plusvalía ha dejado de tener sentido a día de hoy en España.
– Flexibles, bajo costo de reposición: a diferencia de otros inmuebles como los industriales, donde adecuar el inmueble a una nueva tipología de actividad puede ser complicado, un local ofrece la misma flexibilidad en este sentido que las oficinas, adecuándose de manera sencilla a cualquier negocio que el operador quiera desarrollar en el mismo, sin excesivos costes extras para el inversor.
– Evolución de valor sostenida: Analizando ya el gráfico, vemos que dentro de las tres tipologías de inversión inmobiliaria profesional, la inversión en locales en rentabilidad es la menos voluble, ya que quizás no repunta tanto en ciclos de bonanza, pero también se sostiene mejor en ciclos de recesión, en comparación con la mayor volatilidad de la inversión en oficinas. Es un dato significativo que a nivel europeo los inmuebles comerciales no habían perdido valor desde 1995 hasta 2008.
– Elevada liquidez: la evolución mas sostenida de su valor en el tiempo la hace una inversión muy líquida, siempre que venga respaldada por un contrato e inquilinos atractivos. Un ejemplo de esto es la venta de sus sucursales en rentabilidad por parte de toda la banca española(BBVA, Santander, Banc Sabadell…), donde no faltaron inversores interesados.
Resumiendo, parece que por su flexibilidad, liquidez y resiliencia a los ciclos inmobiliario, los locales en rentabilidad se constituyen como el auténtico valor refugio para la inversión inmobiliaria en estos tiempos de recesión.
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