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Archivo de la categoría ‘Inversiones Inmobiliarias’
Inversiones inmobiliarias en naves logísticas, ¿los solares logísticos de periferia tienden a valer 0?
Vamos a analizar esta semana el por qué de la escasez de operaciones de inversión inmobiliaria en el mercado de las naves logísticas durante 2012, donde quizás la operación más destacable haya sido la compra por parte de Prologis del Parque Logístico de la Granada del Penedés (61.000m2) al fondo P2 Value de Morgan Stanley.
Para ello, analizaremos un ejemplo representativo, el mercado de naves logísticas en el Corredor del Henares en Madrid (A2). Para ello, y basándonos en los datos de rentas de alquiler de naves logísticas de nuestro portal y extrayendo las yields exigidas de los informes de las consultoras llegamos a la conclusión de los precios para que una operación se pudiese cerrar en condiciones de mercado, partiendo de una nave logística muestra de 20.000 m2 construida sobre un solar de 31.000 m2 (ocupación del 65%). A este precio, le sustraemos los costes de construcción y costes generales (proyectos, licencias, marketing, gastos financieros…) llegando de este modo al precio que se podría pagar por el solar que sustenta la nave.
Inversiones inmobiliarias – Naves logísticas – Ejemplo
Las conclusiones a las que se podría llegar después de analizar los números podrían ser las siguientes:
– Las rentas siguen en caída libre, yendo de los 4,5-5 €/m2&mes de Coslada hasta los 2,00 €/m2&mes de Guadalajara. En cuanto a las rentabilidades, aún dependiendo específicamente de la ubicación, solvencia del inquilino, calidad del contrato… el rango de rentabilidades se podría colocar entre el 7,5 y 8,25%.
– Las correcciones de precios de nave terminada desde máximos no son menores al 40% en el mejor de los casos, este brusco ajuste hace que las expectativas de la oferta todavía no se hayan adaptado a la nueva y triste realidad del mercado.
– Debido a la bajada tan brusca de rentas y al mantenimiento o subida de las yields exigidas, los solares en venta a partir de Meco-Azuqueca tenderían a valer 0 €/m2s en el mercado de inversiones inmobiliarias (inversores-arrendatarios). Como, debido al elevado stock existente (1.200.000 m2,correspondiente a un vacancy del 18-20% sobre el stock global de 6.000.000 m2), no se esperan repuntes de precios a corto plazo, esta realidad no tiene perspectivas de cambiar. Basta recordar que la absorción bruta en Madrid durante 2011 no superó los 325.000 m2 (hay stock para 4 años con los niveles actuales de demanda).
– La única posibilidad para poner los solares en valor a un precio más digno en el mercado de inversiones inmobiliarias es encontrar proyectos llaves en mano en alquiler de producto que la demanda no puedan encontrar actualmente vacío y tirado de precio en el mercado (Ejemplo: proyecto de Gazeley con H&M en Torrejón). En estos casos, el inquilino se verá forzado a pagar una renta que cuadre la operación debido a su ausencia de alternativas.
Resumiendo, los solares que en su día se pagaron a precio de oro, en muchos de los casos actualmente tienen un valor tendente a 0 y sin perspectivas de repunte a corto plazo. Asumir pérdidas o idear o buscar proyectos singulares para ponerlos en valor, no queda otra.
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Los propietarios de solares pierden fuerza en las permutas
Vamos a analizar hoy como ha cambiado el panorama a día de hoy en las permutas inmobiliarias solar-inmuebles y como los propietarios de los solares en venta han ido perdiendo fuerza respecto de los constructores/promotores debido a la fuerte bajada en el precio de los inmuebles.
Resumiendo una operación de permuta, el propietario del solar aporta su suelo, el constructor/promotor aporta la construcción y ambos se reparten tanto el producto terminado (pisos, locales, oficinas, trasteros…) como el margen de la promoción en el porcentaje que supone lo aportado respecto al coste final de la promoción.
Pero, ¿qué ocurre cuando el precio del producto final cae un 30% como ha ocurrido de 2007 a 2012 con los pisos de primera residencia?. Vamos a verlo con un ejemplo de un piso en una ciudad cualquiera que ha bajado su precio de 3.000€/m2 a 2.100€/m2 durante la crisis.
– Independientemente de la bajada del mercado, todo promotor que acomete una obra busca seguir teniendo el mismo margen del 20%. Restando del precio de mercado final el margen promotor llegamos al coste total de promoción máximo en el que se puede incurrir.
Permuta inmobiliaria solar-pisos
– Pese a que los costes de construcción (construcción + proyectos + seguros + …) han bajado respecto 2007, dicha bajada no ha sido superior al 10-15% con lo que restando del coste total asumible por la promoción los costes de construcción, llegamos al coste máximo al que se puede valorar el solar para que los números salgan.
– ¿Qué ocurre entonces a la hora del reparto del producto final? Pues que antes el propietario del solar casi se quedaba con la mitad del producto final (46%) y ahora únicamente se pueda adjudicar el 30% de los inmuebles terminados, su “patrimonio” ha bajado de valor más de un 50%.
Este efecto se acrecienta cuanto más bajo es el precio/m2 de venta hasta llegar el caso, principalmente en promociones residenciales secundarias de costa, en el que el valor del solar representa un 0%, es decir, hoy en día ese solar no vale nada.
Los propietarios de solares afrontan dos alternativas, no hacer nada y esperar tiempos mejores (seguro que llegarán, pero no a medio plazo), venderlos o ponerlos en valor vía promoción o permuta asumiendo mermas en su valor del 40-80% en función de la ubicación. Es duro ver que tu patrimonio ha bajado de valor, un 40-80%, pero es lo que hay, y cuanto más pronto lo asumamos, mejor.
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La eliminación de la deducción de vivienda las hará un 20% más “caras”
Tras el anuncio ayer del gobierno de España de la subida del IVA reducido del 8 al 10% y de la eliminación de la deducción por la compra de vivienda habitual, conviene valorar en qué medida esto va a disuadir al posible comprador de vivienda a realizar su compra y que objetivos persigue Europa al “animarnos” a implementar esta medida.
Con el ejemplo del cuadro inferior (compra de una vivienda habitual de 200.000€ financiada en un 80% con una hipoteca a 25 años a un interés fijo del 3,5%) intentaremos ver en qué se cuantifican las medidas arriba descritas. El escenario A describe la situación hasta ahora y el B las condiciones a partir de ahora.
Ejemplo Eliminación Deducción Vivienda
– Efecto aumento IVA. Pese a que hasta 2013 es de aplicación el IVA superreducido del 4%, es de prever que éste pase a ser del 10% (antiguo 8%), lo que aumentará el precio final de nuestro piso ejemplo 12.000 €.
– Efecto eliminación deducción IRPF. La antigua deducción consistía en que de las cuotas anuales (Base Imponible = Principal + Intereses) de la hipoteca se podía deducir, durante toda la vida de la hipoteca, un 15% con un límite dicha Base Imponible de 9.015 €. En nuestro piso ejemplo, con una hipoteca a 25 años, esto suponía un ahorro acumulado por deducciones de 33.806€.
– Efecto acumulado. Sumando estos dos efectos, obtenemos que el efecto para el comprador respecto el anterior régimen tributario es un encarecimiento en su piso (por aumento de precio y por disminución de incentivos) de 45.806 €, un 23% del valor inicial del piso.
Las conclusiones que se pueden sacar es que, aparte de ser un escollo importante para eliminación vía venta del stock de vivienda acumulado en la burbuja, parece subyacer el que desde Europa se nos quiere “animar” a mutar nuestro mercado inmobiliario residencial del modelo “compra” al modelo “alquiler”. Comparando nuestro parque de viviendas en alquiler (18%) con el de otro mercados que han superado el ciclo recesivo con mucha más solvencia como Alemania (65%) o Inglaterra (40%), creo que nuestra asignatura pendiente está precisamente ahí.
Resumiendo, ya vamos pensando en poner en valor nuestro stock vía alquiler, porque la venta se va a poner cada vez más difícil.
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La lacra de nuestro mercado inmobiliario, la falta de transparencia
La semana pasada Jones Lang Lasalle publicó su informe sobre la transparencia de los diferentes mercados inmobiliarios internacionales y tristemente pudimos constatar que España ha caído tres puestos en el mismo hasta la posición 14. Teniendo en cuenta que nuestro mercado inmobiliario necesita liquidez y que la misma depende en buena parte del ajuste de precios y de la transparencia, parece que no podemos ir por peor camino. Sin conocer los parámetros de cálculo de dicho índice, analizaremos a continuación que significa que un mercado opere en transparencia y cómo “anda” al respecto nuestro mercado de inversión inmobiliaria y alquiler profesional.
EL MAYOR EJEMPLO DE TRANSPARENCIA DE MERCADO, LA BOLSA
Si pensamos en el ideal de mercado organizado y transparente, a todos se nos viene a la cabeza la Bolsa de valores. Veamos cuales son los atributos que le confieren esta transparencia y cómo aplicaría cada uno a nuestro mercado inmobiliario profesional en la actualidad.
1 – Oferta y demanda con acceso a los precios de mercado. El mercado inmobiliario sigue sin asumir en su mayoría que los inmuebles terminados han caído en rentas y precios un 30-40% y los solares un 60-80%. Se sigue con la teoría de que vender con estos descuentos es malvender y que los precios remontarán en el corto-medio plazo. Error, si no se cierran operaciones el precio sólo puede que seguir cayendo (más oferta con la misma demanda…mal negocio). Ahora que los bancos ya han aflorado su “agujero inmobiliario”, ya no hay disculpa para empezar la “operación salida”. Llama la atención el mercado de oficinas, donde se siguen pidiendo rentas un 20% superiores a las que se está dispuesto a cerrar…¿no elimina esto de partida clientes potenciales?. Parece que el mercado afronta con la misma actitud y canales este periodo de sobreoferta que el antiguo de sobredemanda.
2 – Aglomerador de todo el producto disponible. Dado lo fragmentado del mercado de intermediación inmobiliaria, y la cada vez menor existencia de exclusivas, no existe un único canal donde poder encontrar todo el producto inmobiliario profesional disponible. Cuando un cliente tiene una necesidad inmobiliaria no le queda más que llamar a las diferentes agencias, promotores y fondos e ir recopilando la información en un proceso más largo y tedioso de lo que los medios tecnológicos de los que disponemos aconsejarían. En cuanto a los portales inmobiliarios profesionales, casi todos mezclan el producto profesional con el inmobiliario de particulares (menudeo), lo que hace difícil para un profesional separar el trigo de la paja.
3 – Infomación estructurada para facilitar la búsqueda, análisis y comparabilidad. El tedioso proceso de búsqueda anterior desemboca a los 15-20 días en una serie de alternativas que el interesado tiene que analizar y comparar con sus medios y recursos antes de comenzar a realizar las visitas físicas a los inmuebles, otros 3-5 días de trabajo. Ya han pasado 3 semanas y todavía no ha visto ningún inmueble.
4 – Información en tiempo real. La única información de rentas, rentabilidades y precios las proporcionan las consultoras a trimestres/semestres vencidos. Por desgracia, no todos los datos de las operaciones se hacen públicos, por expreso deseo de compradores o vendedores.
5 – Información del precio de cierre de las operaciones. Las informaciones de algunos de estos informes no reflejan los precios finales a los que se cierran las mismas, por no ser facilitados por sus propietarios o por estar encubiertas las rebajas en periodos de carencia cada vez más elevados (2,5 meses/año de contrato).
Nuestro sistema bancario ha sido un ejemplo de poca transparencia al tardar 4 años en asumir sus pérdidas cuando el resto de bancos europeos asumieron la misma a los 6 meses de surgir el problema en 2008. Mientras los demás países y sus sistemas financieros comienzan a remontar, nosotros estamos como estamos…
Tenemos la ocasión y los medios para no repetir errores y convertir el sector inmobiliario en más transparente y por ende en más ágil y resiliente a los ciclos. ¿Qué los profesionales inmobiliarios de USA o UK son mejores que los españoles ya que superan las crisis inmobiliarias de forma más rápida?. No, simplemente han entendido desde hace tiempo que la transparencia es la solución en el largo plazo y han diseñado los canales comerciales para facilitar la misma.
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Inversiones inmobiliarias España 2002-2012, volver a empezar
Por aquello de que es bueno mirar las cosas con perspectiva para sacar conclusiones, hoy vamos a analizar la evolución de las inversiones inmobiliarias en España en la última década para ver si podemos sacar algo en claro.
INVERSIONES INMOBILIARIAS EN ESPAÑA 2002-2012, ANÁLISIS Y CONCLUSIONES
En las siguientes gráficas, vemos tanto la evolución de las inversiones inmobiliarias totales en España en la última década, así como la distribución anual de las mismas entre los principales sectores de inversión (edificios oficinas Madrid, edificios oficinas Barcelona, hoteles, centros comerciales y parques de medianas y naves logísticas e industriales).
Inversiones Inmobiliarias – Evolución 2002-2012
Inversiones Inmobiliarias – Sectores
Analizando las gráficas y datos superiores podríamos extraer las siguientes conclusiones:
– España, tras el periodo de burbuja inmobiliaria 2004-2008 simplemente tiene que volver a los volúmenes de inversión inmobiliaria que corresponden a la dimensión económica del país, en el entorno de los 3.000-4.000 M€/año.
– Este volumen de inversión es en el que encontramos nuestro equilibrio durante 2000-2004 y es el que nos volverá a tocar recuperar en los años venideros.
– Este volumen de inversión razonable nos coloca en una 3ª división europea en cuanto a inversiones inmobiliarias por detrás de Inglaterra y Alemania (40.000 y 20.000 M€/año) y Francia, Suecia, Holanda, e Italia (entre 5.000 y 15.000M€/año). Hay que asumir que ya no jugamos las “grandes ligas”.
– Nuestros competidores en cuanto a alternativas de inversión de cara a los fondos de inversión internacionales han cambiado. Noruega, Dinamarca, Bélgica son países con lo que nos tendríamos que comparar ahora mismo por volumen.
– Los bajos volúmenes de inversión actuales (2.000 M€) se recuperarán en cuanto los fondos de inversión inmobiliaria internacionales no perciban el riesgo país actual. En la situación actual, los inversores locales son los que están “aguantando” el mercado(véase la operación de Pontegadea en Torre Picasso).
– Las inversiones inmobiliarias en edificios de oficinas en Madrid y Barcelona suponen un 55% del volumen total de operaciones y junto con los centros comerciales y parque de medianas (25%) suponen el 80% del total. Los hoteles y naves logísticas suponen el 20% de inversión restante.
– Los excesos de 2005-2008 habrá que digerirlos y para que el mercado se vuelva a dinamizar los propietarios de los inmuebles deberán asumir que sus inmuebles han perdido casi la mitad de su valor respecto 2008, que no recuperarán en el corto plazo.
Resumiendo , los tiempos de orgía inmobiliaria ya quedaron atrás, nos toca volver a alcanzar nuestro equilibrio en rentas, precios y volúmenes de inversión del 2004, es decir, volver a empezar.
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¿En que empleará la banca los 100.000 M€?
Después del “rescate/ayuda/préstamo” del pasado fin de semana, parece que ha quedado claro que los fondos europeos FEEF prestarán 100.000 M€ a España para que ésta lo inyecte en forma de capital (vía FROB) en las entidades problemáticas, procediendo de hecho a la nacionalización parcial de las mismas para, confiando en una recuperación de las mismas a medio plazo, poder vender sus participaciones al sector privado más adelante sin pérdidas para el contribuyente, “pagano” final de esta nacionalización realizada con fondos públicos.
Esta aportación vía préstamo incrementará la deuda soberana española del 70 al 80% del PIB(el PIB anual español es de 1.000.000 M€) y generará anualmente un “déficit extra” para pagar los gastos financieros de la misma del entorno de 3.000 M€ (0,3% del PIB).
La contrapartida a éste “préstamo blando” al 3% de interés será que al seguirse exigiendo desde Europa el equilibrio presupuestario para España, aparte de los recortes en curso habrá que realizar, para tapar las “vergüenzas” de nuestra banca, recortes anuales “extra” por importe de 3.000M€ para compensar lo anterior.
Analizado el importe, el mecanismo de asignación y las consecuencias del mismo, vamos a analizar en que puede utilizar la banca el mismo y si es suficiente o se ha quedado corto.
LOS PROBLEMAS DE LA BANCA: NECESIDADES DE CAPITAL Y VENCIMIENTOS
Hablando de los problemas de la banca en general (cada banco es un mundo), los podríamos resumir en lo siguiente,
1 – Necesidades de capital: tal y como comentamos la semana pasada, el “agujero inmobiliario” por las minusvalías de su cartera inmobiliaria ronda los 90.000 – 110.000 M€, en línea con la hipótesis mas pesimista del Test de Stress del Banco de España a finales del 2010 (ver gráfico inferior). Visto que se han cumplido las peores previsiones en cuanto a la depreciación de inmuebles (vivienda terminada -30%, vivienda sin terminar -50%, suelo -60%), sólo hay que mirar que % de los fondos propios de cada banco se “come” dichas minusvalías, de media un 30-50%. Es decir, si de cada 100€ de activos que tenía el banco los financiaba con 8€ de fondos propios y 92€ de deuda (préstamos BCE, préstamos en el mercado interbancario, obligaciones depósitos, …), si contabiliza correctamente sus inmuebles a precio de mercado(mark to market), de los 8€ de fondos propios sólo le quedarían entre 4 y 5€.
Por otra parte, hay que tener en cuenta que según la normativa “Basilea III”, las entidades bancarias tendrán que ir cumpliendo requisitos cada vez mas exigentes de capital de 2013 a 2015 (de cada 100€ de su activo, 8€ deberán ser de capital entre core equity, TIER 1 y TIER 2). Resumiendo, el que no acuda al FROB, seguramente necesitará acudir al mercado mediante ampliaciones de capital para cumplir estos requisitos.
2 – Vencimientos de deuda: la banca española tiene vencimientos de deuda por importe de 120.000M€ en 2012 y 80.000 M€ en 2013. Esos vencimientos quizás se puedan refinanciar, pero seguramente a un tipo de interés superior. Si emplean parte del dinero del rescate en reducir la deuda vía cumplimiento de sus vencimientos, este dinero no podrá ir a financiar a la economía real, el verdadero problema de fondo.
¿Y QUE VAN A HACER LOS BANCOS CON EL DINERO DEL RESCATE?
Queda pendiente qué hará la banca con el dinero del rescate y como se va a controlar por parte del Estado, FEEF, FMI… un “uso razonable” del mismo. Con el “agujero inmobiliario” tapado, ya podrían empezar a dar salida ordenada a sus inmuebles a precio de mercado, con el hándicap de que los “recortes extras” van a lastrar aún más a la demanda solvente. En todo caso, parece que las alternativas serían estas,
1 – Seguir sin financiar a la economía real y enfocar su liquidez a sus vencimientos de deuda e ir generando beneficios vía compra de deuda soberana española al 6-7% cuando su coste de financiación vía BCE es de un 1% (negocio bastante lucrativo, siempre que España no haga default), su negocio en los últimos tiempos.
2 – Financiar a la economía productiva para reactivar la economía real del país.
Parece que claro que opción necesita España, veremos si los objetivos de los bancos convergen o no con los objetivos del país y quién regula que así sea.
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Inversiones Inmobiliarias España 1T 2012, en mínimos de mínimos
El entorno macroeconómico en los últimos tiempos en España no es muy propicio para las inversiones inmobiliarias (rescate bancario inminente, prima de riesgo por las nubes, poco o nulo acceso a la financiación…) con lo que los datos que veremos a continuación, tomados del informe de BNP Paribas Real Estate, tampoco nos deberían sorprender mucho. Sin embargo no hay que perder de vista que en tiempos de grandes crisis también es cuando surgen las grandes oportunidades, también en el mercado de inversión inmobiliaria.
INVERSIONES INMOBILIARIAS ESPAÑA 1T2012, DESCENSO DEL 80%
Resumiendo los datos más interesantes a tener en cuenta en el primer trimestre de 2012, se podrían sacar las siguientes conclusiones:
– El volumen total de operaciones en inmuebles en rentabilidad del primer trimestre ha sido de 162 M€, que comparado con los 738 M€ del mismo trimestre de 2011 refleja un retroceso de casi un 80%. Si 2012 sigue en esta tendencia, en 2012 se marcará el mínimo histórico en volumen de inversión de los últimos 15 años.
Inversiones Inmobiliarias – Evolución Volumen Inversión
– Sólo dos operaciones significativas (las dos en Barcelona), la compra por parte de Pontegadea a Testa del edificio de oficinas en Paseo de Gracia,56 (53,5 M€) y la compra por parte de Bancalé Servicios Integrales a la Generalitat de Catalunya del edificio de oficinas en Avenida Tarradellas, 2-6 de Barcelona (52 M€). Llamativo ver que en Madrid no se ha cerrado ninguna operación de inversión en edificios de oficinas durante el primer trimestre.
– Los pocos inversores activos son españoles, a los fondos extranjeros les es difícil justificar en sus comités de inversión los precios que pide la ofeta con la prima de riesgo sobre los 500 puntos básicos.
– Las rentabilidades prime exigidas siguen estables entorno a 5,5-6%.
¿QUÉ ESPERAR PARA LO QUE QUEDA DE AÑO?
– Lo primero sería esperar que los ajustes del gobierno y el rescate bancario bajen la prima de riesgo para que el inversor internacional comience a mirar hacia la inversión inmobiliaria en España con otros ojos. Las perspectivas a corto plazo no son halagüeñas en este sentido.
– Lo segundo sería que los propietarios con necesidad de venta asuman que la rentabilidad exigida no va a variar en el corto plazo, con lo que debido a la bajada de rentas acumuladas del 20-40% (en función de la zona) sus edificios valen casi la mitad que en 2008 y que estos precios de mercado no tienen expectativa de subir en el corto plazo, con lo que si se necesita vender, hay que asumir esta pérdida y comenzar de nuevo. Si no es así, el mercado seguirá seco de operaciones.
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Inversiones Inmobiliarias en Edificios de Oficinas, a la carrera hacia Alemania
Hace unas semanas, en nuestro post “Las mejores ciudades de Europa para las inversiones inmobiliarias en edificios de oficinas”, llegamos a la conclusión de que atendiendo a criterios de la situación actual de las diferentes ciudades en el ciclo inmobiliario y las perspectivas de crecimiento país, las mejores ciudades europeas para las inversiones inmobiliarias en edificios de oficinas eran Hamburgo, Munich, Bruselas y Praga.
Veremos a continuación como la actual situación económica Europea, hace aún más atractiva la inversión inmobiliaria en Alemania.
LA “TRAGEDIA GRIEGA” , ALEMANIA DECIDE
Durante los últimos días hemos atendido atónitos a los acontecimientos en Grecia y a su ya más que posible salida de la Unión Europea y del euro. Repasando los pensamientos de los más reputados economistas (Paul Krugman, Xavier Sala i Martín, Joseph Stiglitz…) todos coinciden en que la sucesión de eventos bien podría ser la siguiente:
1 – Salida de Grecia del euro.
2 – Pánico generalizado en Italia y España, fuga de los depósitos hacia Alemania.
3 – Regulación bancaria para impedir la transferencia de depósitos y la retirada masiva de efectivo. Posible inyección a gran escala de liquidez bancaria desde el BCE para evitar el colapso bancario.
4 – Cambio de la estrategia económica de Alemania desde la exigencia de recortes y “contención de la inflación” a una política europea mas expansiva y enfocada al “crecimiento”(que disminuya la prima de riesgo y los costes financieros de la deuda española), asumiendo inflación en Europa en general y en Alemania en particular. O esto, o el Euro ha muerto.
Resumiendo, o Alemania deja atrás su máxima de contención de la inflación, sacrificando una inflación “no tan controlada” en su país por el bien común europeo, o el sueño del euro se puede desvanecer.
LA “TRAGEDIA GRIEGA” Y SUS IMPLICACIONES EN LA INVERSIÓN INMOBILIARIA
¿Y que tiene que ver todo esto con las inversiones inmobiliarias en edificios de oficinas?. Pues mucho. Como vimos hace unas semanas, el valor (Precio=Renta Anual / Rentabilidad Exigida) de un edificio puede obtener plusvalías mediante subida de rentas de alquiler de los edificios o bajada de las rentabilidades exigidas por los inversores.
Si Alemania quiere salvar el euro, no le queda otra que recalentar su economía (asumir inflaciones del 3-4%). Esta inflación mirada desde la perspectiva de la inversión inmobiliaria se traducirá en subida de rentas y por tanto de plusvalía de los edificios.
Esta semana hablaba con un Fondo Inmobiliario Español (no daremos nombres) que está en trámites para la compra de un edificio de oficinas en Munich. Visto todo lo anterior, su inversión es una apuesta segura.
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Las mejores ciudades de Europa para invertir en edificios de oficinas
Siguiendo con el razonamiento de la semana pasada y utilizando la información de la presentación de Peter Damesick (CB Richard Ellis) en el Club Inmobiliario de ESADE, vamos a analizar cuáles son las mejores ciudades en Europa para invertir en edificios de oficinas en la actualidad.
Pero, ¿cuáles son los inputs necesarios para saber dónde invertir en oficinas si el objetivo es la plusvalía?. Teniendo en cuenta que el valor de un activo inmobiliario de inversión es igual a las rentas anuales que produce divididas por la rentabilidad que está pidiendo el mercado para esta tipología de inmueble, nosotros los resumimos en 3, que más tarde desarrollaremos en mayor detenimiento,
– Rentas de mercado hundidas o en el inicio de su recuperación.
– Yields o rentabilidades de mercado en su punto más alto o en el inicio de su descenso.
– Perspectivas económicas país (PIB) favorables en el corto-medio plazo.
EVOLUCIÓN DE RENTAS DE MERCADO EDIFICIOS OFICINAS EUROPA
El siguiente gráfico marca en verde el % de caída de rentas desde máximos del ciclo y en naranja el % de recuperación de rentas desde mínimos del ciclo. Atendiendo al mismo, las ciudades con más atractivo para la inversión en edificios de oficinas desde el punto de vista de las rentas serán aquellas donde los valores estén más hundidos o que todavía estén en el inicio de la recuperación(<5-10%) y por tanto tengan posibilidades de incremento de valor por mejora de rentas, es decir, desde Berlín hacia la derecha.
EVOLUCIÓN DE YIELDS DE MERCADO EDIFICIOS OFICINAS EUROPA
En el siguiente gráfico, se muestra la evolución de las yields (rentabilidades exigidas por los inversores) de edificios de oficinas en las diferentes ciudades de Europa, con la yield máxima en verde claro, la yield mínima en verde oscuro y la yield de mercado actual en naranja. Las ciudades de interés respecto de la perspectiva del yield serán aquellas que estén cerca de máximos o en las que la dispersión del yield haya sido históricamente muy baja (Múnich, Hamburgo). Estás últimas tendrán poca perspectiva de plusvalía, pero sin embargo tendrán muy acotado su riesgo “yield”. Atendiendo a éstos criterios, se han marcado en azul las ciudades con mas potencial.
EVOLUCIÓN MACROECONÓMICA PAISES EUROPA
Para finalizar el análisis, y después de demostrar en posts anteriores la histórica correlación directa entre la evolución del PIB y la demanda de edificios de oficinas en alquiler, segregamos en la siguiente tabla a los países europeos por su crecimiento económico esperado (Eurostat). Marcamos en verde los crecimiento superiores al 2% y en amarillo los situados entre 1,5-2%. Se han excluido de las preferencias los países más exóticos, para centrarnos en mercados de inversión de oficinas mas consolidados.
CONCLUSIONES INVERSIÓN EN EDIFICIOS DE OFICINAS EUROPA 2012
Como conclusión, y teniendo en cuenta los tres inputs anteriores, podríamos concluir que las mejores ciudades para la inversión en edificios de oficinas durante 2012-2013 si nuestro objetivo es la plusvalía inmobiliaria serían Hamburgo, Munich, Praga y Bruselas. Si las perspectivas de crecimiento de Irlanda se consolidan para 2013 por encima del 2,3%, es un mercado muy atractivo debido a la corrección tan grande que ha realizado durante este periodo de recesión.
¿Casualidad que Metroinvest (el brazo de inversión inmobiliaria de CaixaBank haya comprado la semana pasada un edificio en Hamburgo?. Seguramente no…
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Inversiones inmobiliarias en España, inmuebles en rentabilidad…y ¿solares?
Partiendo que en 2012, si seguimos la media de los últimos 10 años se volverán a invertir alrededor de 4.400 M€ en nuestro mercado inmobiliario, veamos las inversiones inmobiliarias posibles para u ninversor que se asomase al mercado español en busca de oportunidades para invertir su dinero de forma rentable.
Inversiones Inmobiliarias España 2000-2010
– Residencial: parece que con 800.000 pisos de stock y las perspectivas de recesión para éste año 2012, todavía queda margen para la correción en este sector. Tal y como apuntamos en nuestro post sobre la inversión residencial (http://goo.gl/Kf8nh), creemos que siendo la demanda orgánica de 200-250.000 pisos/año, todavía quedan un par de años para llegar a un stock de 1,5-2 años de demanda, fijado como «sano» para que el mercado se anime. Si se quiere añadir a la demanda orgánica la de inversión se tendrán que ajustar los precios para proporcinar rentabilidades de 4,5-5% en pisos con inquilino y 5,5-6% para la compra de edificios completos destinados a alquiler. Contra más rapido lleguemos a poder proporcionar estas cotas de rentabilidad, standar en el resto de países de la UE, antes saldremos del hoyo. Las provisiones exigidas por el nuevo ejecutivo, animarán a acelerar definitivamente este proceso.
– Oficinas: principales protagonistas de las operaciones de 2011, con rentas en mínimos históricos y yields manteniéndose en rangos altos, los edificios de oficinas en Madrid y Barcelona siguen siendo una apuesta segura de rentabilidad presente y revalorización futura. Sirvan de muestra la compra de Torre Picaso por Pontegadea y el edificio corporativo de HP por parte de Allegra Holding.
– Retail: pese a que la recesión y el desempleo merman en gran medida el consumo, los locales en rentabilidad en zonas comerciales consolidadas a rentas de mercado y respaldadas por un buen contrato, seguirán siendo la mejor opción para el pequeño-mediano inversor inmobiliario.
– Industrial-Logístico: contando que muchas operaciones de alquiler se están cerrando, en zonas no periféricas, a rentas inferiores a 3€/m2 y que la rentabilidad exigida sigue siendo del 7,5-8%, y que en estas condiciones el solar que soporta el inmueble no vale nada, la correción en precio es demasiado brusca para que se cierren operaciones a precio de mercado, aparte de los proyectos llave en mano como el de Gazeley para H&M en Torrejón.
– Hotelero: pese al bajón de RevPar de los últimos meses, seguimos confiando en la inversión hotelera en Barcelona y Madrid por sus bajos rátios oferta Vs demanda. El sector hotelero low cost sigue infradesarrollado en España respecto los principales países del resto de Europa. En cuanto al formato de gestión de los mismos, cuando los propietarios sean conscientes que los modelos de arrendamientos fijos pretéritos serán difíciles de repetir salvo en ubicaciones muy prime y que la situación aboca a acuerdos de gestión/franquicia donde propietario y gestor tiren juntos del negocio, avanzaremos en el buen sentido.
– Dotacional: sector en el que para bién o para mal, tienen que pasar cosas en el corto plazo. En el segmento de las residencias de tercera edad, si a la supresión del concierto(que aseguraba ocupación a precio de coste) en la mayor parte de comunidades le añadimos que los principales actores del sector han tenido dificil tener resultados positivos en los últimos años por una legislación que hace casi insostenible el gasto en personal, la inversión en existentes y nuevos proyectos se debería limitar a apuestas seguras en centro de capitales que asegurasen una ocupación de cliente privado superior al 80-85%. En cuanto a residencias de estudiantes, el Plan de Bolonia de homogeneización de las titulaciones a nivel Europeo, tendría que beneficiarnos como destino preferente de formación de estudiantes extranjeros.
– Suelo: lo hemos dejado para el final y es que, pese a que alguno igual se quede perplejo al leerlo, si el precio está correctamente ajustado por el banco de turno que sea su propietario(60-80% de ajuste sobre el precio máximo del ciclo en función del uso y ubicación), la ubicación es buena y la perspectiva de inversión es especulativa, ¿no es el mejor momento para comprar solares en venta, incluso con desarrollo pendiente, una situación como la actual en la que el mercado está roto?. Parece que todos actualmente vivimos con la psicosis del «esto se hunde» y de que nunca volverá un ciclo alcista al mercado inmobiliario, pero ¿no estuvo al borde de la quiebra Méjico en 1995 por su sobreendeudamiento y durante los cuatro años siguientes creció a una media del 5%?. Cuando la economía real se recupere, el mercado inmobiliario se recuperará con ella, y el que haya invertido en suelo y tenga paciencia a medio plazo, seguro que saca buenos múltiplos de su inversión.
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