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Archivo de la categoría ‘Inversiones Inmobiliarias’
¿En que empleará la banca los 100.000 M€?
Después del “rescate/ayuda/préstamo” del pasado fin de semana, parece que ha quedado claro que los fondos europeos FEEF prestarán 100.000 M€ a España para que ésta lo inyecte en forma de capital (vía FROB) en las entidades problemáticas, procediendo de hecho a la nacionalización parcial de las mismas para, confiando en una recuperación de las mismas a medio plazo, poder vender sus participaciones al sector privado más adelante sin pérdidas para el contribuyente, “pagano” final de esta nacionalización realizada con fondos públicos.
Esta aportación vía préstamo incrementará la deuda soberana española del 70 al 80% del PIB(el PIB anual español es de 1.000.000 M€) y generará anualmente un “déficit extra” para pagar los gastos financieros de la misma del entorno de 3.000 M€ (0,3% del PIB).
La contrapartida a éste “préstamo blando” al 3% de interés será que al seguirse exigiendo desde Europa el equilibrio presupuestario para España, aparte de los recortes en curso habrá que realizar, para tapar las “vergüenzas” de nuestra banca, recortes anuales “extra” por importe de 3.000M€ para compensar lo anterior.
Analizado el importe, el mecanismo de asignación y las consecuencias del mismo, vamos a analizar en que puede utilizar la banca el mismo y si es suficiente o se ha quedado corto.
LOS PROBLEMAS DE LA BANCA: NECESIDADES DE CAPITAL Y VENCIMIENTOS
Hablando de los problemas de la banca en general (cada banco es un mundo), los podríamos resumir en lo siguiente,
1 – Necesidades de capital: tal y como comentamos la semana pasada, el “agujero inmobiliario” por las minusvalías de su cartera inmobiliaria ronda los 90.000 – 110.000 M€, en línea con la hipótesis mas pesimista del Test de Stress del Banco de España a finales del 2010 (ver gráfico inferior). Visto que se han cumplido las peores previsiones en cuanto a la depreciación de inmuebles (vivienda terminada -30%, vivienda sin terminar -50%, suelo -60%), sólo hay que mirar que % de los fondos propios de cada banco se “come” dichas minusvalías, de media un 30-50%. Es decir, si de cada 100€ de activos que tenía el banco los financiaba con 8€ de fondos propios y 92€ de deuda (préstamos BCE, préstamos en el mercado interbancario, obligaciones depósitos, …), si contabiliza correctamente sus inmuebles a precio de mercado(mark to market), de los 8€ de fondos propios sólo le quedarían entre 4 y 5€.
Por otra parte, hay que tener en cuenta que según la normativa “Basilea III”, las entidades bancarias tendrán que ir cumpliendo requisitos cada vez mas exigentes de capital de 2013 a 2015 (de cada 100€ de su activo, 8€ deberán ser de capital entre core equity, TIER 1 y TIER 2). Resumiendo, el que no acuda al FROB, seguramente necesitará acudir al mercado mediante ampliaciones de capital para cumplir estos requisitos.
2 – Vencimientos de deuda: la banca española tiene vencimientos de deuda por importe de 120.000M€ en 2012 y 80.000 M€ en 2013. Esos vencimientos quizás se puedan refinanciar, pero seguramente a un tipo de interés superior. Si emplean parte del dinero del rescate en reducir la deuda vía cumplimiento de sus vencimientos, este dinero no podrá ir a financiar a la economía real, el verdadero problema de fondo.
¿Y QUE VAN A HACER LOS BANCOS CON EL DINERO DEL RESCATE?
Queda pendiente qué hará la banca con el dinero del rescate y como se va a controlar por parte del Estado, FEEF, FMI… un “uso razonable” del mismo. Con el “agujero inmobiliario” tapado, ya podrían empezar a dar salida ordenada a sus inmuebles a precio de mercado, con el hándicap de que los “recortes extras” van a lastrar aún más a la demanda solvente. En todo caso, parece que las alternativas serían estas,
1 – Seguir sin financiar a la economía real y enfocar su liquidez a sus vencimientos de deuda e ir generando beneficios vía compra de deuda soberana española al 6-7% cuando su coste de financiación vía BCE es de un 1% (negocio bastante lucrativo, siempre que España no haga default), su negocio en los últimos tiempos.
2 – Financiar a la economía productiva para reactivar la economía real del país.
Parece que claro que opción necesita España, veremos si los objetivos de los bancos convergen o no con los objetivos del país y quién regula que así sea.
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Inversiones Inmobiliarias España 1T 2012, en mínimos de mínimos
El entorno macroeconómico en los últimos tiempos en España no es muy propicio para las inversiones inmobiliarias (rescate bancario inminente, prima de riesgo por las nubes, poco o nulo acceso a la financiación…) con lo que los datos que veremos a continuación, tomados del informe de BNP Paribas Real Estate, tampoco nos deberían sorprender mucho. Sin embargo no hay que perder de vista que en tiempos de grandes crisis también es cuando surgen las grandes oportunidades, también en el mercado de inversión inmobiliaria.
INVERSIONES INMOBILIARIAS ESPAÑA 1T2012, DESCENSO DEL 80%
Resumiendo los datos más interesantes a tener en cuenta en el primer trimestre de 2012, se podrían sacar las siguientes conclusiones:
– El volumen total de operaciones en inmuebles en rentabilidad del primer trimestre ha sido de 162 M€, que comparado con los 738 M€ del mismo trimestre de 2011 refleja un retroceso de casi un 80%. Si 2012 sigue en esta tendencia, en 2012 se marcará el mínimo histórico en volumen de inversión de los últimos 15 años.
Inversiones Inmobiliarias – Evolución Volumen Inversión
– Sólo dos operaciones significativas (las dos en Barcelona), la compra por parte de Pontegadea a Testa del edificio de oficinas en Paseo de Gracia,56 (53,5 M€) y la compra por parte de Bancalé Servicios Integrales a la Generalitat de Catalunya del edificio de oficinas en Avenida Tarradellas, 2-6 de Barcelona (52 M€). Llamativo ver que en Madrid no se ha cerrado ninguna operación de inversión en edificios de oficinas durante el primer trimestre.
– Los pocos inversores activos son españoles, a los fondos extranjeros les es difícil justificar en sus comités de inversión los precios que pide la ofeta con la prima de riesgo sobre los 500 puntos básicos.
– Las rentabilidades prime exigidas siguen estables entorno a 5,5-6%.
¿QUÉ ESPERAR PARA LO QUE QUEDA DE AÑO?
– Lo primero sería esperar que los ajustes del gobierno y el rescate bancario bajen la prima de riesgo para que el inversor internacional comience a mirar hacia la inversión inmobiliaria en España con otros ojos. Las perspectivas a corto plazo no son halagüeñas en este sentido.
– Lo segundo sería que los propietarios con necesidad de venta asuman que la rentabilidad exigida no va a variar en el corto plazo, con lo que debido a la bajada de rentas acumuladas del 20-40% (en función de la zona) sus edificios valen casi la mitad que en 2008 y que estos precios de mercado no tienen expectativa de subir en el corto plazo, con lo que si se necesita vender, hay que asumir esta pérdida y comenzar de nuevo. Si no es así, el mercado seguirá seco de operaciones.
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Inversiones Inmobiliarias en Edificios de Oficinas, a la carrera hacia Alemania
Hace unas semanas, en nuestro post “Las mejores ciudades de Europa para las inversiones inmobiliarias en edificios de oficinas”, llegamos a la conclusión de que atendiendo a criterios de la situación actual de las diferentes ciudades en el ciclo inmobiliario y las perspectivas de crecimiento país, las mejores ciudades europeas para las inversiones inmobiliarias en edificios de oficinas eran Hamburgo, Munich, Bruselas y Praga.
Veremos a continuación como la actual situación económica Europea, hace aún más atractiva la inversión inmobiliaria en Alemania.
LA “TRAGEDIA GRIEGA” , ALEMANIA DECIDE
Durante los últimos días hemos atendido atónitos a los acontecimientos en Grecia y a su ya más que posible salida de la Unión Europea y del euro. Repasando los pensamientos de los más reputados economistas (Paul Krugman, Xavier Sala i Martín, Joseph Stiglitz…) todos coinciden en que la sucesión de eventos bien podría ser la siguiente:
1 – Salida de Grecia del euro.
2 – Pánico generalizado en Italia y España, fuga de los depósitos hacia Alemania.
3 – Regulación bancaria para impedir la transferencia de depósitos y la retirada masiva de efectivo. Posible inyección a gran escala de liquidez bancaria desde el BCE para evitar el colapso bancario.
4 – Cambio de la estrategia económica de Alemania desde la exigencia de recortes y “contención de la inflación” a una política europea mas expansiva y enfocada al “crecimiento”(que disminuya la prima de riesgo y los costes financieros de la deuda española), asumiendo inflación en Europa en general y en Alemania en particular. O esto, o el Euro ha muerto.
Resumiendo, o Alemania deja atrás su máxima de contención de la inflación, sacrificando una inflación “no tan controlada” en su país por el bien común europeo, o el sueño del euro se puede desvanecer.
LA “TRAGEDIA GRIEGA” Y SUS IMPLICACIONES EN LA INVERSIÓN INMOBILIARIA
¿Y que tiene que ver todo esto con las inversiones inmobiliarias en edificios de oficinas?. Pues mucho. Como vimos hace unas semanas, el valor (Precio=Renta Anual / Rentabilidad Exigida) de un edificio puede obtener plusvalías mediante subida de rentas de alquiler de los edificios o bajada de las rentabilidades exigidas por los inversores.
Si Alemania quiere salvar el euro, no le queda otra que recalentar su economía (asumir inflaciones del 3-4%). Esta inflación mirada desde la perspectiva de la inversión inmobiliaria se traducirá en subida de rentas y por tanto de plusvalía de los edificios.
Esta semana hablaba con un Fondo Inmobiliario Español (no daremos nombres) que está en trámites para la compra de un edificio de oficinas en Munich. Visto todo lo anterior, su inversión es una apuesta segura.
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Las mejores ciudades de Europa para invertir en edificios de oficinas
Siguiendo con el razonamiento de la semana pasada y utilizando la información de la presentación de Peter Damesick (CB Richard Ellis) en el Club Inmobiliario de ESADE, vamos a analizar cuáles son las mejores ciudades en Europa para invertir en edificios de oficinas en la actualidad.
Pero, ¿cuáles son los inputs necesarios para saber dónde invertir en oficinas si el objetivo es la plusvalía?. Teniendo en cuenta que el valor de un activo inmobiliario de inversión es igual a las rentas anuales que produce divididas por la rentabilidad que está pidiendo el mercado para esta tipología de inmueble, nosotros los resumimos en 3, que más tarde desarrollaremos en mayor detenimiento,
– Rentas de mercado hundidas o en el inicio de su recuperación.
– Yields o rentabilidades de mercado en su punto más alto o en el inicio de su descenso.
– Perspectivas económicas país (PIB) favorables en el corto-medio plazo.
EVOLUCIÓN DE RENTAS DE MERCADO EDIFICIOS OFICINAS EUROPA
El siguiente gráfico marca en verde el % de caída de rentas desde máximos del ciclo y en naranja el % de recuperación de rentas desde mínimos del ciclo. Atendiendo al mismo, las ciudades con más atractivo para la inversión en edificios de oficinas desde el punto de vista de las rentas serán aquellas donde los valores estén más hundidos o que todavía estén en el inicio de la recuperación(<5-10%) y por tanto tengan posibilidades de incremento de valor por mejora de rentas, es decir, desde Berlín hacia la derecha.
EVOLUCIÓN DE YIELDS DE MERCADO EDIFICIOS OFICINAS EUROPA
En el siguiente gráfico, se muestra la evolución de las yields (rentabilidades exigidas por los inversores) de edificios de oficinas en las diferentes ciudades de Europa, con la yield máxima en verde claro, la yield mínima en verde oscuro y la yield de mercado actual en naranja. Las ciudades de interés respecto de la perspectiva del yield serán aquellas que estén cerca de máximos o en las que la dispersión del yield haya sido históricamente muy baja (Múnich, Hamburgo). Estás últimas tendrán poca perspectiva de plusvalía, pero sin embargo tendrán muy acotado su riesgo “yield”. Atendiendo a éstos criterios, se han marcado en azul las ciudades con mas potencial.
EVOLUCIÓN MACROECONÓMICA PAISES EUROPA
Para finalizar el análisis, y después de demostrar en posts anteriores la histórica correlación directa entre la evolución del PIB y la demanda de edificios de oficinas en alquiler, segregamos en la siguiente tabla a los países europeos por su crecimiento económico esperado (Eurostat). Marcamos en verde los crecimiento superiores al 2% y en amarillo los situados entre 1,5-2%. Se han excluido de las preferencias los países más exóticos, para centrarnos en mercados de inversión de oficinas mas consolidados.
CONCLUSIONES INVERSIÓN EN EDIFICIOS DE OFICINAS EUROPA 2012
Como conclusión, y teniendo en cuenta los tres inputs anteriores, podríamos concluir que las mejores ciudades para la inversión en edificios de oficinas durante 2012-2013 si nuestro objetivo es la plusvalía inmobiliaria serían Hamburgo, Munich, Praga y Bruselas. Si las perspectivas de crecimiento de Irlanda se consolidan para 2013 por encima del 2,3%, es un mercado muy atractivo debido a la corrección tan grande que ha realizado durante este periodo de recesión.
¿Casualidad que Metroinvest (el brazo de inversión inmobiliaria de CaixaBank haya comprado la semana pasada un edificio en Hamburgo?. Seguramente no…
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Inversiones inmobiliarias en España, inmuebles en rentabilidad…y ¿solares?
Partiendo que en 2012, si seguimos la media de los últimos 10 años se volverán a invertir alrededor de 4.400 M€ en nuestro mercado inmobiliario, veamos las inversiones inmobiliarias posibles para u ninversor que se asomase al mercado español en busca de oportunidades para invertir su dinero de forma rentable.
Inversiones Inmobiliarias España 2000-2010
– Residencial: parece que con 800.000 pisos de stock y las perspectivas de recesión para éste año 2012, todavía queda margen para la correción en este sector. Tal y como apuntamos en nuestro post sobre la inversión residencial (http://goo.gl/Kf8nh), creemos que siendo la demanda orgánica de 200-250.000 pisos/año, todavía quedan un par de años para llegar a un stock de 1,5-2 años de demanda, fijado como «sano» para que el mercado se anime. Si se quiere añadir a la demanda orgánica la de inversión se tendrán que ajustar los precios para proporcinar rentabilidades de 4,5-5% en pisos con inquilino y 5,5-6% para la compra de edificios completos destinados a alquiler. Contra más rapido lleguemos a poder proporcionar estas cotas de rentabilidad, standar en el resto de países de la UE, antes saldremos del hoyo. Las provisiones exigidas por el nuevo ejecutivo, animarán a acelerar definitivamente este proceso.
– Oficinas: principales protagonistas de las operaciones de 2011, con rentas en mínimos históricos y yields manteniéndose en rangos altos, los edificios de oficinas en Madrid y Barcelona siguen siendo una apuesta segura de rentabilidad presente y revalorización futura. Sirvan de muestra la compra de Torre Picaso por Pontegadea y el edificio corporativo de HP por parte de Allegra Holding.
– Retail: pese a que la recesión y el desempleo merman en gran medida el consumo, los locales en rentabilidad en zonas comerciales consolidadas a rentas de mercado y respaldadas por un buen contrato, seguirán siendo la mejor opción para el pequeño-mediano inversor inmobiliario.
– Industrial-Logístico: contando que muchas operaciones de alquiler se están cerrando, en zonas no periféricas, a rentas inferiores a 3€/m2 y que la rentabilidad exigida sigue siendo del 7,5-8%, y que en estas condiciones el solar que soporta el inmueble no vale nada, la correción en precio es demasiado brusca para que se cierren operaciones a precio de mercado, aparte de los proyectos llave en mano como el de Gazeley para H&M en Torrejón.
– Hotelero: pese al bajón de RevPar de los últimos meses, seguimos confiando en la inversión hotelera en Barcelona y Madrid por sus bajos rátios oferta Vs demanda. El sector hotelero low cost sigue infradesarrollado en España respecto los principales países del resto de Europa. En cuanto al formato de gestión de los mismos, cuando los propietarios sean conscientes que los modelos de arrendamientos fijos pretéritos serán difíciles de repetir salvo en ubicaciones muy prime y que la situación aboca a acuerdos de gestión/franquicia donde propietario y gestor tiren juntos del negocio, avanzaremos en el buen sentido.
– Dotacional: sector en el que para bién o para mal, tienen que pasar cosas en el corto plazo. En el segmento de las residencias de tercera edad, si a la supresión del concierto(que aseguraba ocupación a precio de coste) en la mayor parte de comunidades le añadimos que los principales actores del sector han tenido dificil tener resultados positivos en los últimos años por una legislación que hace casi insostenible el gasto en personal, la inversión en existentes y nuevos proyectos se debería limitar a apuestas seguras en centro de capitales que asegurasen una ocupación de cliente privado superior al 80-85%. En cuanto a residencias de estudiantes, el Plan de Bolonia de homogeneización de las titulaciones a nivel Europeo, tendría que beneficiarnos como destino preferente de formación de estudiantes extranjeros.
– Suelo: lo hemos dejado para el final y es que, pese a que alguno igual se quede perplejo al leerlo, si el precio está correctamente ajustado por el banco de turno que sea su propietario(60-80% de ajuste sobre el precio máximo del ciclo en función del uso y ubicación), la ubicación es buena y la perspectiva de inversión es especulativa, ¿no es el mejor momento para comprar solares en venta, incluso con desarrollo pendiente, una situación como la actual en la que el mercado está roto?. Parece que todos actualmente vivimos con la psicosis del «esto se hunde» y de que nunca volverá un ciclo alcista al mercado inmobiliario, pero ¿no estuvo al borde de la quiebra Méjico en 1995 por su sobreendeudamiento y durante los cuatro años siguientes creció a una media del 5%?. Cuando la economía real se recupere, el mercado inmobiliario se recuperará con ella, y el que haya invertido en suelo y tenga paciencia a medio plazo, seguro que saca buenos múltiplos de su inversión.
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Por qué la inversión hotelera en Barcelona y Madrid sigue siendo una buena idea…
Siguiendo en la línea de que la inversiones inmobiliarias tienen que estar al servicio de la economía real para tener un crecimiento país sostenible en el largo plazo, vamos a analizar en concreto las posibilidades de inversión hotelera en España a día de hoy, para ver donde pueden estar las oportunidades para los inversores inmobiliarios en la compra de hoteles.
Para ello, y partiendo de los datos macro (sin discriminar por tipología de hotel) de ocupación, oferta de plazas hoteleras, viajeros y pernoctaciones proporcionado por el INE hemos estudiado en detalle seis ciudades españolas, dos principales (Madrid y Barcelona), dos secundarias (Sevilla y Valencia) y dos más periféricas (Castellón y Oviedo).
El objetivo es saber en qué ubicaciones el operador hotelero podrá generar negocio de forma más rentable y por tanto, pagar unas rentas (estimadas en el 26% de los ingresos por habitaciones del hotel) sostenibles al inversor que colmen sus expectativas de rentabilidad tras la compra del hotel. Todo el análisis se ha realizado sobre un “hotel tipo” con una edificabilidad de 3.000 m2t y un ratio de superficie construida/habitación de 35 (3*).
Se pueden extraer las siguientes conclusiones:
– Cuando el ratio de plazas hoteleras / 1000 pernoctaciones supera el 4,2-4,3 el RevPar (ocupación*precio medio) comienza a sufrir por debajo de 40€/hab&día. Viendo la sobreoferta manifiesta de ciertas ubicaciones, las rentas a poder pagar en las mismas hará inviable el desarrollo de nuevos proyectos (las rentas anuales no son capaces de amortizar el coste de construcción en 7-9 años, condición necesaria para la viabilidad de los mismos), siendo las únicas posibilidades para los inversores u operadores los contratos de gestión o franquicia de hoteles existentes o la búsqueda de mercados de nicho no explotados en este momento.
– Cuando el ratio de plazas hoteleras / 1000 pernoctaciones es <4 el RevPar comienza a recuperarse a niveles de 50-60 €/hab&día, lo que supone que los ingresos del hotel comenzarán a permitir el pago de unas rentas a los inversores que justificarán la inversión hotelera en nuevos proyectos (amortización de la construcción en 7-9 años).
– Teniendo en cuenta que los datos de RevPar en Madrid y Barcelona comienzan a ser crecientes desde el primer trimestre de 2011, tras un par de años a la baja, todo parece indicar que para el sector hotelero, no tan dependiente de la demanda interna, ya ha pasado lo peor.
– Barcelona en particular, con un ratio de plazas hoteleras / 1000 pernoctaciones de 3,81 y un RevPar de 67,17 €/hab&día, representa la mayor oportunidad de cara a los inversores de cara a la compra de hoteles o la inversión en proyectos hoteleros a desarrollar(amortización de los proyectos en menos de 7 años).
Resumiendo, si tenemos que sustentar nuestras inversiones inmobiliarias en negocios de economía real con expectativas claras de solidez y solvencia, Barcelona y Madrid (en éste orden) parecen las dos mejores alternativas para hacerlo dentro del sector inmobiliario hotelero.
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Locales en rentabilidad, inversiones inmobiliarias refugio
Una de las conclusiones tras la conferencia de Richard Holberton (CBRE) en el Club Inmobiliario ESADE en Mayo de 2011 es que los inmuebles en rentabilidad (centros comerciales, parques de medianas, locales en rentabilidad) han sido el activo refugio de los inversores inmobiliarios desde el inicio de la crisis en 2007. Según se ve en el gráfico, han pasado de pesar un 20-25% de todo el volumen de inversión inmobiliaria en Europa a un 30-35%, asumiendo principalmente la caída del volumen de inversión en oficinas.
Vamos a analizar las causas utilizando de partida otro gráfico de la presentación que representa la evolución del valor de los inmuebles durante dos ciclos inmobiliarios consecutivos.
– Muy competitiva respecto las demás alternativas para volúmenes de inversión inmobiliaria “minoristas”: El primer input de cara a analizar el atractivo en la inversión enlocales en rentabilidad, es que tienen un rango muy alto de alternativas en cuanto a volumen de inversión. Teniendo en cuenta esto, en las operaciones de poco volumen de inversión (200.000-400.000€), ofrecen una rentabilidad (>6,5%) bastante superior a la inversión alternativa en pisos con inquilinos (>4,5%), donde la variable plusvalía ha dejado de tener sentido a día de hoy en España.
– Flexibles, bajo costo de reposición: a diferencia de otros inmuebles como los industriales, donde adecuar el inmueble a una nueva tipología de actividad puede ser complicado, un local ofrece la misma flexibilidad en este sentido que las oficinas, adecuándose de manera sencilla a cualquier negocio que el operador quiera desarrollar en el mismo, sin excesivos costes extras para el inversor.
– Evolución de valor sostenida: Analizando ya el gráfico, vemos que dentro de las tres tipologías de inversión inmobiliaria profesional, la inversión en locales en rentabilidad es la menos voluble, ya que quizás no repunta tanto en ciclos de bonanza, pero también se sostiene mejor en ciclos de recesión, en comparación con la mayor volatilidad de la inversión en oficinas. Es un dato significativo que a nivel europeo los inmuebles comerciales no habían perdido valor desde 1995 hasta 2008.
– Elevada liquidez: la evolución mas sostenida de su valor en el tiempo la hace una inversión muy líquida, siempre que venga respaldada por un contrato e inquilinos atractivos. Un ejemplo de esto es la venta de sus sucursales en rentabilidad por parte de toda la banca española(BBVA, Santander, Banc Sabadell…), donde no faltaron inversores interesados.
Resumiendo, parece que por su flexibilidad, liquidez y resiliencia a los ciclos inmobiliario, los locales en rentabilidad se constituyen como el auténtico valor refugio para la inversión inmobiliaria en estos tiempos de recesión.
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Vender pisos con inquilino con rentabilidad asegurada
EL PROBLEMA: STOCK DE PISOS SIN VENDER
Los principales promotores a día de hoy en España, bancos, cajas de ahorros y promotores “supervivientes”, afrontan un mercado de compraventa de inmuebles, en particular pisos, marcado por la sobreoferta y con una demanda altamente sensible al precio. Cada uno a su nivel, han realizado las correcciones de precio que sus balances les permiten (promotores limitados por la deuda asumida y bancos y cajas limitados por las provisiones realizadas tras la compra, dación o ejecución de los mismos), encontrándonos con rebajas de precios del 10-50% en función de la ubicación mas o menos prime de los mismos.
Partiendo del objetivo inicial de una generación de liquidez rápida, los canales de comercialización utilizados son los APIs clásicos, los portales inmobiliarios aglomeradores de oferta (idealista, fotocasa…) y sus propios portales inmobiliarios (altamira, solvia, anida, aliseda…), siendo el segmento objetivo el del usuario final.
SOLUCIÓN ALTERNATIVA: ASEGURAMIENTO RENTABILIDAD PISOS
Propuesta: vender pisos con inquilinos (en rentabilidad) a inversores, asegurando la rentabilidad durante los primeros años del contrato. Pasamos de vender un producto inmobiliario para usuario final a vender un producto financiero-inmobiliario para inversores.
Ventajas: el piso se puede vender con un descuento menor (con una generación de liquidez inicial mayor), el cash flow de la operación para el promotor es el mismo y el inversor se asegura un bono al periodo y rentabilidad pactados.
Caso de estudio: Venta de piso en rentabilidad de la Eixample de Barcelona con rentabilidad asegurada a 5 años al 5%. ¿Por qué un 5%?. Si se analiza las rentabilidades en residencial de los diferentes países de Europa, las mismas oscilan entre el 4,1% de Inglaterra y el 6,8% de Holanda, siendo el término medio el 4,8% de Alemania.
Se realiza el estudio partiendo de los siguientes datos de mercado de partida:
Con estas premisas, realizamos un estudio de cash flow para el promotor diferenciando estas dos opciones.
– Venta piso con inquilino al 5%: el promotor alquila el piso a precio de mercado(año 0), vende el piso(año 1) asumiendo un 10% de descuento sobre el precio de venta inicial y bonifica las rentas de mercado mensualmente(desde año 1 hasta año 5) para que el inversor llegue a una rentabilidad del 5% sobre su inversión. En esta operación, el Cash Flow Libre(CFL) para el promotor es de -62.544€, siendo la rentabilidad para el inversor a partir del año 5(fin periodo bonificación rentas) del 3,54%.
– Venta a usuario final: otra opción sería la tradicional, vender el piso(año 1) a un usuario final. Para que la operación tuviese el mismo CFL (-62.544€) para el promotor, podría llegar a realizar un descuento del 17%. Si el mismo comprador se encargase de alquilar su inmueble obtendría en el año 5 una rentabilidad del 3,84%.
Conclusiones: independientemente de la rentabilidad asegurada y el periodo de aseguramiento de la misma(en el estudio nos hemos puesto en unas premisas de rentabilidad y plazos exigentes), si el objetivo principal para el vendedor es la generación máxima de liquidez inicialmente y para el comprador la obtención de una rentabilidades recurrentes y aseguradas (bono inmobiliario), esta parece una fórmula que puede satisfacer a ambas partes.
La liquidez extra generada inicialmente permite al promotor destinar recursos a otros objetivos, pudiendo provisionar parte de la misma para posibles periodos de desocupación del inmueble. La gestión comercial en esos periodos de desocupación será vital para defender su rentabilidad en la operación. En el caso particular de cajas y bancos, pueden aprovechar las nuevas estructuras comerciales creadas para la realización de estas tareas.
En cuanto al inversor, sacrifica un mejor precio inicial por una rentabilidad asegurada mas allá del periodo estimado de ajuste del sector (2012-2013). La rentabilidad del 5% asegurada durante los primeros 5 años supera con creces al 3,70% de media que obtendría en la opción tradicional. En cuanto a la rentabilidad del 3,54% obtenida al final del periodo de bonificación, esta no es muy inferior al 3,84% que ofrecería la opción tradicional, con lo que este modelo de operación aportaría valor al inversor inmobiliario patrimonialista a largo plazo.
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La banca española y el valor de sus suelos terciarios
Tras hablar con diversos bancos últimamente al respecto de diferentes proyectos terciarios, me parece adivinar como factor común entre todos ellos el problema de dimensionar realmente su “agujero inmobiliario no residencial”.
Todos han palpado rápidamente el valor de mercado de su stock de pisos y solares en venta residenciales, estando unos mas dispuestos que otros a realizar dichas correcciones para hacer sus inmuebles líquidos, teniendo también la palanca de dar unas condiciones de financiación “agresivas”(asumiendo incluso que un % de dichas ventas vendrán de “vuelta” a no demasiado tardar por problemas económicos de los compradores) para que este plus para el cliente les ayude a tener una merma menor en la venta, es decir, financiar mas y mejor para tener que rebajar menos.
El problema viene a la hora de valorar solares e inmuebles de un mercado como el terciario de menor volumen y dinamismo que el residencial, donde los roles de vendedor-comprador(mercado de propiedad) cambian por el de inquilino-inversor(mercado de alquiler). La falta de dinamismo provoca que las tasaciones, que marcan los valores de los inmuebles por comparación de operaciones similares realizadas, marquen unos valores de inmuebles que en la mayoría de los casos son “papel mojado” debido a que dichos valores de comparación son de épocas ya demasiado lejanas para compararlas con un mercado “deprimido” como el actual.
Este desajuste no se produce utilizando el método residual, mas ajustado a la realidad al aunar a la hora de la valoración de un inmueble (Valor inmueble=Renta anual/Rentabilidad exigida por el inversor) la economía real(rentas de mercado) y la economía de inversión (rentabilidades de mercado). ¿Problema?, el inmobiliario medio ha vivido de espaldas a la economía real (daba igual, todo se vendía…) y desconoce que dan o no dan de sí los negocios que utilizan sus inmuebles para desarrollar su actividad.
Explicaremos todo esto con un ejemplo sencillo. Partamos de la hipótesis de que una entidad financiera cualquiera tiene un solar de uso hotelero en un lugar cualquiera de Madrid o Barcelona con una tasación de 4,4 M€. Supongamos que un operador hotelero del segmento económico tiene interés por la ubicación en la que quiere desarrollar un proyecto con los siguientes parámetros técnicos.
Analizando la ubicación en concreto y las estadísticas (INE, GHB…) en cuanto a ocupaciones y precios medios se llega a la conclusión que éstas estarán entorno al 85% y 49€/noche respectivamente para esta tipología de hotel económico. La experiencia (y el análisis del CPG de diferentes hoteles en funcionamiento) igualmente nos indica que el % de ingresos que el hotelero puede dedicar a rentas de manera sostenible es del 25%. Repito lo de “sostenible” porque esta época de crisis ha demostrado que las rentas fijas firmadas en su día en época de bonanza, no han sido tan fijas en la realidad, ya que los propietarios se han visto en la obligación de renegociarlas ante el miedo de que el hotelero pronunciase la fatídica frase de “no hago mas que perder dinero con el hotel, ahí te dejo las llaves del edificio y ya nos veremos en los tribunales si es necesario”.
Una vez clara la parte de la economía real, pasamos a la economía de inversión, ¿qué rentabilidad se pide a un proyecto hotelero por el inversor que finalmente lo patrimonialice?. Para esto acudimos a un informe hotelero de la consultora CB Richard Ellis en el que nos marca que para una ubicación no prime de Madrid y Barcelona, la rentabilidad mínima exigida será de un 7%.
Actualizando las rentas que podrá pagar el hotelero a dicho 7% llegamos al valor de 10,044 M€, que será pagado por el inversor final al promotor que desarrolle el proyecto. Sustrayendo a esta cantidad los costes de construcción y el margen mínimo sobre venta del 15% que el promotor buscará obtener en la operación, llegamos al valor que el promotor estará dispuesto a pagar al banco por dicho suelo, en este caso 2,781 M€(1,7M€ por debajo del precio de tasación), ese será el valor de mercado.
Y aquí se presenta la disyuntiva para el banco, ¿qué puede hacer para no tener que soportar dicha merma?. Pués no hay muchas alternativas, a mi sólo se me ocurren dos,
1 – buscar compradores de suelo operadores (no promotores) que primen la ubicación y operativa antes del margen inmobiliario. Problema, hoy en día no hay tantos operadores con pulmón financiero para la compra y desarrollo de inmuebles.
2 – (*) promocionar ellos mismos sin exigir margen promotor a la operación, con el único objetivo de recuperar valor en su suelo vía esta renuncia, al vender el inmueble recién acabado y en rentabilidad al inversor. En el ejemplo comprobamos que, si el banco promociona sin margen y vende una vez terminado el inmueble al inversor, puede valorar su suelo a 4,288M€ valor muy cercano a su valor de tasación actual. Problema, para recuperar valor hay que invertir mas en inmobiliario, cuestión que a día hoy parece que no es muy del gusto de la mayoría de bancos.
¿Camino sin salida?. No, camino de salida única, quizás no la deseada, pero salida al fin y al cabo.
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Inversiones inmobiliarias en sucursales de la banca española (Santanter,BBVA,Banc Sabadell)
Después de las grandes operaciones de sale & leaseback de sucursales bancarias realizadas por las grandes entidades desde el 2007, los fondos y consorcios inversores proceden actualmente a su venta de dichas sucursales por unidades o en pequeños paquetes, intentando conseguir un margen de venta interesante por compresión de yields.
Los fondos inmobiliarios realizaron sus inversiones desde 2007 a 2010, siendo los que han entrado mas tarde en la fase recesiva del ciclo inmobiliario (compraron más barato), los que más recorrido de yields tienen para monetizar mejor su plusvalía.
Vamos a analizar mas en detalle esta tipología de inversión en sucursales de banco en rentabilidad desde el punto de vista de las ventajas e inconvenientes para los posibles compradores.
Ventajas
- Rentabilidades triple netas entre el 5-6,5% aseguradas por inquilino solvente. No sabemos como acabará el mapa bancario español, pero parece seguro que estas tres entidades ofrecen credibilidad analizando su cuota de mercado, core capital y exposición respectiva al “problema inmobiliario” en los últimos stress test del Banco de España en Julio de 2011.
- Gastos a cargo del inquilino. Este hecho facilita mucho la gestión del día a día de su inmueble al inversor, preocupándose básicamente de recibir las rentas netas a final de mes.
- Contratos de obligado cumplimiento de 20-25 años. Aportan seguridad a largo plazo, convirtiendo esta inversión en lo mas parecido a un “bono inmobiliario”.
Inconvenientes
- Ausencia de actualizaciones de rentas a precio de mercado. El hecho de que las rentas estén actualizadas sólo a IPC (o índice similar) y no haya ventanas de actualización a precio de mercado, limitan al comprador en cuanto a las posibles plusvalías generadas por remontes bruscos en las rentas.
- Subarriendo libre. En este mismo sentido, y aprovechando el subarriendo libre, el inquilino pueden aprovechar para subarrendar y sacar un margen en momentos de repuntes bruscos de rentas.
En definitiva, este tipo de operaciones son un mix entre inversión financiera e inmobiliaria y teniendo en cuenta todos los factores descritos anteriormente creo que se ajustan perfectamente a family offices o pequeños inversores de perfil riesgo – rentabilidad bajo, que valoren mas una rentabilidad segura con inquilino solvente que las posibles plusvalías inmobiliarias futuras.
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