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Archivo de la categoría ‘Inversiones Inmobiliarias’

1 Dic 20

Por qué la inversión hotelera en Barcelona y Madrid sigue siendo una buena idea…

Siguiendo en la línea de que la inversiones inmobiliarias tienen que estar al servicio de la economía real para tener un crecimiento país sostenible en el largo plazo, vamos a analizar en concreto las posibilidades de inversión hotelera en España a día de hoy, para ver donde pueden estar las oportunidades para los inversores inmobiliarios en la compra de hoteles.

Para ello, y partiendo de los datos macro (sin discriminar por tipología de hotel) de ocupación, oferta de plazas hoteleras, viajeros y pernoctaciones proporcionado por el INE hemos estudiado en detalle seis ciudades españolas, dos principales (Madrid y Barcelona), dos secundarias (Sevilla y Valencia) y dos más periféricas (Castellón y Oviedo).

El objetivo es saber en qué ubicaciones el operador hotelero podrá generar negocio de forma más rentable y por tanto, pagar unas rentas (estimadas en el 26% de los ingresos por habitaciones del hotel) sostenibles al inversor que colmen sus expectativas de rentabilidad tras la compra del hotel. Todo el análisis se ha realizado sobre un “hotel tipo” con una edificabilidad de 3.000 m2t y un ratio de superficie construida/habitación de 35 (3*).

Se pueden extraer las siguientes conclusiones:

–          Cuando el ratio de plazas hoteleras / 1000 pernoctaciones supera el 4,2-4,3 el RevPar (ocupación*precio medio) comienza a sufrir por debajo de 40€/hab&día. Viendo la sobreoferta manifiesta de ciertas ubicaciones, las rentas a poder pagar en las mismas hará inviable el desarrollo de nuevos proyectos (las rentas anuales no son capaces de amortizar el coste de construcción en 7-9 años, condición necesaria para la viabilidad de los mismos), siendo las únicas posibilidades para los inversores u operadores los contratos de gestión o franquicia de hoteles existentes o la búsqueda de mercados de nicho no explotados en este momento.

–          Cuando el ratio de plazas hoteleras / 1000 pernoctaciones es <4 el RevPar comienza a recuperarse a niveles de 50-60 €/hab&día, lo que supone que los ingresos del hotel comenzarán a permitir el pago de unas rentas a los inversores que justificarán la inversión hotelera en nuevos proyectos (amortización de la construcción en 7-9 años).

–          Teniendo en cuenta que los datos de RevPar en Madrid y Barcelona comienzan a ser crecientes desde el primer trimestre de 2011, tras un par de años a la baja, todo parece indicar que para el sector hotelero, no tan dependiente de la demanda interna, ya ha pasado lo peor.

–          Barcelona en particular, con un ratio de plazas hoteleras / 1000 pernoctaciones de 3,81 y un RevPar de 67,17 €/hab&día, representa la mayor oportunidad de cara a los inversores de cara a la compra de hoteles o la inversión en proyectos hoteleros a desarrollar(amortización de los proyectos en menos de 7 años).

Resumiendo, si tenemos que sustentar nuestras inversiones inmobiliarias en negocios de economía real con expectativas claras de solidez y solvencia, Barcelona y Madrid (en éste orden) parecen las dos mejores alternativas para hacerlo dentro del sector inmobiliario hotelero.

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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0 Dic 18

Locales en rentabilidad, inversiones inmobiliarias refugio

Una de las conclusiones tras la conferencia de Richard Holberton (CBRE) en el Club Inmobiliario ESADE en Mayo de 2011 es que los inmuebles en rentabilidad (centros comerciales, parques de medianas, locales en rentabilidad) han sido el activo refugio de los inversores inmobiliarios desde el inicio de la crisis en 2007. Según se ve en el gráfico, han pasado de pesar un 20-25% de todo el volumen de inversión inmobiliaria en Europa a un 30-35%, asumiendo principalmente la caída del volumen de inversión en oficinas.

Vamos a analizar las causas utilizando de partida otro gráfico de la presentación que representa la evolución del valor de los inmuebles durante dos ciclos inmobiliarios consecutivos.

–          Muy competitiva respecto las demás  alternativas para volúmenes de inversión inmobiliaria “minoristas”: El primer input de cara a analizar el atractivo en la inversión enlocales en rentabilidad, es que tienen un rango muy alto de alternativas en cuanto a volumen de inversión. Teniendo en cuenta esto, en las operaciones de poco volumen de inversión (200.000-400.000€), ofrecen una rentabilidad (>6,5%) bastante superior a la inversión alternativa en pisos con inquilinos (>4,5%), donde la variable plusvalía ha dejado de tener sentido a día de hoy en España.

–          Flexibles, bajo costo de reposición: a diferencia de otros inmuebles como los industriales, donde adecuar el inmueble a una nueva tipología de actividad puede ser complicado, un local ofrece la misma flexibilidad en este sentido que las oficinas, adecuándose de manera sencilla a cualquier negocio que el operador quiera desarrollar en el mismo, sin excesivos costes extras para el inversor.

–          Evolución de valor sostenida: Analizando ya el gráfico, vemos que dentro de las tres tipologías de inversión inmobiliaria profesional, la inversión en locales en rentabilidad es la menos voluble, ya que quizás no repunta tanto en ciclos de bonanza, pero también se sostiene mejor en ciclos de recesión, en comparación con la mayor volatilidad de la inversión en oficinas. Es un dato significativo que a nivel europeo los inmuebles comerciales no habían perdido valor desde 1995 hasta 2008.

–          Elevada liquidez: la evolución mas sostenida de su valor en el tiempo la hace una inversión muy líquida, siempre que venga respaldada por un contrato e inquilinos atractivos. Un ejemplo de esto es la venta de sus sucursales en rentabilidad por parte de toda la banca española(BBVA, Santander, Banc Sabadell…), donde no faltaron inversores interesados.

Resumiendo, parece que por su flexibilidad, liquidez y resiliencia a los ciclos inmobiliario, los locales en rentabilidad se constituyen como el auténtico valor refugio para la inversión inmobiliaria en estos tiempos de recesión.

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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0 Nov 12

Vender pisos con inquilino con rentabilidad asegurada

EL PROBLEMA: STOCK DE PISOS SIN VENDER

Los principales promotores a día de hoy en España, bancos, cajas de ahorros y promotores “supervivientes”, afrontan un mercado de compraventa de inmuebles, en particular pisos, marcado por la sobreoferta y con una demanda altamente sensible al precio. Cada uno a su nivel, han realizado las correcciones de precio que sus balances les permiten (promotores limitados por la deuda asumida y bancos y cajas limitados por las provisiones realizadas tras la compra, dación o ejecución de los mismos), encontrándonos con rebajas de precios del 10-50% en función de la ubicación mas o menos prime de los mismos.

Partiendo del objetivo inicial de una generación de liquidez rápida, los canales de comercialización utilizados son los APIs clásicos, los portales inmobiliarios aglomeradores de oferta (idealista, fotocasa…) y sus propios portales inmobiliarios (altamira, solvia, anida, aliseda…), siendo el segmento objetivo el del usuario final.

SOLUCIÓN ALTERNATIVA: ASEGURAMIENTO RENTABILIDAD PISOS

Propuesta: vender pisos con inquilinos (en rentabilidad) a inversores, asegurando la rentabilidad durante los primeros años del contrato. Pasamos de vender un producto inmobiliario para usuario final a vender un producto financiero-inmobiliario para inversores.

Ventajas: el piso se puede vender con un descuento menor (con una generación de liquidez inicial mayor), el cash flow de la operación para el promotor es el mismo y el inversor se asegura un bono al periodo y rentabilidad pactados.

Caso de estudio: Venta de piso en rentabilidad de la Eixample de Barcelona con rentabilidad asegurada a 5 años al 5%. ¿Por qué un 5%?. Si se analiza las rentabilidades en residencial de los diferentes países de Europa, las mismas oscilan  entre el 4,1% de Inglaterra y el 6,8% de Holanda, siendo el término medio el 4,8% de Alemania.

Se realiza el estudio partiendo de los siguientes datos de mercado de partida:

Con estas premisas, realizamos un estudio de cash flow para el promotor diferenciando estas dos opciones.

–       Venta piso con inquilino al 5%: el promotor alquila el piso a precio de mercado(año 0), vende el piso(año 1) asumiendo un 10% de descuento sobre el precio de venta inicial y bonifica las rentas de mercado mensualmente(desde año 1 hasta año 5) para que el inversor llegue a una rentabilidad del 5% sobre su inversión. En esta operación, el Cash Flow Libre(CFL) para el promotor es de -62.544€, siendo la rentabilidad para el inversor a partir del año 5(fin periodo bonificación rentas) del 3,54%.

–       Venta a usuario final: otra opción sería la tradicional, vender el piso(año 1) a un usuario final. Para que la operación tuviese el mismo CFL (-62.544€) para el promotor, podría llegar a realizar un descuento del 17%. Si el mismo comprador se encargase de alquilar su inmueble obtendría en el año 5 una rentabilidad del 3,84%.

Conclusiones: independientemente de la rentabilidad asegurada y el periodo de aseguramiento de la misma(en el estudio nos hemos puesto en unas premisas de rentabilidad y plazos exigentes), si el objetivo principal para el vendedor es la generación máxima de liquidez inicialmente y para el comprador la obtención de una  rentabilidades recurrentes y aseguradas (bono inmobiliario), esta parece una fórmula que puede satisfacer a ambas partes.

La liquidez extra generada inicialmente permite al promotor destinar recursos a otros objetivos, pudiendo provisionar parte de la misma para posibles periodos de desocupación del inmueble. La gestión comercial en esos periodos de desocupación será vital para defender su rentabilidad en la operación. En el caso particular de cajas y bancos, pueden aprovechar las nuevas estructuras comerciales creadas para la realización de estas tareas.

En cuanto al inversor, sacrifica un mejor precio inicial por una rentabilidad asegurada mas allá del periodo estimado de ajuste del sector (2012-2013). La rentabilidad del 5% asegurada durante los primeros 5 años supera con creces al 3,70% de media que obtendría en la opción tradicional. En cuanto a la rentabilidad del 3,54% obtenida al final del periodo de bonificación, esta no es muy inferior al 3,84% que ofrecería la opción tradicional, con lo que este modelo de operación aportaría  valor al inversor inmobiliario patrimonialista a largo plazo.

Iñigo Corres

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0 Nov 1

La banca española y el valor de sus suelos terciarios

Tras hablar con diversos bancos últimamente al respecto de diferentes proyectos terciarios, me parece adivinar como factor común entre todos ellos el problema de dimensionar realmente su “agujero inmobiliario no residencial”.

Todos han palpado rápidamente el valor de mercado de su stock de pisos y solares en venta residenciales, estando unos mas dispuestos que otros a realizar dichas correcciones para hacer sus inmuebles líquidos, teniendo también la palanca de dar unas condiciones de financiación “agresivas”(asumiendo incluso que un % de dichas ventas vendrán de “vuelta” a no demasiado tardar por problemas económicos de los compradores) para que este plus para el cliente les ayude a tener una merma menor en la venta, es decir, financiar mas y mejor para tener que rebajar menos.

El problema viene a la hora de valorar solares e inmuebles de un mercado como el terciario de menor volumen y dinamismo que el residencial, donde los roles de vendedor-comprador(mercado de propiedad) cambian por el de inquilino-inversor(mercado de alquiler). La falta de dinamismo provoca que las tasaciones, que marcan los valores de los inmuebles por comparación de operaciones similares realizadas, marquen unos valores de inmuebles que en la mayoría de los casos son “papel mojado” debido a que dichos valores de comparación son de épocas ya demasiado lejanas para compararlas con un mercado “deprimido” como el actual.

Este desajuste no se produce utilizando el método residual, mas ajustado a la realidad al aunar a la hora de la valoración de un inmueble (Valor inmueble=Renta anual/Rentabilidad exigida por el inversor) la economía real(rentas de mercado) y la economía de inversión (rentabilidades de mercado). ¿Problema?, el inmobiliario medio ha vivido de espaldas a la economía real (daba igual, todo se vendía…) y desconoce que dan o no dan de sí los negocios que utilizan sus inmuebles para desarrollar su actividad.

Explicaremos todo esto con un ejemplo sencillo. Partamos de la hipótesis de que una entidad financiera cualquiera tiene un solar de uso hotelero en un lugar cualquiera de Madrid o Barcelona con una tasación de 4,4 M€. Supongamos que un operador hotelero del segmento económico tiene interés por la ubicación en la que quiere desarrollar un proyecto con los siguientes parámetros técnicos.

Analizando la ubicación en concreto y las estadísticas (INE, GHB…) en cuanto a ocupaciones y precios medios se llega a la conclusión que éstas estarán entorno al 85% y 49€/noche respectivamente para esta tipología de hotel económico. La experiencia (y el análisis del CPG de diferentes hoteles en funcionamiento) igualmente nos indica que el % de ingresos que el hotelero puede dedicar a rentas de manera sostenible es del 25%. Repito lo de “sostenible” porque esta época de crisis ha demostrado que las rentas fijas firmadas en su día en época de bonanza, no han sido tan fijas en la realidad, ya que los propietarios se han visto en la obligación de renegociarlas ante el miedo de que el hotelero pronunciase la fatídica frase de “no hago mas que perder dinero con el hotel, ahí te dejo las llaves del edificio y ya nos veremos en los tribunales si es necesario”.

Una vez clara la parte de la economía real, pasamos a la economía de inversión, ¿qué rentabilidad se pide a un proyecto hotelero por el inversor que finalmente lo patrimonialice?.  Para esto acudimos a un informe hotelero de la consultora CB Richard Ellis en el que nos marca que para una ubicación no prime de Madrid y Barcelona, la rentabilidad mínima exigida será de un 7%.

Actualizando las rentas que podrá pagar el hotelero a dicho 7% llegamos al valor de 10,044 M€, que será pagado por el inversor final al promotor que desarrolle el proyecto. Sustrayendo a esta cantidad los costes de construcción y el margen mínimo sobre venta del 15% que el promotor buscará obtener en la operación, llegamos al valor que el promotor estará dispuesto a pagar al banco por dicho suelo, en este caso 2,781 M€(1,7M€ por debajo del precio de tasación), ese será el valor de mercado.

Y aquí se presenta la disyuntiva para el banco, ¿qué puede hacer para no tener que soportar dicha merma?. Pués no hay muchas alternativas, a mi sólo se me ocurren dos,

1 – buscar compradores de suelo operadores (no promotores) que primen  la ubicación y operativa antes del margen inmobiliario. Problema, hoy en día no hay tantos operadores con pulmón financiero para la compra y desarrollo de inmuebles.

2 – (*) promocionar ellos mismos sin exigir margen promotor a la operación, con el único objetivo de recuperar valor en su suelo vía esta renuncia, al vender el inmueble recién acabado y en rentabilidad al inversor. En el ejemplo comprobamos que, si el banco promociona sin margen y vende una vez terminado el inmueble al inversor, puede valorar su suelo a 4,288M€ valor muy cercano a su valor de tasación actual. Problema, para recuperar valor hay que invertir mas en inmobiliario, cuestión que a día hoy parece que no es muy del gusto de la mayoría de bancos.

¿Camino sin salida?. No, camino de salida única, quizás no la deseada, pero salida al fin y al cabo.

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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0 Oct 23

Inversiones inmobiliarias en sucursales de la banca española (Santanter,BBVA,Banc Sabadell)

Después de las grandes operaciones  de sale & leaseback de sucursales bancarias realizadas por las grandes entidades desde el 2007, los fondos y consorcios inversores proceden actualmente a su venta de dichas sucursales por unidades o en pequeños paquetes, intentando conseguir un margen de venta interesante por compresión de yields.

Los fondos inmobiliarios realizaron sus inversiones desde 2007 a 2010, siendo los que han entrado mas tarde en la fase recesiva del ciclo inmobiliario (compraron más barato), los que más recorrido de yields tienen para monetizar mejor su plusvalía.

Vamos a analizar mas en detalle esta tipología de inversión en sucursales de banco en rentabilidad desde el punto de vista de las ventajas e inconvenientes para los posibles compradores.

Ventajas

  • Rentabilidades triple netas entre el 5-6,5% aseguradas por inquilino solvente. No sabemos como acabará el mapa bancario español, pero parece seguro que estas tres entidades ofrecen credibilidad analizando su cuota de mercado, core capital y exposición respectiva al “problema inmobiliario” en los últimos stress test del Banco de España en Julio de 2011.