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Archivo de la categoría ‘Inversiones Inmobiliarias’
Subastas inmobiliarias, mitos y leyendas (I)
Durante las últimas semanas hemos escuchado recurrentemente algunas reflexiones y comentarios de algunos profesionales del sector acerca de los procesos de subasta inmobiliaria sobre los que nos gustaría reflexionar en voz alta con nuestros usuarios.
“Las subastas me generan desconfianza…”
He aquí el principal problema de comprensión, confundir las “subastas inmobiliarias” (tipología de proceso de venta competitivo de un inmueble) con las “subastas judiciales” (proceso de liquidación judicial de un inmueble tras ser ejecutado por un banco). Este estigma, bien ganado todo hay que decirlo, de que las subastas judiciales han sido un proceso poco transparente y controlado por unos pocos subasteros profesionales que se repartían el mercado…todavía está inculcado en la sociedad en general.
Reflexión: no confundamos un proceso para maximizar el valor de un activo con un proceso para liquidar a cualquier precio dicho activo.
“La subasta sólo me la planteo como mi última opción si el resto de canales fallan…”
Corolario 1 del pensamiento anterior, se confunde el objetivo de los diferentes procesos. La subasta, desde el inicio de los tiempos ha sido utilizada para fijar el “precio justo” de forma más eficiente en mercados con más demanda que oferta. Los mercados de valores (Bolsa), el mercado del arte, todas las lonjas de pescado del mundo… son un claro ejemplo.
Reflexión: que ciertos estigmas sociales no nos dejen apreciar la bondad de este método de fijación de precios sobre las alternativas tradicionales.
“Las subastas sólo sirven para activos no prime…”
Corolario 2 del pensamiento inicial, segmentar el mercado objetivo de este tipo de procesos de venta por “tipología de activos” en vez de por “necesidades del cliente” es un error. Insistimos, siempre que haya mas demanda que oferta de un bien, el proceso de subasta optimiza mejor el valor del activo.
Reflexión: para muestra, un botón…
Femmes d’Alger (179,3 M€) Subasta New York
“Las subastas son competitivas y los inversores huimos de procesos competitivos…”
El beneficio de una compra tiene dos posibles vertientes; a) comprar barato (bueno para el comprador, malo para el vendedor) o b) comprar en el valor justo pero tener una idea para el activo mejor que la competencia (bueno para el comprador, bueno para el vendedor). Quizás para los inversores inmobiliarios que carezcan de ideas para añadir al activo un valor superior que el de la competencia…la subasta no sea el mejor método.
Reflexión: el valor de los activos inmobiliarios depende de las “ideas” que se vayan a desarrollar en ellos…y eso es lo que hace evolucionar a cualquier sector…no comprar barato y vender caro sin aportar nada nuevo por el camino.
“Comprar en subasta es caro…”
Corolario del pensamiento anterior. Un activo inmobiliario puede ser carísimo para una idea “inferior o estándar” y puede ser baratísimo para una idea “superior”.
Reflexión: lo que es “caro” o “barato” es altamente relativo
“En subastas me gasto mucho dinero en estudio sin la seguridad de ganar…”
En los procesos tradicionales, el inversor que quiere ir a una subasta tiene que realizar todo el gasto de estudio y estructuración de la operación antes de la subasta sin la seguridad de que vaya a ser el adjudicatario, cierto.
Reflexión: ¿y si alguien les redujese estos costes de entrada a 0?. El coste de entrada en los procesos de subasta sería nulo y la expectativa de beneficio alta (quedarse un activo al precio máximo asumible por la empresa). Estimado lector, la respuesta a esta pregunta la tiene mas cerca de lo que cree.
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Ibercaja vende Local por 17.647 €/m2 en addmeet
Durante el pasado mes de Julio, addmeet colaboró en la subasta inmobiliaria para Ibercaja Banco S.A de su local en Paseo de las Damas,3 de Zaragoza. ¿El resultado?…la mayor repercusión obtenida nunca por un inmueble de Aragón. Os adjuntamos los detalles.
Paseo de las Damas,3 (Zaragoza)
Tipología: Local comercial
SBA: 357 m2
Precio subasta: 4.200.000 €
Precio adjudicación: 6.300.000 € (+50%)
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NPLs como inversiones inmobiliarias alternativas
Durante los últimos meses y ante la mayor competencia entre los inversores inmobiliarios para encontrar inversiones inmobiliarias de calidad en España está surgiendo con fuerza la opción de la compra de deuda (performing o NPLs) hipotecaria de compañías inmobiliarias, con la consiguiente quita en la misma por parte del banco vendedor, con el objetivo de su toma de control en el corto medio plazo de las mismas.
NPLs Y EL PROCESO HASTA LA “RECAPITALIZACIÓN”
Podríamos resumir estas operaciones en tres fases bien diferenciadas:
1) Balance Pre- crisis: las empresas promotoras hasta el estallido de la crisis disponían de un balance más o menos equilibrado con el que venían realizando su operativa de negocio.
2) Balance Post-crisis: tras la crisis, el deterioro del valor de sus activos provoca que dicha minusvalía haya consumido la mayoría por no decir la totalidad de su equity haciendo inviable su operativa con esta estructura de pasivo.
3) Balance Post-recapitalización: los inversores inmobiliarios compran deuda de las compañías inmobiliarias, con sustanciosa quita por parte de los bancos acreedores, con dos posibles objetivos a) poder realizar daciones en pago sobre los activos de su interés b) capitalizar deuda y hacerse con el control de la compañía hasta alcanzar de nuevo el equilibrio patrimonial ajustado al valor actual de los activos.
Inversiones en NPLs – Fases proceso
NPLs COMO INVERSIONES INMOBILIARIAS ALTERNATIVAS
Resumiendo, ¿quién ha hecho posible el retorno al equilibrio patrimonial? ¿quién ha asumido el “agujero”?… pues la banca acreedora que vende deuda hipotecaria de las compañías promotoras a los fondos de inversión con la quita suficiente para el inversor pueda capitalizar esa deuda, asumir el control de la misma para retornar la empresa al equilibrio patrimonial. Sólo es una cuestión de definir el nivel de quita necesario para que el inversor inmobiliario perciba que esa capitalización conlleva una plusvalía latente en el largo plazo según la valoración que haya realizado de los activos de la empresa. Y el ciclo de las inversiones inmobiliarias vuelve a empezar…
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NPLs (Non Performing Loans), el proceso de ejecución
Después de analizar las diferentes categorías de créditos non performing y el modelo de negocio asociado a los NPLs, hoy intentaremos desglosar el proceso de gestión de la ejecución a realizar desde la compra del NPL hasta alcanzar la posesión del activo que respalda el crédito.
NPLs (NON PERFORMING LOANS), PROCESO DE SUBASTA
Se podría resumir el proceso de ejecución en las siguientes fases:
1) Preparación de la subasta:
a) Definición del avalúo mediante dictamen (8 días) y plazo de alegaciones (15 días).
b) Publicidad libre de la subasta a cargo de las partes.
c) Plazo de presentación de posturas de alrededor de 20 días.
d) Posturas en sobre cerrado a abrir en acto de subasta.
e) Depósito del 30% del avalúo (salvo ejecutante) para los postores que quieran participar en la subasta.
f) Consignación del depósito en nombre propio o en nombre de un tercero en todo o en parte.
2) Subastas desiertas:
a) Adjudicación al prestamista por el 100% de la deuda o el 50/70% (en función de la tipología de inmueble) del valor de tasación.
b) Posibilidad de cesión de remate a un tercero en el plazo de 20 días.
3) Subastas con concurrencia:
a) Apertura de sobres y posibilidad de pujas a viva voz.
b) Posibilidades en función de la mayor postura conseguida;
b.1) Mayor postura > 70% Avalúo: si la postura es de un tercero tiene 20 días para aportar el dinero y adjudicarse el inmueble, si es el ejecutante tiene 20 días para ceder el remate a un tercero. El exceso de la postura sobre la deuda recae en el ejecutado.
b.2) 50% Avalúo < Mayor postura < 70% Avalúo: el acreedor dispone de 5 días para adjudicarse el inmueble por la deuda o el 70% de la tasación, el ejecutado dispone de 10 días para encontrar una postura mejor, si la postura ha sido de un tercero dispone de 20 días para aportar el dinero y adjudicarse el inmueble e incluso ceder el remate a un tercero por ese importe.
b.3) Mayor postura < 50% Avalúo: decisión del juez.
c) Levantamiento de acta y aprobación del remate
NPLs, subastas hipotecarias y proceso de ejecución
NPLs (NON PERFORMING LOANS), GESTIÓN ESPECIALIZADA PARA PLUSVALÍA
Una vez descrito el proceso de adjudicación de un NPL, que puede prolongarse generalmente por encima de los 1-2 años (en función de la complejidad de las estructuras del crédito del deudor) queda manifiesto que la consecución del margen esperado para el inversor inmobiliario depende en buena manera de la agilidad y rapidez con la que se gestione el proceso.
Seguiremos analizando en futuros posts las particularidades de las inversiones inmobiliarias en la compra de NPLs que darán que hablar mucho durante 2015.
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NPLs (Non Performing Loans), como hacer negocio
Tras hacer una primera clasificación de los Non Performing Loans hace unas semanas, esta semana intentaremos explicar de forma simplificada el negocio inmobiliario que subyace debajo de la compra de deuda hipotecaria non performing. Como veremos, la clave del margen de estas operaciones está en una buena gestión jurídica que minimice los plazos de adjudicación y maximice por tanto la TIR de la operación.
NPLs (NON PERFORMING LOANS), ¿CÓMO HACER NEGOCIO?
Es importante tener una serie de conceptos claros inicialmente para entender la síntesis del negocio que luego realizaremos:
– Valor tasación: valor de tasación con el que se concedió el crédito hipotecario al prestatario que actualmente es non performing;
– Deuda nominal: deuda viva que actualmente tiene asignada el activo hipotecado;
– Precio compra de deuda: precio al que el comprador adquiere el NPL del prestamista original. Este valor es independiente de la “Deuda nominal”, que tras la compra seguirá siendo la original para el prestatario, pero ya en manos de un nuevo prestamista;
– Valor de mercado: precio de mercado del inmueble que actúa como garantía (los NPL hipotecarios siempre son “Secure”, con garantía) del NPL;
NPLs – Non Performing Loans – Modelo de negocio
Aclarado esto, el negocio del comprador del NPL se resumiría en tres fases:
– Compra del NPL con descuento: el comprador del NPL aplicará el “haircut” al precio de compra suficiente para, asumiendo unos plazos lógicos de adjudicación y el precio de mercado real del mismo, cumplir su TIR objetivo.
– Gestión del proceso de adjudicación hipotecaria: el comprador deberá tener la asesoría de un equipo jurídico que minimice los plazos de adjudicación y posesión del activo.
– Venta o desarrollo tras adjudicación: una vez en posesión del inmueble, el comprador del NPL, que ya ha transformado el “NPL” a inmovilizado dentro de su activo, podrá decidir si vender el mismo a precio de mercado con el margen consiguiente o desarrollar (solares) y/o alquilar (edificios) guardando esa “plusvalía” latente.
NPLs – Non Performing Loans – Modelo negocio – TIR Proyecto
NPLs (NON PERFORMING LOANS), BUEN EQUIPO JURÍDICO Y… PACIENCIA
Como hemos visto, la compra de NPLs con una buena gestión puede ser un negocio incluso más lucrativo que la compra de REOs (Real Estate Owned) siempre que se disponga de un buen equipo jurídico que minimice el plazo de “transformación” del NPL en un inmovilizado dentro del balance del inversor inmobiliario.
Seguiremos analizando en futuros posts los entresijos de este tipo de operaciones de compra de NPLs que sin duda será protagonistas en los próximos años en el mercado de inversiones inmobiliarias en España.
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addmeet en MIPIM 2015
Durante esta semana estaremos en la mayor feria inmobiliaria del sector a nivel mundial, MIPIM. Adjuntamos nuestro corporativo para este evento.
¡ Esperamos que os guste y… nos vemos en Cannes!
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Aparcamientos en venta, modelo gestión
Después de analizar los modelos de aparcamientos en autogestión y alquiler, esta semana realizaremos la comparativa con el modelo de gestión, en el que el propietario asume de nuevo el “riesgo negocio” (aparte de la propiedad del inmueble) pero de la mano de un gestor profesional que le realiza la gestión del negocio a cambio de un fee anual.
APARCAMIENTOS EN GESTIÓN, MODELO DE NEGOCIO
Utilizando el ejemplo mismo ejemplo de aparcamiento de 670 plazas, éstas serían las principales variaciones en la comparación respecto los modelos de autogestión y alquiler;
– Optimización “modesta” de ingresos: al igual que en el modelo de alquiler, las mayores palancas de marketing y venta cruzada de los grandes gestores de aparcamientos hacen que mejoren los ingresos, aunque siempre tomando esta mejora con cierta cautela en su business plan a la hora de realizar una oferta al propietario.
– Mejoras en costes de personal: mediante la automatización y la gestión conjunta de varios aparcamientos cercanos con recursos compartidos, se optimizan los costes de la operativa. Igualmente, el gestor suele exigir mejoras de CAPEX al propietario para optimizar los ingresos a largo plazo
– Fee de gestión: el gestor no asume “riesgo negocio” y su remuneración es un Fee anual negociado con el propietario, en este caso un fijo de 80.000 €.
– EBITDA “mínimo exigible”: en este caso el riesgo negocio permanece en el propietario y es menos exigente que el operador en el modelo gestión, pidiendo un EBITDA mínimo del 10% a su negocio.
APARCAMIENTOS EN GESTIÓN, VARIACIÓN DE LA VALORACIÓN
Veremos que sucede con la valoración de nuestro parking tipo al aplicar los criterios anteriores.
Aparcamientos en venta – Modelo gestión
– Autorenta “admisible”: separando perfectamente el propietario su negocio “patrimonial” de su negocio “operativo” y con las premisas anteriores, la renta admisible es la que permite obtener un EBITDA del 10% después de asumir el fee del gestor.
– “Optimización resultado” Vs “Fee gestión”: en cuanto a la valoración del inmueble, este modelo será óptimo siempre que la soma de optimización de ingresos y minimización de costes sean superiores al fee de gestión del operador.
En definitiva, y únicamente a falta de analizar el modelo de franquicia no demasiado implantado en el mercado español, quedan definidas las diferentes variantes de modelos de gestión de parkings en rotación y sus repercusiones en la valoración de los inmuebles por los inversores inmobiliarios.
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Maximizar precio Vs Liquidar activos, no hay excusas
Esta semana analizaremos los diferentes procesos de venta que se están utilizando para dar salida a edificios y solares en venta de las entidades financieras en España. Si a un proceso de venta hay que valorarlo desde el punto de vista del precio que consigue, los costes que supone y el tiempo que consume, veremos que se puede concluir acerca de las estrategias de comercialización del sector de las inversiones inmobiliarias en España.
PROCESOS DE VENTA INMOBILIARIOS, UN ANÁLISIS PRÁGMÁTICO
Las diferentes estrategias de comercialización a disposición de entidades financieras a la hora de comercializar sus inmuebles singulares serían las siguientes;
– Proceso liquidativo: proceso con exposición masiva a través de su red comercial local apoyada en las redes intermediadas tradicionales. La primera oferta en firme se lleva el activo, siendo el proceso de mejora de ofertas, si hay más de una, “a la antigua”. El servicer en este caso no cobra mucho más por vender el inmueble más caro, lo que desincentiva su esfuerzo para maximizar el precio (efecto agencia).
– Proceso consultoría: proceso relativamente competitivo y regulado en el que el consultor invita exclusivamente a los inversores que cree cumplen el perfil requerido y plantea un proceso con plazos definidos, lo que optimiza el precio respecto al “proceso liquidativo”.
– Proceso online: proceso competitivo en el que el alcance segmentado a inversores cualificados se maximiza y los plazos se minimizan por la automatización de los procesos, consiguiéndose un precio superior por maximización de la concurrencia, en un tiempo inferior a los procesos tradicionales (véase ejemplo).
Procesos de venta inmobiliaria (Comparativa)
LOS INCENTIVOS DIRIGEN LA CONDUCTA…TAMBIÉN EN EL REAL ESTATE
Analizando las tres alternativas disponibles para la comercialización de inmuebles, y asumiendo que la mayoría de los inmuebles bancarios (Santander, La Caixa, Sareb…) son comercializados por sus servicers en exclusiva, podríamos hacer las siguientes reflexiones;
– El efecto agencia y la “elección adversa”: la disyuntiva del servicer antes mencionada (efecto agencia), puede hacer que elija el proceso de comercialización que maximiza su binomio “esfuerzo-recompensa”…pero que éste esté completamente desalineado con los objetivos del propietario, maximizar su trinomio “ingreso-coste-tiempo” (en este orden).
– Vender más caro…más rápido: la pregunta simple sería, ¿a quién no le interesa vender más caro y más rápido que en los procesos conocidos hasta ahora?
– Estrategia admisible en función del accionista: que un banco privado elija un proceso liquidativo o de consultoría puede ser más o menos entendible, pero es su dinero, hay que respetarlo. Que cualquier ente con participación pública haga esa elección quizás es menos entendible para los 45 millones de “socios minoritarios”.
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Aparcamientos en venta, modelo alquiler
Tras el análisis del modelo de negocio de los aparcamientos en rotación autogestionados, esta semana profundizaremos en el modelo alquiler, en el que el propietario se libera del “riesgo negocio” para transformarse en un inversor inmobiliario puro que alquila su aparcamiento a un gestor profesional para obtener una rentabilidad anual por su activo inmobiliario.
APARCAMIENTOS EN ALQUILER, MODELO DE NEGOCIO
Utilizando el ejemplo mismo ejemplo de aparcamiento de 670 plazas, éstas serían las principales variaciones en la comparación respecto el modelo autogestión;
– Optimización “comedida” de ingresos: las mayores palancas de marketing y venta cruzada de los grandes gestores de aparcamientos hacen que mejoren los ingresos, aunque siempre tomando esta mejora con cierta cautela en su business plan.
– Mejoras ostensibles en costes: mediante la automatización y la gestión conjunta de varios aparcamientos cercanos con recursos compartidos, hacen que se produzca un ahorro importante de costes de personal.
– CAPEX “descuidado”: un detalle importante es que, en ocasiones, los aparcamientos autogestionados no realizan una mejora y adecuación de las instalaciones anual óptima, partida a asumir por la nueva empresa gestora.
– EBITDA “mínimo”: el EBITDA mínimo exigido por los gestores profesionales ronda el 15-20%. Sabiendo los ingresos, gastos y EBITDA exigido podemos llegar a la renta asumible por el nuevo gestor del aparcamiento.
APARCAMIENTOS EN ALQUILER, ¿CÓMO VARÍA SU VALORACIÓN?
Aplicando los criterios anteriores, veremos qué conclusiones sacamos respecto la valoración de nuestro aparcamiento modelo.
Aparcamientos en alquiler Vs Autogestionados – Modelo de negocio
– Renta “admisible”: compensando los mayores ingresos obtenidos y los ahorros en personal con los mayores costes de mantenimiento y el mayor EBITDA exigido (15%) por el gestor, en este caso la renta asumible por el negocio es algo menor al modelo autogestionado, aunque con mayor potencial de upside.
– Eliminación “riesgo negocio”: sin tener sólo en cuenta la vertiente económica, es importante valorar también que el este modelo, el propietario se desvincula completamente del “riesgo negocio” y asegura su rentabilidad anual con un contrato de alquiler garantizado a largo plazo.
Del binomio “riesgo-rentabilidad” de cada propietario dependerá su transición del modelo autogestinado al modelo alquiler. En próximos posts analizaremos el modelo de gestión de aparcamientos de rotación y su implicación en su valoración en el mercado de inversiones inmobiliarias.
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Socimis en aportación o la titulación de inmuebles
En estos últimos días ha sido noticia la gestación de las primeras socimis, no ya basadas en la captación de capital para la inversión en inmuebles en rentabilidad, sino basadas en la aportación de capital en especie (inmuebles) por parte de propietarios inmobiliarios minoristas. Veremos en que consisten y las principales ventajas e inconvenientes que pueden encontrar antes de convertirse en realidad
SOCIMIS EN APORTACIÓN, EN QUE CONSISTEN
Analizando en qué consistiría el proceso de creación de estas sociedades de inversión inmobiliaria, las características principales serían las siguientes;
– Aportaciones de capital en especie: los diferentes socios coordinados por el gestor aportan a la socimi capital en forma de inmuebles en rentabilidad, es decir, no hay aportación dineraria sino en especie. La valoración para dicha aportación la deberá realizar un tasador común e independiente.
– Participación en función de la aportación: los socios “aportadores” tendrán un porcentaje de equity de la socimi proporcional al equity que aportan sus inmuebles a la socimi respecto del equity final de la sociedad.
SOCIMIS EN APORTACIÓN, PROs &CONs
Partiendo de las dos premisas anteriores, podríamos definir las principales virtudes y problemas que afronta este modelo de titulación de inmuebles.
VENTAJAS
– Liquidez: el hecho de intercambiar inmuebles por títulos negociables de una sociedad cotizada hace que los propietarios inmobiliarios minoristas dispongan de un activo mucho más líquido.
– Ahorro fiscal más accesible: los propietarios minoristas pueden acceder a las ventajas fiscales de las socimis (1% de Impuesto de Sociedades) sin necesidad de tener un patrimonio de 5M€ que necesitarían para constituir una socimi propia.
DESVENTAJAS
– Criterios selección de cartera: parece lógico pensar que se deban racionalizar las posibles socimis por tipologías de inmuebles y ubicaciones (criterios del cartera y diversificación del portfolio) para que la socimi no sea un cajón de sastre de todo tipo de producto inmobiliario que el propietario únicamente haya aportado a la socimi para beneficiarse de los incentivos fiscales.
– Valoración de inmuebles: como en toda sociedad en aportación, lo difícil siempre es poner a los propietarios de acuerdo en la valoración de sus inmuebles en relación con los de los demás, ya que habrá inmuebles con igual valoración hoy pero con un upside completamente diferente en el medio-largo plazo.
– Estructura financiera del vehículo: al permitir entrar a la socimi inmuebles apalancados, surgirá también la disputa en por qué unos socios con financiaciones de sus inmuebles más favorables deben asumir peores estructuras de pasivo de los inmuebles de otros socios. Parece necesario que una vez constituido el vehículo estructurar la deuda de forma más homogénea, lo que llevará un trabajo extra para el equipo gestor.
Veremos cómo evoluciona esta nueva tipología de inversiones inmobiliarias en los próximos meses y su estructura final cuando salgan al parqué.
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