ESPAÑOL 
Blog Addmeet
Archivo de la categoría ‘Inversiones Inmobiliarias’
Real Estate Online y mercados de selección adversa
Escuchando el otro día en la radio al profesor Xavier Sala Martin hablar sobre el comportamiento de los “mercados de selección adversa” me hizo reflexionar sobre si realmente el mercado del “real estate online” se podría categorizar como tal o no.
LOS MERCADOS DE SOLUCIÓN ADVERSA, CARACTERÍSTICAS
Principalmente se podría resumir que un mercado de selección adversa tiene el siguiente funcionamiento. Utilizamos, siguiendo el argumento del profesor, el mercado de “venta de coches de segunda mano” para ejemplificar el funcionamiento.
- La oferta dispone de mucha más información que la demanda: Imaginemos que los propietarios A y B quieren vender su coche, de la misma marca y año, el primero en un estado perfecto de mantenimiento y el segundo, aunque en apariencia igual, repleto de problemas por mal uso. El primero sale a la venta por un precio de 3.000 € y el segundo por 2.000 €. El comprador, que no dispone de la información sobre el estado de mantenimiento de ambos, valora la compra de uno de los dos.
- El producto malo penaliza la “formación del precio” del producto bueno : ante la falta de información ampliada del estado real de la oferta, el comprador estima que el “precio de mercado” ronda los 2.500 €, como media de la oferta disponible.
- El producto bueno acaba saliendo del mercado: el propietario del coche en mejor estado acaba sacando su coche del mercado, ya que no está dispuesto a venderlo al “precio de mercado” y decide no venderlo. El propietario del coche en peor estado consigue vender el coche a 2.500 €, incluso por encima de sus expectativas.
Real Estate Online – Selección adversa
REAL ESTATE ONLINE, ¿UN MERCADO DE SELECCIÓN ADVERSA?
Basándonos en el razonamiento anterior, veamos las posibles similitudes con el mercado de inversiones inmobiliarias online.
- Información asimétrica genera desconfianza: el hecho de que la gran mayoría de la oferta online sea publicada por agencias (no hay contacto directo comprador-vendedor) generalmente con una información “pobre” hace que tanto oferta y demanda desconfíen del medio.
- Producto de calidad no entra en el mercado: los vendedores de producto de calidad no quieren “mezclar” su producto en un canal con producto de baja calidad y de dudosa procedencia y veracidad. Internet se acaba convirtiendo en el canal para vender, con perdón, la “morralla” que no se ha conseguido vender por ninguno de los canales analógicos tradicionales.
EL CAMBIO DE PADIGMA, EN ESO ESTAMOS
Viendo el diagnóstico, parecen claras las recetas para que las grandes operaciones de inversión inmobiliaria se puedan canalizar online.
- Simetría, profundidad y credibilidad de la información: aportar información profunda, contrastada y auditada como clave necesaria para generar crediblidad por parte de la demanda en un proceso de subasta o venta privada online.
- Desintermediación: como medio para facilitar que la información entre oferta y demanda circule en tiempo real de manera “no interesada”.
- Posicionamiento específico “boutique vs bazar”: difícil no ser posicionado como “subasta = producto morralla” si no se pone filtro al producto y usuarios admitidos. No se puede ser “todo a 100” y “boutique de lujo” a la vez.
Y en esto estamos en addmeet.com, con nuestros éxitos y fracasos, pero convencidos que el canal online es una alternativa fiable y real para las grandes operaciones de inversión inmobiliaria respecto del canal analógico tradicional.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Subastas inmobiliarias «reguladas», a falta de pan…malas son tortas
A finales del mes de Junio, el Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes publicó en el perfil del contratante tres solares municipales (uso residencial libre) a subasta en los que, de manera novedosa, se definía en el clausulado tanto un precio máximo de repercusión de compra del suelo (790 €/m2t) como un máximo de precio final (2.425 €/m2c) al que se podrán vender los pisos por parte del promotor adjudicatario. Veamos que implicaciones puede tener esta “novedad”.
Subastas inmobiliarias – Solares en venta – «Pilar de Abajo»
SUBASTAS INMOBILIARIAS “REGULADAS”, CRITERIOS DE PARTIDA
La subasta, aparte de la limitación económica anterior, define que el 30% de la valoración será por “criterios técnicos” de las propuestas presentadas (anteproyectos) y el 70% restante por “criterios económicos” (oferta económica). Resumiendo:
- Se incentiva la venta de vivienda libre a precio inferior a mercado : si el precio de mercado definido por las promociones contiguas de Grupo Lar (2.700€/m2c) e Insur (2.600 €/m2c), se fija el precio máximo de primera transmisión de vivienda un 10% por debajo del precio de mercado, no regulando las transmisiones posteriores.
- Se acota el margen del inversor inmobiliario : en un escenario de compra al precio máximo admisible (790 €/m2t), el inversor inmobiliario tendrá un margen de venta del 30% vendiendo los pisos al precio máximo permitido (2.425€/m2c), contando costes de construcción (750€/m2c) y resto de costes de promoción (260€/m2c).
- Se “intenta” aplicar criterios de “vivienda VPO” a la “vivienda libre” : acotando el precio de venta de vivienda libre se intenta hacer de un proyecto “libre”… un proyecto de “VPO”.
Subasta Inmobiliaria – San Sebastián de los Reyes – Precios (Mínimo & Máximo)
SUBASTAS INMOBILIARIAS “REGULADAS”, HECHA LA LEY…
Hasta aquí el concepto de lo que se ha intentado aplicar. A partir de aquí, la argumentación de que este formato de “subastas inmobiliarias reguladas” es muy probable que no cumpla los objetivos inicialmente planteados. Resumiendo:
- Renuncia a maximización del beneficio: contando que la última transacción de suelo en este sector “Pilar de Abajo” en 2016 superó los 1.000€/m2t, el consistorio está renunciando a ingresar 3,3 M€ más por sus solares.
- Posible “arbitraje” de inversor adjudicatario: estando acotada la primera transmisión, ¿qué impediría al promotor vender los pisos acabados a otra sociedad de su grupo al precio máximo (2.425€/m2c) y que ésta los revendiera a precio de mercado (2.600€/m2c) y de esta manera sumar al margen del 30% inicial esta rentabilidad extra?
- Posible especulación compradores particulares : aparte de a compradores de uso, ¿no atraerá este modelo a inversores inmobiliarios que buscarán comprar los pisos a un precio inferior a mercado (2.425€/m2c) para poder revenderlos al día siguiente a precio de mercado (2.600€/m2c) y tangibilizar esa plusvalía latente?.
Subasta Inmobiliaria – San Sebastián de los Reyes – Plusvalía Latente
SUBASTAS INMOBILIARIAS “REGULADAS”, CONCLUSIONES
Viendo los posibles efectos anteriores se nos ocurren las siguientes conclusiones:
- Regular sin conocer los “vicios” del mercado de inversiones inmobiliarias: pese a que el objetivo es loable, esos 3,3 M€ de “plusvalía latente” tienen bastantes probabilidades de recaer sobre el promotor o sobre el puñado de compradores finales que puedan revender los pisos sin limitación (a diferencia de los pisos de VPO). Si el objetivo es dar “acceso a vivienda económica”. ¿No tendría más sentido haber recalificado previamente a la subasta los solares como VPO y “eliminar tentaciones”?.
- Desconocimiento del binomio «rentabilidad – riesgo» inmobiliario: viendo que el mercado de venta de vivienda está animado, ¿no parece excesivo un margen promotor del 30% contando que va a vender los pisos un 10% más barato que la oferta cercana y que esto limita mucho su riesgo comercial?.
- El criterio de repartir la riqueza de un municipio : si el objetivo era “distribuir equitativamente la riqueza municipal”, ¿no tiene sentido que el Ayuntamiento maximice el precio de los solares y esa plusvalía extra de 3,3 M€ sea utilizada en actuaciones para uso y disfrute de más ciudadanos del municipio?.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Inmobiliario, Internet y el “Gratis” de las cosas
Charlando el otro día con un promotor, nos comentaba textualmente “en los pisos, como en la sociedad, lo único que importa es el precio. Regala cualquier cosa, aunque sea una “m…..”, y la cola dará tres vueltas a la manzana”. Comentario algo áspero, pero para la reflexión.
INMOBILIARIO Y LOS MODELOS DE NEGOCIO EN INTERNET
Resumiendo los modelos de negocio que existen a día de hoy en el sector de clasificados inmobiliarios de internet;
Modelo inmobiliario (anuncios de pago): en este modelo se definen barreras de entrada de anunciantes y producto de cara a que el “lineal inmobiliario” únicamente ofrezca producto de origen y veracidad contrastado, filtrado y segmentado de cara a facilitar la información al usuario demandante final. Producto de calidad atrae usuarios de calidad. En este modelo, ese trabajo se monetiza en el precio que el anunciante paga por publicar su anuncio, paga la oferta.
Modelo publicitario (anuncios gratuitos): aquí lo importante es el volumen, generar la mayor cantidad de visitas posible, a raíz de tener mucha oferta (de ahí que muchas veces el mismo inmueble esté publicado por varias agencias diferentes), por lo que no se exige apenas barreras de entrada a la oferta. En este modelo, se monetiza a través de cobrar a terceros (ni a la oferta ni a la demanda) anunciantes (banners, adsense…) que quieren mostrar su mensaje (no su producto) a los muchos visitantes del sitio.
CUANDO LO “GRATIS”, NO ES TAN “GRATIS”
Parecería redondo, ¿no?. Un producto por el que ni oferta ni demanda pagan, ¡que chollazo!. Haciendo pensamiento de primera derivada, seguro que sí. Pero yendo un poco más allá… La falta de filtrado del origen y de la credibilidad de la información de la oferta conlleva desengaños por información no real, retrasos por falta de información, interlocutores no en todos los casos con el grado de profesionalidad exigible… En definitiva, el “gratis” casi siempre se paga en consumo relevante del tiempo por parte de la oferta y la demanda. ¿Y qué más valioso en la vida que el tiempo de uno?.
Clasificados Inmobiliarios Online «Precio Vs Valor»
SOBRE EL PRECIO, EL RIESGO Y EL VALOR DE LAS COSAS
Es curioso, pero creo que es relativamente extendido en la sociedad la ecuación simple de “internet = gratis” y creo que como en otros aspectos de la sociedad (compradores de preferentes que ofrecían gran rentabilidad que pierden su dinero, cooperativistas de vivienda que adelantan su dinero para comprar piso de precio muy atractivo desengañados por el freno urbanístico a su proyecto…) se hace latente que quizás nos falte cierta cultura y criterio para discernir en internet, no sólo el precio y la rentabilidad inmediata de las cosas, sino el riesgo inherente y el valor a largo plazo de los productos o servicios que contratamos.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Subastas inmobiliarias, mitos y leyendas (III)
La semana pasada comentábamos con un inversor inmobiliario la negativa de alguno de alguno de sus homólogos a participar “por norma” en subastas y nos comentaba, muy elocuente, que al final los procesos de venta inmobiliarios tradicionales no dejan de ser una subasta. Nos ha dado que pensar.
LAS SUBASTAS INMOBILIARIAS “INCONSCIENTES”
Los procesos de venta inmobiliaria analógicos pueden ser “estructurados” con bloqueo del inmueble por el primer inversor que llega a las expectativas o “no estructurados” en el que el vendedor generalmente sigue el procedimiento inferior;
Distribución oportunidad inversión: el agente o agentes en los que confíe el vendedor hacen distribución de la información de la inversión inmobiliaria a los inversores inmobiliarios con un precio objetivo. El posicionamiento en precio del vendedor suele ser alto ya que asume que los interesados negociarán el mismo.
Recepción ofertas: el agente o los agentes intentan conseguir una oferta que llegue al mínimo exigido por el propietario afanándose el la búsqueda hasta encontrar al primer “voluntario”. Una vez que han cubierto, no mejorado, las expectativas del cliente su trabajo de búsqueda culmina ahí.
Análisis de ofertas y búsqueda de mejora: se puede dar el caso en que; a) hay más de un inversor inmobiliario interesado de partida o b) el propietario en su comité, viendo que hay algún voluntario, realiza la reflexión de “si ha venido uno, seguro que ahí fuera tiene que haber más”…obligando al agente a traer más de una oferta que cubra el mínimo exigido.
“Mercadillo de mejora” de ofertas: una vez encontrados dos voluntarios el agente es el encargado de conseguir mejoras en la oferta yendo sucesivamente a cada uno de ellos con el argumento “X ha subido Y €, ¿en cuanto puedes mejorar su oferta?.
Cierre: una vez el bucle anterior ha llegado a su fin, se cierra la venta con el mejor postor.
Subastas inmobiliarias «inconscientes»
¿NO ES LO MISMO, PERO EN VERSIÓN ANALÓGICA Y , CON PERDÓN… ZAFIA?
Las reflexiones que pueden surgir viendo el caso anterior, que es un proceso de compra y fijación de precios muy extendido en el mercado de las inversiones inmobiliarias, serían las siguientes;
- Si el incentivo del agente está en llegar a las expectativas del propietario (en una venta de 10M€ cobra un fee de 0,3M€) ¿qué incentivo tiene en seguir buscando inversores después de encontrar el primero? (en una venta de 11M€ cobra 0,33€, la mejora para él en sus emolumentos no es excesivamente relevante pero para el propietario de manera absoluta sí).
- Viendo la toneladas de tiempo que se consumen en la fase de “recepción”, “análisis” y “mercadillo”, ¿no sería mas eficiente un proceso con las reglas de “proceso” y “conformación de precio” claros y definidos desde el minuto 0?
- En el caso en que se llega a la fase “mercadillo de ofertas”, ¿no es realmente una conformación de precios a través de subasta?
Resumiendo, quizás los inversores inmobiliarios más reticentes a participar en subastas deberían hacer la reflexión de que están participando en ellas de manera inconsciente muchas más veces de las que creen.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Subastas inmobiliarias, mitos y leyendas (II)
Siguiendo con las reflexiones planteadas en nuestro último post de sobre las subastas inmobiliarias, vamos a ahondar en las diferencias entre los diferentes modelos de venta inmobiliaria utilizados en la actualidad.
COMPRA TRADICIONAL VS SUBASTA INMOBILIARIA
Tal y como está estructurado el proceso de venta inmobiliaria, en la mayoría de las transacciones se seguirían los siguientes pasos estandarizados, independientemente del momento del ciclo inmobiliario en el que se produzca la venta;
Carta de intenciones (LOI): el inversor define su interés y pide más documentación para poder realizar su análisis sobre el precio que puede pagar por el inmueble.
Oferta no vinculante: el inversor plantea su oferta, vinculada a poder tener un periodo de exclusiva (el propietario no puede hacer ninguna gestión para su venta durante el mismo) de 5-6 semanas para realizar due dilligence legal y técnica a su cargo de cara a realizar su oferta definitiva.
Due Dilligence: el equipo técnico y jurídico del comprador realiza el análisis del bien inmueble para ratificar su idoneidad para la compra.
Oferta vinculante: el inversor ratifica su oferta no vinculante o realiza una oferta reajustada por los “riesgos” detectados en la due dilligence no detectados con la información básica inicial facilitada.
Cierre: se perfecciona la venta si ambas partes están de acuerdo en las condiciones.
Subastas inmobiliarias – Ciclos inmobiliarios «Demanda Vs Oferta»
LA COMPRA TRADICIONAL Y EL PRECIO JUSTO
Las preguntas que nos pueden surgir en una parte del ciclo inmobiliario donde parece que puede haber más inversores inmobiliarios (Demanda) que inversiones inmobiliarias de calidad que cubran sus expectativas de producto, localización y rentabilidad (Oferta) serían las siguientes;
- En el modelo de “el primer inversor que se acerca a las expectativas de precio bloquea el inmueble”… ¿cómo sabe el vendedor que ese es el comprador que más está dispuesto a pagar por su inmueble hoy?
- Si el ratio “Inversor interesado Vs Inmueble atractivo” es por ejemplo “30 Vs 1“…¿qué probabilidad tiene de encontrar al “inversor perfecto” mediante el procedimiento tradicional?
- Si el proceso limita la competencia…¿qué probabilidades tiene de llegar a el precio “justo” siguiendo el proceso tradicional de competencia “relativa”?
- El método tradicional de fijación de precios… ¿es más satisfactorio para el vendedor…o para el comprador?
- En definitiva… ¿los modelos de fijación de precios en la parte bajista del ciclo deben de ser los mismos que en la parte alcista del ciclo?
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
addmeet en MIPIM 2016
Durante la semana pasada estuvimos en la mayor feria inmobiliaria del sector a nivel mundial, MIPIM. Adjuntamos nuestro corporativo para este evento.
¡ Esperamos que os guste !
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
addmeet.com
Twitter: @addmeet
Subastas inmobiliarias, mitos y leyendas (I)
Durante las últimas semanas hemos escuchado recurrentemente algunas reflexiones y comentarios de algunos profesionales del sector acerca de los procesos de subasta inmobiliaria sobre los que nos gustaría reflexionar en voz alta con nuestros usuarios.
“Las subastas me generan desconfianza…”
He aquí el principal problema de comprensión, confundir las “subastas inmobiliarias” (tipología de proceso de venta competitivo de un inmueble) con las “subastas judiciales” (proceso de liquidación judicial de un inmueble tras ser ejecutado por un banco). Este estigma, bien ganado todo hay que decirlo, de que las subastas judiciales han sido un proceso poco transparente y controlado por unos pocos subasteros profesionales que se repartían el mercado…todavía está inculcado en la sociedad en general.
Reflexión: no confundamos un proceso para maximizar el valor de un activo con un proceso para liquidar a cualquier precio dicho activo.
“La subasta sólo me la planteo como mi última opción si el resto de canales fallan…”
Corolario 1 del pensamiento anterior, se confunde el objetivo de los diferentes procesos. La subasta, desde el inicio de los tiempos ha sido utilizada para fijar el “precio justo” de forma más eficiente en mercados con más demanda que oferta. Los mercados de valores (Bolsa), el mercado del arte, todas las lonjas de pescado del mundo… son un claro ejemplo.
Reflexión: que ciertos estigmas sociales no nos dejen apreciar la bondad de este método de fijación de precios sobre las alternativas tradicionales.
“Las subastas sólo sirven para activos no prime…”
Corolario 2 del pensamiento inicial, segmentar el mercado objetivo de este tipo de procesos de venta por “tipología de activos” en vez de por “necesidades del cliente” es un error. Insistimos, siempre que haya mas demanda que oferta de un bien, el proceso de subasta optimiza mejor el valor del activo.
Reflexión: para muestra, un botón…
Femmes d’Alger (179,3 M€) Subasta New York
“Las subastas son competitivas y los inversores huimos de procesos competitivos…”
El beneficio de una compra tiene dos posibles vertientes; a) comprar barato (bueno para el comprador, malo para el vendedor) o b) comprar en el valor justo pero tener una idea para el activo mejor que la competencia (bueno para el comprador, bueno para el vendedor). Quizás para los inversores inmobiliarios que carezcan de ideas para añadir al activo un valor superior que el de la competencia…la subasta no sea el mejor método.
Reflexión: el valor de los activos inmobiliarios depende de las “ideas” que se vayan a desarrollar en ellos…y eso es lo que hace evolucionar a cualquier sector…no comprar barato y vender caro sin aportar nada nuevo por el camino.
“Comprar en subasta es caro…”
Corolario del pensamiento anterior. Un activo inmobiliario puede ser carísimo para una idea “inferior o estándar” y puede ser baratísimo para una idea “superior”.
Reflexión: lo que es “caro” o “barato” es altamente relativo
“En subastas me gasto mucho dinero en estudio sin la seguridad de ganar…”
En los procesos tradicionales, el inversor que quiere ir a una subasta tiene que realizar todo el gasto de estudio y estructuración de la operación antes de la subasta sin la seguridad de que vaya a ser el adjudicatario, cierto.
Reflexión: ¿y si alguien les redujese estos costes de entrada a 0?. El coste de entrada en los procesos de subasta sería nulo y la expectativa de beneficio alta (quedarse un activo al precio máximo asumible por la empresa). Estimado lector, la respuesta a esta pregunta la tiene mas cerca de lo que cree.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Ibercaja vende Local por 17.647 €/m2 en addmeet
Durante el pasado mes de Julio, addmeet colaboró en la subasta inmobiliaria para Ibercaja Banco S.A de su local en Paseo de las Damas,3 de Zaragoza. ¿El resultado?…la mayor repercusión obtenida nunca por un inmueble de Aragón. Os adjuntamos los detalles.
Paseo de las Damas,3 (Zaragoza)
Tipología: Local comercial
SBA: 357 m2
Precio subasta: 4.200.000 €
Precio adjudicación: 6.300.000 € (+50%)
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
NPLs como inversiones inmobiliarias alternativas
Durante los últimos meses y ante la mayor competencia entre los inversores inmobiliarios para encontrar inversiones inmobiliarias de calidad en España está surgiendo con fuerza la opción de la compra de deuda (performing o NPLs) hipotecaria de compañías inmobiliarias, con la consiguiente quita en la misma por parte del banco vendedor, con el objetivo de su toma de control en el corto medio plazo de las mismas.
NPLs Y EL PROCESO HASTA LA “RECAPITALIZACIÓN”
Podríamos resumir estas operaciones en tres fases bien diferenciadas:
1) Balance Pre- crisis: las empresas promotoras hasta el estallido de la crisis disponían de un balance más o menos equilibrado con el que venían realizando su operativa de negocio.
2) Balance Post-crisis: tras la crisis, el deterioro del valor de sus activos provoca que dicha minusvalía haya consumido la mayoría por no decir la totalidad de su equity haciendo inviable su operativa con esta estructura de pasivo.
3) Balance Post-recapitalización: los inversores inmobiliarios compran deuda de las compañías inmobiliarias, con sustanciosa quita por parte de los bancos acreedores, con dos posibles objetivos a) poder realizar daciones en pago sobre los activos de su interés b) capitalizar deuda y hacerse con el control de la compañía hasta alcanzar de nuevo el equilibrio patrimonial ajustado al valor actual de los activos.
Inversiones en NPLs – Fases proceso
NPLs COMO INVERSIONES INMOBILIARIAS ALTERNATIVAS
Resumiendo, ¿quién ha hecho posible el retorno al equilibrio patrimonial? ¿quién ha asumido el “agujero”?… pues la banca acreedora que vende deuda hipotecaria de las compañías promotoras a los fondos de inversión con la quita suficiente para el inversor pueda capitalizar esa deuda, asumir el control de la misma para retornar la empresa al equilibrio patrimonial. Sólo es una cuestión de definir el nivel de quita necesario para que el inversor inmobiliario perciba que esa capitalización conlleva una plusvalía latente en el largo plazo según la valoración que haya realizado de los activos de la empresa. Y el ciclo de las inversiones inmobiliarias vuelve a empezar…
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
NPLs (Non Performing Loans), el proceso de ejecución
Después de analizar las diferentes categorías de créditos non performing y el modelo de negocio asociado a los NPLs, hoy intentaremos desglosar el proceso de gestión de la ejecución a realizar desde la compra del NPL hasta alcanzar la posesión del activo que respalda el crédito.
NPLs (NON PERFORMING LOANS), PROCESO DE SUBASTA
Se podría resumir el proceso de ejecución en las siguientes fases:
1) Preparación de la subasta:
a) Definición del avalúo mediante dictamen (8 días) y plazo de alegaciones (15 días).
b) Publicidad libre de la subasta a cargo de las partes.
c) Plazo de presentación de posturas de alrededor de 20 días.
d) Posturas en sobre cerrado a abrir en acto de subasta.
e) Depósito del 30% del avalúo (salvo ejecutante) para los postores que quieran participar en la subasta.
f) Consignación del depósito en nombre propio o en nombre de un tercero en todo o en parte.
2) Subastas desiertas:
a) Adjudicación al prestamista por el 100% de la deuda o el 50/70% (en función de la tipología de inmueble) del valor de tasación.
b) Posibilidad de cesión de remate a un tercero en el plazo de 20 días.
3) Subastas con concurrencia:
a) Apertura de sobres y posibilidad de pujas a viva voz.
b) Posibilidades en función de la mayor postura conseguida;
b.1) Mayor postura > 70% Avalúo: si la postura es de un tercero tiene 20 días para aportar el dinero y adjudicarse el inmueble, si es el ejecutante tiene 20 días para ceder el remate a un tercero. El exceso de la postura sobre la deuda recae en el ejecutado.
b.2) 50% Avalúo < Mayor postura < 70% Avalúo: el acreedor dispone de 5 días para adjudicarse el inmueble por la deuda o el 70% de la tasación, el ejecutado dispone de 10 días para encontrar una postura mejor, si la postura ha sido de un tercero dispone de 20 días para aportar el dinero y adjudicarse el inmueble e incluso ceder el remate a un tercero por ese importe.
b.3) Mayor postura < 50% Avalúo: decisión del juez.
c) Levantamiento de acta y aprobación del remate
NPLs, subastas hipotecarias y proceso de ejecución
NPLs (NON PERFORMING LOANS), GESTIÓN ESPECIALIZADA PARA PLUSVALÍA
Una vez descrito el proceso de adjudicación de un NPL, que puede prolongarse generalmente por encima de los 1-2 años (en función de la complejidad de las estructuras del crédito del deudor) queda manifiesto que la consecución del margen esperado para el inversor inmobiliario depende en buena manera de la agilidad y rapidez con la que se gestione el proceso.
Seguiremos analizando en futuros posts las particularidades de las inversiones inmobiliarias en la compra de NPLs que darán que hablar mucho durante 2015.
Si quiere recibir nuestros informes de mercado, operaciones facilitadas y otro contenido exclusivo para usuarios premium rellene el formulario y le informaremos.
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Follow us in: