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Archivo de la categoría ‘Inversiones Inmobiliarias’
Inversiones inmobiliarias 4T 2020 (Comienza la recuperación)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la inversión inmobiliaria en España durante el cuarto trimestre de 2020 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
Aumento de la inversión inmobiliaria
Durante este último trimestre del año la inversión ha aumentado con respecto al trimestre pasado siendo esta de 5,4 billones. Sin embargo podemos ver que la inversión inmobiliaria comparada con la parte final del 2019 presenta un descenso del 63% interanual. Dentro de los diferentes sectores ha presentado cambios considerables con respecto al año anterior, el Sanitario (61,55%), Industrial (18,37%), Oficinas (-66,44%), Comercial (-44,84%), la mayoría de los sectores como es visible han disminuido, siendo así el sector Sanitario el que ha presentado un aumento considerable debido a la pandemia. 
¿Como ha afectado la pandemia dentro del mercado inmobiliario?
Este año debido al efecto de la pandemia el mercado inmobiliario se vio afectado considerablemente, presentando un descenso de transacciones en la mayoría de los sectores. A su vez las restricciones de movilidad y el confinamiento generaron pérdidas de empleos en todos los sectores y ceses de actividad en las empresas entre otros. Uno de los sectores que presento grandes cambios este año son las promotoras inmobiliarias que se vieron afectadas por las medidas aplicadas debido al covid generando así que la oferta residencial de obra nueva sea inferior con respecto a años anteriores.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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Inversiones inmobiliarias 3T 2020 (Efecto Covid)
Según avanza 2020, se empiezan a ver más claros los efectos de la pandemia (Covid 19) en el mercado de inversiones inmobiliarias en España. Analizaremos hoy la fotografía a 31 de Agosto, basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet.
Perdida de 12.000 M€ de inversión aplazada o ¿perdida?
Según se aprecia en el gráfico, después de un primer trimestre un poco por debajo del inicio de 2019 se han perdido 4.100 M€ y 7.900 M€ respectivamente en el segundo y tercer trimestre del año, lo que supone una caída interanual de alrededor del 52% a nivel anual y del 72% si sólo tenemos en cuenta segundo y tercer trimestre. Importante considerar que dicha merma en la inversión inmobiliaria equivale alrededor del 1% de PIB.
Dentro de los diferentes sectores, unos se han comportado mejor que otros, siendo el industrial (-45%), el residencial (-66%) y las residencias de tercera edad (-30%) aquellos que «menos mal» se han respondido al «shock». En el otro lado, cuantificando el sentimiento general de desplome, estarían el sector comercial (-74%), hotelero (-72%) y oficinas (-85%).
Este cambio tan súbito en la coyuntura macroeconómica (caída del PIB esperada para 2020 entre un 10 y un 15%) hace impredecible (salvo para gurús y profetas inmobiliarios) cuantificar la magnitud de corrección de precios que comenzará a producirse a partir del cuarto trimestre en el sector inmobiliario.
Interesante trimestre por delante
Que existe liquidez en el mercado, es un hecho. Lo que queda por confirmar es si las nuevas expectativas de precio del comprador satisfarán o no a los vendedores. Interesante trimestre el que tenemos por delante, cambio de ciclo a la vista.
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias 2T 2020 (Principio del confinamiento)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la inversión inmobiliaria en España durante el segundo trimestre de 2020 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
Disminución de la inversión interanual
Como se puede apreciar en el gráfico, la inversión inmobiliaria ha disminuido considerablemente con respecto al primer trimestre de este año. Durante el primer trimestre del 2020 se ha acumulado un total de 7 billones, en cambio este segundo trimestre presenta una inversión de 2,3 billones, con una disminución de 4.700 M€. Comparando con el segundo trimestre del 2019, presenta un descenso del 35,94 % interanual.
Dentro de los diferentes sectores ha presentado cambios considerables con respecto al año anterior, analizamos los sectores con más influencia dentro del mercado, el hotelero (-75%), las oficinas (-71,26%), el industrial (-63,31%), el sector sanitario (51,30%)
El sector inmobiliario durante el periodo COVID-19
Teniendo en cuenta la situación en la que nos encontramos la inversión inmobiliaria ha ido empeorando a medida que avanza la pandemia. Dentro de los diferentes sectores, el de oficinas se ha visto afectado por la incertidumbre en cuanto al futuro del teletrabajo y la ocupación del parque de oficinas disponible, ya que el confinamiento está dejando mucha superficie de oficinas ociosa. A su vez con el aumento del e-commerce (62,6% durante los primeros meses del 2020) y el cierre temporal de comercios, la inversión en retail ha ido a la baja.. Igual efecto ocurre en la inversión hotelera debido a las restricciones de movilidad actuales y futuras.
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias 1T 2020 (Pre Covid)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la inversión inmobiliaria en España durante el primer trimestre de 2020 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
Disminución de la inversión interanual
Según se aprecia en el gráfico, durante el primer trimestre del 2019 acumuló una inversión de 7,9 billones. En esta primera parte del 2020 vemos que la inversiones inmobiliaria ha disminuido 900 M€ un descenso del 11,5% interanual.
Dentro de los diferentes sectores, podemos distinguir lo siguiente, en el comercial vemos un incremento (49,62%) comparado con el 2019, el sanitario solamente ha acumulado un 16,55% de la inversión lo que implica una gran diferencia con respecto al año 2019, estos han sido los sectores que han representado mayores cambios, como se puede apreciar el resto de los sectores no presentan grandes cambios en la inversión. 
Pendientes del efecto real del Covid en la inversión Viendo la política de confinamientos de los países asiáticos y el efecto sobre la inversión que tendrán los mismos, parece que Europa puede seguir dicho camino igualmente. Pese a los números acumulados del primer trimestre apuntan a la continuidad, cabe estar alerta antes los efectos de posibles confinamientos futuros y su efecto en todos los sectores como oficinas, hotelero y comercial, principales damnificados si los mismos se producen.
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Iñigo Corres
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Real Estate Online y mercados de selección adversa
Escuchando el otro día en la radio al profesor Xavier Sala Martin hablar sobre el comportamiento de los “mercados de selección adversa” me hizo reflexionar sobre si realmente el mercado del “real estate online” se podría categorizar como tal o no.
LOS MERCADOS DE SOLUCIÓN ADVERSA, CARACTERÍSTICAS
Principalmente se podría resumir que un mercado de selección adversa tiene el siguiente funcionamiento. Utilizamos, siguiendo el argumento del profesor, el mercado de “venta de coches de segunda mano” para ejemplificar el funcionamiento.
- La oferta dispone de mucha más información que la demanda: Imaginemos que los propietarios A y B quieren vender su coche, de la misma marca y año, el primero en un estado perfecto de mantenimiento y el segundo, aunque en apariencia igual, repleto de problemas por mal uso. El primero sale a la venta por un precio de 3.000 € y el segundo por 2.000 €. El comprador, que no dispone de la información sobre el estado de mantenimiento de ambos, valora la compra de uno de los dos.
- El producto malo penaliza la “formación del precio” del producto bueno : ante la falta de información ampliada del estado real de la oferta, el comprador estima que el “precio de mercado” ronda los 2.500 €, como media de la oferta disponible.
- El producto bueno acaba saliendo del mercado: el propietario del coche en mejor estado acaba sacando su coche del mercado, ya que no está dispuesto a venderlo al “precio de mercado” y decide no venderlo. El propietario del coche en peor estado consigue vender el coche a 2.500 €, incluso por encima de sus expectativas.
Real Estate Online – Selección adversa
REAL ESTATE ONLINE, ¿UN MERCADO DE SELECCIÓN ADVERSA?
Basándonos en el razonamiento anterior, veamos las posibles similitudes con el mercado de inversiones inmobiliarias online.
- Información asimétrica genera desconfianza: el hecho de que la gran mayoría de la oferta online sea publicada por agencias (no hay contacto directo comprador-vendedor) generalmente con una información “pobre” hace que tanto oferta y demanda desconfíen del medio.
- Producto de calidad no entra en el mercado: los vendedores de producto de calidad no quieren “mezclar” su producto en un canal con producto de baja calidad y de dudosa procedencia y veracidad. Internet se acaba convirtiendo en el canal para vender, con perdón, la “morralla” que no se ha conseguido vender por ninguno de los canales analógicos tradicionales.
EL CAMBIO DE PADIGMA, EN ESO ESTAMOS
Viendo el diagnóstico, parecen claras las recetas para que las grandes operaciones de inversión inmobiliaria se puedan canalizar online.
- Simetría, profundidad y credibilidad de la información: aportar información profunda, contrastada y auditada como clave necesaria para generar crediblidad por parte de la demanda en un proceso de subasta o venta privada online.
- Desintermediación: como medio para facilitar que la información entre oferta y demanda circule en tiempo real de manera “no interesada”.
- Posicionamiento específico “boutique vs bazar”: difícil no ser posicionado como “subasta = producto morralla” si no se pone filtro al producto y usuarios admitidos. No se puede ser “todo a 100” y “boutique de lujo” a la vez.
Y en esto estamos en addmeet.com, con nuestros éxitos y fracasos, pero convencidos que el canal online es una alternativa fiable y real para las grandes operaciones de inversión inmobiliaria respecto del canal analógico tradicional.
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Iñigo Corres
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Subastas inmobiliarias «reguladas», a falta de pan…malas son tortas
A finales del mes de Junio, el Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes publicó en el perfil del contratante tres solares municipales (uso residencial libre) a subasta en los que, de manera novedosa, se definía en el clausulado tanto un precio máximo de repercusión de compra del suelo (790 €/m2t) como un máximo de precio final (2.425 €/m2c) al que se podrán vender los pisos por parte del promotor adjudicatario. Veamos que implicaciones puede tener esta “novedad”.
Subastas inmobiliarias – Solares en venta – «Pilar de Abajo»
SUBASTAS INMOBILIARIAS “REGULADAS”, CRITERIOS DE PARTIDA
La subasta, aparte de la limitación económica anterior, define que el 30% de la valoración será por “criterios técnicos” de las propuestas presentadas (anteproyectos) y el 70% restante por “criterios económicos” (oferta económica). Resumiendo:
- Se incentiva la venta de vivienda libre a precio inferior a mercado : si el precio de mercado definido por las promociones contiguas de Grupo Lar (2.700€/m2c) e Insur (2.600 €/m2c), se fija el precio máximo de primera transmisión de vivienda un 10% por debajo del precio de mercado, no regulando las transmisiones posteriores.
- Se acota el margen del inversor inmobiliario : en un escenario de compra al precio máximo admisible (790 €/m2t), el inversor inmobiliario tendrá un margen de venta del 30% vendiendo los pisos al precio máximo permitido (2.425€/m2c), contando costes de construcción (750€/m2c) y resto de costes de promoción (260€/m2c).
- Se “intenta” aplicar criterios de “vivienda VPO” a la “vivienda libre” : acotando el precio de venta de vivienda libre se intenta hacer de un proyecto “libre”… un proyecto de “VPO”.
Subasta Inmobiliaria – San Sebastián de los Reyes – Precios (Mínimo & Máximo)
SUBASTAS INMOBILIARIAS “REGULADAS”, HECHA LA LEY…
Hasta aquí el concepto de lo que se ha intentado aplicar. A partir de aquí, la argumentación de que este formato de “subastas inmobiliarias reguladas” es muy probable que no cumpla los objetivos inicialmente planteados. Resumiendo:
- Renuncia a maximización del beneficio: contando que la última transacción de suelo en este sector “Pilar de Abajo” en 2016 superó los 1.000€/m2t, el consistorio está renunciando a ingresar 3,3 M€ más por sus solares.
- Posible “arbitraje” de inversor adjudicatario: estando acotada la primera transmisión, ¿qué impediría al promotor vender los pisos acabados a otra sociedad de su grupo al precio máximo (2.425€/m2c) y que ésta los revendiera a precio de mercado (2.600€/m2c) y de esta manera sumar al margen del 30% inicial esta rentabilidad extra?
- Posible especulación compradores particulares : aparte de a compradores de uso, ¿no atraerá este modelo a inversores inmobiliarios que buscarán comprar los pisos a un precio inferior a mercado (2.425€/m2c) para poder revenderlos al día siguiente a precio de mercado (2.600€/m2c) y tangibilizar esa plusvalía latente?.
Subasta Inmobiliaria – San Sebastián de los Reyes – Plusvalía Latente
SUBASTAS INMOBILIARIAS “REGULADAS”, CONCLUSIONES
Viendo los posibles efectos anteriores se nos ocurren las siguientes conclusiones:
- Regular sin conocer los “vicios” del mercado de inversiones inmobiliarias: pese a que el objetivo es loable, esos 3,3 M€ de “plusvalía latente” tienen bastantes probabilidades de recaer sobre el promotor o sobre el puñado de compradores finales que puedan revender los pisos sin limitación (a diferencia de los pisos de VPO). Si el objetivo es dar “acceso a vivienda económica”. ¿No tendría más sentido haber recalificado previamente a la subasta los solares como VPO y “eliminar tentaciones”?.
- Desconocimiento del binomio «rentabilidad – riesgo» inmobiliario: viendo que el mercado de venta de vivienda está animado, ¿no parece excesivo un margen promotor del 30% contando que va a vender los pisos un 10% más barato que la oferta cercana y que esto limita mucho su riesgo comercial?.
- El criterio de repartir la riqueza de un municipio : si el objetivo era “distribuir equitativamente la riqueza municipal”, ¿no tiene sentido que el Ayuntamiento maximice el precio de los solares y esa plusvalía extra de 3,3 M€ sea utilizada en actuaciones para uso y disfrute de más ciudadanos del municipio?.
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Inmobiliario, Internet y el “Gratis” de las cosas
Charlando el otro día con un promotor, nos comentaba textualmente “en los pisos, como en la sociedad, lo único que importa es el precio. Regala cualquier cosa, aunque sea una “m…..”, y la cola dará tres vueltas a la manzana”. Comentario algo áspero, pero para la reflexión.
INMOBILIARIO Y LOS MODELOS DE NEGOCIO EN INTERNET
Resumiendo los modelos de negocio que existen a día de hoy en el sector de clasificados inmobiliarios de internet;
Modelo inmobiliario (anuncios de pago): en este modelo se definen barreras de entrada de anunciantes y producto de cara a que el “lineal inmobiliario” únicamente ofrezca producto de origen y veracidad contrastado, filtrado y segmentado de cara a facilitar la información al usuario demandante final. Producto de calidad atrae usuarios de calidad. En este modelo, ese trabajo se monetiza en el precio que el anunciante paga por publicar su anuncio, paga la oferta.
Modelo publicitario (anuncios gratuitos): aquí lo importante es el volumen, generar la mayor cantidad de visitas posible, a raíz de tener mucha oferta (de ahí que muchas veces el mismo inmueble esté publicado por varias agencias diferentes), por lo que no se exige apenas barreras de entrada a la oferta. En este modelo, se monetiza a través de cobrar a terceros (ni a la oferta ni a la demanda) anunciantes (banners, adsense…) que quieren mostrar su mensaje (no su producto) a los muchos visitantes del sitio.
CUANDO LO “GRATIS”, NO ES TAN “GRATIS”
Parecería redondo, ¿no?. Un producto por el que ni oferta ni demanda pagan, ¡que chollazo!. Haciendo pensamiento de primera derivada, seguro que sí. Pero yendo un poco más allá… La falta de filtrado del origen y de la credibilidad de la información de la oferta conlleva desengaños por información no real, retrasos por falta de información, interlocutores no en todos los casos con el grado de profesionalidad exigible… En definitiva, el “gratis” casi siempre se paga en consumo relevante del tiempo por parte de la oferta y la demanda. ¿Y qué más valioso en la vida que el tiempo de uno?.
Clasificados Inmobiliarios Online «Precio Vs Valor»
SOBRE EL PRECIO, EL RIESGO Y EL VALOR DE LAS COSAS
Es curioso, pero creo que es relativamente extendido en la sociedad la ecuación simple de “internet = gratis” y creo que como en otros aspectos de la sociedad (compradores de preferentes que ofrecían gran rentabilidad que pierden su dinero, cooperativistas de vivienda que adelantan su dinero para comprar piso de precio muy atractivo desengañados por el freno urbanístico a su proyecto…) se hace latente que quizás nos falte cierta cultura y criterio para discernir en internet, no sólo el precio y la rentabilidad inmediata de las cosas, sino el riesgo inherente y el valor a largo plazo de los productos o servicios que contratamos.
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Subastas inmobiliarias, mitos y leyendas (III)
La semana pasada comentábamos con un inversor inmobiliario la negativa de alguno de alguno de sus homólogos a participar “por norma” en subastas y nos comentaba, muy elocuente, que al final los procesos de venta inmobiliarios tradicionales no dejan de ser una subasta. Nos ha dado que pensar.
LAS SUBASTAS INMOBILIARIAS “INCONSCIENTES”
Los procesos de venta inmobiliaria analógicos pueden ser “estructurados” con bloqueo del inmueble por el primer inversor que llega a las expectativas o “no estructurados” en el que el vendedor generalmente sigue el procedimiento inferior;
Distribución oportunidad inversión: el agente o agentes en los que confíe el vendedor hacen distribución de la información de la inversión inmobiliaria a los inversores inmobiliarios con un precio objetivo. El posicionamiento en precio del vendedor suele ser alto ya que asume que los interesados negociarán el mismo.
Recepción ofertas: el agente o los agentes intentan conseguir una oferta que llegue al mínimo exigido por el propietario afanándose el la búsqueda hasta encontrar al primer “voluntario”. Una vez que han cubierto, no mejorado, las expectativas del cliente su trabajo de búsqueda culmina ahí.
Análisis de ofertas y búsqueda de mejora: se puede dar el caso en que; a) hay más de un inversor inmobiliario interesado de partida o b) el propietario en su comité, viendo que hay algún voluntario, realiza la reflexión de “si ha venido uno, seguro que ahí fuera tiene que haber más”…obligando al agente a traer más de una oferta que cubra el mínimo exigido.
“Mercadillo de mejora” de ofertas: una vez encontrados dos voluntarios el agente es el encargado de conseguir mejoras en la oferta yendo sucesivamente a cada uno de ellos con el argumento “X ha subido Y €, ¿en cuanto puedes mejorar su oferta?.
Cierre: una vez el bucle anterior ha llegado a su fin, se cierra la venta con el mejor postor.
Subastas inmobiliarias «inconscientes»
¿NO ES LO MISMO, PERO EN VERSIÓN ANALÓGICA Y , CON PERDÓN… ZAFIA?
Las reflexiones que pueden surgir viendo el caso anterior, que es un proceso de compra y fijación de precios muy extendido en el mercado de las inversiones inmobiliarias, serían las siguientes;
- Si el incentivo del agente está en llegar a las expectativas del propietario (en una venta de 10M€ cobra un fee de 0,3M€) ¿qué incentivo tiene en seguir buscando inversores después de encontrar el primero? (en una venta de 11M€ cobra 0,33€, la mejora para él en sus emolumentos no es excesivamente relevante pero para el propietario de manera absoluta sí).
- Viendo la toneladas de tiempo que se consumen en la fase de “recepción”, “análisis” y “mercadillo”, ¿no sería mas eficiente un proceso con las reglas de “proceso” y “conformación de precio” claros y definidos desde el minuto 0?
- En el caso en que se llega a la fase “mercadillo de ofertas”, ¿no es realmente una conformación de precios a través de subasta?
Resumiendo, quizás los inversores inmobiliarios más reticentes a participar en subastas deberían hacer la reflexión de que están participando en ellas de manera inconsciente muchas más veces de las que creen.
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Subastas inmobiliarias, mitos y leyendas (II)
Siguiendo con las reflexiones planteadas en nuestro último post de sobre las subastas inmobiliarias, vamos a ahondar en las diferencias entre los diferentes modelos de venta inmobiliaria utilizados en la actualidad.
COMPRA TRADICIONAL VS SUBASTA INMOBILIARIA
Tal y como está estructurado el proceso de venta inmobiliaria, en la mayoría de las transacciones se seguirían los siguientes pasos estandarizados, independientemente del momento del ciclo inmobiliario en el que se produzca la venta;
Carta de intenciones (LOI): el inversor define su interés y pide más documentación para poder realizar su análisis sobre el precio que puede pagar por el inmueble.
Oferta no vinculante: el inversor plantea su oferta, vinculada a poder tener un periodo de exclusiva (el propietario no puede hacer ninguna gestión para su venta durante el mismo) de 5-6 semanas para realizar due dilligence legal y técnica a su cargo de cara a realizar su oferta definitiva.
Due Dilligence: el equipo técnico y jurídico del comprador realiza el análisis del bien inmueble para ratificar su idoneidad para la compra.
Oferta vinculante: el inversor ratifica su oferta no vinculante o realiza una oferta reajustada por los “riesgos” detectados en la due dilligence no detectados con la información básica inicial facilitada.
Cierre: se perfecciona la venta si ambas partes están de acuerdo en las condiciones.
Subastas inmobiliarias – Ciclos inmobiliarios «Demanda Vs Oferta»
LA COMPRA TRADICIONAL Y EL PRECIO JUSTO
Las preguntas que nos pueden surgir en una parte del ciclo inmobiliario donde parece que puede haber más inversores inmobiliarios (Demanda) que inversiones inmobiliarias de calidad que cubran sus expectativas de producto, localización y rentabilidad (Oferta) serían las siguientes;
- En el modelo de “el primer inversor que se acerca a las expectativas de precio bloquea el inmueble”… ¿cómo sabe el vendedor que ese es el comprador que más está dispuesto a pagar por su inmueble hoy?
- Si el ratio “Inversor interesado Vs Inmueble atractivo” es por ejemplo “30 Vs 1“…¿qué probabilidad tiene de encontrar al “inversor perfecto” mediante el procedimiento tradicional?
- Si el proceso limita la competencia…¿qué probabilidades tiene de llegar a el precio “justo” siguiendo el proceso tradicional de competencia “relativa”?
- El método tradicional de fijación de precios… ¿es más satisfactorio para el vendedor…o para el comprador?
- En definitiva… ¿los modelos de fijación de precios en la parte bajista del ciclo deben de ser los mismos que en la parte alcista del ciclo?
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addmeet en MIPIM 2016
Durante la semana pasada estuvimos en la mayor feria inmobiliaria del sector a nivel mundial, MIPIM. Adjuntamos nuestro corporativo para este evento.
¡ Esperamos que os guste !
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