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Inversión Oficinas Barcelona (3T 2024)
Durante este trimestre, el mercado de oficinas en España alcanzó un volumen de inversión de 822,9 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) de los cuales 193,5 M€ pertenecen a la provincia de Barcelona, la inversión muestra un considerable aumento del 68 % en comparación con el tercer trimestre del año anterior y un crecimiento intertrimestral del 70,6%, destacando una notoria recuperación de la actividad inversora.
Durante este trimestre se han registrado 6 operaciones inmobiliarias de oficinas en el mercado barcelonés, con valor medio de 32,25 M€ y con volúmenes entre 5 y 93 M€. Entre las transacciones más relevantes se encuentra la compra de la Torre Tarragona en Barcelona, realizada por el Consorci de la Zona Franca de Barcelona (CZFB) al fondo Blackstone y la adquisición de un edificio de oficinas en el barrio Les Corts por parte de Criteria Caixaholding. Hasta la fecha, se han registrado un total de 24 operaciones inmobiliarias de oficinas en Barcelona.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, a diferencia del primer semestre del año, la actividad inversora se ha concentrado principalmente en la zona Centro con el 48,6 % el total. En segundo lugar, la zona CBD con el 28,48 %, con menor impacto, le siguen las zonas NAN con el 19,9 % presentando un notorio descenso comparado con los trimestres anteriores y por último la zona Periferia con el 3,62 % restantes.
La inversión en oficinas en los distintos micromercados del área metropolitana de Barcelona se ha concentrado principalmente en los barrios de Sants (48,06 %) perteneciente a la zona Centro, le sigue el barrio Les Corts (28,42 %) ubicado en el CBD, con un impacto inferior dentro de la zona NAN se encuentran los barrios de 22@ (17,57 %) y El Gornal (2,33 %). Por último, en la Periferia, el barrio de Sant Andreu (3,62 %).
Inversión por perfil de inversor
En el marco de las diversas estrategias de inversión, se puede identificar la siguiente distribución, continua predominando en el sector el core (82,69 %) con un notorio aumento comparado con el trimestre anterior, seguido de value added (14,99 %) y core plus (2,33%).
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se sitúa actualmente en el 1,75 % lo que representa un leve aumento en comparación con el periodo anterior. A pesar de este ligero ascenso, el spread se ha estabilizado en niveles similares a los registrados durante el año 2023.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas ha frenado. El ciclo de ajuste de precios vía denominador ha llegado a su fin.
En conclusión, comienza a verse una reactivación en el mercado inversor de Barcelona, con señales de un renovado interés por parte de los inversores, lo que podría marcar el inicio un ciclo de mayor actividad inversora, aunque todavía con cifras modestas si lo miramos en valores absolutos. A diferencia del mercado de Madrid, no ha comenzado con fuerza la transformación a «living» de edificios obsoletos y con escaso recorrido en el mercado de oficinas, principalmente por las regulaciones normativas locales. En relación con las tipologías de inversión, y a diferencia de Madrid, los activos ya estabilizados han acaparado la mayoría de la inversión. La absorción más lenta de cierta sobreoferta en NaN, hace que los proyectos tarden más en madurar y de resultar de interés para inversores core institucional, que todavía no se han mostrado excesivamente activos. Queda por ver si las recientemente anunciadas políticas «arancelarias» en USA van a hacer relentizarse las bajadas de tipos de interés y por ende el incremento de valor esperado por compresión de yields.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
