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Durante el tercer trimestre,  la inversión en el sector industrial español alcanzó los  811,6 M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De dicha cifra, 63,5 M€ corresponden a la provincia de Barcelona, lo que supone un ligero descenso del 11,19% con respecto al trimestre anterior  y una notable caída interanual de aproximadamente el 64,76%. Aunque se sienten los síntomas de reactivación del sector en España durante este trimestre, el sector barcelonés ha tenido un desempeño menos favorable en comparación con el resto de mercados de referencia.

Durante este trimestre se han registrado un total de 6 operaciones inmobiliarias del sector, con valor medio de 10,6 M€ y con volúmenes entre 7 y 15 M€. Una de las principales operaciones ha sido liderada por Logicor, que ejecutará un proyecto llave en mano para una nave logística de aproximadamente unos 28.000 m² de superficie, estratégicamente situada en el eje de la AP-7 Sur.

Inversión por Ejes y Coronas

Tal como se muestra en el gráfico, el eje AP-7 Norte representó el 41,73% de la inversión total. Con un impacto inferior, le siguen los ejes AP-7 Sur (23,62%), C-58 (18,9%),  y en ultimo lugar el eje C-32 con el 15,75% restantes. No se han registrado operaciones dentro del eje A-2.

Al evaluar la distribución de la inversión en las diversas coronas durante este periodo, podemos observar que la 1ª corona abarca el 34,65% de la inversión total, repartido entre las ciudades de L’Hospitalet de Llobregat y Montcada i Reixac. La 2ª corona, que aglomera el mayor porcentaje de inversión con el 41,73%  y en la 3ª corona ha captado el 23,62% restantes.

Inversión por polígonos

Al analizar con mayor detalle las inversiones realizadas en los distintos polígonos, se observa que en la primera corona destaca el polígono Pla d’En Coll con un 18,9% ,ubicado en Montcada i Reixac, seguido del polígono Bellvitge, que concentra un 15,75%. En la segunda corona, en orden decreciente, se encuentran los polígonos de Molí de Fonolleda (17,32%), Polígono Polinyà (12,99%) y Llevant (11,42%), estos dos últimos ubicados en la localidad de Polinyà. Por último, en la tercera corona, el Polígono Industrial Alió (23,62%).

Inversión por perfil de inversor

En el sector industrial de Barcelona, los activos con enfoque value added continúan siendo protagonistas, concentrando el 81,1% de la inversión en este trimestre, manteniendo su predominio a lo largo del año. En segundo lugar, la estrategia core registra un 18,9% de cuota. La estrategia core plus no ha registrado actividad inversora en este periodo.El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» mostró un aumento moderado en el tercer trimestre del año, alcanzando un 2,42%, frente al 2,15% del periodo anterior, lo que refleja un ligero pero constante ajuste en las condiciones de rentabilidad y riesgo del mercado. Analizando el gráfico se puede apreciar un ajuste al alza en los precios de transacción del 7,72% debido al buen comportamiento de las rentas. Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza  en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo. Como conclusión, podemos decir que el mercado industrial barcelonés no ha sido el principal foco de inversión estatal durante este trimestre, presentando un considerable decremento en su inversión. Más que una falta de interés en el mercado, lo que subyace es la dificultad de los promotores para poder desarrollar proyectos de valor añadido por la escasez de suelo y que los inversores patrimonialistas ven desincentivada una posible venta por la excelente evolución de las rentas al alza. La bajada de tipos previsiblemente aumentará la presión compradora de activos core, con una previsible subida de valoraciones tanto por vía «numerador» (rentas) como por vía (denominador).

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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