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Mercado alquiler oficinas Madrid 1T 2012, mínimos históricos
Esta semana pasada tanto Savills como Jones Lang Lasalle hicieron públicos sus estudios sobre el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid durante el primer trimestre de 2012. Vamos a analizar los datos y a compararlos con el histórico y nuestra previsión de artículos anteriores y a sacar conclusiones al respecto.
EVOLUCIÓN DEMANDA ALQUILER EDIFICIOS DE OFICINAS MADRID
La demanda de alquiler de edificios de oficinas se ha cuantificado en 60.000 m2 de absorción bruta en este primer trimestre. Valoremos este dato:
– Evolución interanual: -15%. En éste sentido la demanda de alquiler de oficinas marca mínimos históricos para el primer trimestre. Los datos son incluso peores que en 2002 y 2009, donde la absorción bruta también rondó los 60-70.000 m2.
– Evolución intertrimestral: -20%. El dato de alquiler de edificios de oficinas del último trimestre del año pasado arrojo algo de esperanza, llegando a los 75.000 m2 de absorción bruta. Sin embargo, la entrada de España en recesión durante el primer trimestre ha lastrado este crecimiento, dejando claro de nuevo que el sector del alquiler de edificios de oficinas está claramente ligado a la evolución de la economía real.
Alquiler Edificios Oficinas Madrid – Absorción 2000-2011
ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, ¿Y EL RESTO DEL 2012?
Nuestra predicción de absorción bruta de edificios de oficinas en alquiler para 2012, basada en modelos de regresión, arrojaba una demanda previsible de entorno a 300-330.000 m2 en función del crecimiento negativo del -1,7% estimado por el FMI.
Viendo los datos del primer trimestre, nos hace pensar que quizás el dato haya podido pecar de optimista, basándonos en que:
– La economía sigue “en coma”: las políticas de recorte público y privado siguen en curso y llevan consigo la consiguiente “destrucción de economía” que no está siendo cubierta por iniciativas de inversión en “economía nueva”. Recortes, más recortes, aumento de impuestos… pero ¿no debería alguien estar pensando que para cambiar el modelo productivo de un país hay que realizar inversiones intensivas en este sentido?¿qué el recortar sin tener pensado donde inviertes el fruto de ese recorte no te lleva a ningún lado?¿España tiene estrategia económica?.
– Los bancos, “a verlas venir”: todos seguimos a la espera de que el Banco de España decida que 5-7 entidades bancarias merecen sobrevivir al maremoto inmobiliario (330.000 M€ de crédito promotor, 40-50% “dudoso”) y que esta integración se produzca de forma rápida y eficiente. Lo que hicieron Inglaterra, Suiza… en 6 meses, a nosotros nos va a costar 4 años. Mientras tanto, seguimos sin crédito y las empresas de la economía real pagan el peaje.
En definitiva, en un sector como el del alquiler de edificios de oficinas tan correlacionado con la economía real macro, ni las perspectivas económicas particulares de España, ni las estrategias económicas del gobierno para reactivar la misma, nos pueden sacar de la idea de que este 2012 será el peor año de la historia reciente para el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid.
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Mercado de alquiler de oficinas en Madrid 2012, pronóstico reservado
Siguiendo el mismo criterio de la semana pasada para el análisis del mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona, vamos a seguir el mismo criterio para analizar el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid. Siguiendo los comentarios de un lector, hemos valorado si correlacionar la demanda con el PIB nacional o el PIB de la Comunidad de Madrid, pero al considerar que Madrid es el centro neurálgico de negocios de España, nos hemos decidido por el primero.
MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, ABSORCIÓN Y VACANCY
En el siguiente gráfico observamos la evolución de la absorción de edificios de oficinas en Madrid junto con la evolución del vacancy y el PIB español. Comentarios:
– La correlación “PIB / Absorción” existe, pero no es tan explícita como en Barcelona, hay mayor dispersión de datos. La absorción inusualmente baja de 2002-2003, parece contrarrestarse con una absorción inusualmente alta en el periodo 2005-2007. Parece que el mercado de alquiler de oficinas de Madrid sea mucho más sensible a las variaciones de la economía real que el de Barcelona. Crece más rápidamente en tiempos de bonanza, pero también se encoje aceleradamente en tiempos de recesión.
Alquiler Edificios Oficinas Madrid – Absorción – PIB
– Una posible explicación a esta mayor variabilidad podría ser que, al ser Madrid el principal polo de negocios de España, absorbe mucha demanda de alquiler de edificios de oficinas de empresas de todo el territorio nacional que abren delegaciones en Madrid en épocas de bonanza (centralización), siendo también víctima de los cierres de las mismas en épocas de recesión (descentralización).
Alquiler Edificios Oficinas Madrid – Absorción – PIB – Previsión
– Con éstos dos inputs, podemos extraer que la relación “PIB/Absorción” es directa, pero que hay que tener en cuenta una mayor variabilidad de la demanda de edificios de oficinas por el efecto “amplificador” Madrid como polo de desarrollo de negocios en España.
MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, CORRELACIÓN PIB-DEMANDA
Para ajustar la relación (PIB – Demanda de alquiler de edificios de oficinas en Madrid) utilizamos una curva polinómica de grado 2, llegando a la siguiente gráfica. De la misma podemos extraer que,
– El tope mínimo de absorción de edificios oficinas en alquiler en Madrid en los últimos 10 años está en 320.000 m2, en 2009 y 2011.
– El tope máximo de absorción de edificios oficinas en alquiler en Madrid está en 940.000 m2 /año, asociados a crecimientos del 3,3-3,6% durante 4 años consecutivos (2004-2007).
– En el resto de escenarios, la absorción es creciente con el PIB en la relación definida por la fórmula: y = 92.448.119 * PIB^2 + 4.352.391 * PIB + 364.904
Alquiler Edificios Oficinas Madrid – Absorción estimada
MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, ¿Y EN 2012?
Siguiendo con el razonamiento anterior, podríamos concluir que de cara a 2012 que,
– Siguiendo las perspectivas del Banco Central Europeo de que España tendrá un crecimiento negativo de cara a 2012 y 2013 del -1% y el -1,4% respectivamente, la absorción de edificios de oficinas en Madrid prevista para 2012 debería estar en el entorno de 320.000-330.000 m2.
– Viendo el efecto “amplificador” mencionado, y las perspectivas de recesión, no sería de extrañar que que en 2012 se marcase un mínimo histórico por debajo de los 300.000 m2 de absorción de alquiler de edificios de oficinas en Madrid.
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