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Archivo de la categoría ‘Edificios Oficinas’
Inversión Oficinas España (1T 2023)
El sector de oficinas alcanzó durante este primer trimestre del año una inversión de 993 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso de un 11% interanual, acusando la incertidumbre del alza de los tipos de interés, siendo de esperar que la ralentización de los volúmenes de inversión permanezca hasta que los tipos de interés no alcancen su techo.
Durante este periodo se han registrado un total de 36 operaciones inmobiliarias de oficinas en España, con un valor medio de 27,6 M€.
Inversión por provincias
Según se aprecia en el gráfico, como es habitual, los mercados principales aglomeran casi el 95% de la inversión a nivel nacional. Madrid (70,57%) y Barcelona (23,51%) dejan como residual la inversión en otras provincias como Zaragoza (2,18%), Málaga (2,08%) y A Coruña (1,66%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución entre value added (45,81%), core plus (12,97%) y core (41,22%). Sigue habiendo interés en los desarrollos llaves en mano con «riesgo inquilino» en mercados como Barcelona y Málaga, ya sea por su elevada absorción o por la carencia de oferta de edificios de calidad.
Como conclusión podemos decir que a nivel macro, el mercado de oficinas de España a comenzado a mostrar la contracción prevista desde el cambio de ciclo financiero de mediados de 2022. Estimamos una evolución en la línea del primer trimestre por lo menos hasta 3T 2023 donde el mercado descuenta que los tipos pueden llegar a su máximo.
Los inversores a corto-medio plazo que hayan comprado en los últimos 2 años afrontan escenarios en los que el valor de sus activos, puede estar por debajo de precio de adquisición si un buen asset management o la inflacción no lo remedian.
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Iñigo Corres
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Edificios en venta de la Comunidad de Madrid, ejemplo del #visualrealestate en @addmeet
Compartimos con ustedes los últimos videos realizados por @addmeet para la venta de sus edificios. Como verán, es posible realizar real estate comercial de otra manera…#newrealestate + #visualrealestate = #addmeet. Esperamos que lo disfruten.
Alcala,1 (Madrid)
Miguel Angel,28 (Madrid)
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Alquiler oficinas, de la renta facial a la renta real… un mundo
Dada la escasa demanda de alquiler de oficinas durante este periodo de recesión, los propietarios encuentran en los incentivos a las rentas una palanca para atraer o retener a los inquilinos, intentando por el camino dañar lo menos posible la valoración de sus inmuebles.
Antes de entrar en profundidad en el análisis, conviene dejar claros dos conceptos,
– Renta facial: es la renta/m2 fijada en contrato, que sirve de cara a la valoración del inmueble y sobre la que no se repercuten todos los incentivos acordados también en contrato.
– Renta real: es la renta/m2 que el propietario recibe a lo largo de la vida del contrato una vez descontados todos los incentivos pactados en el mismo.
TIPOS DE INCENTIVOS Y OBJETIVOS EN ALQUILER DE OFICINAS
El objetivo último de aplicar las bonificaciones vía incentivos y no vía descuento directo en la renta es no penalizar la valoración del inmueble. Como ya vimos, el valor de un inmueble (Precio = Renta anual/Rentabilidad exigida por mercado) viene muy afectado por la renta anual percibida (renta de contrato, facial), con lo que en las renegociaciones el factor que prima es mantener dicha renta facial lo más alta posible dentro de lo razonable (renta de mercado). Es decir, se prioriza no generar minusvalías al inmueble en el mercado de inversiones inmobiliarias sobre penalizar las rentabilidades recurrentes del alquiler.
Veamos que tipologías de incentivos vienen siendo de aplicación,
– Periodo de carencia o de gracia: meses iniciales del contrato en los que el propietario exime al inquilino de pagar rentas.
– Rentas escalonadas: aplicación de rentas progresivas crecientes, comenzando generalmente en rentas bajas hasta llegar a la renta definitiva (facial) en el periodo acordado.
– Gastos de readecuación: obras inicialmente inherentes al inquilino para la readecuación de su espacio productivo, asumidas por el propietario.
INCENTIVOS EN ALQUILER DE OFICINAS, UN EJEMPLO PRÁCTICO
En el cuadro inferior tenemos un ejemplo práctico de incentivos en el alquiler de oficinas en cualquier edificio de oficinas en Madrid o Barcelona en el que se pueden apreciar los efectos sobre la renta real tanto en la aplicación de carencias como en la aplicación conjunta de carencias y gastos de readecuación.
Las renta real se “castiga” entre un 17 y un 35% a lo largo de la vida del contrato en aras a mantener una valoración del inmueble que no obligue a apuntarse minusvalías en balance por depreciación de activos.
Alquiler Oficinas – Ejemplo Incentivos
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