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Inversión Residencias de estudiantes España 2023
El sector de las residencias de estudiantes ha alcanzado durante este año una inversión de 768 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) en España, presentando un descenso del 63,83% interanual respecto de los 2,1 B€ invertidos en 2022, año record de los últimos 20 años. Si excluimos 2022, con un volumen inusual por el efecto de la venta del portfolio de Resa, el sector se ha situado entorno a las 700 M€ de media desde 2019.
Durante este año se han registrado un total de 43 operaciones con valor promedio de 17,86 M€ y con volúmenes entre 1 y 85 M€. Siendo las operaciones de mayor volumen la residencia Aparto Porta Diagonal, ubicada en Esplugues de Llobregat (Barcelona), adquirida a finales del primer trimestre del año por la compañía Hines y la Residencia Yugo Valencia (Valencia).
Inversión por provincias
Durante este año, las provincias que han presentado mayor inversión han sido, en orden de relevancia, Madrid (250 M€) y Barcelona (210 M€). Con menor impacto las provincias de València (68 M€), Granada (59 M€), Cádiz (35 M€), Salamanca (32 M€), Navarra (30 M€), A Coruña y Sevilla (25 M€ en ambas provincias), Málaga (13 M€), Zaragoza (13 M€), Vizcaya (9M€) y Alicante (1,3 M€).
Dentro de las diferentes provincias, Madrid (32,49%), Barcelona (27,33%) y València (8,82%) aglomeran el 68,64% del total de este año, seguido de Granada (7,68%), Cádiz (4,57%), Salamanca (4,17%), Navarra (3,09%), A Coruña (3,25%), Sevilla (3,25%), Málaga y Zaragoza (con un 1,63% del total cada una), Vizcaya (1,17%) y Alicante (0,17%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión, a diferencia de los años anteriores durante este año, las operaciones de desarrollo «value added» aglomera el 95,83% de la inversión. Mientras tanto, los activos de perfil core (4,17%) han presentado un considerable descenso, ocupando así el 68% de las operaciones durante el año 2022, afectado principalmente por las subidas de tipos de inversión y por ende de las yields exigidas.
Inversión por habitaciones
Durante este año se ha invertido en un total de 10.475 habitaciones de residencias de estudiantes en España, aproximadamente un 58% inferior al año anterior, habiendo cerrado el año 2022 con un total de 24.151 habitaciones. Los proyectos en «desarrollo» de mayor volumen son la Residencia Nexo Vallecas (670 hab.) ubicada en Madrid y la Residencia Syllabus Cerdanyola (640 hab.) en Cerdanyola del Vallès en Barcelona, desarrollado por Urbania.
Conclusión
Como conclusión podemos decir que el mercado de residencias de estudiantes en España ha presentado durante este año un descenso relativamente alto (63,83%) respecto de 2022, mediatizado por la compra del portfolio de Resa, pero manteniendo un volumen de inversión en la línea del último lustro entorno a los 700 M€/año.
Pese al desarrollo exponencial que ha tenido este vertical inmobiliario en los últimos años, el enfoque inversor sigue centrado en proyectos de nuevo desarrollo en ubicaciones con ratio de cobertura «plaza/estudiante» aún inferior al de otros mercados de referencia. La inversor «Core» se ha frenado en gran medida por el efecto de la subida de tipos de interés y yields, que ha complicado el cierre de operaciones. La horquilla de yields exigidas en mercados prime y secundarios ha ascendido al 5-5,50% respectivamente, con una corrección de 100 bps desde el cambio de ciclo de tipos.
Mercados hasta ahora considerados como secundarios o terciarios (Santiago de Compostela, Cádiz, Vitoria…) comienzan a captar el interés inversor buscando desequilibrios oferta – demanda que en los mercados principales ya no es tan sencillo de encontrar.
Como aspecto positivo de cara a 2024 es que el mercado arroja cierto consenso en que los tipos de interés han llegado a su techo y que la FED primero y el BCE después van a realizar varios ajustes a la baja durante el año. El cambio de ciclo de tipos aportará a los inversores la perspectiva de que los ajustes de valor vía yield han llegado a su fin, entrando al mercado inversores «core» que durante estos últimos dos años no han estado especialmente activos..
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Iñigo Corres
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Inversión Sanitario España 2023
El sector sanitario ha alcanzado durante este año una inversión de 1.490 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) en España, presentando un aumento de aproximadamente el 30% interanual. Si bien la inversión no llega al máximo histórico del año 2019 (2.559 M€), durante este año la inversión en este «asset class» ha seguido firme.
Durante este año se han registrado un total de 30 operaciones inmobiliarias del sector sanitario en España con valor promedio de 49,7 M€ y con volúmenes entre 4 y 265 M€. Siendo las operaciones de mayor volumen el Hospital General Universitario de Castellón en Castellón de la Plana y el Hospital Arnau de Vilanova ubicado en Paterna (València) ambos propiedad de la Generalitat de Valencia y con proyectos ambiciosos de actualización de sus instalaciones.
Inversión por provincias
Durante este año, las provincias que han presentado mayor inversión han sido las siguientes. València (427 M€), Castellón (265M€), Barcelona (193 M€), Madrid (150 M€), Burgos (113 M€) y Málaga (105 M€). Ya por debajo de los 100 M€, Palencia (68 M€), Sevilla (50 M€), Tarragona (50 M€), Salamanca (20 M€), Valladolid, Illes Balears y Lleida (cada una de ellas con 15 M€).
Las provincias de València (28,68%), Castellón (17,78%), Barcelona (12,95%) y Madrid (10,06%) aglomeran el 67,47% de la inversión total. Con un impacto inferior le siguen, Burgos (7,6%), Málaga (7,01%), Palencia (4,53%), Sevilla y Tarragona (3,35% cada uno), Salamanca (1,34%), Valladolid (1,02%), Illes Balears y Lleida (1,01%), por último se encuentra Las Palmas (0,3%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos apreciar que la inversión se centra en proyectos en desarrollo de nuevos hospitales tanto desde la perspectiva pública como de la privada. Las transacciones «Core» han sido este año testimoniales. Esto es normal si tenemos en cuenta que los operadores son generalemnte también «propietarios» de sus inmuebles y que, por el momento es un sector sano sin excesivas necesidades de capital extra para que se planteen operaciones de «sale & leaseback».
Conclusión
Como conclusión, podemos decir que el sector sanitario sigue en una línea estable de inversión anual entorno a los 1.500 M€, en gran parte apalancada por el desarrollo o actualización de instalaciones por parte de la administración pública y en menor medida por las grandes cadenas privadas, que continúan en expansión.
Las venta a inversores institucionales o familiares «Core» de esta tipología de inversión inmobiliaria en España, cuya punta de lanza fueron Quirón / Sabadell y HM en 2018 y 2020 respectivamente no han tenido continuidad en estos últimos años debido a la fortaleza de los principales grupos privados, que pueden tirar de recursos propios para avanzar en su expansión sin necesidad de vender activos.
Estos inversores, a la vista de la dificultad de encontrar producto «Core» se están posicionando mas atrás en la cadena de valor, acompañando como «promotores patrimonialistas» a ciertos operadores solventes en su desarrollo de nuevos centros, consiguiendo mayores retornos por asumir dichos riesgos.
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Iñigo Corres
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Inversión Promoción Residencial España 2023
El sector de la promoción residencial ha alcanzado durante este año una inversión de 17.290 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) en España, presentando un descenso del 5,65% interanual, comparado con los 18.326 M€ invertidos en el año anterior y sin llegar a los máximos históricos del año 2019.
Durante este año se ha registrado un total de 1.357 promociones residenciales, con valor de venta promedio de 12,7 M€ y volúmenes entre 1 y 200 M€, siendo las promociones de de mayor volumen de ventas Solum en Guía de Isora (con un total de 160 unidades residenciales) y Sunset Sailors en Benidorm (con un total de 286 unidades).
Inversión por provincias, ciudades y barrios
Durante este año, las provincias que han presentado mayor inversión han sido, en orden de relevancia, Madrid (3.4o4 M€), Málaga (3.195 M€), Barcelona (1.725 M€) y Alicante (1.138 M€). Por debajo del billón les siguen, Illes Balears (976 M€), Sevilla (969 M€) y València (694 M€).
Las provincias de Madrid (19,69%), Málaga (18,48%), Barcelona (9,98%) y Alicante (6,59%) aglomeran el 54,74% del total en la inversión de España. Con un impacto inferior, Alicante (6,59%), Illes Balears (5,65%), Sevilla (5,60%) y València (4,01%).
Analizando la inversión a nivel «ciudad», Madrid (1.879 M€, 10,87%), Marbella (731 M€, 4,23%), Estepona (656 M€, 3,79%), Mijas (521 M€, 3,01%) y la Málaga (505 M€) acumulan el 22% de la inversión total. Con una inversión inferior, se encuentran Barcelona (431 M€), Dos Hermanas (367 M€), Sevilla (298 M€), Palma de Mallorca (338 M€), Valencia (281 M€) y Murcia (233 M€), la gran sorpresa del ranking de este año.
Según se aprecia en el gráfico, la provincia de Madrid ha contado con 6.448 unidades residenciales de obra nueva desarrolladas, seguido de Málaga con 5.940 unidades, Barcelona con 4.339 unidades, Sevilla con 3.777 unidades y Alicante con 2.818 unidades. Estas son las principales provincias que aglomeran aproximadamente el 52% del total de unidades residenciales desarrolladas durante 2023, para un total de 45.186 unidades en España.
Analizando los barrios de España donde las viviendas de obra nueva se venden relativamente más caras, Málaga, Madrid y Baleares marcan los máximo. En Málaga provincia, Sierra Blanca (20.782 €/m2t), Hacienda las Chapas(14.348 €/m2t), Las Lomas de Marbella Club (10.752 €/m2t) en Marbella, Monte Sancha (11.704 €/m2t). En Madrid provincia,, Goya (16.000 €/m2t), Salamanca (13.113 €/m2t), Castellana (13.000 €/m2t) y El Viso (13.000 €/m2t). Por último en las Illes Balears, los barrios de Santa Ponsa (15.385 €/m2t), Portals Nous (12.375 €/m2t), Nou Llevant (12.113 €/m2t) y Port d’Andratx (10.701 €/m2t).
Inversión por tipología de inmueble
La evolución por tipología de vivienda desarrollada sigue dominada por la tipología plurifamiliar con alrededor del 75% de cuota de mercado. La vivienda unifamiliar ha ganado 500 bps de cuota de mercado desde la pandemia, pero se encuentra a niveles del 25%.
Conclusión
Como conclusión, podemos decir que el sector promotor residencial durante este año se mantiene estable, con un descenso mínimo en su inversión comparado con el año anterior, principalmente debido a la lógica contracción de la demanda por la subida de tipos de interés que hace más difícil a las familias asumir ciertos niveles de cuota hipotecaria a ingresos familiares constantes.
El endurecimiento de los costes de financiación a los promotores, así como la mayor solvencia exigida por los bancos para financiar, parece que puede provocar una disminución en la oferta de obra nueva, que irá en favor de que los precios no se resientan a la disminución de la demanda que se pueda producir hasta que los tipos se estabilicen en un estadio sensiblemente inferior al actual durante 2024. Fondos de «deuda promotor» y «plataformas de financiación alternativa» asumirán parte de la cuota de la financiación bancaria, prestando a unos tipos por encima del 14-15%, condiciones que dejan poco margen de error para los promotores que sigan esta vía de financiación. Esa tasa de rendimiento, apriori no lo es tanto si consideramos que el proceso de ejecución hipotecaria del suelo si la promoción no funciona, puede ser de 18-24 meses hasta que el financiador puede tomar posesión del suelo para su venta.
La nueva ley de regulación de alquileres, que elimina cualquier upside de rentabilidad por subida de rentas (en zonas definidas como «tensionadas»), va a mermar la demanda de inversores en proyectos BTR, siendo mucho más selectivos por este factor. Entre esto y los tipos de interés actuales, por encima de las yields históricamente exigidas a este tipo de proyectos residenciales, no estimamos que vaya a ver gran actividad inversora en este segmento hasta que los tipos bajen sustancialmente.
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias 3T 2023 (Atonía inversora)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la evolución de la inversión inmobiliaria en España durante el tercer trimestre del 2023 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
Descenso en la inversión inmobiliaria durante el tercer trimestre
Según se aprecia en el gráfico, el tercer trimestre del año ha presentado una inversión de 4,6 B€, produciéndose un descenso en la inversión inmobiliaria del 43% interanual y del 16% intertrimestral.
Dentro de los diferentes sectores, han presentado un aumento considerable los aparcamientos (734%), el sanitario (158%) y residencial (51%). El sector comercial ha presentado un leve aumento del (6,81%). En cambio, el resto de sectores ha mostrado claros síntomas de ralentización con considerables retrocesos interanuales, residencias (-77,73%), el industrial (-59,05%) y oficinas (-5,35%).
El living y hotelero aguantan el tipo
Como conclusión, podemos decir que unos sectores se han comportado mejor que otros, siendo el residencial en todas sus versiones (living, coliving, senior living…) y el hoteleros los que, a pesar de la coyuntura de tipos y yields, continuan aguantando el tipo. El mercado descuenta que la demanda real de soluciones habitacionales superará a la oferta existente, superando por ahora las barreras de entrada para los inversores que el alza de yields y tipos provocan. Tanto la bajada interanual como la intertrimestral continuada augura que el ajuste de precios no se ha acabado de producir, provocando los volúmenes de inversiones trimestrales mas bajas de los últimos años. Los vendedores no quieren aflorar las pérdidas de valoración que han sufrido sus inmuebles de inversión, pero todo llegará. Paciencia.
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias 2T 2023 (Inversión institucional stand by)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la evolución de la inversión inmobiliaria en España durante el segundo trimestre del 2023 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
Descenso en la inversión inmobiliaria durante el segundo trimestre
Según se aprecia en el gráfico, durante este segundo trimestre del año ha presentado un notorio descenso en la inversión inmobiliaria siendo esta de 5,3 B€ suponiendo un descenso del 45% respecto del segundo trimestre de 2022 y de un 30% respecto el primer trimestre del año.
Dentro de los diferentes sectores, las residencias de tercera edad ha presentado un aumento considerable (133%), manteniendo el tipo con inversión value added nacional y extranjera muy activa. En cambio el resto de sectores ha mostrado claros síntomas de ralentización comercial (-90,82%), sanitario (-66,36%), industrial (-50,59%), oficinas (-34,5%).
La inversión institucional hecha el freno
La subida de tipos y, sobre todo, la falta de predictibilidad sobre el techo de la misma ha provocado una posición de «wait and see» por parte de los inversores más institucionales. La corrección de yields y valoraciones en marcha ha provocado ajustes drásticos en la valoración de los inmuebles que hace que las expectativas de la demanda (ajustadas a la nueva realidad) y de la oferta (en proceso de ajuste por el momento) no acaben de cruzarse con la frecuencia de hace unos meses para inversores «institucionales», copando las operaciones el inversor «nacional». Este fenómeno parece que seguirá en marcha hasta que el BCE frene la subida de tipos que se espera llegue al 4,50% en el cuarto trimestre respecto del 4% actual. Si hasta ahora la inflación ha ayudado a mitigar este efecto en la valoración de los activos vía numerador, veremos que ocurre cuando la misma acabe de ser contenida y nos encontremos en entornos de tipos no vistos desde hace 15 años.
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias 1T 2023 (El parón que no llega)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la evolución de la inversión inmobiliaria en España durante el primer trimestre del 2023 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
La inversión crece durante el primer trimestre
Según se aprecia en el gráfico, este primer trimestre del año ha presentado un aumento notorio en la inversión inmobiliaria. A su vez, la inversión interanual aumentó un 23% aproximadamente. Dentro de los diferentes sectores, unos se han comportado mejor que otros siendo el sanitario (239%) el que ha incrementado su inversión en mayor medida. El hotelero (54,62%), las residencias de tercera edad (14,12%) siguen también su evolución al alza. En el lado contrario, los sectores comercial (-54%) y oficinas (-16,25%) son los que han experimentado una evolución a la baja.
El bajón que no llega
Debido al efecto de la subida de tipos y la inflación todavía sin contener, era una previsión común el posible estancamiento de la inversión inmobiliaria. Por el contrario, y creo que todavía nadie sabe muy bien el por qué, el volumen de inversión está evolucionando positivamente de manera relativa y absoluta, sin ningún sector teniendo un pinchazo llamativo. Veremos que evolución tiene el sector antes posibles nuevas subidas de tipos
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias 4T 2022 (Buen rush final)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la inversión inmobiliaria en España durante el cuarto trimestre del 2022 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
Aumento en la inversión inmobiliaria
Como se aprecia en el gráfico, este trimestre ha presentado una la inversión inmobiliaria de 7,4 B€, un 12% mayor que el trimestre anterior, pero alrededor de un 15% inferior al último trimestre de 2021.
Dentro de los diferentes sectores, unos se han comportado mejor que otros siendo el comercial nuevamente el que mejor evolución (80,52%), seguido por los sectores sanitario (37%) y hotelero (20,27%). Los sectores que han ido en declive son los siguientes, residencias (-70,16%), industrial (-57%), oficinas (-23,66%) y residencial (-7,29%).
Buen final de año pero comienzo de ralentización
Pese a la disminución del 15% de la inversión trimestral interanual, las cifras absolutas siguen siendo positivas. El aumento de las yields exigidas por los inversores en línea con las subidas de tipos de interés provocan que demanda y oferta tengan un encuentro más difícil que hace unos trimestres, por ahora nada trágico. Los compradores sin apalancamiento son los principales actores del momento, aprovechándose de la coyuntura y de una exigencia de rentabilidad mas comedida que los inversores mas institucionales.
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias 3T 2022 (Reajuste de yields en marcha)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la inversión inmobiliaria en España durante el segundo trimestre del 2022 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
La inversión inmobiliaria sigue en aumento
Según se aprecia en el gráfico, durante el tercer trimestre del 2021 se acumuló una inversión de 6,6 billones. En esta tercera parte del 2022 vemos que la inversiones inmobiliaria ha aumentado 1.400 M€. Comparado con el último trimestre del año anterior, presenta un aumento del 21 % interanual aproximadamente.
Dentro de los diferentes sectores, podemos distinguir lo siguiente, el comercial y aparcamientos presentan un aumento considerable con respecto al 2021. Los sectores hotelero (33,87%) e industrial (44%) siguen en crecimiento, presentando las oficinas presentan un leve descenso (-7%), debido a la incertidumbre en cuanto a la evolución al alza de los yields.
Reajuste de precios mediante expansión de yields en marcha
Si bien la inversión inmobiliaria este trimestre es inferior a los 9,5 billones del trimestre pasado, el incremento interanual sigue siendo positivo. Los precios de los activos de inversión han comenzado su ajuste debido a la expansión de yields debida al alza de los tipos de interés. Actores sin necesidad de financiación han empezado a aumentar su protagonismo en el mercado y se espera que así siga siendo hasta que los tipos de interés alcancen máximos, para lo que parece que aun quedan un par de trimestres por delante.
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias 2T 2022 (Nuevo entorno de tipos)
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Aumento de la inversión inmobiliaria
Como se aprecia en el gráfico, este trimestre ha presentado una inversión inmobiliaria notoriamente alta (9,5 B€) con respecto al primer trimestre del año. Comparada con el segundo trimestre del 2021 presenta un aumento del 36% de la inversión interanual.
Los diferentes sectores ha presentado cambios significativos con respecto al año anterior. El sanitario es el sector con mayor aumento relativo de la inversión, de 30 M€ a 231 M€ interanual, ejemplificando el apetito inversor por los sectores relacionados con el healthcare. Importante recuperación del sector retail del 300% habiendo de nuevo apetito por los centros comerciales y continuando el máximo interés por las medianas comerciales.
Vuelta a la normalidad inversora, ¿y la subida de tipos?
A fecha de hoy el BCE ha realizado una subida de los tipos de interés del 0,50%. A su vez La Reserva Federal (FED) también ha subido el tipo de interés 0,75% puntos más, encontrándose este en un 1,50%.
Estas subidas, que se prevé que sigan produciéndose los próximos 3-4 trimestres, es altamente probable que provoquen reajuste en el precio de los activos por incremento de las yields exigidas por los inversores. Veremos si este ajuste es rápido hasta llegar a la «nueva realidad».
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias 1T 2022 (Efectos de la inflación)
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Aumento de la inversión inmobiliaria
Como se puede apreciar en el gráfico, la inversión inmobiliaria ha aumentado un 12% con respecto al primer trimestre del año anterior siendo la inversión trimestral actual de 6 billones. En cuanto a los sectores se puede apreciar que todos ellos han aumentado con respecto al 2021, destacando el sanitario (177%), siendo el que presenta un incremento más elevado de la inversión junto con las residencias de tercera edad (70,34%) y el hotelero (37,35%). En el otro lado de la ecuación, el sector comercial (-26%), sigue viéndose penalizado por la falta de recuperación de los niveles de ventas pre-covid.
Vuelta a la «normalidad»
Pese al ascenso de casos de Covid durante estos primeros meses del año (con la aparición de la variante Ómicron ) y unas segundas navidades con restricciones, se ha decretado el levantamiento de varias de ellas gracias a la vacunación, tras dos años de estado de alarma en el país. Gracias a esto se prevé que se retome el turismo a niveles pre-pandemia lo que podría generar mejoras tanto en el sector hotelero como en el retail.
Inicio de la guerra en Ucrania ¿Como está afectando a la economía española?
Si bien España no depende del gas natural que proviene de Rusia, no es posible evitar la subida de precios en la energía y combustible que afecta a toda Europa. Esto ha generado que la inflación se dispare a un 8% alcanzando así máximos históricos y la subida de tipos de interés. Este incremento del coste de construcción está por ver como se traducirá en el precio de la materia prima (el suelo) si no se puede repercutir en el precio de los inmuebles.
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Iñigo Corres
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