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Partiendo que en 2012, si seguimos la media de los últimos 10 años se volverán a invertir alrededor de 4.400 M€ en nuestro mercado inmobiliario, veamos las inversiones inmobiliarias posibles para u ninversor que se asomase al mercado español en busca de oportunidades para invertir su dinero de forma rentable.

Inversiones Inmobiliarias España 2000-2010

– Residencial: parece que con 800.000 pisos de stock y las perspectivas de recesión para éste año 2012, todavía queda margen para la correción en este sector. Tal y como apuntamos en nuestro post sobre la inversión residencial (http://goo.gl/Kf8nh), creemos que siendo la demanda orgánica de 200-250.000 pisos/año, todavía quedan un par de años para llegar a un stock de 1,5-2 años de demanda, fijado como «sano» para que el mercado se anime. Si se quiere añadir a la demanda orgánica la de inversión se tendrán que ajustar los precios para proporcinar rentabilidades de 4,5-5% en pisos con inquilino y 5,5-6% para la compra de edificios completos destinados a alquiler. Contra más rapido lleguemos a poder proporcionar estas cotas de rentabilidad, standar en el resto de países de la UE, antes saldremos del hoyo. Las provisiones exigidas por el nuevo ejecutivo, animarán a acelerar definitivamente este proceso.

– Oficinas: principales protagonistas de las operaciones de 2011, con rentas en mínimos históricos y yields manteniéndose en rangos altos, los edificios de oficinas en Madrid y Barcelona siguen siendo una apuesta segura de rentabilidad presente y revalorización futura. Sirvan de muestra la compra de Torre Picaso por Pontegadea y el edificio corporativo de HP por parte de Allegra Holding.

– Retail: pese a que la recesión y el desempleo merman en gran medida el consumo, los locales en rentabilidad en zonas comerciales consolidadas a rentas de mercado y respaldadas por un buen contrato, seguirán siendo la mejor opción para el pequeño-mediano inversor inmobiliario.

– Industrial-Logístico: contando que muchas operaciones de alquiler se están cerrando, en zonas no periféricas, a rentas inferiores a 3€/m2 y que la rentabilidad exigida sigue siendo del 7,5-8%, y que en estas condiciones el solar que soporta el inmueble no vale nada, la correción en precio es demasiado brusca para que se cierren operaciones a precio de mercado, aparte de los proyectos llave en mano como el de Gazeley para H&M en Torrejón.

– Hotelero: pese al bajón de RevPar de los últimos meses, seguimos confiando en la inversión hotelera en Barcelona y Madrid por sus bajos rátios oferta Vs demanda. El sector hotelero low cost sigue infradesarrollado en España respecto los principales países del resto de Europa. En cuanto al formato de gestión de los mismos, cuando los propietarios sean conscientes que los modelos de arrendamientos fijos pretéritos serán difíciles de repetir salvo en ubicaciones muy prime y que la situación aboca a acuerdos de gestión/franquicia donde propietario y gestor tiren juntos del negocio, avanzaremos en el buen sentido.

– Dotacional: sector en el que para bién o para mal, tienen que pasar cosas en el corto plazo. En el segmento de las residencias de tercera edad, si a la supresión del concierto(que aseguraba ocupación a precio de coste) en la mayor parte de comunidades le añadimos que los principales actores del sector han tenido dificil tener resultados positivos en los últimos años por una legislación que hace casi insostenible el gasto en personal, la inversión en existentes y nuevos proyectos se debería limitar a apuestas seguras en centro de capitales que asegurasen una ocupación de cliente privado superior al 80-85%. En cuanto a residencias de estudiantes, el Plan de Bolonia de homogeneización de las titulaciones a nivel Europeo, tendría que beneficiarnos como destino preferente de formación de estudiantes extranjeros.

– Suelo: lo hemos dejado para el final y es que, pese a que alguno igual se quede perplejo al leerlo, si el precio está correctamente ajustado por el banco de turno que sea su propietario(60-80% de ajuste sobre el precio máximo del ciclo en función del uso y ubicación), la ubicación es buena y la perspectiva de inversión es especulativa, ¿no es el mejor momento para comprar solares en venta, incluso con desarrollo pendiente, una situación como la actual en la que el mercado está roto?. Parece que todos actualmente vivimos con la psicosis del «esto se hunde» y de que nunca volverá un ciclo alcista al mercado inmobiliario, pero ¿no estuvo al borde de la quiebra Méjico en 1995 por su sobreendeudamiento y durante los cuatro años siguientes creció a una media del 5%?. Cuando la economía real se recupere, el mercado inmobiliario se recuperará con ella, y el que haya invertido en suelo y tenga paciencia a medio plazo, seguro que saca buenos múltiplos de su inversión.

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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