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Artículos del Mes diciembre 20Europe/Madrid 2011
Por qué la inversión hotelera en Barcelona y Madrid sigue siendo una buena idea…
Siguiendo en la línea de que la inversiones inmobiliarias tienen que estar al servicio de la economía real para tener un crecimiento país sostenible en el largo plazo, vamos a analizar en concreto las posibilidades de inversión hotelera en España a día de hoy, para ver donde pueden estar las oportunidades para los inversores inmobiliarios en la compra de hoteles.
Para ello, y partiendo de los datos macro (sin discriminar por tipología de hotel) de ocupación, oferta de plazas hoteleras, viajeros y pernoctaciones proporcionado por el INE hemos estudiado en detalle seis ciudades españolas, dos principales (Madrid y Barcelona), dos secundarias (Sevilla y Valencia) y dos más periféricas (Castellón y Oviedo).
El objetivo es saber en qué ubicaciones el operador hotelero podrá generar negocio de forma más rentable y por tanto, pagar unas rentas (estimadas en el 26% de los ingresos por habitaciones del hotel) sostenibles al inversor que colmen sus expectativas de rentabilidad tras la compra del hotel. Todo el análisis se ha realizado sobre un “hotel tipo” con una edificabilidad de 3.000 m2t y un ratio de superficie construida/habitación de 35 (3*).
Se pueden extraer las siguientes conclusiones:
– Cuando el ratio de plazas hoteleras / 1000 pernoctaciones supera el 4,2-4,3 el RevPar (ocupación*precio medio) comienza a sufrir por debajo de 40€/hab&día. Viendo la sobreoferta manifiesta de ciertas ubicaciones, las rentas a poder pagar en las mismas hará inviable el desarrollo de nuevos proyectos (las rentas anuales no son capaces de amortizar el coste de construcción en 7-9 años, condición necesaria para la viabilidad de los mismos), siendo las únicas posibilidades para los inversores u operadores los contratos de gestión o franquicia de hoteles existentes o la búsqueda de mercados de nicho no explotados en este momento.
– Cuando el ratio de plazas hoteleras / 1000 pernoctaciones es <4 el RevPar comienza a recuperarse a niveles de 50-60 €/hab&día, lo que supone que los ingresos del hotel comenzarán a permitir el pago de unas rentas a los inversores que justificarán la inversión hotelera en nuevos proyectos (amortización de la construcción en 7-9 años).
– Teniendo en cuenta que los datos de RevPar en Madrid y Barcelona comienzan a ser crecientes desde el primer trimestre de 2011, tras un par de años a la baja, todo parece indicar que para el sector hotelero, no tan dependiente de la demanda interna, ya ha pasado lo peor.
– Barcelona en particular, con un ratio de plazas hoteleras / 1000 pernoctaciones de 3,81 y un RevPar de 67,17 €/hab&día, representa la mayor oportunidad de cara a los inversores de cara a la compra de hoteles o la inversión en proyectos hoteleros a desarrollar(amortización de los proyectos en menos de 7 años).
Resumiendo, si tenemos que sustentar nuestras inversiones inmobiliarias en negocios de economía real con expectativas claras de solidez y solvencia, Barcelona y Madrid (en éste orden) parecen las dos mejores alternativas para hacerlo dentro del sector inmobiliario hotelero.
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Locales en rentabilidad, inversiones inmobiliarias refugio
Una de las conclusiones tras la conferencia de Richard Holberton (CBRE) en el Club Inmobiliario ESADE en Mayo de 2011 es que los inmuebles en rentabilidad (centros comerciales, parques de medianas, locales en rentabilidad) han sido el activo refugio de los inversores inmobiliarios desde el inicio de la crisis en 2007. Según se ve en el gráfico, han pasado de pesar un 20-25% de todo el volumen de inversión inmobiliaria en Europa a un 30-35%, asumiendo principalmente la caída del volumen de inversión en oficinas.
Vamos a analizar las causas utilizando de partida otro gráfico de la presentación que representa la evolución del valor de los inmuebles durante dos ciclos inmobiliarios consecutivos.
– Muy competitiva respecto las demás alternativas para volúmenes de inversión inmobiliaria “minoristas”: El primer input de cara a analizar el atractivo en la inversión enlocales en rentabilidad, es que tienen un rango muy alto de alternativas en cuanto a volumen de inversión. Teniendo en cuenta esto, en las operaciones de poco volumen de inversión (200.000-400.000€), ofrecen una rentabilidad (>6,5%) bastante superior a la inversión alternativa en pisos con inquilinos (>4,5%), donde la variable plusvalía ha dejado de tener sentido a día de hoy en España.
– Flexibles, bajo costo de reposición: a diferencia de otros inmuebles como los industriales, donde adecuar el inmueble a una nueva tipología de actividad puede ser complicado, un local ofrece la misma flexibilidad en este sentido que las oficinas, adecuándose de manera sencilla a cualquier negocio que el operador quiera desarrollar en el mismo, sin excesivos costes extras para el inversor.
– Evolución de valor sostenida: Analizando ya el gráfico, vemos que dentro de las tres tipologías de inversión inmobiliaria profesional, la inversión en locales en rentabilidad es la menos voluble, ya que quizás no repunta tanto en ciclos de bonanza, pero también se sostiene mejor en ciclos de recesión, en comparación con la mayor volatilidad de la inversión en oficinas. Es un dato significativo que a nivel europeo los inmuebles comerciales no habían perdido valor desde 1995 hasta 2008.
– Elevada liquidez: la evolución mas sostenida de su valor en el tiempo la hace una inversión muy líquida, siempre que venga respaldada por un contrato e inquilinos atractivos. Un ejemplo de esto es la venta de sus sucursales en rentabilidad por parte de toda la banca española(BBVA, Santander, Banc Sabadell…), donde no faltaron inversores interesados.
Resumiendo, parece que por su flexibilidad, liquidez y resiliencia a los ciclos inmobiliario, los locales en rentabilidad se constituyen como el auténtico valor refugio para la inversión inmobiliaria en estos tiempos de recesión.
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