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Artículos del Mes noviembre 27Europe/Madrid 2011
La economía de las ideas
Tras las elecciones de la semana pasada, todo el mundo se pregunta qué iniciativas concretas va a implementar el nuevo gobierno para “sacarnos del agujero”.
Reconociendo la dificultad de la empresa, y que cualquiera que espere resultados en el corto plazo se está engañando, sí que parece claro que el futuro a medio-largo plazo pasa por incentivar la “economía de las ideas” sobre la “economía financiera”, ya que se ha demostrado en la última época que el valor generado por esta última que no esté sustentado en la primera, se acaba destruyendo en un ciclo económico completo.
Aquí va lo que para nosotros tendría que ser la fórmula ganadora, creemos que universal, en la que todo pivota entorno a las ideas y en la que los diferentes actores asumen su rol en la generación (emprendedores), facilitación (administraciones) y potenciación(bancos) de las mismas.
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Economía de las ideas = ( Emprendedores * ( 1 + Administraciones ) ) ^ Bancos |
Sobre los emprendedores…
– La dificultad de ser emprendedor en España:
- Primero, venimos de una época de bonanza prolongada que nos ha provocado cierto “aletargamiento intelectual” (¿para qué cambiar las cosas si ya nos iba bien?), del que ahora hay que deshacerse a marchas forzadas. Hay que transformar la generación que creció con el sueño de llegar a ser funcionario o empleado de banca en una generación de emprendedores que tire del carro.
- Segundo, culturalmente tenemos más aversión al riesgo y al cambio que otras culturas más dinámicas y resilientes a los cambios de ciclo como la americana o inglesa. Esto es una pena porque, cuando “nos ponemos”, hay creatividad de sobra.
- Tercero, nuestras organizaciones tienen una estructura salarial demasiado fija o demasiado incentivada al beneficio a corto plazo, cosa que “empuja” a los empleados a “hacer algo mejor lo de siempre”(retorno en corto plazo) en vez de a “siempre estar en la búsqueda de soluciones mejores”(retorno más a medio-largo plazo).
- El español medio y la “Mentalidad seguidora”: cuánto emprendedor ha acabado de presentar su producto o servicio en una empresa y la primera pregunta recibida ha sido la de “¿está mi competencia?”. ¿El producto o servicio es bueno de verdad?, cómpralo, si la competencia llega tarde, peor para ellos y mejor para ti, ¿no?.
Sobre las administraciones…
– La situación es la que es… reutilicemos lo que tenemos: con los ajustes aplicados y los que quedan por aplicar, los recursos no van a ser grandes, tocará aprovechar los existentes. ¿Cuántos equipamientos se han quedado “colgados”? ¿Cuántos funcionarios hay que reubicar?. Pues aprovechemos los recursos ya existentes para facilitar a la gente que tiene ideas que las desarrolle en entornos económicos y de fácil interacción emprendedor-empresa-inversores-bancos.
– El guardián de la puerta…: otra de las grandes frustraciones del emprendedor es explicar conceptos e ideas a interlocutores que no entienden de lo que les estás hablando. No despreciemos la importancia de quién ponemos de filtro en nuestra puerta. La bondad o no de su criterio nos hará desperdiciar o aprovechar oportunidades. Emprendedores que no hayan tenido la suerte de triunfar, pero que entienden de negocios y del proceso para intentar hacerlos funcionar, quizás sean el mejor perfil para este puesto.
– Incentivemos más la adopción de la innovación: si a las empresas a veces les cuesta lanzarse, ¿por qué no incentivar fiscalmente la adopción de los proyectos clasificados como innovadores?
Sobre los bancos…
– La banca…también está como está: el 2012 parece que tampoco va a ser un año fácil para ellos, pero bueno, igual habría que repensar esas refinanciaciones e inyecciones de liquidez a ciertas empresas muertas en vida y centrar la poca financiación que se pueda dar en proyectos de futuro.
– Cinturón negro sexto dan en tablas de excel y cash flows: visto que los productos financieros complejos han resultado, por ser cariñosos, “un poco rana”, ¿no hará falta en los bancos más ingenieros que sepan valorar con criterio las ideas de terceros, que profesionales dotados en los entresijos del análisis de tablas de Excel, cash flows, apalancamientos y demás jerga financiera?. Ya dice el dicho que…”el excel lo aguanta todo”.
Haciendo un juego tonto de dar valores a las variables que deben facilitar y potenciar la idea de un emprendedor, vemos que el hacerlo bien o mal afecta de forma decisiva al efecto de una idea sobre la economía real (PIB) del país. El tiempo dirá de qué somos capaces… hay margen de mejora.
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Vender pisos con inquilino con rentabilidad asegurada
EL PROBLEMA: STOCK DE PISOS SIN VENDER
Los principales promotores a día de hoy en España, bancos, cajas de ahorros y promotores “supervivientes”, afrontan un mercado de compraventa de inmuebles, en particular pisos, marcado por la sobreoferta y con una demanda altamente sensible al precio. Cada uno a su nivel, han realizado las correcciones de precio que sus balances les permiten (promotores limitados por la deuda asumida y bancos y cajas limitados por las provisiones realizadas tras la compra, dación o ejecución de los mismos), encontrándonos con rebajas de precios del 10-50% en función de la ubicación mas o menos prime de los mismos.
Partiendo del objetivo inicial de una generación de liquidez rápida, los canales de comercialización utilizados son los APIs clásicos, los portales inmobiliarios aglomeradores de oferta (idealista, fotocasa…) y sus propios portales inmobiliarios (altamira, solvia, anida, aliseda…), siendo el segmento objetivo el del usuario final.
SOLUCIÓN ALTERNATIVA: ASEGURAMIENTO RENTABILIDAD PISOS
Propuesta: vender pisos con inquilinos (en rentabilidad) a inversores, asegurando la rentabilidad durante los primeros años del contrato. Pasamos de vender un producto inmobiliario para usuario final a vender un producto financiero-inmobiliario para inversores.
Ventajas: el piso se puede vender con un descuento menor (con una generación de liquidez inicial mayor), el cash flow de la operación para el promotor es el mismo y el inversor se asegura un bono al periodo y rentabilidad pactados.
Caso de estudio: Venta de piso en rentabilidad de la Eixample de Barcelona con rentabilidad asegurada a 5 años al 5%. ¿Por qué un 5%?. Si se analiza las rentabilidades en residencial de los diferentes países de Europa, las mismas oscilan entre el 4,1% de Inglaterra y el 6,8% de Holanda, siendo el término medio el 4,8% de Alemania.
Se realiza el estudio partiendo de los siguientes datos de mercado de partida:
Con estas premisas, realizamos un estudio de cash flow para el promotor diferenciando estas dos opciones.
– Venta piso con inquilino al 5%: el promotor alquila el piso a precio de mercado(año 0), vende el piso(año 1) asumiendo un 10% de descuento sobre el precio de venta inicial y bonifica las rentas de mercado mensualmente(desde año 1 hasta año 5) para que el inversor llegue a una rentabilidad del 5% sobre su inversión. En esta operación, el Cash Flow Libre(CFL) para el promotor es de -62.544€, siendo la rentabilidad para el inversor a partir del año 5(fin periodo bonificación rentas) del 3,54%.
– Venta a usuario final: otra opción sería la tradicional, vender el piso(año 1) a un usuario final. Para que la operación tuviese el mismo CFL (-62.544€) para el promotor, podría llegar a realizar un descuento del 17%. Si el mismo comprador se encargase de alquilar su inmueble obtendría en el año 5 una rentabilidad del 3,84%.
Conclusiones: independientemente de la rentabilidad asegurada y el periodo de aseguramiento de la misma(en el estudio nos hemos puesto en unas premisas de rentabilidad y plazos exigentes), si el objetivo principal para el vendedor es la generación máxima de liquidez inicialmente y para el comprador la obtención de una rentabilidades recurrentes y aseguradas (bono inmobiliario), esta parece una fórmula que puede satisfacer a ambas partes.
La liquidez extra generada inicialmente permite al promotor destinar recursos a otros objetivos, pudiendo provisionar parte de la misma para posibles periodos de desocupación del inmueble. La gestión comercial en esos periodos de desocupación será vital para defender su rentabilidad en la operación. En el caso particular de cajas y bancos, pueden aprovechar las nuevas estructuras comerciales creadas para la realización de estas tareas.
En cuanto al inversor, sacrifica un mejor precio inicial por una rentabilidad asegurada mas allá del periodo estimado de ajuste del sector (2012-2013). La rentabilidad del 5% asegurada durante los primeros 5 años supera con creces al 3,70% de media que obtendría en la opción tradicional. En cuanto a la rentabilidad del 3,54% obtenida al final del periodo de bonificación, esta no es muy inferior al 3,84% que ofrecería la opción tradicional, con lo que este modelo de operación aportaría valor al inversor inmobiliario patrimonialista a largo plazo.
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La banca española y el valor de sus suelos terciarios
Tras hablar con diversos bancos últimamente al respecto de diferentes proyectos terciarios, me parece adivinar como factor común entre todos ellos el problema de dimensionar realmente su “agujero inmobiliario no residencial”.
Todos han palpado rápidamente el valor de mercado de su stock de pisos y solares en venta residenciales, estando unos mas dispuestos que otros a realizar dichas correcciones para hacer sus inmuebles líquidos, teniendo también la palanca de dar unas condiciones de financiación “agresivas”(asumiendo incluso que un % de dichas ventas vendrán de “vuelta” a no demasiado tardar por problemas económicos de los compradores) para que este plus para el cliente les ayude a tener una merma menor en la venta, es decir, financiar mas y mejor para tener que rebajar menos.
El problema viene a la hora de valorar solares e inmuebles de un mercado como el terciario de menor volumen y dinamismo que el residencial, donde los roles de vendedor-comprador(mercado de propiedad) cambian por el de inquilino-inversor(mercado de alquiler). La falta de dinamismo provoca que las tasaciones, que marcan los valores de los inmuebles por comparación de operaciones similares realizadas, marquen unos valores de inmuebles que en la mayoría de los casos son “papel mojado” debido a que dichos valores de comparación son de épocas ya demasiado lejanas para compararlas con un mercado “deprimido” como el actual.
Este desajuste no se produce utilizando el método residual, mas ajustado a la realidad al aunar a la hora de la valoración de un inmueble (Valor inmueble=Renta anual/Rentabilidad exigida por el inversor) la economía real(rentas de mercado) y la economía de inversión (rentabilidades de mercado). ¿Problema?, el inmobiliario medio ha vivido de espaldas a la economía real (daba igual, todo se vendía…) y desconoce que dan o no dan de sí los negocios que utilizan sus inmuebles para desarrollar su actividad.
Explicaremos todo esto con un ejemplo sencillo. Partamos de la hipótesis de que una entidad financiera cualquiera tiene un solar de uso hotelero en un lugar cualquiera de Madrid o Barcelona con una tasación de 4,4 M€. Supongamos que un operador hotelero del segmento económico tiene interés por la ubicación en la que quiere desarrollar un proyecto con los siguientes parámetros técnicos.
Analizando la ubicación en concreto y las estadísticas (INE, GHB…) en cuanto a ocupaciones y precios medios se llega a la conclusión que éstas estarán entorno al 85% y 49€/noche respectivamente para esta tipología de hotel económico. La experiencia (y el análisis del CPG de diferentes hoteles en funcionamiento) igualmente nos indica que el % de ingresos que el hotelero puede dedicar a rentas de manera sostenible es del 25%. Repito lo de “sostenible” porque esta época de crisis ha demostrado que las rentas fijas firmadas en su día en época de bonanza, no han sido tan fijas en la realidad, ya que los propietarios se han visto en la obligación de renegociarlas ante el miedo de que el hotelero pronunciase la fatídica frase de “no hago mas que perder dinero con el hotel, ahí te dejo las llaves del edificio y ya nos veremos en los tribunales si es necesario”.
Una vez clara la parte de la economía real, pasamos a la economía de inversión, ¿qué rentabilidad se pide a un proyecto hotelero por el inversor que finalmente lo patrimonialice?. Para esto acudimos a un informe hotelero de la consultora CB Richard Ellis en el que nos marca que para una ubicación no prime de Madrid y Barcelona, la rentabilidad mínima exigida será de un 7%.
Actualizando las rentas que podrá pagar el hotelero a dicho 7% llegamos al valor de 10,044 M€, que será pagado por el inversor final al promotor que desarrolle el proyecto. Sustrayendo a esta cantidad los costes de construcción y el margen mínimo sobre venta del 15% que el promotor buscará obtener en la operación, llegamos al valor que el promotor estará dispuesto a pagar al banco por dicho suelo, en este caso 2,781 M€(1,7M€ por debajo del precio de tasación), ese será el valor de mercado.
Y aquí se presenta la disyuntiva para el banco, ¿qué puede hacer para no tener que soportar dicha merma?. Pués no hay muchas alternativas, a mi sólo se me ocurren dos,
1 – buscar compradores de suelo operadores (no promotores) que primen la ubicación y operativa antes del margen inmobiliario. Problema, hoy en día no hay tantos operadores con pulmón financiero para la compra y desarrollo de inmuebles.
2 – (*) promocionar ellos mismos sin exigir margen promotor a la operación, con el único objetivo de recuperar valor en su suelo vía esta renuncia, al vender el inmueble recién acabado y en rentabilidad al inversor. En el ejemplo comprobamos que, si el banco promociona sin margen y vende una vez terminado el inmueble al inversor, puede valorar su suelo a 4,288M€ valor muy cercano a su valor de tasación actual. Problema, para recuperar valor hay que invertir mas en inmobiliario, cuestión que a día hoy parece que no es muy del gusto de la mayoría de bancos.
¿Camino sin salida?. No, camino de salida única, quizás no la deseada, pero salida al fin y al cabo.
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