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Titulización hipotecaria, diferencias entre España y USA
Esta semana y tras analizar hace unas semanas la financiación bancaria vía cédulas hipotecarias, veremos la otra vía de financiación de los bancos que toma como input las hipotecas de su balance, la titulación hipotecaria. Veremos primero su funcionamiento en USA y su relación con la crisis subprime para luego analizar el caso español.
TITULIZACIÓN HIPOTECARIA EN USA, LA TRIPLE GARANTÍA
Mucho se ha hablado de la crisis subprime y de las causas del rescate sucesivo de Fannie Mae, Freddie Mac y la aseguradora AIG. Siguiendo el siguiente proceso se entenderá dicho efecto dominó.
1) Generación de la hipoteca: el banco originador (prestamista), concede al interesado (prestatario) una hipoteca sobre su inmueble. El tipo de hipoteca podía ser convencional (pudiendo el prestatario contratar un seguro ante el posible impago de la misma) o hipoteca garantizada por una entidad pública, ya fuera la Federal Housing Administrative (FHA) o el Departamento de Veteranos (VA).
2) Compra de la hipoteca: Freddie Mac o Fannie Mae compraban las hipotecas de los bancos prestamistas con lo que el banco les traspasaba el riesgo hipotecario y generaba cash flow para poder seguir concediendo hipotecas, perdiendo algo de la rentabilidad de los cupones pero generando comisiones por seguir gestionando el cobro de las hipotecas.
3) Titulización garantizada: Freddie Mac o Fannie Mae titulizaban estos préstamos en títulos pass through (participation certifícate) pasando los mismos a cotizar en bolsa a disposición de inversores particulares e institucionales. Ambas agencias estatales garantizaban el pago de los derechos hipotecarios aunque el deudor falle en el cumplimiento de sus obligaciones.
Con este sistema, el inversor final disponía de una triple garantía para sus títulos, el inmueble asociado a la hipoteca, el seguro contratado por posible impago de la hipoteca y la garantía estatal de Freddie Mac y Fannie Mae sobre los derechos de los valores adquiridos, con lo que su inversión era realmente un valor de renta fija.
Titulización hipotecaria USA
La historia ya es bien conocida, al aumentar la morosidad y disminuir el valor de los inmuebles bastante por debajo de las hipotecas concedidas, dichas pérdidas debieron ser asumidas por las agencias estatales que aseguraban el principal de los valores (Fannie Mae, Freddie Mac) y las compañías de seguros que aseguraban los créditos y a dichas agencias estatales (AIG) , con el rescate estatal consiguiente.
TITULIZACIÓN HIPOTECARIA EN ESPAÑA, SIN GARANTÍA DEL EMISOR
Dentro de las posibilidades de financiación bancaria vía sus hipotecas concedidas está la cesión del crédito, las cédulas hipotecarias, los bonos hipotecarios, las participaciones hipotecarias y los bonos de titulización hipotecaria, que son los que se utilizan comunmente para transmitir las hipotecas desde los bancos hasta los inversores institucionales y particulares, veamos cómo.
1) El banco estructura un fondo cerrado de titulación hipotecaria de patrimonios separados y cerrados y sin personalidad jurídica mediante escritura pública. Su activo está formado por las participaciones hipotecarias agrupadas para el mismo y su pasivo por los bonos de titulización de hipotecaria a adquirir por los inversores, de forma que el valor patrimonial neto sea cero. En el momento de la adquisición de los bonos, el banco transmite sin garantías (a diferencia de USA) al bonista el riesgo de impago de la hipoteca, encargándose de seguir gestionando el cobro de las hipotecas como “sociedad gestora” del fondo.
2) Los riesgo principales para el bonista son el impago de las hipotecas (que disminuye el cash flow del fondo), la amortización anticipada de las mismas (efecto generalmente amortiguado por la gran dimensión del fondo) y la situación concursal del emisor (que por ahora no ha sucedido nunca en España).
Titulización hipotecaria España
TITULIZACIÓN HIPOTECARIA, ESPAÑA Vs USA
Como conclusión podríamos decir que la principal diferencia entre ambos sistemas, aparte de que los títulos españoles no son pass-through, es que los derechos hipotecarios en España no están garantizados públicamente. Esto hace en épocas de morosidad cercana al 10% como la actual, los interesados en «inversiones inmobiliarias vía hipotecas» prefieren las cédulas hipotecarias como instrumento, ya que se respaldan por todas las hipotecas del activo del banco, no sólo por una porción limitada de las mismas.
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