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Archivo de la categoría ‘Subastas inmobiliarias’
addmeet en «La Sexta», programa «Mas vale tarde»
Adjuntamos entrevista de ayer en el programa «Más vale tarde» de Mamen Mendizabal en La Sexta. Reflexiones sobre las subastas inmobiliarias de inmuebles públicos gestionadas por addmeet.
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Subastas inmobiliarias, “Modelo consultoría” Vs “Modelo internet”
Durante estas dos últimas semanas se han adjudicado los dos mejores solares públicos a subasta en el barrio de Chamberí de Madrid, el solar sito en Raimundo Fernández Villaverde, 50 del Ministerio de Defensa y el solar las antiguas cocheras del Metro de Madrid. Siendo dos solares de ubicación y características similares, nos permitimos hacer un comparativo sobre los dos procesos, uno coordinado por consultora inmobiliaria y otro coordinado por internet (addmeet.com).
SUBASTAS INMOBILIARIAS PÚBLICAS, COMPARATIVA
En la fotografía inferior se aprecia la cercanía de los dos solares, a una distancia inferior a 700 metros en pleno corazón del barrio de Chamberí, zona residencial Prime de Madrid.
Subastas solares Chamberí – Ministerio Defensa & Metro Madrid (Localización)
Si entramos en el apartado numérico, en el cuadro inferior se ve la comparativa de los dos proyectos con diferencias sustanciales en cuanto a postores conseguidos para la puja, precio de repercusión finalmente conseguido y porcentaje de sobrepuja sobre el precio inicial de la subasta.
Subastas solares Chamberí – Ministerio Defensa & Metro Madrid (Adjudicación)
SUBASTAS INMOBILIARIAS PÚBLICAS, ALGO ESTÁ CAMBIANDO
Dejamos al lector que saque sus propias conclusiones acerca de la bondad de ambas variantes de gestión del proceso (consultoría inmobiliaria Vs internet) de subasta inmobiliaria. Puede que seamos una opinión parcial… pero para nosotros queda demostrado que los números dicen que el mayor alcance y transparencia que proporciona internet…se traducen en mayor competencia…y en mayores precios.
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Subasta Raimundo Fernández Villaverderde…111M€, gracias a @addmeet
Este miércoles 5 de Noviembre a las 10:00 ha sido un gran día para addmeet, la subasta del solar del Ministerio de Defensa sito en la Calle Raimundo Fernández Villaverde,50 de Madrid fue adjudicado a Domo Gestora por 111.050.200 €, un 23% por encima del precio de partida de la subasta.
Domo Gestora había contactado con el Ministerio de Defensa a través de addmeet.
Queríamos compartir con vosotros el documento de pujas de la subasta que, en nuestra opinión, marca un antes y un después en la forma de hacer Real Estate en España. Gracias a a todos clientes y usuarios por habernos dejado llegar hasta aquí.
Subastas inmobiliarias – Raimundo Fernández Villaverde,50 – Hoja de pujas
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Real Estate Spain, a la «retaguardia» de la técnica…
Comentando hoy el día a día con un agente inmobiliario y amigo, repasábamos la operativa una de las operaciones de edificios en venta de cierto calado en Madrid en la que está interviniendo. Siendo un caso concreto, creo que no dista mucho de la realidad del día a día del sector. Realmente para reflexionar sobre nuestro sector y … sobre nuestro país.
REAL ESTATE SPAIN, LA OPERATIVA DE UN “DEAL” HOY
Veamos los pasos de este ejemplo representativo en cuestión:
1) El propietario mandata sin exclusiva a tres agentes para intentar vender su edificio.
2) El “Agente 1” comparte la información sobre la propuesta de inversión con otros agentes, entre otros con el “Agente 4”.
3) El “Agente 4” contacta a su vez con otros agentes y arquitectos.
4) Un “Arquitecto” contactado encuentra un cliente “Inversor” que puede estar interesado en el edificio.
5) «Propietario», «Agente 1», «Agente 4», «Arquitecto» e «Inversor» se sientan en una mesa para negociar y cerrar el deal.
Edificios en venta – Comercialización tradicional
REAL ESTATE SPAIN, LA DISTRIBUCIÓN DE INCENTIVOS DEL “DEAL”
Visto el proceso anterior, y antes de sentarse a la mesa, “Agente 1”, “Agente 4” y “Arquitecto” pactan la siguiente distribución de incentivos;
1) El “Agente 1” pacta con el “Propietario” que la comisión a percibir será del X%, del que conservará el 0,25X% tras compartirlo con “Arquitecto” y “Agente 4”.
2) El “Arquitecto”, aparte de realizar los proyectos y dirección de obra para el «Inversor», recibirá el 0,5X% de incentivo del “Agente 1”.
3) El “Agente 4” recibe también el 0,25X% del “Agente 1”.
Una pregunta nos asalta… ¿conocerá el “Inversor” que su “Arquitecto” es arte y parte en la transacción? ¿Cómo actuaría de saberlo?
REAL ESTATE SPAIN, ¿ACASO NO TENDRÍA SENTIDO…?
1) Que «Propietario» e «Inversor» tuvieran un canal para ponerse en contacto de forma directa?
2) Que el «Propietario» o el «Inversor», de necesitar consultoría, contrataran a el «Agente» mas ducho en la tipología de inmueble en cuestión?
3) Que el «Inversor» pudiese elegir el «Arquitecto» técnicamente más preparado para esa tipología de proyecto y no por «imposición circunstancial»?
REAL ESTATE SPAIN, A LA TRISTE RETAGUARDIA DE LA TÉCNICA
En definitiva, esta es la “transparente”,»sofisticada», “tecnológica”, «rápida» y “económica” operativa del sector inmobiliario a día de hoy en España.
Prima de riesgo, paro, reforma laboral… ¿y si el principal problema es que el español medio sólo quiere que pase la crisis para poder volver a hacer exactamente lo mismo que hacía antes…?.
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Subastas inmobiliarias públicas, el proceso de venta
Durante estas últimas semanas y dado el volumen de subastas inmobiliarias de entidades públicas que ya publicitamos en addmeet, nuestros usuarios nos ha pedido un post sobre como resulta la operativa del proceso de desinversión de inmuebles de las administraciones públicas. Intentaremos con el post de hoy dejar claro el mismo.
SUBASTAS INMOBILIARIAS PÚBLICAS, FASE 1: VENTA PREVISTA
En esta primera fase la administración pública define los solares o edificios en venta que se plantea desinvertir con el objetivo de captar interesados y de tantear el precio de mercado real de sus inmuebles más allá de lo que marque el precio de tasación que fijará el precio de salida de la subasta.
Una vez pasado el periodo de “venta prevista”, y con el mercado ya tanteado, la administración decide si convocar la subasta inmobiliaria o esperar mejores tiempos para la desinversión.
Subastas inmobiliarias – Fase 1: Venta prevista
SUBASTAS INMOBILIARIAS PÚBLICAS, FASE 2: SUBASTA
Se convoca la subasta mediante el BOE y la aparición en anuncios en los periódicos generales y locales, definiendo en el pliego de condiciones la características del inmueble, las garantías a aportar por los interesados (aval mínimo del 5% del precio de licitación), fecha límite de presentación de ofertas, fecha y lugar de subasta, tipología de subasta(física u online), método de puja (apertura de sobres y adjudicación a oferta más alta o apertura de sobres y puja presencial entre las x ofertas más altas) y método de pago (al contado o posibilidad de pago diferido).
Las posibilidades que se pueden producir una vez acabada la subasta son:
– Subasta adjudicada: el adjudicatario dispone de un plazo concreto para escriturar la compraventa ante notario y el pago del precio de adjudicación.
– Subasta desierta: en este caso, la administración pública tiene tres opciones;
- Subastas sucesivas: siguiendo el mismo proceso descrito en el apartado anterior, con un descuento posible del 15% en cada subasta que quede desierta y un número máximo de subastas sucesivas de 4 (en la 4ª subasta, si quedan desiertas las 3 anteriores, el descuento acumulado sería del 60%).
- Subastas simultaneas: en los casos en los que se desee agilizar el proceso de venta, se pueden convocar 1ª,2ª..y hasta 4ª subastas simultaneas en el mismo acto para acortar los tiempos del proceso.
- Venta directa: ver fase 3.
Subastas inmobiliarias – Fase 2: Subasta
SUBASTAS INMOBILIARIAS PÚBLICAS, FASE 3: VENTA DIRECTA
Finalmente, la administración puede optar, si no está dispuesta a bajar más el precio o si ha habido postulantes a la subasta de edificios o solares en venta que por motivos x no han tenido tiempo de presentarse a la misma, en dejar el inmueble en “venta directa” el tiempo que determine al precio al que quedó desierta la última subasta. También existen casos en los que en el periodo de “venta directa” la administración puede enajenar el inmueble en “venta directa” con un descuento del 20% respecto de la última subasta desierta, pero no es la norma.
Subastas inmobiliarias – Fase 3: Venta directa
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Subastas inmobiliarias públicas, los errores cometidos
En todos los procesos de subastas comenzados por las administraciones públicas (Ayuntamiento de Madrid, Junta de Andalucía, Comunidad de Madrid, Generalitat de Catalunya…) los principales escollos encontrados de cara a hacer los productos inmobiliarios atractivos en el mercado de inversiones inmobiliarias han sido los siguientes:
– Obligación de partir del precio de tasación: por desgracia, a día de hoy en un mercado completamente deprimido, los valores de tasación no revelan los valores de mercado de los inmuebles. Esto supone que los edificios o solares en venta no comiencen a tener atractivo para los inversores inmobiliarios más que a partir de la 3ª-4ª subasta, con un descuento sobre tasación del 40-50%.
– Subastas sucesivas y no simultaneas: también por desgracia, se han ido convocando, tras quedar desiertas las subastas iniciales, subastas sucesivas con los descuentos permitidos (15-20% en cada nueva subasta) perdiéndose un tiempo precioso (en ocasiones ha transcurrido 9-12 meses desde la primera subasta hasta la cuarta y última permitida), muchas veces con resultados escasos o nulos.
Viendo cuales son los problemas surgidos hasta ahora, veamos cuales podrían ser las soluciones de cara a ganar “efectividad” y “velocidad”.
SUBASTAS INMOBILIARIAS PÚBLICAS, NUEVO ENFOQUE
Estando limitados por la normativa estatal en cuanto a que las subastas inmobiliarias públicas deben de partir del precio de tasación e ir disminuyendo el mismo hasta encontrar comprador (subasta holandesa Vs subasta inglesa), veamos cuales son los principales pasos a seguir.
– Ajustar precio de tasación: viendo que ya no es una cuestión puntual que las ofertas comiencen a llegar a partir del -40-50%, convendría ajustar lo más posible el precio de tasación de partida para ajustarnos lo más posible al precio de mercado.
– Subastas simultaneas: como método para no perder un tiempo que en muchos casos no se tiene. Es decir, en una misma subasta inmobiliaria, realizar de forma simultánea 1ª, 2ª,3ª y 4ª subasta. Siempre existe el miedo de que hay connivencia entre los pujantes y el precio no se maximice, pero siempre que haya concurrencia y dos o más pujantes por el mismo inmueble, este problema queda solventado
– Maximizar alcance y concurrencia para maximizar precio: otra conclusión básica es que los medios utilizados hasta ahora para intentar maximizar el alcance (BOE, anuncios periódicos, prensa…) no proporcionan el máximo alcance segmentado deseado. Los medios online segmentados las mercado de inversiones inmobiliarias tendrán mucho que decir en este sentido.
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Subastas inmobiliarias públicas, cambiemos el modelo
Durante estos últimos meses, estamos asistiendo al intento de desinversión por parte de las diferentes administraciones de sus solares y edificios en venta con el objetivo de generar liquidez que alivie sus deterioradas cuentas. El sistema elegido son las subastas inmobiliarias públicas tomando como precio de partida el valor de tasación. Veremos a continuación el problema que esto supone y la alternativa para optimizar este proceso.
SUBASTAS INMOBILIARIAS HOY, PARTIR DEL VALOR DE TASACIÓN
El sistema utilizado hasta el momento es el de la “Subasta a la baja u holandesa a sobre cerrado” partiendo como valor mínimo inicial del valor de tasación. En este sistema, cuando las subastas quedan desiertas, se pueden hacer hasta 4 subastas sucesivas disminuyendo en cada una el valor mínimo de partida un 15%.
¿Qué está ocurriendo generalmente?. Que las subastas están quedando desiertas, incluso en segunda-tercera convocatoria, teniendo que acudir a una tercera-cuarta convocatoria con un descuento del 45-60% y con un producto ya demasiado “quemado” en el mercado de inversiones inmobiliarias.
¿Cuál es entonces el problema?. Desgraciadamente los valores de tasación actuales no marcan en casi ningún caso precios en los que se puedan hacer transacciones a corto plazo, con lo que si el concepto inicial de una subasta de inmuebles es que los postores maximicen el precio vía competencia entre ellos, poniendo precios de partida fuera de mercado (y además a sobre cerrado, sin posibilidad de conocer el precio de la competencia ni de mejorar la oferta inicial) se está “matando” el principal valor añadido de la fijación del precio de los inmuebles vía subasta.
SUBASTAS INMOBILIARIAS AL ALZA, EL MODELO A SEGUIR
El sistema propuesto como óptimo sería el de “Subasta al alza o inglesa con puja americana” consiste en el modelo contrario, los precios de partida son bajos y se incrementa de forma progresiva “en directo” hasta que los postores no están dispuestos a mejorar la última oferta. Todos los participantes en la puja han de abonar inicialmente su oferta inicial para poder participar (se asegura un cribado inicial), pero gana sólo la puja más alta.
El sistema de fijación de precios vía subasta ya es exitoso en otros gremios para maximizar el precio final que percibe el vendedor, sólo hay que echar un vistazo al modelo de negocio de Google, Christie’s, Sotheby’s… , pero hay que tener en cuenta que la clave del éxito para que funcione es atraer inicialmente masa crítica con precios suficientemente bajos para asegurar que haya “pelea” entre postores y que dicha puja se produzca en “directo” para maximizar al máximo la competencia en beneficio del precio del inmueble.
Es momento de pensar en cambiar el modelo en aras a la obtención del mejor precio posible en el menor tiempo posible, que al final entiendo son los objetivos principales de las administraciones en estos duros momentos.
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Subastas hipotecarias – Operaciones inmobiliarias (10)
Tras analizar en el pasado post las subastas inmobiliarias voluntarías (venta de patrimonio público o privado) esta semana repasaremos las subastas de inmuebles obligatorias o subastas hipotecarias, otra de las operaciones de inversiones inmobiliarias desgraciadamente «de moda». Desgraciadamente muy frecuentes en la situación actual de crisis, donde con el desempleo disparado las familias llegan a la situación crítica de no poder pagar sus hipotecas, veremos a continuación cómo funciona todo el proceso y sus implicaciones.
Descripción: la ejecución hipotecaria es el procedimiento por el cual el acreedor reclama sus derechos garantizados con prenda o hipoteca al hipotecado por incumplimiento de éste en la devolución de dicho préstamo.
Características: desglosamos a continuación las diferentes etapas del proceso de ejecución hipotecaria.
- Demanda ejecutiva: tras el incumplimiento de 2-3 mensualidades consecutivas de la hipoteca y tras verse la imposibilidad de del pago o renegociación de la deuda, el acreedor (banco) presenta demanda contra el deudor en los juzgados de la ciudad correspondiente.
- Procedimiento judicial: el juez pide al registro de la propiedad nota de cargas que verifique tanto la existencia de la carga hipotecaria como el resto de cargas que graven al bien, desarrollándose el procedimiento judicial dentro del marco legal establecido. Durante el proceso judicial, el banco podrá realizar una cesión de crédito a un tercero (no puede vender el inmueble, porque todavía no es suyo).
- Subasta y adjudicación: para poder presentarse a la subasta, será necesario presentar deposito o garantía del 30% del valor de tasación (= valor subasta) de la hipoteca. En todo caso, podrán producirse varias situaciones,
- Que no concurran postores: en el caso de que la subasta quede desierta, el banco puede adjudicarse el inmueble a un 60% del valor de tasación en caso de vivienda habitual y a un 50% de dicho valor en caso de solares.
- Que concurran postores que pujen por >70% de tasación: en este caso se aprobará el remate al mejor postor.
- Que concurran postores que pujen <70% de tasación: en este caso, el ejecutado tendrá 10 días para encontrar un tercero que mejore la postura por encima del 70%. En caso contrario, el banco podrá solicitar la ejecución por un 70% (60% en caso de vivienda habitual). Si no es así, se adjudicará el bien al postulante cuya puja haya superado el 60%, o de no ser así, suponga saldar la deuda pendiente.
4 . Inscripción registral y desahucio: una vez adjudicado el inmueble, se procede al cambio de titularidad del inmueble en el registro de la propiedad. Una vez con el inmueble inscrito, ya se puede proceder al desalojo del inmueble.
En cuanto al importe de la subasta del inmueble, si el mismo supera la deuda pendiente, el sobrante será para el deudor (de no haber cargas posteriores a cubrir). Si el importe de la ejecución no llega para cubrir la deuda, el banco podrá seguir reclamando al deudor la cantidad pendiente en otros procedimientos.
Tributación: como criterio general si el ejecutado es persona física las mismas tributarán por ITP/AJD y por IVA si el ejecutado es persona jurídica.
Comentarios: a diferencia de otros países, en España la ley hipotecaria hace responder al titular de la hipoteca no sólo con su inmueble sino también con su patrimonio personal si el valor de ejecución no cubre la deuda pendiente. Actualmente las ejecuciones se suceden y debido a la caída de valor de los inmuebles, el valor de ejecución no cubre la deuda pendiente. La pregunta para la reflexión sería, si Europa está “rescatando” al estado Español, el estado Español está “rescatando” a los bancos…¿quién va a «rescatar» al particular que no ha podido pagar su hipoteca?.
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