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A finales del mes de Junio, el Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes publicó en el perfil del contratante tres solares municipales (uso residencial libre) a subasta en los que, de manera novedosa, se definía en el clausulado tanto un precio máximo de repercusión de compra del suelo (790 €/m2t)  como un máximo de precio final (2.425 €/m2c) al que se podrán vender los pisos por parte del promotor adjudicatario. Veamos que implicaciones puede tener esta “novedad”.

Subastas inmobiliarias – Solares en venta – «Pilar de Abajo»

 SUBASTAS INMOBILIARIAS “REGULADAS”, CRITERIOS DE PARTIDA

La subasta, aparte de la limitación económica anterior, define que el 30% de la valoración será por “criterios técnicos” de las propuestas presentadas (anteproyectos)  y el 70% restante por “criterios económicos” (oferta económica). Resumiendo:

• Se incentiva la venta de vivienda libre a precio inferior a mercado : si el precio de mercado definido por las promociones contiguas de Grupo Lar (2.700€/m2c) e Insur (2.600 €/m2c), se fija el precio máximo de primera transmisión de vivienda un 10% por debajo del precio de mercado, no regulando las transmisiones posteriores.
• Se acota el margen del inversor inmobiliario : en un escenario de compra al precio máximo admisible (790 €/m2t), el inversor inmobiliario tendrá un margen de venta del 30% vendiendo los pisos al precio máximo permitido (2.425€/m2c), contando costes de construcción (750€/m2c) y resto de costes de promoción (260€/m2c).
• Se “intenta” aplicar criterios de “vivienda VPO” a la “vivienda libre” : acotando el precio de venta de vivienda libre se intenta hacer de un proyecto “libre”… un proyecto de “VPO”.

Subasta Inmobiliaria – San Sebastián de los Reyes – Precios (Mínimo & Máximo)

SUBASTAS INMOBILIARIAS “REGULADAS”, HECHA LA LEY…

Hasta aquí el concepto de lo que se ha intentado aplicar. A partir de aquí, la argumentación de que este formato de “subastas inmobiliarias reguladas” es muy probable que no cumpla los objetivos inicialmente planteados. Resumiendo:

• Renuncia a maximización del beneficio: contando que la última transacción de suelo en este sector “Pilar de Abajo” en 2016 superó los 1.000€/m2t, el consistorio está renunciando a ingresar 3,3 M€ más por sus solares.
• Posible “arbitraje” de inversor adjudicatario: estando acotada la primera transmisión, ¿qué impediría al promotor vender los pisos acabados a otra sociedad de su grupo al precio máximo (2.425€/m2c) y que ésta los revendiera a precio de mercado (2.600€/m2c) y de esta manera sumar al margen del 30% inicial esta rentabilidad extra?
• Posible especulación compradores particulares : aparte de a compradores de uso, ¿no atraerá este modelo a inversores inmobiliarios que buscarán comprar los pisos a un precio inferior a mercado (2.425€/m2c) para poder revenderlos al día siguiente a precio de mercado (2.600€/m2c) y tangibilizar esa plusvalía latente?.

Subasta Inmobiliaria – San Sebastián de los Reyes – Plusvalía Latente

SUBASTAS INMOBILIARIAS “REGULADAS”, CONCLUSIONES

Viendo los posibles efectos anteriores se nos ocurren las siguientes conclusiones:

• Regular sin conocer los “vicios” del mercado de inversiones inmobiliarias: pese a que el objetivo es loable, esos 3,3 M€  de “plusvalía latente” tienen bastantes probabilidades de recaer sobre el promotor o sobre el puñado de compradores finales que puedan revender los pisos sin limitación (a diferencia de los pisos de VPO). Si el objetivo es  dar “acceso a vivienda económica”. ¿No tendría más sentido haber recalificado previamente a la subasta los solares como VPO y “eliminar tentaciones”?.
• Desconocimiento del binomio «rentabilidad – riesgo» inmobiliario: viendo que el mercado de venta de vivienda está animado, ¿no parece excesivo un margen promotor del 30% contando que va a vender los pisos un 10% más barato que la oferta cercana y que esto limita mucho su riesgo comercial?.
• El criterio de repartir la riqueza de un municipio : si el objetivo era “distribuir equitativamente la riqueza municipal”, ¿no tiene sentido que el Ayuntamiento maximice el precio de los solares y esa plusvalía extra de 3,3 M€ sea utilizada en actuaciones para uso y disfrute de más ciudadanos del municipio?.

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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