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Subastas inmobiliarias públicas, los errores cometidos
En todos los procesos de subastas comenzados por las administraciones públicas (Ayuntamiento de Madrid, Junta de Andalucía, Comunidad de Madrid, Generalitat de Catalunya…) los principales escollos encontrados de cara a hacer los productos inmobiliarios atractivos en el mercado de inversiones inmobiliarias han sido los siguientes:
– Obligación de partir del precio de tasación: por desgracia, a día de hoy en un mercado completamente deprimido, los valores de tasación no revelan los valores de mercado de los inmuebles. Esto supone que los edificios o solares en venta no comiencen a tener atractivo para los inversores inmobiliarios más que a partir de la 3ª-4ª subasta, con un descuento sobre tasación del 40-50%.
– Subastas sucesivas y no simultaneas: también por desgracia, se han ido convocando, tras quedar desiertas las subastas iniciales, subastas sucesivas con los descuentos permitidos (15-20% en cada nueva subasta) perdiéndose un tiempo precioso (en ocasiones ha transcurrido 9-12 meses desde la primera subasta hasta la cuarta y última permitida), muchas veces con resultados escasos o nulos.
Viendo cuales son los problemas surgidos hasta ahora, veamos cuales podrían ser las soluciones de cara a ganar “efectividad” y “velocidad”.
SUBASTAS INMOBILIARIAS PÚBLICAS, NUEVO ENFOQUE
Estando limitados por la normativa estatal en cuanto a que las subastas inmobiliarias públicas deben de partir del precio de tasación e ir disminuyendo el mismo hasta encontrar comprador (subasta holandesa Vs subasta inglesa), veamos cuales son los principales pasos a seguir.
– Ajustar precio de tasación: viendo que ya no es una cuestión puntual que las ofertas comiencen a llegar a partir del -40-50%, convendría ajustar lo más posible el precio de tasación de partida para ajustarnos lo más posible al precio de mercado.
– Subastas simultaneas: como método para no perder un tiempo que en muchos casos no se tiene. Es decir, en una misma subasta inmobiliaria, realizar de forma simultánea 1ª, 2ª,3ª y 4ª subasta. Siempre existe el miedo de que hay connivencia entre los pujantes y el precio no se maximice, pero siempre que haya concurrencia y dos o más pujantes por el mismo inmueble, este problema queda solventado
– Maximizar alcance y concurrencia para maximizar precio: otra conclusión básica es que los medios utilizados hasta ahora para intentar maximizar el alcance (BOE, anuncios periódicos, prensa…) no proporcionan el máximo alcance segmentado deseado. Los medios online segmentados las mercado de inversiones inmobiliarias tendrán mucho que decir en este sentido.
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