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SOCIMIs,vehículo de inversiones inmobiliarias, un ejemplo práctico
PRINCIPALES NOVEDADES QUE APORTAN LAS SOCIMIs
Las SOCIMIs(Ley 121/15) son la adaptación española de los vehículos de inversiones inmobiliarias(REIT) ya en funcionamiento en otros países. Son sociedades cotizadas con una tributación fiscal particular cuya actividad se restringe al desarrollo, rehabilitación y explotación de inmuebles en rentabilidad, tenencia de participación en otras SOCIMIs y al desarrollo de actividades inmobiliarias accesorias(limitadas éstas a un 20% del volumen del negocio).
Pese a que sus incentivos fiscales se maximizan para pequeños inversores que actúen como personas físicas no afectas a Impuesto de Sociedades(IS), son vehículos accesibles para todo tipo de inversores inmobiliarios, aportando la liquidez(cotizan en bolsa) que no han conseguido proporcionar los Fondos de Inversión Inmobiliaria(FII), que por su naturaleza Open-End(los partícipes sólo podían vender sus participaciones en el fondo en plazos predeterminados de tiempo), no han podido hacer frente a la avalancha de peticiones de reembolso ante la iliquidez actual del mercado inmobiliario. Véase en este sentido los ejemplos de BANIF Inmobiliario y BBVA Propiedad( han asumido los reembolsos a los partícipes y ha internalizado los activos del fondo).
PRINCIPALES REQUISITOS DE LAS SOCIMIs
Vistas las principales novedades generales que aportan estos vehículos de inversión, veamos que requisitos deben cumplir estas sociedades para poderse beneficiar del régimen especial,
– 80% del activo en inmuebles ofrecidos en arrendamiento o acciones en otras SOCIMIs.
– Mínimo de 3 años de explotación en arrendamiento antes de poder ser vendidos, 7 años para desarrollos propios.
– Cómo mínimo 3 activos, no pudiendo superar ninguno el 40% del balance.
– Capital mínimo: 15M€
– Apalancamiento máximo: 70%
– Reparto de dividendos: 90% del beneficio bruto de explotación, 50% de las plusvalías inmobiliarias y 100% de los dividendos de otras SOCIMIs.
– Free float: 20%
RÉGIMEN FISCAL ESPECIAL DE LAS SOCIMIs
Una vez cumplidos los criterios definidos en el epígrafe anterior(habrá un periodo de transición de 2 años para conseguir cumplir y acreditar dichos criterios), se podrá constituir la SOCIMI, que se beneficiará de los siguientes beneficios fiscales,
– IS del 18% tanto para beneficios de explotación como plusvalías.
– Si >50% del activo son pisos con inquilinos se obtendrá una deducción sobre la base imponible(BI) del 20% de las rentas generadas por las mismas.
– Deducción por reinversión de plusvalías del 6% de las mismas sobre la cuota integra.
– Tributación dividendos: persona física: 0%, persona jurídica +/- 14%
– Exención AJD en operaciones de constitución, ampliación de capital y aportaciones no dinerarias.
– Bonificación 95% ITP y AJD para adquisición de viviendas o terrenos para viviendas.
– Exención impuestos plusvalía y plusvalía municipal.
SOCIMIs, VEHÍCULOS DE INVERSIONES INMOBILIARIAS, UN EJEMPLO PRÁCTICO
Y después de todo esto, os estaréis preguntando, ¿en que se cuantifican estos beneficios fiscales respecto a la práctica actual de tener los inmuebles en rentabilidad en una sociedad de responsabilidad limitada(SL)?¿realmente merece la pena constituir una SOCIMI?¿por qué todavía no hay ninguna SOCIMI dada de alta en la CNMV?. He preparado un ejemplo con el que intentaré dar respuesta a estas preguntas.
He realizado el análisis partiendo las siguientes premisas(ver cuadro inferior) mas favorables de cara a aprovechar todas y cada una de las exenciones y bonificaciones del régimen general,
– Inversión: 50M€, importante en este sentido considerar que en la opción de S.L, la inversión inicialmente necesaria es un 7% superior, ya que no se beneficia de la exenciones y bonificaciones de ITP y AJD.
– Tipología de activos: se ha considerado que los activos son edificios de viviendas en la zona centro de Madrid(rentas de 16€/m2&mes). Con este criterio, nos aprovecharemos de la deducción de alquiler de viviendas antes mencionada (20% de las rentas).
– Socios: personas físicas, con lo que no se produce retención de IRPF sobre dividendos, respecto del 19% con el que se gravan los dividendos de los socios de una S.L tradicional
– Periodo de permanencia: 3 años, vendiéndose al inicio del año 4 todos los inmuebles a una rentabilidad del 4,75% con las rentas anuales vigentes en ese momento.
– Apalancamiento: 70%
– Pay Out: 90% beneficios explotación y 50% plusvalías en ambos casos para ganar comparabilidad.
Con estas premisas, realizamos un estudio de cash flow para el inversor diferenciando estas dos opciones.
– SOCIMI: el inversor se beneficia de las deducciones de ITP&AJD en la compra del inmueble, se deduce el 20% de las rentas anuales respecto de la base imponible para el IS, tributando la misma al 18%. El Cash Flow Libre Acumulado post-impuestos de la operación asciende a 6,533 M€. Los socios personas físicas obtienen un dividendo acumulado de 5,824 M€.
– SL: el inversor no se beneficia de las deducciones de ITP&AJD en la compra del inmueble con lo que la compraventa le sale un 7,7% mas cara. No se deduce el 20% de las rentas anuales respecto de la base imponible para el IS, tributando la misma al 30%. El Cash Flow Libre Acumulado post-impuestos de la operación asciende a 1,620 M€. Los socios personas físicas obtienen un dividendo acumulado de 2,911 M€, habiendo tributado el mismo al 19%.
Conclusiones: analizando los dos escenarios llegamos a la conclusión de que, a iguales condiciones de inversión(volumen y tipología), financiación y dividendo, existen 3 vías principales de ahorro de las SOCIMIs respecto de la SL tradicional.
Socimi’s – Vehículos de inversiones inmobiliarias – SOCIMI Vs S.L
– La bonificación de ITP&AJD nos permite un ahorro fical de 3,85M€, un 7,7% de la inversión, que nos permite iniciar la explotación con una rentabilidad del 5% respecto del 4,64% de rentabilidad que nos proporcionaría la opción de la S.L.
– La deducción del 20% de las rentas y la tributación del 18% respecto del 30%, nos permite tener un ahorro en la cuota íntegra de 0,565 M€, no computando la deducción por reinversión de beneficios, ya que es aplicable en ambos casos.
– Finalmente, por el hecho de la no tributación de los socios por IRPF de dividendos, se produce un tercer ahorro fiscal de 0,682 M€.
Computando los ahorros fiscales obtenidos, llegamos a la cantidad de 5,097 M€, que significan alrededor del 9,2% de la inversión.
Habrá que analizar caso por caso la conveniencia o no de las SOCIMIs, ya que ni a todo los inversores les interesa invertir como personas físicas(prefieren hacerlo mediante sus vehículos de inversión) ni tener un balance demasiado dependiente del sector residencial, pero creo que el modelo vale como ejemplo de el potencial ahorro que este nuevo vehículo de inversión puede aportar al inversor inmobiliario.
También de su interés: SOCIMIs 2012 requisitos finales, SOCIMIs, proceso para cotizar en el MAB, SOCIMI,s como obtener beneficios fiscales en 2013
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