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Socimi 2012, vehículo de inversiones inmobiliarias, requisitos definitivos
Finalmente, el pasado 28 de Diciembre vió la luz la Ley 16/2012, de 27 de Diciembre que regulará los requisitos para la constitución de SOCIMIs y los parámetros fiscales que las regirán. Ha habido ciertas modificaciones, en el buen camino, respecto del anteproyecto de ley de mediados de 2012. Las comentamos a continuación.
SOCIMIs 2012, REQUISITOS DEFINITIVOS
En la siguiente tabla, vemos (en azul) las principales modificaciones incluidas en las SOCIMIs 2012 respecto sus predecesoras, las SOCIMIs 2009. Parece que el objetivo de mutar el perfil de nuestro mercado inmobiliario de “vendedores-propietarios” a “inversores inmobiliarios-inquilinos” ya tiene un buen vehículo para poder hacerse realidad. Analizamos a continuación las principales novedades.
Socimis 2012 – Vehículo Inversiones Inmobiliarias – Requisitos
– Requisitos inmobiliarios SOCIMI:
- 80% del activo deberá estar compuesto por inmuebles en rentabilidad, solares con proyectos destinados al alquiler y participaciones en otras SOCIMIs o REITs extranjeras.
- Los solares con proyecto se deberán “poner en rentabilidad” como máximo en 3 años como máximo a contar desde la entrada del solar en el balance de la SOCIMI o desde el 1 de Enero del año fiscal en el que se constituya la SOCIMI, si el solar ya estaba en balance.
- La localización de los inmuebles podrá ser nacional e internacional.
- El plazo de mantenimiento mínimo de los inmuebles en el activo es de 3 años. El incumplimiento de este requisito, anulará cualquier beneficio fiscal de los abajo expuestos.
- No hay límite inferior de número de inmuebles necesarios.
– Requisitos financieros SOCIMI:
- Capital mínimo de 5M€.
- No hay límite superior de LTV (Loan to Value) para la SOCIMI.
- Reparto de beneficios: deberán repartirse como dividendos el 100% de dividendos de participadas, el 50% de las plusvalías de venta de inmuebles o participaciones en otras SOCIMIs y el 80% de los beneficios obtenidos por el alquiler de inmuebles.
– Beneficios fiscales SOCIMI:
- Exención ITP y AJD en constitución, aportaciones y transmisiones.
- Exención plusvalía municipal.
- Impuesto de Sociedades del 0%, siempre que los accionistas tributen en su “casa” a un gravamen superior al 10% .
- Impuesto de Sociedades del 19%, cuando los accionistas tributen en su “casa” a un gravamen inferior al 10% y tengan >5% del capital social de la SOCIMI.
- IRPF o IS accionistas del 21-27%
- Retención del 0% para dividendos a no residentes en rentas cuyo origen estén gravadas al 0% en la SOCIMI.
- Cotización obligada en el MAB
SOCIMI 2012, EL VEHÍCULO DEFINITIVO, CONCLUSIONES
Las modificaciones introducidas en las SOCIMIs respecto el anteproyecto de mediados de 2012 han introducido una serie de modificaciones que aumentan su atractivo para el mercado de inversiones inmobiliarias nacional y extranjero, al eliminar los requisitos mínimos de producto residencial y dar libertad tanto en el apalancamiento de los vehículos como en la ubicación geográfica de los inmuebles, aparte de unos beneficios fiscales que más o menos respetan los criterios iniciales (eliminación de la doble imposición).
El hecho de que se puedan introducir en balance solares para su desarrollo y puesta en rentabilidad en 3 años, es un beneficio más enfocado al medio plazo, ya que el desarrollo de proyectos inmobiliarios deberá ser muy selectivo en los próximos años debido a las perspectivas negativas de la economía real para 2013-2014. A nadie interesa desarrollar proyectos para tenerlos vacíos…
En todo caso, parece un gran paso adelante para dar liquidez, transparencia, orden y alcance a un mercado de inversiones inmobiliarias realmente necesitado de las mismas.
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