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Archivo de la categoría ‘Sareb Banco Malo’
Solares Sareb, valoración actual y expectativas
Durante los últimos días, parece que los gestores de Sareb (Banco Malo) han decidido renunciar a la estrategia de cargar un 20% de margen a los pisos y solares en venta de su balance. Analizaremos esta semana las condiciones que tienen que cumplir los solares de Sareb para tener atractivo para promotores e inversores inmobiliarios a día de hoy y la evolución del precio de los mismos en función de la evolución del precio de venta de las viviendas.
SOLARES SAREB, VALORACIÓN DE SOLARES HOY
Para llegar al precio de mercado de un solar en venta (residencial en este ejemplo) con las condiciones actuales, la lógica de cálculo sería la siguiente:
Precio solar/m2c = Precio viv./m2c – Margen promotor(20%) – Coste const./m2c
– Precio vivienda: precio de la vivienda por m2 construido en el que se estén realizando transacciones en la actualidad.
– Margen promotor: asumiendo riesgo promoción (riesgo construcción + riesgo comercialización), el promotor pedirá un retorno del 20% sobre el precio de venta a su inversión.
– Coste construcción: para una promoción de dimensiones medias (2.000 m2c) y calidades medias-altas podríamos contar un coste de construcción de 1.000-1.200 €/m2c (con todos los gastos incluidos).
– Precio solar: partiendo de la operación anterior, llegaríamos al precio final del suelo/m2c.
En el ejemplo inferior vemos, que si partimos de un precio de venta de 1.500 €/m2c, el precio final del solar en venta rondaría los 200 €/m2c para una promoción de 2.000 m2c.
SOLARES SAREB, CORRELACIÓN CON EL PRECIO DE LA VIVIENDA
Como vimos en nuestro post sobre los ciclos inmobiliarios, el mercado de inversiones inmobiliarias es cíclico. Veamos que ocurre con el precio del suelo si el precio de la vivienda comienza a subir.
Solares en venta – Precio f(evolución precio vivienda)
Como vemos para este ejemplo, el factor multiplicador del precio del suelo respecto del precio de la vivienda es de 6. Es decir, por cada 10% que aumenta el precio de la vivienda, el del suelo aumenta un 60%.
LOS SOLARES EN VENTA COMO EJEMPLO DE INVERSIÓN ESPECULATIVA
Sin tener en cuenta las restricciones de acceso al crédito para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en la actualidad, el ejemplo deja claro el alto carácter especulativo de las inversiones inmobiliarias en suelo.
En todo caso, el inversor que compre solares del Sareb, deberá encontrar viabilidad a su inversión con las condiciones actuales… y si el precio de las viviendas remonta en el medio plazo… tendrá una elevada rentabilidad extra.
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Sareb (Banco Malo), código de conducta y canales de comercialización
Durante la última semana hemos conocido a través de “El Confidencial” los datos de ventas del Sareb (Banco Malo) durante el primer trimestre. Las ventas de viviendas han ascendido a 550 respecto de la previsión anual de vender 7.528 durante el 2013. Los gastos anuales (operativos y financieros) de 1.700 M€ parece que no podrían ser cubiertos en 2013 por los intereses de los créditos promotor (800 M€), la venta de viviendas (300 M€, a este ritmo) y la venta de grandes portfolios a inversores inmobiliarios (todavía sin concretar).
Más que por falta de criterio, a simple vista parece que la dificultad se está centrando en “poner al gigante a caminar”… ganar velocidad. Analizaremos hoy la estrategia comercial definida por Sareb en su “Código de Conducta” y cómo la está poniendo en práctica.
SAREB, CÓDIGO DE CONDUCTA PARA LA COMERCIALIZACIÓN
Resumimos los principios de “Relación con Proveedores” de cara a la desinversión y comercialización de los recogidos en el código de conducta del Sareb;
– Minimizar el coste de los servicios: apostando por las relaciones estables con los proveedores que se orienten a la búsqueda de la mejora continua y el beneficio mutuo.
– Transparencia: asegurando que el conjunto de los potenciales compradores disponen, o tienen acceso, a la misma información en tiempo real.
– Concurrencia & No discriminación: asegurando que toda empresa interesada pueda participar en el procedimiento de adjudicación de un contrato.
– Rotación de proveedores: evitando la concentración de facturación en un mismo proveedor.
SAREB, ¿LOS CANALES ELEGIDOS SE AJUSTAN A ESTA ESTRATEGIA?
Por el momento, los canales elegidos por Sareb para la comercialización inmobiliaria han sido las entidades cedentes, las consultoras inmobiliarias internacionales y las firmas de consultoría de negocio. Sin embargo, si el objetivo primordial es ganar alcance y velocidad en la comercialización de los inmuebles del Sareb asegurando los principios de Transparencia, Concurrencia, Minimización de costes y Rotación de proveedores… llama la atención que no se esté utilizando el canal que personifica mejor estos objetivos y valores… internet.
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Sareb, Plan de Negocio, las dudas sobre créditos promotor y solares
Durante la semana pasada el equipo gestor del Sareb (Banco malo español) dio a conocer su Plan de negocio desarrollado por la consultora KPMG. Las dimensiones finales de la mayor promotora inmobiliaria de Europa son realmente llamativas, dentro de los 50.781 M€ en el balance del Sareb habrá casi 200.000 inmuebles, entre ellos 107.000 viviendas (76.000 viviendas construidas y vacías,3.000 viviendas en construcción, 6.300 viviendas alquiladas y 14.000 viviendas en proyecto)… realmente números astronómicos.
Los ingresos provenientes de los 11.000 M€ en inmuebles y 39.000 M€ en préstamos promotor en balance, se prevén generar en un 75% con la venta de inmuebles y en un 25% en intereses de los “préstamos promotor performing”, quedando sin especificar el peso que tendrá la rama patrimonialista de alquileres.
En cuanto a los precios, sobre los que el Sareb apuesta por un repunte a partir de 2016, serán fijados por norma general siguiendo la fórmula “Precio traspaso Banca nacionalizada a Sareb + 25%”, de cara a poder obtener la TIR accionista objetivo fijada finalmente en el 13%.
Se diferencian claramente dos periodos en la definición del Plan de negocio del Sareb, antes del 2018 y después del 2018, que ahora analizaremos en más profundidad.
SAREB, PLAN DE NEGOCIO 2013-2018, VENTA DE INMUEBLES “LÍQUIDOS”
Como parece lógico, la desinversión va a empezar por los inmuebles más líquidos: inmuebles en rentabilidad y viviendas terminadas alquiladas o vacías, de las que se espera vender 42.500 unidades antes del 2018 que ayuden a reducir en un 50% la deuda subordinada (3.600 M€) de mayor coste financiero que la deuda senior con la que se ha pagado a la banca nacionalizada.
Los descuentos aplicados por el Sareb a las viviendas (-54%) y promociones en curso (-63%) parece que pueden hacer viable los objetivos fijados hasta 2018, pero veamos que puede ocurrir cuando se acabe el “producto líquido”.
SAREB, PLAN DE NEGOCIO 2018-2028, LAS DUDAS SOBRE SOLARES Y CRÉDITOS
La incógnita en cuanto al plan de negocio del Sareb surge en cuanto a la estrategia a seguir con los préstamos promotor y solares (principalmente de costa);
– Solares: como vimos en posts anteriores, asumir un solar con un 80%(descuento final aplicado) de descuento no es ningún chollo ya que en muchas ubicaciones es necesario que los precios de mercado de vivienda repunten un 30-40% para que puedan realizarse operaciones rentables tanto para el Sareb como para los posibles inversores inmobiliarios.
– Préstamos promotor: en este sentido prevemos los siguientes problemas; 1) Una gran mayoría de los préstamos promotor “performing” se van a transformar en “non performing” en un 2013 que se va a caracterizar por la entrada en concurso de multitud de promotoras (véase el caso de Reyal Urbis) que han sido mantenidas en vida “artificialmente” por una banca a la que le interesaba más refinanciarles la deuda que apuntarse las provisiones correspondientes. Una vez realizadas la provisiones forzadas por el gobierno, las refinanciaciones serán nulas y los concursos se sucederán. 2) Estas refinanciaciones (aumentar la deuda para pagar los intereses de la propia deuda) han provocado que los activos (principalmente solares) soporten una carga hipotecaria muy superior a su precio de mercado. 3) Al tener que ejecutar o realizar dación de los inmuebles por el impago del préstamo, el Sareb se va a encontrar que los descuentos aplicados a dichos inmuebles (préstamos promociones -40% y préstamos solares -55%) se han quedado cortos para las condiciones acuales del mercado de inversiones inmobiliarias.
SAREB, PLAN DE NEGOCIO 2013-2028, CONCLUSIONES
Parece entonces que la viabilidad de Plan de negocio presentado por el Sareb a partir de 2018 depende en buena medida de que la reactivación económica (y por ende del sector inmobiliario) permita recuperar las mermas que actualmente atesora en sus préstamos promotor y solares.
Como vimos en nuestro post sobre los ciclos inmobiliarios, no hay mal que 100 años dure… siendo el ciclo inmobiliario tipo de 10 años con 6 de fase recesiva y 4 de fase expansiva. Siguiendo la historia, 2013 debería marcar el suelo de este ciclo y hacer viable una recuperación de los valores de los solares hasta 2018, para el cumplimiento del plan de negocio… en todo caso, a día de hoy las perspectivas no son buenas en cuanto a que la fase recesiva se pueda alargar más allá de 2014.
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Sareb (Banco malo), volumen de inmuebles y capital después de la ampliación
Durante los últimos días se ha completado el traspaso al Sareb de los inmuebles de los bancos del grupo 2 (BMN, Liberbank, Caja 3 y CEISS) por un total de 14.086 M€. Tras este traspaso (5.819 M€ de BMN, 2.917 M€ de Liberbank, 2.212 de Caja 3 y 3.137 M€ de CEISS) , el activo del Sareb alcanza los 50.781 M€ en inmuebles y préstamos promotor.
Paralelamente a este proceso, se ha completado una segunda ampliación de capital a la que han acudido diferentes inversores inmobiliarios (aseguradoras y entidades de crédito), analizamos a continuación el accionariado y la estructura de pasivo actual.
SAREB (BANCO MALO), CAPITAL TRAS AMPLIACIÓN
Tras esta nueva aportación de fondos, el capital actual (1.222 M€) queda suscrito, aparte del Frob, por 14 bancos españoles (Santander, Caixabank, Sabadell, Popular, Kutxabank, Ibercaja, Bankinter, Unicaja, Cajamar, Caja Laboral, Banca March, Cecabank, Banco Cooperativo Español y Banco Caminos, 2 bancos extranjeros(Barclays y Deutsche Bank), 10 aseguradoras (Mapfre, Mutua Madrileña, Catalana Occidente, Axa, Generali, Zurich, Reale, Pelayo, Asisa y Santa Lucía) e Iberdrola.
Llama la atención tanto la ausencia de BBVA y la presencia mas bien testimonial de los grandes grupos aseguradores que, pese a participar casi en su totalidad, entre todos apenas suman el 3,5% del capital. La estructura de los 1.222 M€ de capital, sin contar la deuda subordinada (que como ya explicamos NO es capital puro), quedaría de la siguiente manera:
Sareb (Banco Malo) – Estructura de capital
SAREB (BANCO MALO), ESTRUCTURA DE PASIVO TRAS LA AMPLIACIÓN
Con esta nueva absorción de inmuebles por parte del Sareb, la estructura del pasivo queda formada por los 1.222 M€ de capital puro antes mencionado, 3.600 M€ de deuda subordinada cubierta también por las entidades accionistas y 45.959 M€ de deuda senior del Sareb avalada por el estado con la que se ha pagado a los bancos y cajas que han traspasado a Sareb sus inmuebles y créditos.
¿Y cuanto va a costar anualmente mantener esta estructura de pasivo? Pues nada menos que 1.335 M€ divididos en,
– Deuda subordinada: 164 M€ . Al tener más riesgo, la deuda subordinada se retribuye mejor. Al no haber sido aclarada por Sareb las condiciones de la misma, suponemos un Euribor + 4%.
– Deuda senior: 1.171 M€. Habiendo sido fijado el rendimiento de la deuda Senior en Euribor + 2%.
Sareb (Banco Malo) – Estructura Pasivo
SAREB (BANCO MALO), ¿CÓMO SE VAN A GENERAR 1.400 M€ DE EBITDA?
Una vez ya aclarada la estructura accionarial y de pasivo, lo que queda pendiente por definir es el plan de negocio que va a hacer viable esta estructura de pasivo. Simplemente para cubrir costes financieros anuales durante sus primeros años de vida, los gestores del Sareb deberán generar beneficios anuales de explotación (EBITDAs) superiores a los 1.335 M€ citados… quizás esa es la siguiente pregunta a responder a sus 45 millones de accionistas.
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Sareb (Banco malo), una estructura de pasivo que generará 1.000 M€ de gastos financieros anuales
Tras producirse el traspaso de inmuebles desde las entidades nacionalizadas del Grupo 0 (Bankia(61%), Catalunya Caixa (18%), Nova Galicia(16%) y Banco de Valencia(5%)) al Sareb el pasado 31 de diciembre con un 15% de descuento adicional(asumido vía depreciación de activos por las entidades antes del traspaso) sobre los descuentos pactados inicialmente, quedaba por aclarar la estructura de financiación final de la empresa.
Veremos a continuación la estructura final del pasivo del banco malo español (Sareb) y las consecuencias de la misma.
SAREB (BANCO MALO), ESTRUCTURA DE FINANCIACIÓN DEFINITIVA
Así quedará finalmente la estructura de pasivo del Sareb (ver gráfico inferior):
– Capital: 955 M€ (2,6%). Asumido en un 45% (431M€) por el FROB y en un 55% por las entidades que finalmente han entrado a formar parte del capital, Deutsche Bank, Barclays Bank, Ibercaja, Bankinter, Unicaja, Cajamar, Caja Laboral, Banca March, Banco Cooperativo Español, Mapfre, Mutua Madrileña, Catalana Occidente y AXA.
– Deuda subordinada: 2.845 M€ (7,8%). Asumido en un 100% por las entidades que han entrado en la ampliación de capital. Recordemos que la deuda subordinada NO es capital puro, sino renta fija con vencimiento que cotiza en mercados secundarios y que abona rendimientos superiores a la deuda senior por no tener preferencia de cobro sobre el resto de deuda en caso de impago.
– Deuda senior: 32.895 M€ (89,6%). Asumida en un 100% por las entidades del Grupo 0 como medio de pago por los activos aportados. Es un producto de renta fija con vencimiento 1,2 y 3 años que finalmente se retribuirá a un interés máximo de Euribor + 2% y que al estar avalado por deuda pública española será descontable en el Banco Central Europeo (BCE) con un descuento (haircut) sobre el principal del 1,5% por ser deuda del estado español (2,5% para deuda de las comunidades autónomas).
Sareb (Banco Malo) – Estructura de Balance
SAREB (BANCO MALO), FINANCIACIÓN Y RETRIBUCIÓN
Con esta estructura de pasivo, veamos a nivel general como debería retribuir anualmente el Sareb a sus accionistas y financiadores:
– Capital: 143 M€ . Teniendo en cuenta que el rendimiento sobre el capital (ROE) invertido(955M€) pactado es del 15%, esta será la cantidad a generar anualmente para retribuir a los accionistas
– Deuda subordinada: 129 M€ . Al tener más riesgo, la deuda subordinada se retribuye mejor. Al no haber sido aclarada por Sareb las condiciones de la misma, suponemos un Euribor + 4%.
– Deuda senior: 838 M€. Asumiendo un Euribor actual del 0,55%, la deuda senior se deberá retribuir anualmente al 2,55%.
Teniendo esto en cuenta, llegamos a la conclusión de que, solo para cubrir gastos financieros de la deuda subordinada y senior, el Sareb deberá generar un beneficio de explotación anual (EBITDA) del alrededor de 1.000 M€. Sus gestores van a tener que mostrar su valía teniendo en cuenta además el hecho de que se quieren enfocar las ventas al mercado mayorista de inversiones inmobiliarias, que al comprar a volumen, pedirá aún más descuentos…
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Sareb (Banco malo), un negocio de 1.700 M€ para las comercializadoras
El pasado lunes 31 de Diciembre se produjo el traspaso definitivo de los inmuebles, solares y créditos morosos de la banca nacionalizada (Bankia, Catalunya Banc, CCG Banco, Banco de Valencia y Banco Gallego) al Sareb con los descuentos estipulados, en una primera oleada que terminará en los próximos meses con 50-55.000 M€ de activos en el balance del banco malo español, ampliables hasta 90.000 M€ durante 2013.
Como analizamos en su día, el valor de aportación al Sareb de ciertos activos (solares, préstamos promotor) no parece ningún chollo, y costará tiempo de que exista una demanda real o especulativa para los mismos. Con lo que todo parece indicar que los primeros inmuebles en “desfilar” del Sareb serán los enfocados a los particulares, los pisos de primera residencia y los de costa. Veremos a continuación el negocio que esto puede suponer para las comercializadoras.
SAREB (BANCO MALO), LOS ACTORES EN LA COMERCIALIZACIÓN
Con semejante volumen de inmuebles, todo parece indicar que la comercialización de los mismos será subcontratada por el Sareb, bien a las entidades originales de los inmuebles, préstamos y solares en venta, bien mediante las tradicionales agencias comercializadoras nacionales e internacionales. Resulta en este sentido curioso ver como estas entidades comienzan a anunciar “chollos” en pisos del Sareb que hasta hace “cuatro días” vendían por el doble de su precio actual. ¿Quién ha asumido este descuento exprés?, pregunta de triste respuesta para el ciudadano de a pié.
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SAREB (BANCO MALO), EL VOLUMEN DE NEGOCIO DE LA COMERCIALIZACIÓN
Una vez conocidos los actores, veamos el volumen de negocio que puede suponer la comercialización de inmuebles, créditos, solares en venta y pisos del Sareb.
Suponiendo que, según lo comprometido al Sareb a sus accionistas, mas o menos voluntarios, los retornos anuales serán de entorno al 15% ROE, los inmuebles deberán buscar un margen de beneficio de la venta entorno al 20%.
Sareb (Banco Malo) – Mercado Comercialización – Volúmen
Contando con unas fees s/venta de una media del 1,5%, el volumen del mercado de comercialización asociado a los inmuebles del Sareb durante los 15 años de vida programada será de 1.100-1.700 M€ en función del tamaño definitivo que acabe teniendo el mismo tras el aporte de los “inmuebles pendientes”.
Para unas comercializadoras que están sufriendo las consecuencias de un modelo de negocio basado en el “éxito” en un mercado de inversiones inmobiliarias actual desgraciadamente de “no éxito” por una oferta no del todo ajustada a las expectativas de la demanda, puede ser un gran balón de oxígeno.
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El SAREB y los descuentos, ¿realmente es un “chollo” la adquisición de un solar con el 80% de descuento?
Durante estas semanas se está produciendo el traspaso de los inmuebles y solares desde los bancos del grupo 0 al SAREB (Banco Malo Español) con los descuentos ya explicados en nuestro post de hace unas semanas.
Hoy analizaremos uno de los mayores “granos” del inmobiliario en España en la actualidad, la comercialización del stock de solares para segunda residencia en costa y su posible “paquetización” por parte del SAREB para operaciones con fondos de inversión.
Tras un análisis de la situación hoy, veremos qué condiciones se tendrían que dar para que estos “packs” de solares en venta pudiesen tener interés para un fondo de inversión y por tanto ver la viabilidad actual de este tipo de operaciones.
EL RESIDENCIAL DE COSTA HOY, VENDIENDO A COSTE DE CONSTRUCCIÓN
Para realizar el análisis, hemos seleccionado como ejemplo dos promociones de Solvia en Marina d’Or y Manilva. ¿Por qué Solvia?, porque creemos que es la inmobiliaria bancaria que más pronto a captado el ajuste de este mercado de costa, ajustando los precios a lo que el cliente está dispuesto a pagar a día de hoy. Vamos con las conclusiones del cuadro inferior.
– Se ha tomado como muestra dos pisos de 61 y 91 m2 construidos respectivamente, realizando el análisis de ingresos / costes de repercusión sobre los mismos.
– El precio actual del suelo para que se pudiesen transaccionar solares en venta se obtendría restando al precio de mercado de venta de pisos de costa el margen que querría tener el promotor y los costes de construcción del piso.
– Visto esto, sería imposible que ningún promotor se animase a construir, ya que dicha resta da un valor de suelo negativo, es decir, a los precios de mercado de venta de pisos de costa de hoy el suelo tendería a valer 0.
– La única alternativa para promover nuevos edificios, sería hacerlo en régimen de cooperativa, prescindiendo del promotor y su margen, alcanzando en este caso los solares en venta un cierto valor residual (51-144 €/m2c) para hacer viable este tipo de operaciones hoy.
Solares en venta costa – Análisis viabilidad
VENTA DE SOLARES SAREB, ANÁLISIS VIABILIDAD
Vista cual es la situación de mercado hoy, veremos que condiciones se tendrían que dar para que el SAREB consiga vender sus solares en venta a los grandes fondos de inversión inmobiliaria (inicialmente se quiere enfocar la venta al mercado mayorista) con los márgenes definidos en su plan de negocio (TIR anual 15%).
– Supongamos una valoración inicial en balance de los bancos de 600-700 €/m2c sobre la que el SAREB realiza un descuento del 80%.
– Para que el SAREB obtenga su beneficio estimado, a este valor de adquisición habrá que sumarle el margen objetivo del SAREB hasta llegar al precio de venta del solar al inversor.
– El inversor adquirirá el suelo al SAREB al precio anterior y sumando el coste de construcción y el margen que él también querrá tener (TIRs entre 20-25% por ser un perfil de inversor enfocado en inversiones inmobiliarias mas “oportunistas”).
– El precio de venta al que deberían venderse los pisos para que SAREB e inversor pudiesen obtener sus márgenes objetivo debería exceder un 29-38% el precio actual de mercado de los pisos de costa a estudio.
SAREB – Solares en venta – Análisis viabilidad desinversión
CONCLUSIONES,INICIALMENTE NO PARECE UN «CHOLLO»
Viendo los datos arriba expuestos, podríamos sacar las siguientes conclusiones,
– Parece que para que un solar residencial en venta en costa vuelva a tener interés para los inversores los precios de mercado de los pisos deben remontar un 30-40%.
– Tanto la sobreoferta actual como las previsiones de continuar en recesión también en 2013 y parte del 2014, que estrangularán cada vez más la demanda, hacen inviable que los precios remonten a corto plazo.
– ¿Cuántos años tendrán que pasar para que el remonte de precios de los pisos hagan viables estas operaciones?. Depende, los precios no tocarán suelo hasta que el stock disponible en cada mercado concreto sea inferior a un año de demanda. A partir de ahí, el ritmo de recuperación de los precios dependerá de la evolución de la economía española.
– En todo caso, si hablamos de los solares en venta de costa, el descuento del 80% aplicado no parece ser ningún chollo.
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SAREB (Banco malo español), descuentos sobre inmuebles y financiación definitivas
Finalmente ayer el FROB hizo público las condiciones de descuentos y estructura de financiación del SAREB, o banco malo español. Inicialmente constará de activos valorados en 60.000 M€ ampliables a 90.000 M€ durante 2013., constituyéndose como un vehículo de inversión con una vida estimada de 15 años hasta su completa desinversión.
Los primeros en aportar sus activos serán las entidades nacionalizadas o Grupo 0 (Bankia, Catalunya Caixa, Nova Caixa Galicia y Banco de Valencia) con un volumen estimado de aportación de 44.000 M€. Seguidamente aportarán activos las entidades con necesidades de capitalización o Grupo 1, que aportarán aproximadamente otros 16.000 M€ en activos.
Para tener un orden de magnitud de la “nueva inmobiliaria”, solo comentar que el volumen de activos de las dos mayores inmobiliarias no bancarias españolas (Metrovacesa y Realia) suman alrededor de 12.000 M€.
SAREB (BANCO MALO ESPAÑOL), DESCUENTOS DEFINITIVOS
Antes de nada, aclarar que la tipología de inmuebles a aportar al Sareb se distinguirá en inmuebles y créditos de subyacente inmobiliario. Estos serán los descuentos a aplicar a cada uno de los grupos:
– Inmuebles: viviendas terminadas (-54%), promociones en curso (-63%), solares (-80%), suponiendo de media un descuento del 63%.
– Créditos: viviendas terminadas (-32%), promociones en curso (-40%), solares (-55%), créditos sin garantía real (-67%), suponiendo de media un descuento del 46%.
Sin estar definido todavía el % de cada tipología que serán aportados finalmente por las entidades, si contamos un descuento total medio del 55%, los bancos venderán en esta primera aportación de 60.000 M€ activos valorados inicialmente en sus balances a 135.000 M€, suponiendo una merma total de 75.000 M€ a cubrir con las provisiones realizadas y con ampliaciones de capital.
Así como la valoración de los inmuebles puede parecer ajustada a las condiciones de mercado actuales, teniendo en cuenta de que en época de boom los créditos cubrían prácticamente el valor de los inmuebles, cabe pensar que en los descuentos a los créditos los descuentos se hayan podido quedar “cortos”.
SAREB (BANCO MALO ESPAÑOL), ESTRUCTURA DE FINANCIACIÓN
La estructura financiera definida para el Sareb contará con un capital máximo del 8% del valor de los activos, es decir, de los 90.000 M€ de activos 7.200 M€ serán de capital aportado en un 49% (3.528 M€) por el gobierno y en un 51% (3.672 M€) por inversores privados externos. El resto de la financiación (82.800 M€) serán vía deuda avalada por el estado y deuda subordinada (las tristemente famosas participaciones preferentes).
El pago por parte del Sareb a las entidades que aporten inmuebles será con deuda del propio Sareb avalada por el estado, lo que permitirá a los bancos cambiar “inmuebles y créditos” por un activo de mayor liquidez al ser, en el fondo, “deuda pública”.
La rentabilidad objetivo a conseguir sobre capital aportado (ROE) de 7.200 M€ será del 15% en el periodo de vida de 15 años estimado inicialmente.
SAREB, REFLEXIONES INICIALES
A priori, y sin conocer más que los detalles facilitados por el FROB en el día de ayer hay varias cosas que llaman la atención:
– Captación de capital: si el objetivo de captación de capital externo es de 3.672 M€, ¿a los fondos de inversiones inmobiliarias que están activos “ahí fuera” les va a valer con un ROE (entiendo que se referirán a la TIR a 15 años) del 15%?. Este parece el mayor reto del nuevo equipo gestor.
– Estructura de financiación: una deuda de 82.800 M€ genera anualmente unos gastos financieros (suponiendo un 5% de interés) de 4.140 M€. ¿Cómo se va a soportar este gasto en unos años iniciales que se presumen de poco volumen de negocio?.
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Banco malo español (SAREB): objetivos,valoración y financiación
Durante las últimas semanas, se ha comentado por activa y por pasiva cómo debería estructurarse el “banco malo”. Superadas ya las discusiones iniciales de si era la decisión correcta rescatar a la banca española o no, la decisión está tomada en sentido positivo, pero sin haber sido explicada todavía por el gobierno la viabilidad de la estructura financiera que se le quiere dar a la operación. En este sentido, el Sr. Antonio Carrascosa, director general del FROB, tampoco fue excesivamente explícito en cuanto a los detalles en su aparición la semana pasada en el Barcelona Meeting Point.
BANCO MALO, OBJETIVOS Y LIMITACIONES PARA SU CONSTITUCIÓN
Parece claro que el objetivo principal en la creación del banco malo es “liberar” a la banca en sus balances de inmuebles, solares y créditos actualmente ilíquidos por las minusvalías latentes que acarrean y que, con un balance ya saneado, pueda fluir el crédito que comience a reavivar la economía.
Hay que tener en cuenta también que la operación tiene dos limitaciones importantes para ambas partes:
– El banco malo (SAREB), con un tamaño estimado de 90.000-100.000 M€ no puede tener participación mayoritaria del estado, ya que de ser así contabilizaría como deuda pública (pasando la deuda española del 80% al 85-90% s/PIB), con la penalización al rating que esto supondría.
– El precio de aportación de activos por parte de los bancos tiene un límite inferior, impuesto por las pérdidas que puedan asumir sin dejarles en una posición de capital que les impida o haga complicado (por necesitar ampliaciones de capital demasiado grandes) cumplir con los criterios de capital cada vez más exigentes de Basilea III.
BANCO MALO, VALORACIÓN ACTIVOS
La discusión en cuanto a los precios de aportación de activos al SAREB viene en el sentido de si se tienen que aportar los inmuebles a precio de tasación con descuento, precio de mercado (bastante inferior al anterior) o un precio intermedio.
Antes de ver las consecuencias de las diferentes alternativas, vemos un ejemplo. El Ayuntamiento de Madrid ha puesto a subasta diferentes edificios inicialmente a precio de tasación durante 2012. Dichas subastas han quedado desiertas hasta que se ha realizado sobre el precio de tasación un descuento de >30-45% (3ª-4ª subasta). Esto nos daría un comparativo de por dónde van las tasaciones y por donde el mercado actualmente en inmuebles relativamente prime. En activos de menor calidad el gap precio tasación Vs precio mercado se amplificaría.
– Valor de tasación con descuento: en este caso, parece que inicialmente sería el contribuyente (principal “accionista” del estado) el que asuma las minusvalías latentes entre el el precio de aportación y el precio real de mercado al que se podría vender el activo hoy, con la expectativa que el mercado recupere en el medio-largo plazo.
– Valor de mercado: en este caso el banco asumiría la minusvalía, pero el “golpe” al capital sólo sería asumible por los bancos del nivel 0 (Santander, BBVA, La Caixa…), con lo que esta solución es poco viable como solución general.
BANCO MALO, FINANCIACIÓN Y ALTERNATIVAS
Una de las conclusiones de la crisis actual es que no se pueden financiar activos ilíquidos vía deuda, ya que determinados grados de endeudamiento sólo se soportan en crecimiento. Con lo que parece claro que debido a la naturaleza (viviendas de ciudades secundarias, viviendas de costa, solares…) de los activos a aportar y precio inicial “no de mercado” la estructura financiera de la sociedad debería ser principalmente de capital. Veamos las opciones posibles de obtención de dicho capital,
– Capital público: como hemos visto, la limitación al importe asumible por el estado sería cómo máximo del 49%, para no entrar en una deuda sobre PIB de “no retorno”.
– Capital privado exterior: suscribiendo las palabras de Mario Fernández, Presidente de Kutxabank, “la presencia de inversores privados en el accionariado del banco malo es un supuesto irrealizable salvo que salga a precio de derribo”. Tanto por el poco interés que tendrían estas operaciones en el mercado de inversiones inmobiliarias, como por la imposibilidad de valorar los inmuebles a precio de mercado, opción descartada.
– Aportación en especie bancos: esta opción supone que el banco que aporta activos no genera liquidez en la operación, sino que cambia sus activos por acciones del SAREB. De nuevo, esta situación sólo es asumible por los bancos del Nivel 0, no tan necesitados de liquidez y capital como el resto.
Resumiendo, parece que el final de la historia será que el capital del estado servirá para dar liquidez a las entidades “menos fuertes” y que las entidades de Nivel 0 serán las encargadas de asumir, vía aportación de capital en especie, gran parte del capital que no aporte el estado por sus limitaciones de endeudamiento público.
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El rescate bancario y el “banco malo inmobiliario”
Analizando el texto del “Memorandum of Understanding”(MoU) y apoyándonos en las reflexiones del economista Xavier Sala i Martín en su blog, vamos a analizar la parte del rescate bancario español que afectará al sector inmobiliario.
En cuanto al rescate bancario, el proceso básicamente consistirá en:
1 – Identificación y clasificación de los diferentes bancos entre saneados (A), con necesidades de capital conseguible mediante ampliaciones de capital privado (B), con necesidades de capital que necesitarán “tirar” del FROB (C) e intervenidos y en proceso de liquidación ordenada (D). Para esta clasificación se realizará un Test de Stress en Septiembre.
2 – Recapitalización, reestructuración o liquidación, para llegar al 9% del TIER 1 exigido a los bancos, el EFSF podrá sobre la mesa 100.000 M€, 30.000 M€ inicialmente, exigiendo que los bancos “ayudados” sean viables a largo plazo. Los que no lo sean, se liquidarán asumiendo las pérdidas los accionistas, propietarios de preferentes y bonistas, en este orden.
3 – Aislamiento del “agujero inmobiliario” en el banco malo (AMC, External Asset Management Company), cuya financiación inicial de hasta 50.000 M€ vendrá a cargo del BCE. Los bancos en cuestión venderán sus activos tóxicos inmobiliarios (solares, créditos promotor no recuperables por sus minusvalías latentes importantes, edificaciones a medio construir…) al AMC. ¿A qué precio?, al que los auditores definan como “precio justo de largo plazo”, luego ahondaremos en esto. Las pérdidas de los bancos por la venta de estos activos tóxicos deberán ser apuntadas en el ejercicio 2012. El objetivo final del AMC es vender dichos inmuebles a largo plazo con la menor minusvalía posible.
REFLEXIONES SOBRE EL “BANCO MALO INMOBILIARIO”
– La ayuda total de 150.000 M€ (100.000M€ del EFSF y 50.000M€ del BCE) parece una cantidad razonable para que los bancos “tapen” el agujero en su TIER 1 que ha causado las provisiones inmobiliarias realizadas hasta ahora y las pendientes de realizar en 2012 hasta poner sus inmuebles y créditos inmobiliarios a precio de mercado y que el mercado de inversiones inmobiliarias comience a reavivarse.
– El hecho de que las minusvalías de las ventas al AMC tengan que aflorar en el ejercicio 2012, pondrá a cada banco en su sitio, ya que sólo tienen 2 trimestres para aflorar dichas pérdidas en sus cuentas.
– La valoración de los inmuebles vendidos por los bancos al AMC por parte de la consultora designada a “precio justo a largo plazo” suena a que los inmuebles aportados no se aportarán ni de lejos a precio de mercado, con lo que será difícil que el AMC transaccione con ellos a medio plazo sin una merma importante. Parece que en este sentido, el AMC asumirá el rol de “frigorífico de inmuebles” financiado por el BCE. Quedará por ver qué inmuebles y créditos mantendrán los bancos en su balance y cuales venderán al AMC.
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