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Sareb, Plan de Negocio, las dudas sobre créditos promotor y solares
Durante la semana pasada el equipo gestor del Sareb (Banco malo español) dio a conocer su Plan de negocio desarrollado por la consultora KPMG. Las dimensiones finales de la mayor promotora inmobiliaria de Europa son realmente llamativas, dentro de los 50.781 M€ en el balance del Sareb habrá casi 200.000 inmuebles, entre ellos 107.000 viviendas (76.000 viviendas construidas y vacías,3.000 viviendas en construcción, 6.300 viviendas alquiladas y 14.000 viviendas en proyecto)… realmente números astronómicos.
Los ingresos provenientes de los 11.000 M€ en inmuebles y 39.000 M€ en préstamos promotor en balance, se prevén generar en un 75% con la venta de inmuebles y en un 25% en intereses de los “préstamos promotor performing”, quedando sin especificar el peso que tendrá la rama patrimonialista de alquileres.
En cuanto a los precios, sobre los que el Sareb apuesta por un repunte a partir de 2016, serán fijados por norma general siguiendo la fórmula “Precio traspaso Banca nacionalizada a Sareb + 25%”, de cara a poder obtener la TIR accionista objetivo fijada finalmente en el 13%.
Se diferencian claramente dos periodos en la definición del Plan de negocio del Sareb, antes del 2018 y después del 2018, que ahora analizaremos en más profundidad.
SAREB, PLAN DE NEGOCIO 2013-2018, VENTA DE INMUEBLES “LÍQUIDOS”
Como parece lógico, la desinversión va a empezar por los inmuebles más líquidos: inmuebles en rentabilidad y viviendas terminadas alquiladas o vacías, de las que se espera vender 42.500 unidades antes del 2018 que ayuden a reducir en un 50% la deuda subordinada (3.600 M€) de mayor coste financiero que la deuda senior con la que se ha pagado a la banca nacionalizada.
Los descuentos aplicados por el Sareb a las viviendas (-54%) y promociones en curso (-63%) parece que pueden hacer viable los objetivos fijados hasta 2018, pero veamos que puede ocurrir cuando se acabe el “producto líquido”.
SAREB, PLAN DE NEGOCIO 2018-2028, LAS DUDAS SOBRE SOLARES Y CRÉDITOS
La incógnita en cuanto al plan de negocio del Sareb surge en cuanto a la estrategia a seguir con los préstamos promotor y solares (principalmente de costa);
– Solares: como vimos en posts anteriores, asumir un solar con un 80%(descuento final aplicado) de descuento no es ningún chollo ya que en muchas ubicaciones es necesario que los precios de mercado de vivienda repunten un 30-40% para que puedan realizarse operaciones rentables tanto para el Sareb como para los posibles inversores inmobiliarios.
– Préstamos promotor: en este sentido prevemos los siguientes problemas; 1) Una gran mayoría de los préstamos promotor “performing” se van a transformar en “non performing” en un 2013 que se va a caracterizar por la entrada en concurso de multitud de promotoras (véase el caso de Reyal Urbis) que han sido mantenidas en vida “artificialmente” por una banca a la que le interesaba más refinanciarles la deuda que apuntarse las provisiones correspondientes. Una vez realizadas la provisiones forzadas por el gobierno, las refinanciaciones serán nulas y los concursos se sucederán. 2) Estas refinanciaciones (aumentar la deuda para pagar los intereses de la propia deuda) han provocado que los activos (principalmente solares) soporten una carga hipotecaria muy superior a su precio de mercado. 3) Al tener que ejecutar o realizar dación de los inmuebles por el impago del préstamo, el Sareb se va a encontrar que los descuentos aplicados a dichos inmuebles (préstamos promociones -40% y préstamos solares -55%) se han quedado cortos para las condiciones acuales del mercado de inversiones inmobiliarias.
SAREB, PLAN DE NEGOCIO 2013-2028, CONCLUSIONES
Parece entonces que la viabilidad de Plan de negocio presentado por el Sareb a partir de 2018 depende en buena medida de que la reactivación económica (y por ende del sector inmobiliario) permita recuperar las mermas que actualmente atesora en sus préstamos promotor y solares.
Como vimos en nuestro post sobre los ciclos inmobiliarios, no hay mal que 100 años dure… siendo el ciclo inmobiliario tipo de 10 años con 6 de fase recesiva y 4 de fase expansiva. Siguiendo la historia, 2013 debería marcar el suelo de este ciclo y hacer viable una recuperación de los valores de los solares hasta 2018, para el cumplimiento del plan de negocio… en todo caso, a día de hoy las perspectivas no son buenas en cuanto a que la fase recesiva se pueda alargar más allá de 2014.
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