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El sector de las residencias de estudiantes ha alcanzado durante este año una inversión de 768 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) en España, presentando un descenso del 63,83% interanual respecto de los 2,1 B€ invertidos en 2022, año record de los últimos 20 años. Si excluimos 2022, con un volumen inusual por el efecto de la venta del portfolio de Resa, el sector se ha situado entorno a las 700 M€ de media desde 2019.

Durante este año se han registrado un total de 43 operaciones con valor promedio de 17,86 M€ y con volúmenes entre 1 y 85 M€. Siendo las operaciones de mayor volumen la residencia Aparto Porta Diagonal, ubicada en Esplugues de Llobregat (Barcelona), adquirida a finales del primer trimestre del año por la compañía Hines y la Residencia Yugo Valencia (Valencia).

Inversión por provincias

Durante este año, las provincias que han presentado mayor inversión han sido, en orden de relevancia, Madrid (250 M€) y Barcelona (210 M€). Con menor impacto las provincias de València (68 M€), Granada (59 M€), Cádiz (35 M€), Salamanca (32 M€), Navarra (30 M€), A Coruña y Sevilla (25 M€ en ambas provincias), Málaga (13 M€), Zaragoza (13 M€), Vizcaya (9M€) y Alicante (1,3 M€).

Dentro de las diferentes provincias, Madrid (32,49%), Barcelona (27,33%) y València (8,82%) aglomeran el 68,64% del total de este año, seguido de Granada (7,68%), Cádiz (4,57%), Salamanca (4,17%),  Navarra (3,09%), A Coruña (3,25%), Sevilla (3,25%), Málaga y Zaragoza (con un 1,63% del total cada una), Vizcaya (1,17%) y Alicante (0,17%).

Inversión por perfil de inversión

Dentro de las diferentes estrategias de inversión, a diferencia de los años anteriores durante este año, las operaciones de desarrollo «value added» aglomera el 95,83% de la inversión. Mientras tanto, los activos de perfil core (4,17%) han presentado un considerable descenso, ocupando así el 68% de las operaciones durante el año 2022, afectado principalmente por las subidas de tipos de inversión y por ende de las yields exigidas.

Inversión por habitaciones 

Durante este año se ha invertido en un total de 10.475 habitaciones de residencias de estudiantes en España, aproximadamente un 58% inferior al año anterior, habiendo cerrado el año 2022 con un total de 24.151 habitaciones. Los proyectos en «desarrollo» de mayor volumen son la Residencia Nexo Vallecas (670 hab.) ubicada en Madrid y la Residencia Syllabus Cerdanyola (640 hab.) en Cerdanyola del Vallès en Barcelona, desarrollado por Urbania.

Conclusión

Como conclusión podemos decir que el mercado de residencias de estudiantes en España ha presentado durante este año un descenso relativamente alto (63,83%) respecto de 2022, mediatizado por la compra del portfolio de Resa, pero manteniendo un volumen de inversión en la línea del último lustro entorno a los 700 M€/año.

Pese al desarrollo exponencial que ha tenido este vertical inmobiliario en los últimos años, el enfoque inversor sigue centrado en proyectos de nuevo desarrollo en ubicaciones con ratio de cobertura «plaza/estudiante» aún inferior al de otros mercados de referencia. La inversor «Core» se ha frenado en gran medida por el efecto de la subida de tipos de interés y yields, que ha complicado el cierre de operaciones. La horquilla de yields exigidas en mercados prime y secundarios ha ascendido al 5-5,50% respectivamente, con una corrección de 100 bps desde el cambio de ciclo de tipos.

Mercados hasta ahora considerados como secundarios o terciarios (Santiago de Compostela, Cádiz, Vitoria…) comienzan a captar el interés inversor buscando desequilibrios oferta – demanda que en los mercados principales ya no es tan sencillo de encontrar.

Como aspecto positivo de cara a 2024 es que el mercado arroja cierto consenso en que los tipos de interés han llegado a su techo y que la FED primero y el BCE después van a realizar varios ajustes a la baja durante el año. El cambio de ciclo de tipos aportará a los inversores la perspectiva de que los ajustes de valor vía yield han llegado a su fin, entrando al mercado inversores «core» que durante estos últimos dos años no han estado especialmente activos..

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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