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El sector de residencias de tercera edad ha alcanzado durante este año una inversión de 1.121 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) en España, presentando un leve descenso del 1,66% interanual comparados con los 1.140 M€ invertidos durante 2022. La inversión en este «vertical» continúa con su inercia positiva basada en una curva poblacional cuyo ratio «plazas de residencia/personas >65 años» sigue animando a los inversores a introducir nueva oferta en el mercado.

Durante este año se ha registrado un total de 127 operaciones inmobiliarias en el sector, con valor promedio de 8,7 M€ y volúmenes entre 1 y 55 M€. Las localizaciones de que han registrado mayor inversión han sido Guipúzcoa y Madrid.

Inversión por provincias

Durante este año, las provincias que han presentado mayor inversión han sido, en orden de relevancia, Madrid (151 M€), Guipúzcoa (123 M€), València (81 M€), Barcelona (78 M€), Zamora (45 M€), A Coruña y Alicante cada uno con una inversión de (38 M€) y Sevilla (36 M€).

Las provincias de Madrid (13,47%), Guipúzcoa (10,98%), València (7,23%), Barcelona (6,93%) y Zamora (4%) aglomeran el 42,6% del total en la inversión de España durante este año 2023. Con un impacto inferior, A Coruña (3,37%), Alicante (3,36%) y Sevilla (3,22%). Es destacable que la inversión en residencias no está tan centrada en mercados principales como pueden ser las oficinas y el industrial, inversiones nacionales e internacionales no están mostrando reparos en invertir en localizaciones secundarias o terciarias respaldadas por buenos contratos de alquiler.

Inversión por perfil de inversión

Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (84,15%), core (12,17%) que como con otros segmentos de inversión se ha visto afectado por la subida de tipos de interés y de yields exigidas. Por último el perfil core plus con el 3,67% del total.

Según se aprecia en el gráfico, este año las residencias de tercera edad objeto de inversión, suman un total de 15.325 camas en España presentando un aumento de aproximadamente el 1% interanual . Las operaciones inmobiliarias de este año que cuentan con mayor unidades de camas son Residencia Geriatros Nuestra Señora del Camino, ubicada en La Virgen del Camino (León) con 341 unidades y Residencia Dumosvi Ca N’amell en Premià de Mar (Barcelona) con 311 unidades.

Conclusión 

Como conclusión podemos decir que el mercado de residencias en España se mantiene a niveles de inversión del 2022, marcando niveles sostenidos de inversión anual en el entorno de 1 B€ y 15.000 camas durante los tres últimos años.

En la actualidad las personas mayores de 65 años en el país representan aproximadamente el 21% de la población (con un 9,9 millones de personas) con tendencia al alza debido a la estructura de la pirámide poblacional. Todavía hay margen para la introducción de nueva oferta, segón la OMS «5 camas/100 personas >65», que de servicio a la demanda del mercado en los próximos años.

Como hemos comentado en otros sectores, un aspecto positivo de cara a 2024 es que el mercado arroja cierto consenso en que los tipos de interés han llegado a su techo (si los problemas geopolíticos actuales lo permiten) y que la FED primero y el BCE después van a realizar varios ajustes a la baja durante el año. El cambio de ciclo de tipos aportará a los inversores Core y Core Plus con enfoque residencias la perspectiva de que los ajustes de valor vía yield han llegado a su fin.

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

icorres@addmeet.com

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