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Real Estate Online y mercados de selección adversa
Escuchando el otro día en la radio al profesor Xavier Sala Martin hablar sobre el comportamiento de los “mercados de selección adversa” me hizo reflexionar sobre si realmente el mercado del “real estate online” se podría categorizar como tal o no.
LOS MERCADOS DE SOLUCIÓN ADVERSA, CARACTERÍSTICAS
Principalmente se podría resumir que un mercado de selección adversa tiene el siguiente funcionamiento. Utilizamos, siguiendo el argumento del profesor, el mercado de “venta de coches de segunda mano” para ejemplificar el funcionamiento.
- La oferta dispone de mucha más información que la demanda: Imaginemos que los propietarios A y B quieren vender su coche, de la misma marca y año, el primero en un estado perfecto de mantenimiento y el segundo, aunque en apariencia igual, repleto de problemas por mal uso. El primero sale a la venta por un precio de 3.000 € y el segundo por 2.000 €. El comprador, que no dispone de la información sobre el estado de mantenimiento de ambos, valora la compra de uno de los dos.
- El producto malo penaliza la “formación del precio” del producto bueno : ante la falta de información ampliada del estado real de la oferta, el comprador estima que el “precio de mercado” ronda los 2.500 €, como media de la oferta disponible.
- El producto bueno acaba saliendo del mercado: el propietario del coche en mejor estado acaba sacando su coche del mercado, ya que no está dispuesto a venderlo al “precio de mercado” y decide no venderlo. El propietario del coche en peor estado consigue vender el coche a 2.500 €, incluso por encima de sus expectativas.
Real Estate Online – Selección adversa
REAL ESTATE ONLINE, ¿UN MERCADO DE SELECCIÓN ADVERSA?
Basándonos en el razonamiento anterior, veamos las posibles similitudes con el mercado de inversiones inmobiliarias online.
- Información asimétrica genera desconfianza: el hecho de que la gran mayoría de la oferta online sea publicada por agencias (no hay contacto directo comprador-vendedor) generalmente con una información “pobre” hace que tanto oferta y demanda desconfíen del medio.
- Producto de calidad no entra en el mercado: los vendedores de producto de calidad no quieren “mezclar” su producto en un canal con producto de baja calidad y de dudosa procedencia y veracidad. Internet se acaba convirtiendo en el canal para vender, con perdón, la “morralla” que no se ha conseguido vender por ninguno de los canales analógicos tradicionales.
EL CAMBIO DE PADIGMA, EN ESO ESTAMOS
Viendo el diagnóstico, parecen claras las recetas para que las grandes operaciones de inversión inmobiliaria se puedan canalizar online.
- Simetría, profundidad y credibilidad de la información: aportar información profunda, contrastada y auditada como clave necesaria para generar crediblidad por parte de la demanda en un proceso de subasta o venta privada online.
- Desintermediación: como medio para facilitar que la información entre oferta y demanda circule en tiempo real de manera “no interesada”.
- Posicionamiento específico “boutique vs bazar”: difícil no ser posicionado como “subasta = producto morralla” si no se pone filtro al producto y usuarios admitidos. No se puede ser “todo a 100” y “boutique de lujo” a la vez.
Y en esto estamos en addmeet.com, con nuestros éxitos y fracasos, pero convencidos que el canal online es una alternativa fiable y real para las grandes operaciones de inversión inmobiliaria respecto del canal analógico tradicional.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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