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Archivo de la categoría ‘Operaciones Inmobiliarias’
Sale & Leaseback, Operaciones inmobiliarias (4)
Otra de las operaciones inmobiliarias diseñadas para que las empresas puedan obtener liquidez en momentos de escasez de financiación bancaria es el sale & leaseback, esta semana profundizaremos en ella.
Descripción: el sale & leaseback es una operación inmobiliaria en la que el propietario de un inmueble (vendedor-arrendatario) vende el mismo a un inversor (comprador-arrendador) con el compromiso de quedarse como arrendatario en el mismo en las condiciones de precio, renta, contrato y garantías negociadas por las partes. Por tanto, la operación de sale & leaseback conlleva la formalización de dos contratos, uno de compraventa y otro de arrendamiento con o sin opción de compra.
Características: vemos a continuación las diferentes fases de una operación de sale & leaseback.
1) Firma del contrato de compraventa. Vendedor e inversor fijan el precio del inmueble generalmente por el procedimiento de capitalización de rentas (Precio = Renta Anual Pactada / Rentabilidad Exigida). La rentabilidad exigida irá en consonancia con los valores de mercado para la tipología de inmueble (comercial, industrial, oficinas…), ubicación y solvencia del inquilino.
2) Firma del contrato de arrendamiento con o sin opción de compra . Es primordial a la hora de fijar las condiciones de arrendamiento en el contrato que las rentas sean de mercado, el inversor no tolerará incremento de precio del inmueble mediante la fijación de rentas superiores a las de mercado. Los plazos del contrato suelen rondar los 15-25 años con periodos de obligado cumplimiento de 7-10 años. Las garantías (avales) a aportar no serán inferiores a los 12-24 meses de renta. Tanto en el sale & leaseback operativo como en el financiero se pueden colocar opciones de compra. En el sale & leaseback operativo, el valor de la opción de compra vendrá ligado al valor de mercado en el momento de la ejecución de dicha opción.
Modalidades:
- Sale & Leaseback Operativo: según lo expuesto anteriormente.
- Sale & Leaseback Financiero (leasing financiero): lo analizaremos en un capítulo posterior, diferenciándose del leasing operativo en que las cuotas comprometidas en el arrendamiento se componen de intereses mas devolución de principal y que el valor de la opción de compra (valor residual) final corresponde a la diferencia entre el valor de mercado en ese momento y la parte de principal pendiente de devolver.
Tributación:
- IVA: la transmisión del está sujeta a IVA del 21% en el caso en que ambos transmitentes sean sujetos pasivos de IVA. Dicho IVA se devengará en la fecha de la escritura de compraventa.
- Impuesto sociedades (IS): el vendedor deberá apuntarse un beneficio o merma en su cuenta de resultados igual a la resta entre el valor neto de venta y el valor neto contable del inmueble, tributando dicho beneficio al 30%.
- Plusvalía municipal (IVTNU): impuesto sobre el incremento del valor de los solares urbanos puesto de manifiesto en el momento de la transmisión y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años. El tipo de gravamen lo decide cada ayuntamiento no pudiendo exceder del 30%
Comentarios: el principal problema de las operaciones de sale & leaseback en la actualidad es la caída en picado de las rentas en el mercado de inversiones inmobiliarias. Dicha caída provoca que las rentas a capitalizar sean inferiores y por tanto, el precio del inmueble disminuya. Esta merma en el precio hace que el vendedor no pueda alcanzar sus expectativas o que incluso el precio esté por debajo de la hipoteca que grava al inmueble.
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Forward Purchase, Operaciones inmobiliarias (3)
Tras analizar la semana pasada la operación de forward funding, esta semana haremos lo propio con otra de las operaciones más utilizadas en el mercado de inversiones inmobiliarias, el forward purchase, o compra a plazo.
Descripción: definimos como forward purchase al contrato de compraventa de una propiedad inmobiliaria entre el promotor y el inversor, por el que el segundo se compromete a comprar un inmueble al primero una vez llevada a cabo la construcción, y generalmente la comercialización del mismo, a unas condiciones económicas y plazos determinados. A diferencia del Forward Funding, el inversor no financia la construcción debiendo encontrar el promotor la misma vía fondos propios o financiación bancaria.
Características: vemos a continuación las diferentes fases de una operación de forward purchase o compra a plazo.
1) Firma del contrato de compraventa de cosa futura. Promotor e inversor pactan, partiendo de la tipología de inmueble y calidades que define el inversor, el precio del inmueble (definiendo un precio concreto o fijando la yield a la que se descontarán las rentas conseguidas), el % de comercialización y condiciones económicas necesarias para que se realice la compra y el plazo para la ejecución de la obra. El precio total acordado vendrá avalado (100% desde el inicio o en avales progresivos según el % de certificación de las obras) por el inversor mediante avales a primer requerimiento a favor del promotor.
2) Promoción por parte del promotor. El aval facilitado por el inversor servirá al promotor para conseguir financiación bancaria para la construcción del inmueble de manera similar a un contrato llave en mano. La comercialización del inmueble se gestiona en paralelo a la construcción para conseguir los objetivos mínimos marcados en el contrato inicial. Atenuado el riesgo de financiación, el promotor debe afrontar en esta fase el riesgo de un empeoramiento de las condiciones de mercado que mermen el margen de su operación inmobiliaria.
3) Entrega del inmueble y pago. Una realizado el certificado de final de obra ha sido firmado, se procede a elevar a público el contrato de compraventa en las condiciones pactadas. Se podrán establecer premios o penalizaciones en función del grado de cumplimiento de los objetivos fijados de inicio.
Modalidades:
- Forward Purchase con pago inicial del solar: según lo expuesto anteriormente.
- Forward Purchase con pago del solar diferido: a lo expuesto anteriormente, habría que añadir que el inversor deberá avalar la parte del precio del solar no desembolsada.
Tributación:
- IVA: la transmisión del está sujeta a IVA del 21% en el caso en que ambos transmitentes sean sujetos pasivos de IVA. Dicho IVA se devengará en la fecha de la escritura de compraventa.
- Plusvalía municipal (IVTNU): impuesto sobre el incremento del valor de los solares urbanos puesto de manifiesto en el momento de la transmisión y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años. El tipo de gravamen lo decide cada ayuntamiento no pudiendo exceder del 30%
Comentarios: actualmente estas operaciones tienen un triple dificultad. Por una parte es complicado pre comercializar proyectos debido al ingente stock de inmuebles vacíos a precios de derribo, por otra, la necesidad de financiación bancaria es un lastre en las condiciones actuales y, por último, el proyecto tiene que ser extremadamente atractivo para que el inversor en cuestión se “anime” a apostar a futuro en un mercado “bajista” como el actual.
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Forward Funding, Operaciones inmobiliarias (2)
Esta semana analizaremos las inversiones inmobiliarias vía operaciones de forward funding que, dado la dificultad actual para el acceso a la financiación bancaria, creemos puede ser una buena alternativa para comenzar a poner en valor solares en venta y edificios a medio ejecutar.
Descripción: se entiende (Guillermo Rodrigo-Clifford Chance) forward funding como un contrato de compraventa de una propiedad inmobiliaria entre el promotor y el inversor, por el que el primero se compromete a vender un inmueble al segundo y a llevar a cabo las obras de construcción del inmueble y su comercialización, con la particularidad de que el inversor financia dicha construcción, cubriendo los costes de construcción según se va certificando la obra, incluyendo dentro de los mismos, además de los costes puramente de construcción, los costes indirectos, los honorarios de técnicos y dirección facultativa y los costes de comercialización.
Características: desglosando la operación “base” de forward funding en sus diferentes fases, podríamos describirla de la siguiente manera.
1) El inversor compra el suelo al promotor definiendo de inicio el precio final a pagar por el inmueble terminado, generalmente capitalizando las rentas que finalmente se obtengan a la rentabilidad mínima exigida por el inversor a la operación (Precio=Renta anual/Yield exigida). Como luego veremos el pago del solar se puede realizar 100% al inicio o vincular los pagos del mismo a los diferentes hitos que se vayan cumpliendo en el proyecto (consecución de licencias, % de pre comercialización, recepción de obra, entrada en carga de inquilinos…).
2) Promoción por parte del promotor financiada por el inversor. La financiación aportada al promotor devengará unos intereses a favor del inversor que se sustraerán del precio final acordado en el momento del pago a la entrega del edificio. Durante la promoción, el promotor se concentrará en no superar los costes acordados y en conseguir la mejor comercialización posible para maximizar su beneficio. El inversor adquiere el inmueble por accesión según avanza la obra.
3) Entrega del inmueble y pago. Una vez entregado el inmueble el inversor paga al promotor el (Precio convenido por la construcción) – (Intereses devengados). Se podrán establecer premios o penalizaciones en función del grado de cumplimiento de los objetivos fijados al inicio.
Modalidades:
- Forward Funding con pago inicial del solar: según lo expuesto anteriormente.
- Forward Funding con pago del solar diferido: a lo expuesto anteriormente, habría que añadir que el inversor deberá avalar la parte del precio del solar no desembolsada.
Tributación:
- IVA: la transmisión del está sujeta a IVA del 21% en el caso en que ambos transmitentes sean sujetos pasivos de IVA. Dicho IVA se devengará en la fecha de la escritura de compraventa.
- ITP y AJD: se gravará en la venta del solar al promotor/constructor con ITP al 7% en el caso en el que el propietario del solar no sea sujeto pasivo del IVA.
- Plusvalía municipal (IVTNU): impuesto sobre el incremento del valor de los solares urbanos puesto de manifiesto en el momento de la transmisión y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años. El tipo de gravamen lo decide cada ayuntamiento no pudiendo exceder del 30%
Comentarios: esta tipología de operaciones es la que debería ayudarnos, vistos los problemas para la financiación bancaria, a poder poner en valor el ingente stock de solares en venta de la actualidad. El reto es promover proyectos lo suficientemente atractivos, con inquilinos solventes y rentables para que los fondos de inversión se animen a asumir este riesgo “extra”.
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Permuta inmobiliaria, Operaciones inmobiliarias (1)
Durante estas semanas, iremos desgranando las diferentes tipologías de operaciones para las inversiones inmobiliarias en cuanto a su operativa, tributación y aplicación al mercado inmobiliario actual, empezamos por la permuta o aportación.
Descripción: se entiende (María Eugenia Serrano) como permuta la operación inmobiliaria en la que «el dueño del solar (o edificación a demoler o rehabilitar) se obliga a transmitir a otra persona o empresa la propiedad del mismo y, como contraprestación, se obliga el adquirente del solar en venta a entregar a aquél la propiedad de uno o varios pisos, locales, oficinas, garajes, trasteros… en el edificio resultante que ha de construir o rehabilitar sobre dicho solar, en un plazo determinado y con unas obligaciones y características que se detallarán en la escritura de permuta».
Características: la característica principal respecto del contrato de compraventa es que ninguno de los permutantes debe realizar una prestación dineraria. En el caso en el que el dinero transaccionado excede el valor de las cosas como parte del precio, pasaría a ser una operación de compraventa o permuta mixta, en la que el comprador no solamente satisface el precio mediante inmuebles sino que parte del pago al propietario del solar también se realiza en metálico.
Modalidades:
- Permuta de solar por inmuebles: se permuta el solar a cambio de parte de los futuros inmuebles ejecutados (pisos, locales, naves, oficinas…).
- Transmisión de edificabilidad por inmuebles: se transmite el solar conservando el derecho de vuelo o transmitiendo el vuelo y conservando el dueño la edificabilidad(vuelo) correspondiente a la valoración de su solar en el montante total de la operación.
- Construcción de edificio por inmuebles: se articula como un contrato de arrendamiento de obra con pago de dicha obra en inmuebles del edificio construido.
- Transmisión de parte del solar y promoción en comunidad de bienes: operación diseñada para el diferimiento de parte del IVA de la operación de transmisión del solar, pero con ciertas complicaciones legales que la desaconsejan.
Tributación:
- IVA: al componerse la operación de permuta de dos hechos imponibles (transmisión del solar y transmisión de los inmuebles terminados) ambas transmisiones estarán sujetas a IVA del 21% en el caso en que ambos transmitentes sean sujetos pasivos de IVA. Ambos IVAs se devengaránen el mismo momento, la fecha de la escritura de permuta.
- ITP y AJD: se gravará en la venta del solar al promotor/constructor con ITP al 7% y AJD al 1% en el caso en el que el propietario del solar no sea sujeto pasivo del IVA.
- Plusvalía municipal (IVTNU): impuesto sobre el incremento del valor de los solares urbanos puesto de manifiesto en el momento de la transmisión y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años. El tipo de gravamen lo decide cada ayuntamiento, no pudiendo exceder del 30%
Comentarios: la principal dificultad hoy en día a la hora de la negociación de las permutas es que al caer los precios de los inmuebles tanto, dicha depreciación se traslada casi por completo al precio del suelo (los costes de construcción han caído, pero no más del 10-15%). Resumiendo, si antes del coste final de la promoción(coste solar+coste construcción) el suelo suponía >40-50% del total (con lo que el propietario del solar se quedaba con mas de la mitad de los inmuebles de la promoción en contraprestación), ahora el solar puede significar el 25-35% del precio final (con lo que el propietario del solar recibiría en inmuebles casi la mitad de lo que hubiera recibido en la época del “boom”). Este cambio tan real como brusco de la realidad, hace que la asimilación de la misma necesite tiempo por parte de los propietarios de solares.
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