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Operaciones inmobiliarias de las AA.PP, ¿la venta mayorista realmente es la solución óptima?
Durante la última semana hemos visto como la Junta de Andalucía ha vendido un paquete de edificios de 300 M€ (con el compromiso de mantenerse como inquilino) al fondo de inversión WP Carey en lo que podría considerarse una operación “mayorista-minorista” en la que el fondo compra un paquete global con un descuento por volumen, teniendo como posible estrategia a corto-medio plazo la venta de los edificios en rentabilidad por unidades a inversores de menor tamaño con el correspondiente margen.
OPERACIONES MAYORISTA MINORISTA, VENTAJAS E INCONVENIENTES
Podríamos pensar que desde el punto de vista de la AA.PP la venta mayorista podría tener las siguientes justificaciones teniendo en cuenta los canales de comercialización inmobiliaria de los que han dispuesto hasta la llegada de internet :
1) Acceso complicado al inversor minorista: no disponían de un canal, para llegar al inversor inmobiliario minorista (y muchas veces al mayorista tampoco) de forma DIRECTA, con lo que acababan contratando los servicios de un agente inmobiliario.
2) Rapidez de la venta: encontrar al alguno de los fondos que pueden hacer este tipo de operaciones es más rápido que encontrar a los inversores minoristas que compren cada edificio por separado.
3) Joyas…y piedras en el mismo portafolio: se incluía en el mismo portafolio inmuebles por tipología y ubicación de gran interés con otros de a priori menos interés.
4) Renuncia a margen: con las premisas anteriores se asume un descuento significativo para que el fondo comprador pueda tener su razonable margen en la reventa posterior.
Operaciones inmobiliarias Mayorista-Minorista (Esquema)
OPERACIONES MAYORISTA MINORISTA, LA LLEGADA DE INTERNET
Pero, ¿qué ocurre cuando el paradigma inmobiliario comienza a cambiar con la llegada de internet a la comercialización inmobiliaria de “las grandes ligas”?
1) Acceso DIRECTO al inversor mayorista…y al minorista: internet ya permite a los propietarios estar a un clic de distancia tanto de los grandes fondos inmobiliarios como de los inversores minoristas más locales.
2) Rapidez de la venta: al maximizarse la accesibilidad al capital el proceso no tiene porqué ser más lento que la comercialización intermediada tradicional, más bien al contrario.
3) Piedras…depende de para quién: lo que puede ser una “piedra” para un fondo de inversión, puede ser una “joya” para el inversor local. El alcance local segmentado aumenta la «vendibilidad» de los inmuebles.
4) Maximización del margen: al ser las operaciones directas, la AA.PP maximiza el margen de comercialización en beneficio del contribuyente.
OPERACIONES INMOBILIRIAS DE LAS AA.PP, REFLEXIÓN FINAL
La comercialización inmobiliaria de las AA.PP ha venido siempre limitada por la falta de canales de comercialización directos que permitiesen a las mismas maximizar el margen de beneficio para el contribuyente. Una vez que internet ha cubierto esa carencia… ¿sigue teniendo sentido que veamos grandes operaciones inmobiliarias mayorita – minorista en las AA.PP?.
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