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NPLs (Non Performing Loans), el proceso de ejecución
Después de analizar las diferentes categorías de créditos non performing y el modelo de negocio asociado a los NPLs, hoy intentaremos desglosar el proceso de gestión de la ejecución a realizar desde la compra del NPL hasta alcanzar la posesión del activo que respalda el crédito.
NPLs (NON PERFORMING LOANS), PROCESO DE SUBASTA
Se podría resumir el proceso de ejecución en las siguientes fases:
1) Preparación de la subasta:
a) Definición del avalúo mediante dictamen (8 días) y plazo de alegaciones (15 días).
b) Publicidad libre de la subasta a cargo de las partes.
c) Plazo de presentación de posturas de alrededor de 20 días.
d) Posturas en sobre cerrado a abrir en acto de subasta.
e) Depósito del 30% del avalúo (salvo ejecutante) para los postores que quieran participar en la subasta.
f) Consignación del depósito en nombre propio o en nombre de un tercero en todo o en parte.
2) Subastas desiertas:
a) Adjudicación al prestamista por el 100% de la deuda o el 50/70% (en función de la tipología de inmueble) del valor de tasación.
b) Posibilidad de cesión de remate a un tercero en el plazo de 20 días.
3) Subastas con concurrencia:
a) Apertura de sobres y posibilidad de pujas a viva voz.
b) Posibilidades en función de la mayor postura conseguida;
b.1) Mayor postura > 70% Avalúo: si la postura es de un tercero tiene 20 días para aportar el dinero y adjudicarse el inmueble, si es el ejecutante tiene 20 días para ceder el remate a un tercero. El exceso de la postura sobre la deuda recae en el ejecutado.
b.2) 50% Avalúo < Mayor postura < 70% Avalúo: el acreedor dispone de 5 días para adjudicarse el inmueble por la deuda o el 70% de la tasación, el ejecutado dispone de 10 días para encontrar una postura mejor, si la postura ha sido de un tercero dispone de 20 días para aportar el dinero y adjudicarse el inmueble e incluso ceder el remate a un tercero por ese importe.
b.3) Mayor postura < 50% Avalúo: decisión del juez.
c) Levantamiento de acta y aprobación del remate
NPLs, subastas hipotecarias y proceso de ejecución
NPLs (NON PERFORMING LOANS), GESTIÓN ESPECIALIZADA PARA PLUSVALÍA
Una vez descrito el proceso de adjudicación de un NPL, que puede prolongarse generalmente por encima de los 1-2 años (en función de la complejidad de las estructuras del crédito del deudor) queda manifiesto que la consecución del margen esperado para el inversor inmobiliario depende en buena manera de la agilidad y rapidez con la que se gestione el proceso.
Seguiremos analizando en futuros posts las particularidades de las inversiones inmobiliarias en la compra de NPLs que darán que hablar mucho durante 2015.
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